Marktbericht Gewerbe. Hamburg Quartal Büro Retail Lager/Logistik/Industrie Investment

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1 Marktbericht Gewerbe Hamburg Quartal 21 Büro Retail Lager/Logistik/Industrie Investment

2 Büro Quartal 21 Marktbericht Hamburg Büro Kennzahlen Büro Bürofl ächenumsatz (in m²) Spitzenmiete (in /m²/mtl.) Durchschnittsmiete (in /m²/mtl.) Leerstandsquote (in %) Bürofl ächenbestand (in Mio. m²) Q ,3 13,4 8,3 12,85 Q , 13, 9,8 13, Flächenumsatz Die Hamburger Wirtschaft befindet sich wieder im Aufwind. Das Ergebnis von 56. m² vermieteter Bürofläche in 21 bestätigt diesen Trend. Mit einer Steigerung von rund 28 % gegenüber 29 zeichnet sich ein deutlicher Erholungskurs ab, jedoch befindet sich die Vermietungsleistung noch nicht wieder auf Vorkrisenniveau. Getragen wurde das gute Vermietungsergebnis insbesondere durch 5 Großdeals mit über 1. m² Bürofläche. Darunter fallen unter anderem die Vertragsabschlüsse mit der Stadt Hamburg (ca. 4. m², Überseequartier/HafenCity), mit der Allianz Deutschland AG (ca. 3. m², Kapstadtring 2/City Nord) sowie mit der Deutschen Bahn AG (ca m², Hammerbrookhöfe/City Süd). Des Weiteren entschieden sich der Energiedienstleister E.ON (ca. 12. m²) und das Gaming-Portal Big Point (ca. 11. m²) für neue Flächen. Besonders bei der Betrachtung der Vermietungsleistung 21 ist, dass das größte Flächensegment (über 5. m² Mietfläche) eine Steigerung von rund 7 % im Vergleich zu 29 verbuchen konnte, gefolgt von dem Größenklassensegment m², welches mit einem Plus von rund 3 % abschnitt. Die Verteilung des Flächenumsatzes auf das Hamburger Stadtgebiet hat sich in 21 gegenüber 29 verändert. Zwar ist der Teilmarkt City mit einem Umsatzanteil von 23 % (ca m²) weiterhin Spitzenreiter, jedoch hat sich die HafenCity mit einem Anteil von 15 % (ca m²) in Folge des Großdeals der Stadt Hamburg im Überseequartier auf den zweiten Platz vorgeschoben und verweist den Teilmarkt City Süd mit einem Anteil von 14 % (ca. 7.8 m²) somit auf Platz 3. Dabei wurde in 21 mit einem Plus von 62 % in der City Süd deutlich mehr Fläche vermietet als im Vorjahr. Beim Ranking der Branchen in Bezug auf den Flächenumsatz gab es einen Wechsel an der Spitze, der maßgeblich durch den Vertragsabschluss der Stadt Hamburg herbeigeführt wurde. Die Branche Öffentliche Verwaltung/Verbände/Kirchen nahm in 21 mit einem Umsatzanteil von 16 % die Spitzenposition ein und verwies die Beratungsunternehmen mit einem Anteil Flächenumsatz (in 1. m 2, inkl. Eigennutzer) Flächenumsatz nach Mietgröße 21 (in 1. m ², inkl. Eigennutzer) und Anzahl Mietverträge Jahres-Mittel (21-21): ca. 44. m² % 2% 17% 15% 29% ab 5. 2

3 Gewerbe Büro Quartal 21 Marktbericht Hamburg von 14 % auf den Rang 2. Auf den Plätzen 3 5 folgten die Branchen Information/Telekommunikation (12 %), Tourismus/Verkehr (1 %) und Handel/Gastronomie (1 %). Mieten Das große Angebot an kurzfristig verfügbaren Büroflächen am Hamburger Markt führte dazu, dass die Mieten trotz der deutlich erhöhten Vermietungsaktivitäten weiterhin unter Druck standen. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete verringerte sich gegenüber 29 um 4 Cent auf 13, /m²/monat. Die Bürospitzenmiete ist seit 12 Monaten weiterhin auf einem stabilen Niveau von 23, /m²/monat. Bei der Verteilung des Flächenumsatzes 21 hinsichtlich des Mietpreises dominierte die niedrigste Preisgruppe 1, /m²/monat. Im Jahr 21 entfielen 33 % aller Mietverträge auf dieses Preissegment. Lediglich 4 % der Mietverträge wurden mit einem Mietzins von über 2, /m²/monat abgeschlossen. Ein Grund für die Zurückhaltung bei der Anmietung von hochpreisigen Flächen ist die durch die ungewisse Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Situation hervorgerufene Planungsunsicherheit, die bei einigen Unternehmen weiterhin vorherrscht. Mieten, die über der Marke von 2, /m²/monat liegen, wurden in erster Linie im Teilmarkt City und überwiegend für kleinere Flächeneinheiten realisiert. Nur in wenigen Fällen konnten in 21 auch für größere Mieteinheiten Mieten auf diesem Niveau abgeschlossen werden. qualitativ hochwertigen aber preisgünstigeren Alternativen hoch war. Zudem war die Verhandlungsposition der Mieter nach wie vor günstig, da die Vermieterseite aufgrund der vergleichsweise stärkeren Konkurrenzsituation weiterhin für Zugeständnisse bereit war. Angebot und Leerstand Zum Ende des 4. Quartals 21 standen in Hamburg 1,271 Mio. m² Bürofläche zur kurzfristigen Anmietung bereit. Die aktuelle Leerstandsquote bei einem Büroflächenbestand von derzeit 13, Mio. m² kletterte damit seit 29 von 8,3 % auf 9,8 %. Das größte Flächenangebot mit über 3. m² hielt die Hamburger City vor, gefolgt von den Teilmärkten City Süd (rd. 26. m²) und der HafenCity (rd. 84. m²). Die gewerbliche Bautätigkeit in der Hansestadt fiel insgesamt in 21 mit einem Volumen von 245. m² gegenüber dem Vorjahr um rund 14 % geringer aus. In 211 wird sich jedoch das Fertigstellungsvolumen wieder erhöhen. Rund 316. m² neue Bürofläche verteilt auf 32 Projekte wird voraussichtlich Ende 211 bezugsbereit sein. Circa 44 % der projektierten bzw. im Bau befindlichen Flächen sind bereits vertraglich gebunden. Über 5 % des Fertigstellungsvolumens in 211 entfällt dabei auf die Teilmärkte City und HafenCity. Andere Lagen wie etwa die Teilmärkte HafenCity und St. Pauli hatten es schwer, Mietpreisforderungen in diesem Preissegment durchzusetzen, da das Angebot an Spitzen- und Durchschnittsmieten (in /m 2 /mtl. nettokalt) Leerstand (in 1. m 2 ) und Leerstandsrate (in %) 4, , 3, 25, Spitzenmiete 21, 23,5 24, 23,3 23, , 6 15, 1, 5, 12,35 12,55 13,5 13,4 13, Durchschnittsmiete 4 2 7,9% 7,4% 6,5% 8,3% 9,8%

4 Gewerbe Büro Quartal 21 Marktbericht Hamburg Ausblick Mit einer Steigerung des realen Bruttoinlandsprodukts von 3,7 % gegenüber dem Vorjahr hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) seine Prognose für die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland erneut nach oben korrigiert. Für das Jahr 211 wird weiterhin mit einem Wachstum von 2,5 % gerechnet. Das Institut geht davon aus, dass sich die deutsche Wirtschaft in der zweiten Jahreshälfte wieder auf dem Vorkrisenniveau befinden wird. Auch die deutschen Unternehmen blicken überwiegend positiv ins kommende Jahr. Dies bestätigte der Geschäftsklimaindex des Münchener Institut für Wirtschaftsforschung (ifo) für die gewerbliche Wirtschaft in Deutschland, der im Jahresverlauf 21 einen deutlichen Anstieg verzeichnete und sich im Dezember im Vergleich zum Vormonat nochmals steigern konnte. Die befragten Unternehmen bewerteten sowohl die aktuelle Geschäftssituation als auch die Geschäftserwartungen für das nächste Halbjahr noch etwas besser als im Vormonat. Getragen wurde diese positive Entwicklung laut ifo von einem Anstieg des Exports und einem Aufschwung der Investitionen. Auch der ifo-geschäftsklimaindikator für das Dienstleistungsgewerbe in Deutschland verzeichnete im Dezember einen Anstieg. Die Dienstleister blicken gegenwärtig optimistisch ins nächste halbe Jahr und planen neues Personal einzustellen. Flächenumsatz: Auch wenn die Weltkonjunktur derzeit mit Risikofaktoren wie etwa der sich in den vergangenen Monaten verschärfenden Schuldenkrise in Europa und der weiterhin schwächelnde US-Wirtschaft zu kämpfen hat, erwies sich der wirtschaftliche Aufschwung für Deutschland in 21 als relativ robust. Die im November erneut zurückgegangene Arbeitslosenquote für Hamburg ist ein Indikator dafür, dass die wirtschaftliche Dynamik auch die Hansestadt erfasst hat. Der deutlich gestiegene Flächenumsatz über die Marke von 5. m² zeigt, dass der konjunkturelle Aufschwung sich relativ zügig auf den Büroflächenmarkt auswirkt. Für 211 ist daher von einer weiteren Belebung des Marktes auszugehen. Mietpreise: Aufgrund des großen Angebots an Büroflächen im Hamburger Stadtgebiet wird die gesteigerte Nachfrage jedoch keine kurzfristigen Effekte auf die Mietpreisentwicklung haben. Es ist davon auszugehen, dass die Mieten zu Beginn des Jahres weiterhin leicht nachgeben und sich im Jahresverlauf Stabilisierungstendenzen abzeichnen werden. Flächenangebot: Angesichts der anhaltenden Dynamik auf dem Hamburger Vermietungsmarkt bei einem gleichzeitig erhöhten Baufertigstellungsvolumen in 211 wird sich der Leerstand voraussichtlich auf dem gegenwärtigen Niveau stabilisieren. Flächenumsatz nach Branchen 21 (in %) Fertigstellungen (in 1. m 2 ) und Vorvermietung/Eigennutzer (in 1. m 2 ) Sonstige Unternehmen Freizeit und Sport Forschung und Entwicklung Gesundheits- und Sozialwesen Banken und Finanzen Bildungseinrichtungen Bau und Immobilien 2% 2% 1% 2% 3% 5% 5% 16% Öffentliche Verwaltung, Verbände, Kirchen Versicherungen 9% 14% Beratungsunternehmen Verarbeitendes Gewerbe 9% Tourismus und Verkehr 1% 1% 12% Handel und Gastronomie Information und Telekommunikation

5 Gewerbe Büro Quartal 21 Marktbericht Hamburg Im Fokus: Teilmarkt City Nord Der Versicherungskonzern Allianz wird voraussichtlich Ende 212 mit seinem rund 1. Mitarbeiter starken Bereich Nordwest seinen ehemaligen Standort am Großen Burstah verlassen und knapp 3. m² umfassend renovierte Bürofläche im ehemaligen Esso- Haus in der City Nord beziehen. Die ursprünglichen Pläne, nach Oststeinbek umzuziehen, wurden damit zugunsten eines Umzugs innerhalb Hamburgs verworfen. Die Entscheidung des Versicherers für das Objekt am Kapstadtring 2, ein Bau aus den 6er Jahren, ist ein Erfolg für den Wirtschaftsstandort Hamburg und eine Bestätigung für die City Nord. Der Teilmarkt City Nord entstand in den 6er Jahren vor dem Hintergrund des massiven Ansiedlungsdrucks verschiedener Großverwaltungen internationaler Konzerne, insbesondere der Energiewirtschaft. Der damalige Oberbaudirektor Hebebrand wollte die Maßstäblichkeit der Innenstadt erhalten und entwickelte ein Konzept für das City-Entlastungszentrum City Nord auf einer ehemaligen Kleingartenfläche nördlich des Stadtparks. Die Planung wurde in drei Bauabschnitten verwirklicht. Die Bürohochhäuser wurden gemäß dem städtebaulichen Leitbild der gegliederten und aufgelockerten Stadt mit viel Freifläche zwischen den Gebäuden angeordnet. Dabei entstanden Bürohaussolitäre von unterschiedlicher architektonischer Gestaltung, die jeweils den Repräsentationsvorstellungen der einzelnen Unternehmen entsprachen. zu kämpfen, die im Wesentlichen aus dem architektonischen Erscheinungsbild der 6er- und 7er Jahre-Bauten und dem städtebaulichen Konzept des Gebiets resultierten. Zudem ging die City Nord als ein Standort mit hohem Leerstand und einer anhaltenden Mieterflucht durch die Presse. Aktuell kann von Mieterflucht keine Rede sein. Mit einem Anteil von rund 1 % am Büroflächenumsatz in 21 positionierte sich die City Nord im Ranking der Teilmärkte auf Platz 4. Neben der Allianz entschieden sich in 21 unter anderem auch der Energieversorger RWE und das Handelsunternehmen EDEKA mit Neuabschlüssen von jeweils über 4. m² für den Standort. Insgesamt haben rund 3 Unternehmen mit knapp 29. Beschäftigten ihren Sitz in der City Nord. Das am Markt befindliche Flächenangebot in der City Nord ist mit rund 29. m² überschaubar. Die Leerstandsquote zum Ende des 4. Quartals 21 betrug lediglich 4,9 % bei einem Büroflächenbestand von rund 58. m² und liegt damit deutlich unter der Hamburger Leerstandsquote von aktuell 9,8 %. Die vermeintliche Leerstandsproblematik erstreckt sich somit in erster Linie auf Gebäude, die den heutigen Anforderungen an ein modernes Bürogebäude nicht mehr gerecht werden. Gegenwärtig sind am Standort keine konkreten Neubaumaßnahmen in Planung. Der Fokus im Teilmarkt City Nord ist vielmehr auf die zeitgemäße Umgestaltung der vorhandenen Baukörper gerichtet. Charakteristisch für die City Nord war in der Vergangenheit der hohe Eigennutzeranteil und die relativ geringe Mieterbewegung. Daher nahm der Teilmarkt lange Zeit eine gewisse Sonderstellung ein. In jüngster Vergangenheit hatte die City Nord mit Imageproblemen Ehemaliges Esso-Haus, Kapstadtring 2 5

6 Gewerbe Büro Quartal 21 Marktbericht Hamburg Teilmärkte auf dem Hamburger Büromarkt im Überblick 21 Teilmarkt Flächenumsatz in m² inkl. Eigennutzer Leerstand in m² Leerstand in % bez. auf Flächenbestand Nachhaltig erzielte Mieten in /m²/mtl. Durchschnittsmietpreis in /m²/mtl. Fertigstellungen 211 in m² 1. CITY ,6% 12, 25, 16, HAFENCITY ,5% 11, 21,5 15, HAFENRAND ,3% 15, 2, 16, ALSTER WEST ,% 15, 22, 17, ALSTER OST ,2% 1, 17, 11, ST. GEORG ,% 7, 16,5 13,7 7. CITY SÜD ,5% 6,5 12, 1, ST. PAULI ,9% 11, 22, 15,3 9. ALTONA ,8% 6,5 14, 1, BAHRENFELD ,8% 7,5 15, 1,9 11. EIMSBÜTTEL ,1% 7,5 14, 1,7 12. EPPENDORF ,2% 9, 15, 1,5 13. AM FLUGHAFEN ,3% 6, 12, 7, CITY NORD ,9% 5, 12,5 8,3 15. BARMBEK ,2% 7, 14, 12, WANDSBEK ,5% 7, 12, 8,5 17. HARBURG ,% 8, 12, 9, HAMBURG OST ,% 7, 12, 8, HAMBURG WEST ,4% 8, 12, 11,9 GESAMT ,8% 5, - 25, 13, 316. Flächenumsatz nach Teilmärkten 21 (in 1. m², inkl. Eigennutzer) Teilmärkte auf dem Hamburger Büromarkt % 15% 14% 1% 5% 4% 4% 3% 3% 3% 3% 2% 2% 1% 1% 1% 1% 5% 1 City 2 HafenCity 7 City Süd 14 City Nord 13 Am Flughafen 17 Harburg 1 Bahrenfeld 6 St. Georg 8 St. Pauli 9 Altona 15 Barmbek 4 Alster West 12 Eppendorf 3 Hafenrand 5 Alster Ost 11 Eimsbüttel 16 Wandsbek Peripherie 6

7 Retail Quartal 21 Marktbericht Hamburg Retail Kennzahlen Retail EH-Kaufkraftkennziffer (in %)* (Stand 29) Zentralitätskennziffer (in %)* (Stand 29) EH-Umsatzkennziffer (in %)* (Stand 29) Verkaufsfl äche City (in m²) (Stand 29) Spitzenmiete (in /m²/mtl.) (Stand 12/21) * Bundesweiter Durchschnitt = 1 11,7 117,3 121, , Quellen: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein, Landeshauptstadt Hamburg, MB Research, GfK Der im Monat Dezember erneut gestiegene Geschäftsklimaindex des Münchener Institut für Wirtschaftsforschung (ifo) für den Einzelhandel in Deutschland zeigt, dass die Einzelhändler ihre aktuelle Geschäftslage als sehr gut einschätzen und eine sich fortsetzende positive Entwicklung für das nächste halbe Jahr erwarten. Angesichts der anziehenden Konjunktur und der sinkenden Arbeitslosenzahlen hat sich die Konsumlage in Deutschland spürbar verbessert. Bundesweit rechnet der Handelsverband Deutschland mit einem Plus von rund 2,5 %. Für Hamburg geht der Fachverband des Hamburger Einzelhandels (FHE) sogar von einer nominalen Umsatzsteigerung von 3 % aus. Trotz der teilweise problematischen Witterungsbedingungen profitierten die Einzelhändler der Hansestadt insbesondere von einem überdurchschnittlichen Weihnachtsgeschäft. Dabei wurden von den Kunden laut FHE vor allem Bekleidung, Technikartikel wie Smartphones und Spielwaren nachgefragt. Die stark verbesserte Konsumlage wirkt sich entsprechend positiv auf die Flächennachfrage aus. Zahlreiche Unternehmen wollen expandieren und ihr Filialnetz deutlich ausbauen. Dabei ist Hamburg für viele Einzelhandelsketten einer der wichtigsten Märkte in Deutschland. Die Nachfrage konzentriert sich dabei jedoch im Wesentlichen auf Retail-Flächen in den 1A-Lagen der Hamburger City. Die Bilanz für die Shoppingmetropole Hamburg fällt für 21 insgesamt positiv aus. Zahlreiche Unternehmen entschieden sich für den Standort Hamburg. Beispielsweise feierten im September die Boutiquen Giorgio Armani und Emporio Armani an den Hohen Bleichen 11 ihre Shoperöffnungen, nachdem Armani 26 die Hansestadt verlassen hatte. Auch der Gänsemarkt profitierte von der Expansionsfreude der Retailer. Mit Pepe Jeans London (Gänsemarkt 45) und dem Anbieter von Sportbekleidung Planet Sports (Gänsemarkt 33) konnte der Standort zwei weitere internationale Fashion-Anbieter gewinnen. Neuansiedlungen verzeichneten unter anderem auch die Poststraße mit dem Jeanslabel 7 for all mankind (Poststraße 51) sowie der Neue Wall mit dem amerikanischen Lifestyle- Label GANT (Neuer Wall 8). Der gestiegenen Nachfrage nach traditionellen Flächen in den Top-Lagen im Citybereich wie Mönckebergstraße, Spitalerstraße oder Neuer Wall steht ein sehr knappes Flächenangebot gegenüber. Diese Situation bewirkt, dass die Mieten weiter anziehen und allmählich das Vorkrisenniveau von 28 übersteigen. Für Ladenflächen in begehrter 1A-Lage werden aktuell Nettokaltmieten zwischen 2, und 24, /m²/monat realisiert. Für kleinere Flächen, unter 12 m², liegen die Mieten häufig sogar über diesem Niveau. Das Fehlen von vakanten Flächen in den stark nachgefragten Lagen der Hamburger City stärkt die Bereitschaft bei vielen Unternehmen, auch über neue Einzelhandelsstandorte im Bereich der City nachzudenken. Besonders hervorzuheben ist hier beispielsweise der Business Improvement District (BID) Opernboulevard rund um die Dammtorstraße, wo derzeit einige sehr interessante Retail-Projekte wie etwa die Alte Oberpostdirektion am Stephansplatz, das Metropolis-Haus oder das Opern-Plaza realisiert werden. In den 1A-Stadtteillagen wie den Kerngebieten Eppendorfer Landstraße, Osterstraße, Wandsbeker Marktstraße oder Waitzstraße ist die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen weiterhin hoch. Allerdings steht der Nachfrage nur ein geringes Angebot gegenüber. Die Mietpreise für Flächen liegen hier zwischen 35, und 65, /m²/monat. In den Toplagen können diese zu 8, /m²/monat betragen. 7

8 Lager/Logistik/Industrie Quartal 21 Marktbericht Hamburg Lager/Logistik/Industrie Kennzahlen Lager/Logistik/Industrie Flächenumsatz (in m²) Eigennutzeranteil (in %) Spitzenmiete (in /m²/mtl.) Durchschnittsmiete (in /m²/mtl.) Q , 5,5 4,5 Q , 5,5 4,3 Flächenumsatz Der Immobilienmarkt für Lager-, Logistik- und Industrieflächen in Hamburg und Umland erreichte in 21 ein Rekordergebnis von 61. m². Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum konnte das Ergebnis um 59 % gesteigert werden. Ein ähnlich starkes Jahr gab es her nur in 26, wobei hier der Flächenumsatz mit 51. m² jedoch ca. 16 % unter dem aktuellen Wert lag. Die Anzahl der Nutzer, die sich für neue Immobilien bzw. Flächen entschieden haben, hat sich zum Vorjahr mehr als verdoppelt. Der wieder anziehende Welthandel schlägt sich unmittelbar auf die Flächennachfrage in Hamburg nieder. Besonders die Handels- und Logistikunternehmen profitieren von dieser Entwicklung und haben einen erhöhten Flächenbedarf. Insgesamt 1 Großabschlüsse über 1. m² wurden auf dem Markt für Lager-, Logistik- und Industrieflächen verzeichnet. Von diesen wurden zwei Mietverträge im 4. Quartal abgeschlossen. Das Handelsunternehmen Takko Fashion mietet ca. 2. m² in der Porschestraße in Winsen Luhe und der Ausrüster Globetrotter entschied sich für ca. 16. m² im Gewerbegebiet Höltigbaum in der Straße Neuer Höltigbaum 6. Der Baubeginn der Logistikhalle des Handelsunternehmens Aldi in Bargteheide war mit 37. m² die größte Flächennutzung in 21. Der Anteil der Eigennutzer am Gesamtumsatz lag bei 25 % und damit annähernd so hoch wie in 29. Die Nachfrage nach kleineren Flächen zu 1. m² war mit 46 % aller Abschlüsse (54.9 m²) das stärkste Flächensegment in 21. Mit knapp 3 % (91.5 m²) an der Anzahl der Abschlüsse folgte das Segment zwischen 1. und 3. m². In diesen Größensegmenten wurden die größten Flächenzuwächse im Vergleich zum Vorjahr verbucht. Es zeichnet sich somit der Trend ab, dass auch wieder kleine mittelständische Unternehmen expandieren. Aus Projektentwicklersicht lohnt es sich somit, auch wieder neue Gewerbeparks zu entwickeln. Die stärkste Flächennachfrage in 21 verbuchten mit einem Anteil von 47 % des Flächenumsatzes die Transportunternehmen. Diese konnten sich im Vergleich zum Flächenumsatz (in 1. m 2, inkl. Eigennutzer) Flächenumsatz nach Mietgröße 21 (in 1. m 2, inkl. Eigennutzer) und Anzahl Mietverträge % 15% 11% 31% 34% ab 1.1 8

9 Gewerbe Lager/Logistik/Industrie Quartal 21 Marktbericht Hamburg Vorjahr um 1 % steigern. Danach folgten die Handelsunternehmen mit einem Anteil von 33 % am Flächenumsatz, die im Vergleich zu % an Fläche zulegten. Auf das Hamburger Stadtgebiet entfielen 74 % aller Abschlüsse von insgesamt rund 19. Auf Platz 1 im Ranking der Lagen landete mit 28 % des Flächenumsatzes der Hamburger Süden (Altenwerder, Moorburg), gefolgt von dem Hamburger Osten (Billbrook, Allermöhe) mit 27 %. Auf die Teilmärkte Stadt West und Nord-West (Flughafenumfeld) entfielen zusammen ca. 8 % des Umsatzes. Das Hamburger Umland kam auf rund 26 % aller Abschlüsse. Besonders gefragte Lagen waren hier das Umland Nord-Ost mit 11 % des Flächenumsatzes. Die Lagen Ahrensburg und Bargteheide haben hier die stärkste Nachfrage zu verbuchen. Zu den größten Nutzern zählen Aldi in Bargteheide und die ACUS Textiles GmbH & Co. KG in Ahrensburg. Mieten Die durchschnittliche Miete für Lager-, Logistik- und Industrieflächen in Hamburg und Umland lag bei 4,3 /m² und war damit um 2 Cent niedriger als im Vorjahr. Der Grund hierfür war ein größerer Flächenbestand an älteren Immobilien und deren Anmietung, die geringere Mieten erzielten. Die Spitzenmiete lag stabil bei 5,5 /m². Mieten in diesem Preissegment werden in der Regel für Neubauimmobilien gezahlt. Ausblick Aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Dynamik wird auch in 211 eine hohe Nachfrage nach Lager-, Logistikund Industrieflächen in Hamburg und Umland erwartet. Der Flächenumsatz in 211 wird sich voraussichtlich wieder auf einem hohen Niveau bewegen. Ob allerdings ein ähnlich gutes Ergebnis wie in 21 erzielt werden kann, bleibt noch abzuwarten. Die Spitzenmiete könnte im Laufe des Jahres leicht steigen, da das Flächenangebot an hochwertigen Logistik- und Industrieflächen gering bemessen ist. Allerdings gibt es auch wieder einige Neubauvorhaben, die den Markt bereichern und den Druck auf die Mieten und veraltete Gebäude erhöhen werden. Eines der größten Neubauprojekte mit ca. 25. m² wird das AMB Hausbruch Industrial Center von AMB Property. Teilmärkte Lager-, Logistik- und Industriefl ächenmarkt Hamburg und Umland Elmshorn A 23 Tornesch Uetersen Elbe Harsefeld Schulau Jork Buxtehude 1 STADT WEST 1 UMLAND SÜD-WEST A 1 Blankenese 6 UMLAND NORD-WEST Rübke Cranz Neu Wulmstorf Finkenwerder 5 Quickborn Pinneberg Nienstedten Francop STADT SÜD -Fischbek Langenhorn Eidel- Schenefeld stedt Rissen Sülldorf Lurup Iserbrook Osdorf Bahrenfeld Groß Flottbek A 261 Buchholz A 7 Schnelsen Niendorf Kirchwerder büttel Hamburg Groß- Borstel Eimsbüttel Garstedt A 253 Heimfeld Harburg Neuland A 7 Eissen- Gut A 1 dorf Moor Marms- Wilstorf torf Rönneburg Sinstorf A 1 Glashütte Ottensen St. Pauli Horn Glinde Altona Waltershowerder Kleiner ort Billstedt Stein- Rothenburgs- A 1 Grasbrook Billbrook A 255 Veddel Altenwerder Billwerder Lohbrügge Wilhelmsburg Moorfleet Tatenberg Bergedorf Stillhorn Moorburg Moor- Spaden- 4 STADT werder OST A 25 Lokstedt Stellingen A 7 Steilshoop Poppen -büttel Hummels- Winterhude Farmsen Rahlstedt Eppendorf Tonndorf Wandsbek Barmbek Jenfeld Barsbüttel Marienthal Eilbek A 24 Geesthacht Norderstedt Rosengarten Außenalster Seevetal A 25 A 7 STADT büttel dorf 2 Berne 7 NORD-WEST Wellingsbüttel STADT Fuhls- Flughafen Ohlsdorf 3 NORD-OST Lemsahl- Mellingstedt Bramfeld Duvenstedt land Ochsenwerder Sasel Fünfhausen Wohldorf- Ohlstedt Bergstedt HAMBURG Howe Stelle Reitbrook Othmarschen Zollenspieker Ahrensburg Curslack Winsen (Luhe) Neuengamme A 25 Bargteheide Neugraben- Hausbruch Neuenfelde Volks- Reinbek A 24 Altengamme 9 UMLAND SÜD-OST A 1 UMLAND NORD-OST 8 UMLAND OST Marschacht Steinburg Trittau Schwarzenbek Elbe Folgende Kreise im Umfeld werden ebenfalls berücksichtigt: Henstedt-Ulzburg, Kaltenkirchen, Wenzendorf und Lüneburg. 9

10 Investment Quartal 21 Marktbericht Hamburg Investment Kennzahlen Investment Transaktionsvolumen Käufer- und Verkäufergruppen Transaktionsvolumen (in Mio. ) Anteil internationale Investoren (in %) Größte Käufergruppe Größte Verkäufergruppe Stärkste Immobilienart Spitzenrendite (in %) Büro Retail Logistik Q , Offende Fonds Entwickler Büro 4,8 4,8 7,2 Der Hamburger Investmentmarkt für gewerblich genutzte Immobilien ist zu alter Stärke zurückgekehrt. Das Transaktionsvolumen betrug etwa 1,9 Mrd. und lag damit um etwa,5 Mrd. höher als im Vorjahr. Das durchschnittliche Volumen der Einzeltransaktionen lag bei über 2,6 Mio. und stellte damit für den Hamburger Markt ein ungewöhnlich hohes Ergebnis dar. Gleichwohl hätte das Volumen bei ausreichendem Angebot erheblich höher sein können. Da Investoren Hamburg weiterhin als einen der stärksten deutschen Teilmärkte betrachten, werden Kapitalanlagen in Immobilien hier besonders stark nachgefragt. Auch internationale Investoren sind mit einem Volumen von ca. 23 Mio. zurückgekehrt. Desinvestments dieser Gruppe erreichten mit ca. 52 Mio. einen historisch hohen Wert. Allein im Dezember wurden Objekte mit einem Wert von über 4 Mio. beurkundet. Dabei spielten großvolumige Transaktionen im Bürosektor die wesentliche Rolle. In diesem Bereich sind traditionell die eigenkapitalstarken Käufer die bestimmenden Marktteilnehmer. Portfolien haben erneut keine wesentliche Rolle gespielt. Die offenen Immobilienfonds waren mit einem Anteil von etwa 2 % erneut die aktivste Investorengruppe. 21 waren in diesem Segment die offenen Publikumsfonds besonders stark vertreten. Versorgungswerke und Pensionskassen folgten mit einem Marktanteil von ca. 16 % vor Bauträgern/Projektentwicklern, Versicherungen und Immobilien AGs mit jeweils über 1 %. Geschlossene Fonds, Non Properties (Eigennutzer) und Privatinvestoren waren mit jeweils immer noch etwa 8 % ebenfalls lebhafte Nachfrager. Generell ist zu beobachten, dass all diese Investorengruppen sehr diversifizierte Ankaufskriterien haben und für eine Vielzahl von Anlageobjekten Interesse aufweisen. Nach wie vor spielt aber die erstklassige Immobilie in der inneren Stadt die bedeutende Rolle. Die traditionell starke Verkäufergruppe der Projektentwickler war 21 mit einem Anteil von ca. 44 % der klar Erstplatzierte am gewerblichen Transaktionsmarkt. Nach den privaten Investoren mit etwa 11 % folgten auf den Plätzen mit Anteilen von jeweils etwa 1 % die Transaktionsvolumen (in Mrd. ) Transaktionsvolumen nach Immobilientypen 21 (in %) Sonstige Logistik Gewerbe/Industrie Hotel Grundstücke 1% 1% 5% 3% 1% 3 Einzelhandel 2% 2 69% Büro 1 4, 4,5 1,8 1,5 1,

11 Gewerbe Investment Quartal 21 Marktbericht Hamburg REITs, Offene Fonds, die Immobilien AGs und Eigennutzer. Über ein Viertel der Verkäufe erfolgte durch die in den Jahren sehr aktiven internationalen Investoren. Diese Gruppe erreichte nach unseren Beobachtungen zwar nicht die prognostizierten Verkaufserlöse, setzte aber mit Ihren Transaktionen Zeichen hinsichtlich der erfolgreichen Veräußerbarkeit ausgewählter Objekte. Investments im Fokus Das Wirtschaftswachstum der Bundesrepublik macht Investments in Büroimmobilien weiterhin attraktiv. Die Themen Heimarbeit und Desk-Sharing sind aktuell aus der Diskussion verschwunden. Auch daher war - wie im Jahr 29 - die zentral gelegene, gut vermietete und neuwertige Immobilie das am stärksten nachgefragte Produkt. Dabei bildeten Büroimmobilien mit einem Anteil von knapp 7 % die größte Assetklasse. Die Nachfrage nach Objekten in den Stadtteilen war weiterhin begrenzt. 2 % des Transaktionsvolumens erreichten einzelhandelsgeprägte Objekte, wobei allein das Billstedt Center etwa 8 % des Gesamtmarktes darstellte. Überhaupt war 21 zu beobachten, dass für den Hamburger Markt große Investments über 7 Mio. mit neun Transaktionen knapp 5 % des Marktgeschehens ausmachten. All diese Objekte entsprachen dem Core -Gedanken und wurden sowohl von institutionellen als auch privaten Investoren erworben. Alle anderen Assetklassen haben nur eine untergeordnete Rolle gespielt. Fazit und Ausblick Die Nachfrage nach geeigneten Investments in der Hansestadt wird anhalten. Erste Gespräche zum Jahresbeginn zeigen, dass das Interesse an erstklassigen Objekten ungebrochen ist. Die Mittelzuflüsse bei institutionellen Investoren belegen, dass der Anlagedruck hoch bleibt. Ob sich der Fokus angesichts des sehr knappen Angebots in der Innenstadt, zu Objekten in Stadtteillagen stärker bemerkbar machen wird, bleibt abzuwarten. Sichtbar ist die steigende Nachfrage nach Einzelhandelsobjekten. Da aber auch in diesem Bereich, wegen der restriktiven Genehmigungspraxis der Hamburger Behörden, das Angebot überschaubar ist, werden die Renditen weiter unter Druck geraten. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien ist im Jahresverlauf um weitere 2 Basispunkte auf 4,8 % gefallen. Angesichts der positiven Geschäftsentwicklung bei den Banken deuten nun auch erste Anzeichen darauf hin, dass verstärkt Druck auf hochfinanzierte Investoren ausgeübt wird, und damit Objekte, die sich nicht in der Innenstadt befinden, zu vergleichsweise günstigen Konditionen auf den Markt kommen könnten. Insgesamt wird sich der gewerbliche Investmentmarkt in Hamburg weiter stabil entwickeln, wenngleich das Transaktionsvolumen wohl nicht die Höhe des Jahres 21 erreichen wird. Wir rechnen mit einem Gesamtergebnis in Höhe von 1,5 Mrd.. Transaktionsvolumen nach Verkäufergruppen 21 (in %) Transaktionsvolumen nach Käufergruppen 21 (in %) Sonstige Geschlossene Fonds Öffentliche Hand Versicherungen Banken Opportunity/Equity Fonds 2% 1% 1% Eigennutzer/ Non Properties 3% 1% 1% 8% Immobilien AGs Offene Fonds 9% 9% 1% 11% 44% Entwickler/ Bauträger Öffentliche Hand Banken REITs Opportunity/Equity Fonds Private Anleger 1% 1% 1% Eigennutzer/ Non Properties 7% 2% 8% Geschlossene Fonds Immobilien AGs 8% 11% 12% 2% 13% Offene Fonds 16% Versorgungswerke/ Pensionskassen REITs Private Anleger Versicherungen Entwickler/Bauträger 11

12 Glossar/Definitionen Quartal 21 Marktbericht Hamburg Glossar/Definitionen Flächenumsatz Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums vermietet oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des Mietbzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst. Spitzenmiete Die Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen 12 Monaten und stellt hieraus den Median dar. Durchschnittsmiete Zur Errechnung der Durchschnittsmiete werden die Mietpreise aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen 12 Monaten mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet. Bildnachweis Titel/Seite 2/11: Bleichenbrücke 9 Seite 5: Ehemaliges Esso-Haus, Kapstadtring 2 Carsten Leuzinger Seite 7: ETRO, Hohe Bleichen 7 Carsten Leuzinger Seite 8: Eurolog Rade Garbe Logistic AG Seite 9: BrahmsQuartier, Caffamacherreihe Carsten Leuzinger Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Markbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden. Leerstand Zum Leerstand zählen alle Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Spitzenrenditen Die Spitzenrendite entspricht der (Brutto-)Anfangsrendite für Immobilien mit bester Qualität und Ausstattung in den absoluten Spitzenlagen am jeweiligen Immobilienmarkt. Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) D Hamburg Tel.: +49 ()4 / Fax: +49 ()4 / info@grossmann-berger.de Geschäftsführer: Andreas Kunze, Andreas Rehberg, Christoph Ringleben Vorsitzender des Aufsichtsrats: Dr. Jörg Wildgruber Sitz Hamburg Registergericht Hamburg Nr. B Kontakt Sonja Ebert Diplom-Ingenieurin Stadtplanung, Research Telefon: +49 ()4 / grossmann-berger.de Anna Martens Diplom-Ingenieurin Stadtplanung, Research Telefon: +49 ()4 / a.martens@ grossmann-berger.de 12