Hamburg 1. Quartal Marktbericht Gewerbe. Bürovermietung

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1 Hamburg 1. Quartal 214 Marktbericht Gewerbe Bürovermietung Grossmann & Berger macht. Märkte transparent.

2 Bürovermietung Kennzahlen Büro Q1 Q Büroflächenumsatz in m² % Spitzenmiete in /m²/mtl... 23,5...24, Durchschnittsmiete in /m²/mtl...13,7...14, Leerstandsquote in %...7,9...6,9 Büroflächenbestand in Mio. m²... 13, ,27 Flächenumsatz Q. 214 (in 1. m², inkl. Eigennutzer) Q. 15 Flächenumsatz nach Mietgröße 1. Q. 214 (in 1. m², inkl. Eigennutzer) u. Anzahl Mietverträge Q % % Jahres-Mittel (24-213): ca m² 11% % % 46 ab 5. Flächenumsatz Im 1. Quartal 214 erreichte der Flächenumsatz auf dem Hamburger Büromarkt mit 15. m² annähend das Vorjahresniveau von 11. m². Dabei war die Umsatztätigkeit mit einem Anteil von rund 3 % und einer Fläche von etwa 3. m² vor allem durch Eigennutzer geprägt. Im Vorjahresquartal fand dagegen kein Eigennutzergeschäft statt. Das gute Ergebnis im 1. Quartal 214 ist hauptsächlich auf fünf Großabschlüsse im Segment über 5. m² mit einem Gesamtvolumen von 46. m² zurückzuführen, wobei die zwei größten Abschlüsse Eigennutzer-Baustarts waren. Gegenüber dem Vorjahresquartal stieg der Flächenumsatz in diesem Segment um rund 7 %. Das Handelsunternehmen Marquard & Bahls AG begann mit dem Bau seiner neuen, rund 15. m² Bürofläche umfassenden Unternehmenszentrale in der Shanghaiallee (HafenCity). Dies war der größte Abschluss des Jahres. Auch die Jungheinrich AG startete am Friedrich-Ebert-Damm 129 (Wandsbek) mit dem Bau des neuen Unternehmenssitzes, der über eine Bürofläche von etwa 1. m² verfügen wird. Den Mietvertrag mit der größten Fläche von rund 7.9 m² unterzeichnete die Kassenärztliche Vereinigung Hamburg für den Heidenkampsweg (City Süd). Die zweithöchste Nachfrage wurde mit einem Anteil von 18 % am Flächenumsatz und 19. m² für das Segment 5 m² registriert. Bis auf das Flächensegment über 5. m² nahmen die Umsätze in allen weiteren Segmenten zwischen 6 und 5 % ab. Das Ranking der Teilmärkte auf dem Hamburger Büromarkt führte im 1. Quartal 214 die HafenCity an (2.4 m²), die sich mit einem Anteil von rund 19 % am Flächenumsatz als stärkster Teilmarkt deutlich vor der auf Platz fünf weit abgeschlagenen City mit lediglich 8 % positionierte (8.7 m²). In der City wurden mit 29 allerdings die meisten Mietverträge, in der HafenCity dagegen lediglich sieben Mietverträge bzw. Baustarts von Eigennutzern registriert. In der HafenCity war neben dem Baubeginn der Unternehmenszentrale der Marquard & Bahls AG der größte Abschluss die Anmietung von rund 2. m² durch die Wirtschaftskanzlei Bird & Bird im Seite 2

3 4 Ausgewählte TOP Deals 1. Quartal Marquard & Bahls..Shanghaiallee...ca. 15. m² 2. Jungheinrich...Friedrich-Ebert-Damm ca. 1. m² 3. KVH...Heidenkampsweg ca. 7.9 m² 4. Airbus...Hein-Saß-Weg ca. 7. m² 5. Reemtsma...Max-Born-Str. 4...ca. 3.7 m² 6. FitX...Röntgenstr ca. 2.4 m² 7. Bird & Bird...Großer Grasbrook 9...ca. 2. m² 8. Conergy...Bleichenbrücke 1...ca. 1.9 m² 9. Computacenter...Sachsenfeld ca. 1.8 m² 1. DeWind Europe...Heidenkampsweg 82...ca. 1.6 m² Spitzen- und Durchschnittsmieten Q. 214 (in /m²/mtl. nettokalt) 25, Spitzenmiete Großen Grasbrook 9. Das zeigt, dass die Unternehmen in der HafenCity nicht nur große zusammenhängende Flächen zu marktgerechten Mietpreisen finden, sondern auch die besondere Architektur und den Standort als solches zu schätzen wissen. An zweiter Stelle im Ranking der Teilmärkte folgte der Backoffice-Standort City Süd mit einem Anteil am Flächenumsatz von knapp 18 % (18.6 m²) und 18 Mietvertragsabschlüssen bzw. Baustarts von Eigennutzern. Zu den größten Abschlüssen in der City Süd zählten neben dem Mietvertrag der Kassenärztlichen Vereinigung Hamburg die Anmietungen von etwa 1.8 m² durch den Dienstleister Computacenter AG & Co. ohg im Sachsenfeld 3-5 und etwa 1.6 m² durch das Energieunternehmen DeWind Europe GmbH im Heidenkampsweg 82. Die stärkste Flächennachfrage ging im 1. Quartal von der Branche Verarbeitendes Gewerbe mit einem Anteil von rund 29 % (3.1 m²) am Flächenumsatz aus. Mit rund 23 % des Umsatzes kam die Branche Handel und Gastronomie (24. m²) auf Platz zwei. Zurückführen lässt sich diese eher untypische Verteilung auf die vom Volumen her größten Eigennutzer-Baustarts von Unternehmen aus dem produzierenden Gewerbe und dem Handel. Mit großem Abstand folgten die Versicherungen mit einem Anteil von gut 9 % (9.6 m²) des Flächenumsatzes. Die üblicherweise stärkste Branche der Beratungsunternehmen erreichte lediglich rund 7 % des Umsatzes (7.6 m²). Im weiteren Jahresverlauf wird die Beraterbranche jedoch voraussichtlich an Flächenumsatz zulegen. 22,5 2, 17,5 15, 12,5 23, 23,5 24, 24, 24, 13, 14,5 14, 14, 14, Durchschnittsmiete Mieten Am Ende des 1. Quartals 214 lag die Hamburger Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) bei 24, /m²/monat. Im Vergleich zum Jahresende 213 sind das Spitzenmietniveau sowie die gewichtete Durchschnittsmiete bei 14, /m²/monat stabil geblieben. 1, Q. 214 Leerstand Q. 214 (in 1. m²) und Leerstandsrate (in %) Bei der Verteilung des Flächenumsatzes bezogen auf das Mietpreisniveau dominierte mit 32 % die Preisgruppe 1, /m²/monat gefolgt vom Preissegment zwischen 1, und 12,5 /m²/monat mit knapp 21 % am Flächenumsatz. Im Segment über 2, /m²/monat wurden 5 % des Umsatzes getätigt. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies einer Steigerung um rund 3 % % Flächenangebot und Leerstand ,8% 8,% 7,4% 7,% 6,9% 1% 8% 6% 4% 2% Knapp 91. m² Bürofläche standen zum Ende des 1. Quartals 214 in Hamburg zur kurzfristigen Vermietung. Der Leerstand reduzierte sich gegenüber dem Vorjahresquartal von m² um 13 %. Bei einem Büroflächenbestand von 13,27 Mio. m² lag die Leerstandsquote bei 6,9 % inklusive Untermietflächen (6,7 % ohne Untermietflächen) und damit 1 Prozentpunkt unter dem Wert des Vorjahres. Nach dem Jahr 22 mit einem Leerstand von 6,1 % und 28 mit 6,5 % weist der Büromarkt Hamburg aktuell die drittniedrigste Leerstandsquote auf Q. 214 % Das Fertigstellungsvolumen in Hamburg wird in 214/215 voraussichtlich bei 313. m² liegen. Dabei sind rund 47 % der im Bau befindlichen und projektierten Flächen bereits vertraglich gebunden. Die bauliche Tätigkeit Seite 3

4 konzentriert sich mit einem Volumen von rund 9. m² bei 14 Projekten auf die Hamburger Innenstadt, wovon nur 26 % vorvermietet sind. Daher wird für den weiteren Jahresverlauf von einer leichten Entspannung hinsichtlich des Flächenangebots an zusammenhängenden Neubaubüroflächen über 5. m² ausgegangen. Ausblick Sowohl die Weltwirtschaft als auch die wirtschaftliche Entwicklung im Euroraum zeigen Stabilisierungstendenzen und nehmen langsam Fahrt auf. Ebenso befindet sich die deutsche Konjunktur zu Beginn des Jahres auf moderatem Wachstumskurs. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) rechnet für 214 mit einem soliden Wirtschaftswachstum von 1,7 %, für 215 wird sogar ein Wert im Bereich von über 2, % prognostiziert. Derweil befindet sich der deutsche Arbeitsmarkt weiterhin in guter Verfassung mit entsprechend positiven Auswirkungen auf den privaten Konsum. Flächenumsatz 1. Q. 214 nach Branchen (in %) 25 2 Andere Beratungsunternehmen Öffentlicher Sektor 7,2% 25,1% 8,% 9,1% Versicherungen 27,7% 22,9% Verarbeitendes Gewerbe Handel & Gastronomie Fertigstellungen (in 1. m²) und Vorvermietungsquote (in %) Trotz der positiven Aussichten für die Wirtschaft in Deutschland blicken die Unternehmen vor dem Hintergrund der unsicheren Lagen in einigen Schwellenländern sowie den aktuellen Ereignissen auf der Krim eher verhalten in die Zukunft. Demzufolge sank der ifo-geschäftsklimaindex für die gewerbliche Wirtschaft Deutschlands im März von 111,3 im Vormonat auf 11,7 Punkte, während er zuvor vier Mal in Folge gestiegen war. Auch das Dienstleistungsgewerbe beurteilte die Geschäftslage schlechter als noch im Februar. Jedoch sind trotz nachlassender Dynamik die Personalpläne weiterhin expansiv ausgerichtet. Flächenumsatz: Die Rahmenbedingungen für ein gutes Vermietungsjahr sind angesichts der positiven Beschäftigungsentwicklung und der guten Konjunkturperspektiven weiterhin günstig. Viele interessante Unternehmen sind derzeit aktiv auf Flächensuche. Allerdings spiegelt der Flächenumsatz des ersten Quartals die teilweise zögerlichen Entscheidungsprozesse wieder. Unter der Voraussetzung, dass sich die Großunternehmen, die aktuell auf dem Hamburger Markt auf der Suche nach neuen Büroflächen sind, in diesem Jahr entscheiden, wird sich der Flächenumsatz in 214 über der Marke von 44. m² bewegen. Mietpreise: Sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmiete stabilisierten sich im Vergleich zum Vorjahr auf hohem Niveau. Dieser Trend wird sich voraussichtlich im Jahresverlauf weiter fortsetzen % 46% Flächenangebot: Die erwartete dynamische Umsatztätigkeit sowie der relativ geringe spekulative Flächenzuwachs lassen einen weiteren leichten Rückgang des kurzfristig zur Verfügung stehenden Flächenangebots sowie eine Absenkung der Leerstandsquote erwarten Seite 4

5 Marktbericht Gewerbe Hamburg 1. Quartal 214 Bürovermietung Im Fokus: Südliche Neustadt Der städtebauliche Erneuerungsprozess im Bereich Vorsetzen Aktuell sind zwei weitere Projekte in Planung bzw. bereits im nimmt Stück für Stück Gestalt an. Aktuell wird die Elbpro- Bau. So fiel Ende 213 der Startschuss für den ersten Bauab- menade nach Plänen des renommierten Architekturbüros schnitt des Projektes BOA VISTA, das durch die Becken Deve- von Zaha Hadid umgebaut. Die neue architektonisch anspre- lopment GmbH an der Adresse Vorsetzen realisiert wird. chende Uferpromenade, die zugleich Flutschutzwand ist, Das ehemals vom Germanischen Llyod genutzte Gebäude wird die Aufenthaltsqualität in diesem Bereich maßgeblich wurde bereits abgerissen, für den Neubau sind 8.7 m² Büro- steigern. Durch Treppen und Terrassen öffnet sich die Pro- fläche auf neun Geschossen geplant. Zusätzlich sind am Wolf- menade sowohl zum Wasser als auch zur Straße hin und sorgt gangsweg 5 rund 1.7 m² Wohnfläche vorgesehen. Fertigge- so für eine einladende Verbindung von Elbe und Stadt. Voraus- stellt wird das Ensemble voraussichtlich im Sommer 215. sichtlich im Sommer 215 wird die Promenade fertiggestellt. PROJEKTDATEN BOA VISTA Neben der Umgestaltung des öffentlichen Raums wandelt auch die Bebauung sein Gesicht durch Revitalisierungen und Projektierungen. Durch den Umzug der Schiffsklassifikationsgesellschaft Germanischer Lloyd im Jahr 28 in die HafenCity wurden viele Büroflächen (u.a. Vorsetzen 32-39, 41/42, 5, Johannisbollwerk 6-8) freigezogen und boten damit die Möglichkeit für neue Entwicklungen. Die Reederei Bernhard Adresse: Vorsetzen 32-39, Wolfgangsweg 5 Mietfläche: 8.7 m² Büro, 1.7 m² Wohnen pro Ebene: ca. 1. m² Geschosse: EG 9. OG TG-Stellplätze: 42 Fertigstellung: Q2, 215 Schulte errichtete 211 für ihren Firmensitz in Vorsetzen 54 ein neues Bürogebäude mit rund 9. m² Fläche. 212 Die zweite Projektentwicklung ist das Kontorhaus Vorsetzen folgte der Projektentwickler Becken Development GmbH zu- mit der Adresse Vorsetzen 5. Hier plant die Norddeutsche nächst mit der Modernisierung des Objekts Vorsetzen 41/42 Grundvermögen eine Revitalisierung der Grundsubstanz des aus dem Jahr modernisierte die Cogiton GmbH das in den 198er Jahren errichteten Gebäudes und die Neuge- von Hadi Teherani entworfene und 25 errichtete Büro- und staltung der Fassade. Die Fertigstellung der 5.4 m² Büro- Geschäftshaus Johannisbollwerk 6-8, das im Anschluss von fläche ist ebenfalls für Sommer 215 vorgesehen. der Bauingenieurgesellschaft WTM Engineers GmbH bezogen wurde. Projekt BOA VISTA : Vorsetzen 32-39, Wolfgangsweg 5 Seite 5

6 Teilmärkte Büromarkt Hamburg im Überblick 1. Quartal 214 Teilmarkt Flächenumsatz in m² inkl. Eigennutzer Leerstand in m² Leerstand in % Nachhaltig erzielte Mieten in /m²/mtl. nettokalt Durchschnittsmietpreis in /m²/mtl. nettokalt Fertigstellungen 214/215 in m² 1 City ,2% 12, 25, 17, HafenCIty ,5% 11, 24, 18, Hafenrand ,4% 14,5 21, 18, Alster West ,8% 14, 24, 15, Alster Ost ,3% 1, 17, 12,9 6 St. Georg ,3% 8, 16,5 12,9 7 City Süd ,6% 6,5 13,5 11, St. Pauli ,1% 11, 21, 17, Altona ,2% 6,5 16, 12, Bahrenfeld ,4% 7,5 13, 11, Eimsbüttel ,7% 7,5 14,5 8,7 12 Eppendorf ,9% 8, 16, 13, Am Flughafen ,7% 5, 11, 8, City Nord ,4% 5, 12,5 8, 15 Barmbek ,8% 6, 15, 9, Wandsbek ,4% 6, 12,5 1,8 17 Harburg ,4% 7,5 13, 1, Hamburg Ost ,8% 5, 12,5 7,6 19 Hamburg West ,% 6, 11, 9,4 Gesamt ,9% 5, 25, 14, 313. Teilmärkte Büromarkt Hamburg Flughafen Fuhlsbüttel Lurup Groß Flottbek Othmarschen Finkenwerder Eidelstedt 19 Elbe 1 Stellingen Bahrenfeld Altona-Nord 9 3 Niendorf Lokstedt 11 Eimsbüttel Altona-Altstadt Ottensen Waltershof Hoheluft- West 8 St. Pauli Groß Borstel 12 Eppendorf Hamburg Steinwerder Neustadt 13 Rotherbaum Hoheluft- Ost Norderelbe 4 Kleiner Grasbrook Alster Harvestehude 2 Alsterdorf 5 14 Winterhude Binnenalstefelde Borg- 1 Altstadt Hammerbrook Außenalster HafenCity 15 St. Georg 6 Ohlsdorf Barmbek Eilbek Uhlenhorst 7 Bille Steilshoop Dulsberg Hamm Eißendorf Harburg Wandsbek Horn Bramfeld 18 Marienthal Süderelbe Neuland Seite 6

7 Marktbericht Gewerbe Hamburg 1. Quartal 214 Glossar / Definitionen Glossar / Definitionen Flächenumsatz Kontakt Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums vermietet oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G) im Mai 212. Tatjana Merger Spitzenmiete Die Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil Master of Science Stadtplanung von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen Research 12 Monaten und stellt hieraus den Median dar. Telefon: +49 ()4 / Durchschnittsmiete grossmann-berger.de Zur Errechnung der Durchschnittsmiete werden die Mietpreise aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen 12 Monaten mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet. Bei den Angaben handelt es sich um nominale Nettokaltmieten. Kontakt Leerstand Zum Leerstand zählen alle Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Untermietflächen sind Teil des Leerstandes. Spitzenrenditen Die Spitzenrendite entspricht der (Brutto-)Anfangsrendite für Immobilien mit bester Qualität und Ausstattung in den absoluten Spitzenlagen am jeweiligen Anna Martens Immobilienmarkt. Bildnachweis: Titel/Seite 2: Bleichenbrücke 1 Kaufmannshaus RFR Management GmbH, Seite 5: Vorsetzen BOA VISTA Becken Development GmbH, Seite 7: Bleichenbrücke 9. Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Markbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden. Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) D-2354 Hamburg Tel.: +49 ()4 / Fax: +49 ()4 / info@grossmann-berger.de Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Holger Michaelis, Christoph Ringleben, Lars Seidel Vorsitzender des Aufsichtsrats: Dr. Jörg Wildgruber Sitz Hamburg Registergericht Hamburg Nr. B Diplom-Ingenieurin Stadtplanung, Research Telefon: +49 ()4 / a.martens@ grossmann-berger.de Seite 7