Verantwortlichkeiten bei mangelhaftem Brandschutz wer haftet und was ist im Bestand geschützt? Rechtsanwalt und Notar Wolfgang Greilich Fachanwalt

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1 Verantwortlichkeiten bei mangelhaftem Brandschutz wer haftet und was ist im Bestand geschützt? Rechtsanwalt und Notar Wolfgang Greilich Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Rechtsanwältin Jeanette Reichert, LL.M. Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht GHC Greilich Hirschmann & Coll. Partnerschaftsgesellschaft Rechtsanwälte Steuerberater Notare Bismarckstraße 5, Gießen Telefon Fax

2 Die Kanzlei GHC: Team von Beratern mit dem Ziel der umfassenden und qualifizierten Betreuung und Vertretung mittelständischer Klientel Fachanwaltskanzlei: - Fachanwälte, derzeit für Bau- und Architektenrecht, Arbeitsrecht, Familienrecht, Erbrecht sowie Verwaltungsrecht, Handels- und Gesellschaftsrecht, Steuerrecht - Notare

3 Die Referenten: Wolfgang Greilich Rechtsanwalt und Notar Anwaltstätigkeit seit 1982, überwiegend baurechtliche Tätigkeit seit 1998, Schlichter und Schiedsrichter SOBau seit 2000 September 2005: erster mittelhessischer Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Jeanette Reichert, LL.M. Rechtsanwältin seit 2005, von Anfang an überwiegend baurechtliche Tätigkeit, seit 2010 Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht

4 Das Thema: Verantwortlichkeiten bei mangelhaftem Brandschutz wer haftet und was ist im Bestand geschützt?

5 Themenübersicht: I. Haftung im Rahmen der Errichtung eines Gebäudes II. Haftung bei bestehenden Gebäuden III.Änderungen beim Brandschutz durch die Novelle der HBO

6 I. Haftung im Rahmen der Errichtung eines Gebäudes 1. Planungsfehler Haftung des Architekten und Sonderfachmanns Der Planer hat von Anfang an in seiner Tätigkeit die Belange des Brandschutzes grundlegend zu berücksichtigen! Genehmigungsfreie Bauvorhaben ( 56 HBO): Ohnehin alleinige Verantwortung Ansonsten ggf. Beauftragung Fachplaner

7 1. Planungsfehler Haftung des Architekten und Sonderfachmanns 13 Abs. 1 HBO Brandschutz Bauliche Anlagen sowie andere Anlagen und Einrichtungen im Sinne des 1 Abs. 1 Satz 2 sind so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind.

8 1. Planungsfehler Haftung des Architekten und Sonderfachmanns Haftung des Architekten für Fehler des Fachplaners: Auswahl eines unzuverlässigen Sachverständigen Unzureichende Vorgaben und Auskünfte an den Sonderfachmann Unzureichende Prüfung des Gutachtens

9 1. Planungsfehler Haftung des Architekten und Sonderfachmanns Folgen der Pflichtverletzung: Haftung für die Fehler des Fachplaners wie für eigene Planungsfehler (ständige Rechtsprechung) Keine Entlastung bei Überprüfung durch die Baugenehmigungsbehörde (z.b. OLG Bamberg, Urt. v U 49/09, IBR 2005, S.550)

10 2. Haftung des Architekten für Überwachungsfehler Gleiche Verantwortlichkeit auch bei reiner Bauüberwachungstätigkeit (Bauleitung). Vorangegangene Planungsfehler entbinden nicht von eigener Prüfungspflicht Gesteigerte Überwachungspflicht trifft den mit der Objektüberwachung beauftragten Architekten im Bereich des Brandschutzes

11 3. Haftung des ausführenden Unternehmens Einhaltung der brandschutzrechtlichen Vorgaben gemäß Leistungsbeschreibung Bei fehlender Fachplanung: Unternehmer muss Brandschutz beachten (OLG Düsseldorf, Urt. v U 185/09); ggf. Fachplanung anfordern

12 3. Haftung des ausführenden Unternehmens Einhaltung von Brandverhütungsvorschriften: OLG Nürnberg (Urt. v U 2295/02): Bei Schweiß- und Lötarbeiten auf einem Dach recht es zur Brandverhütung nicht aus, einen Eimer Wasser im Gefahrenbereich aufzustellen.

13 II. Haftung bei bestehenden Gebäuden 1. Haftet der Eigentümer, Vermieter oder Betreiber eines Objektes, wenn das Gebäude an sich in keiner Weise verändert wurde, die Anforderungen an den Brandschutz aber seit Errichtung des Gebäudes in den geltenden Rechtsvorschriften erhöht bzw. verändert wurden? 2. Muss im Rahmen von Umbau Sanierung oder Nutzungsänderung eines Gebäudes zwingend der aktuelle Stand im Bereich des Brandschutzes eingehalten werden?

14 1. Bestandsimmobilien Haftung bei Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht etwa aufgrund nicht bestandsschutzgesicherter Abweichungen zu den aktuellen Brandschutzvorschriften Reichweite des Bestandsschutzes: Mit der Errichtung eines Bauwerks in Übereinstimmung zum geltenden Baurecht erwächst grundsätzlich eine Bestandsgarantie, die verhindert, dass nachfolgende Rechtsänderungen zur Beseitigung eines ursprünglich legalen Bauwerks zwingen

15 1. Bestandsimmobilien Grenzen der Bestandsgarantie: 53 Abs. 3 HBO An rechtmäßig bestehende oder im Bau befindliche bauliche oder andere Anlagen und Einrichtungen nach 1 Abs. 1 Satz 2 können nachträglich Anforderungen gestellt werden, soweit dies zur Abwehr von Gefahren für Leben und Gesundheit oder von schweren Nachteilen für die Allgemeinheit notwendig ist.

16 1. Bestandsimmobilien Konkrete Gefahr erforderlich, nicht allein Verbesserung der Gefahrenvorsorge, z.b. Fehlen beider notwendiger Rettungswege Technische Kompensationsmaßnahmen können baurechtlich erforderliche Brandschutzmaßnahmen ersetzen Haftung des Eigentümers, Vermieters, ggf. auch Mieter oder Betreiber

17 1. Bestandsimmobilien Weitere Ermächtigungsgrundlagen: 15 Abs. 3 HBKG Anordnung der Beseitigung der bei Gefahrverhütungsschau festgestellten Brandschutzmängel durch die Brandschutzdienststelle (z.b. bei Beherbergungsstätten, Büro- und Verwaltungsgebäuden, Gaststätten, etc.) 5 Abs. 1, 2 Gaststättengesetz 22 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 ArbSchG

18 2. Bauen im Bestand Erhaltungsmaßnahmen: Aktiver Bestandsschutz auch bei Änderung und Erweiterung nur begrenzter und geringfügiger Art, die zu keiner wesentlichen Veränderung des ursprünglichen Bestandes führt und die Identität des verbesserten Bauwerks mit dem ursprünglichen Bauwerk gewahrt bleibt.

19 2. Bauen im Bestand Zulässig danach z.b. Anpassung an geänderte Lebensgewohnheiten, wie Ausstattung mit neuzeitlichen sanitären Anlagen, Abstellplatz, Garage Individuelle Lebensbedürfnisse eines einzelnen Eigentümers sind nicht maßgeblich für die Abgrenzung

20 2. Bauen im Bestand Bestandsschutz entfällt jedenfalls dann, wenn Nutzungsänderungen im Bauwerk vorgenommen werden, die eine Anpassung an neue Brandgefahren erforderlich machen oder Nutzungserweiterungen, Umbaumaßnahmen oder Sanierungen geplant sind, die in die Substanz eingreifen

21 2. Bauen im Bestand Je mehr sich die beabsichtigte bauliche Maßnahme vom Bestand entfernt, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass sie noch vom Bestandsschutz gedeckt ist. Bestandsschutz endet deshalb, wenn der ursprüngliche Bestand in seiner Substanz nicht mehr vorhanden ist, durch Funktionsverlust der Anlage oder völlig andere Nutzung (z.b. Kindergarten statt Autohaus) wenn der Bestand über notwendige Unterhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen hinaus verändert wird mit der erkennbaren endgültigen Aufgabe einer Nutzung

22 III. Änderungen durch die Novelle der HBO Ziele: Entbürokratisierung Bauen vereinfachen und beschleunigen Gesetzesbeschluss Hessischer Landtag: 18. November 2010 Inkrafttreten: Am Tage nach der Verkündung

23 III. Änderungen durch die Novelle der HBO Rauchwarnmelder: 13 Abs. 5 erhält folgende Fassung: In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Eigentümerinnen und Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2014 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzerinnen und Besitzern, es sei denn, die Eigentümerinnen und Eigentümer haben diese Verpflichtung übernommen.

24 III. Änderungen durch die Novelle der HBO Kellergeschoss (Öffnungen zur Rauchableitung): 34 Abs. 3 erhält folgende Fassung: Jedes Kellergeschoss muss mindestens eine Öffnung ins Freie haben, um eine Rauchableitung zu ermöglichen. Gemeinsame Kellerlichtschächte für übereinander liegende Kellergeschosse sind unzulässig.

25 III. Änderungen durch die Novelle der HBO Baugenehmigungsfreie Vorhaben: 56 Abs. 1 erhält folgende Fassung: Keiner Baugenehmigung bedarf über 55 hinaus die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen, die keine Sonderbauten sind, wenn die Voraussetzungen nach Abs. 2 vorliegen. Satz 1 gilt auch für Änderungen und Nutzungsänderungen von Anlagen, deren Errichtung oder Änderung nach vorgenommener Änderung oder bei geänderter Nutzung nach dieser Vorschrift baugenehmigungsfrei wäre.

26 III. Änderungen durch die Novelle der HBO Voraussetzungen der Baugenehmigungsfreiheit: 56 Abs. 2: Vorhaben nach Abs. 1 sind baugenehmigungsfrei gestellt, wenn 1. sie im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne des 30 Abs. 1 oder der 12, 30 Abs. 2 des Baugesetzbuches liegen 2. sie keiner Ausnahme oder Befreiung nach 32 des Baugesetzbuches bedürfen, 3. die Erschließung im Sinne des Baugesetzbuches gesichert ist, 4. sie keiner Abweichung nach 63 bedürfen und 5. die Gemeinde nicht innerhalb der Frist nach Abs. 3 Satz 3 der Bauherrschaft schriftlich erklärt, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, oder eine vorläufige Untersagung nach 15 Abs. 1 Satz 2 des Baugesetzbuches beantragt.

27 III. Änderungen durch die Novelle der HBO Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren ( 57 HBO) Liegen die Voraussetzungen für das genehmigungsfreie Bauen nicht vor, unterliegen die Vorhaben dem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren. Im vereinfachten Genehmigungsverfahren prüft die untere Bauaufsichtsbehörde das Vorhaben auf die Zulässigkeit Nach den Vorschriften des Bauplanungsrechts, Von beantragten Abweichungen vom Bauordnungsrecht, Nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach diesen Vorschriften entfällt oder ersetzt wird; dies trifft z.b. für die denkmalschutzrechtliche Genehmigung zu. Über den Bauantrag ist innerhalb von 3 Monaten nach Eingang des vollständigen Antrags zu entscheiden.

28 III. Änderungen durch die Novelle der HBO Baugenehmigungsverfahren ( 58 HBO): Sonderbauten unterliegen dem normalen Baugenehmigungsverfahren, in dem sowohl das Bauordnungsrecht als auch das Bauplanungsrecht umfassend geprüft werden. 2 Abs. 8 HBO definiert Sonderbauten als bauliche Anlagen, mit denen im Regelfall besondere Gefahrenlagen verbunden sind.

29 III. Änderungen durch die Novelle der HBO Gründe für die Ausdehnung der Baugenehmigungsfreiheit: Gute Erfahrungen seit der ersten Lockerung der Vorschriften im Jahr 2002: Ersparte Genehmigungsgebühren können zwischen 200 und betragen. Das vereinfachte Verfahren hat sich zum Regelverfahren entwickelt: hessenweit zwei Drittel aller Bauvorhaben; etwa jedes zweite Gebäude entsteht ganz ohne Genehmigung.

30 III. Änderungen durch die Novelle der HBO Exkurs 1: Neue zulässige Maßnahmen in Abstandsflächen, 6 Abs. 10 Ohne Abstandsfläche jeweils unmittelbar an oder an aneinanderstoßenden Nachbargrenzen sind je Baugrundstück zulässig: 1. eine Garage oder aneinandergebaute Garagen einschließlich Abstellraum oder fläche 3. ein untergeordnetes Gebäude für Abstellzwecke, 6. Einfriedungen, Sichtschutzzäune und Terrassentrennwände in Gewerbe- und Industriegebieten, außerhalb dieser Baugebiete mit einer Höhe bis zu 2 m über der Geländeoberfläche, 7. Stützmauern zur Sicherung des natürlichen Geländes, 8. ein Holzlagerplatz mit Lagerungen bis zu 1 m Höhe über der Geländeoberfläche und 6 m Länge je Grundstücksgrenze, (alles Erweiterung bzw. Vereinfachung!)

31 III. Änderungen durch die Novelle der HBO Die Länge der Grenzbebauung darf bei den Anlagen nach Satz 1 Nr. 1 bis 5 insgesamt 15m nicht überschreiten; Dachüberstände sind einzurechnen. Bei den Anlagen nach Satz 1 Nr. 1 bis 4 darf die Grenzseitige mittlere Wandhöhe über der Geländeoberfläche nicht höher als 3m und die Fläche dieser Wände an jeder Nachbargrenze insgesamt nicht größer als 25 m² sein.

32 III. Änderungen durch die Novelle der HBO Exkurs 2: Fortbildungsverpflichtung In 49 wird als Abs. 8 angefügt: Bauvorlagenberechtigte sind verpflichtet, sich im Bereich des Baurechts fortzubilden. Sie haben sich nach Maßgabe üblicher Versicherungsbedingungen ausreichend gegen Haftpflichtansprüche zu versichern, die aus ihrer Berufsausübung herrühren können; dies gilt nicht für Bauvorlagenberechtigte nach Abs. 4 Nr. 4.

33 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! GHC Greilich Hirschmann & Coll. Partnerschaftsgesellschaft Rechtsanwälte Steuerberater Notare Bismarckstraße 5, Gießen Telefon Fax