Wohnungsmarktanalyse für den Oberbergischen Kreis unter besonderer Berücksichtigung des Teilraums Nord

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1 Wohnungsmarktanalyse für den Oberbergischen Kreis unter besonderer Berücksichtigung des Teilraums Nord Petra Heising Radevormwald, 4. Dezember 28

2 Positive Arbeitsplatzentwicklung im Oberbergischen Kreis (1995 = 1) Olpe, Kreis Rhein-Sieg-Kreis Beschäftigte (Index: 1995 = 1) Köln, krfr. Stadt Oberbergischer Kreis Rheinisch-Bergischer Kreis Nordrhein-Westfalen Märkischer Kreis Ennepe-Ruhr-Kreis Wuppertal, krfr. Stadt 8 Leverkusen, krfr. Stadt je Remscheid, krfr. Stadt Quelle: SVP-Beschäftigte am Arbeitsort, LDS NRW. Eigene Darstellung. 2

3 Arbeitsplatzmotoren: Teilraum Nord und Süd (1998 = 1) SVP-Beschäftigte in den Gemeinden des Oberbergischen Kreises (Index: 1998=1) Teilraum Nord Beschäftigte Index: 1998= Teilraum Süd Oberbergischer Kreis Teilraum Mitte Quelle: SVP-Beschäftigte am Arbeitsort, LDS NRW. Eigene Darstellung. 3

4 Bevölkerungsentwicklung in den Gemeinden des OBK (1995 = 1) => Schlusslicht: Radevormwald Einwohner - Index: 1995= Reichshof Lindlar Waldbröl, Stadt Nümbrecht Wipperfürth, Stadt Marienheide Wiehl, Stadt Oberbergischer Kreis Morsbach Hückeswagen, Stadt Engelskirchen Gummersbach, Stadt Bergneustadt, Stadt Radevormwald, Stadt Quelle: LDS NRW, eigene Darstellung. 4

5 Bevölkerungsentwicklung in Radevormwald 5 2 Bevölkerungsentwicklung in Radevormwald ( ) => Sterbeüberschuss und Abwanderung! 15 Personen Personen je 1. EW am Jahresanfang Natürlicher Saldo Wanderungssaldo Gesamtsaldo je 1. EW -2 Quelle: LDS NRW, eigene Darstellung. 5

6 Zielgebiete der Fortzüge aus Radevormwald (24-27) Quelle: GKD Rhein-Sieg/Oberberg. Eigene Auswertung. Eigene Darstellung. 6

7 Preisniveau von Einfamilienhäusern im Bestand und Neubau im Oberbergischen Kreis 27 dazu im Vergleich Medianpreise (Bestand) der einzelnen Gemeinden Preisniveau von Einfamilienhäusern im OBK (27) ohne Extremwerte Kaufpreis in Euro Morsbach 145. Waldbröl 169. Bergneustadt 17. Gummersbach 174. Reichshof 17.5 Wiehl 189. Marienheide Nümbrecht 191. Lindlar 219. Engelskirchen Hückeswagen 22. Wipperfürth 22. Radevormwald 229. Bestand Neubau Anteil aller Objekte in % Quelle: -Preisdatenbank (IDN ImmoDaten GmbH) 7

8 Vermarktungsstand der aktuellen Baugebiete im OBK Stand Februar 28 Baugebietsgröße Anzahl Baugebiete < 2 WE 25 2 bis < 5 WE 2 5 bis < 1 WE 1 1 u. mehr WE 6 Summe 61 Quelle: Auskünfte der kommunalen Planungsämter. Eigene Darstellung. 8

9 Lage und Größe der geplanten Baugebiete im OBK Stand Februar 28 Quelle: Auskünfte der kommunalen Planungsämter. Eigene Darstellung. 9

10 Geplante Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern (Stand Februar 28) Wohneinheiten Wipperfürth Radevormwald Hückeswagen Aktuell in Vermarktung befindliche und geplante Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern* Teilraum Nord Teilraum Mitte Teilraum Süd Lindlar Engelskirchen Marienheide Wiehl Bergneustadt Reichshof Gummersbach Nümbrecht Quelle: Auskünfte der kommunalen Planungsämter. Eigene Darstellung. Waldbröl Morsbach potenzielle WE in Baulücken** geplant nach 218 geplant in 5-1 J. geplant in den nächsten 5 J. *zukünftige Baugebiete z.t. nur in ha- Angaben, Umrechnung nach bisherigem Flächen-Wohneinheiten-Verhältnis; ggf. zusätzlich weitere nicht spezifizierte Reserveflächen **Annahme: sofern nicht anders angegeben 1,5WE pro Baulücke, nur EZFH-Bebauung; keine Angaben in Lindlar, Radevormwald, Nümbrecht, Wipperfürth 1

11 Altersstruktur des Oberbergischen Kreises am Altersstruktur im OBK bis 225 (Wachstumsszenario) 3. Altersgruppe, die in den nächsten 5 Jahren neue Haushalte gründet unter 2 Jahre 2 bis 4 Jahre 4 bis 6 Jahre 6 bis 8 Jahre über 8 Jahre EW unter Quelle: LDS NRW, eigene Darstellung und mehr

12 Personen je 1 EW am Jahresanfang Personen je 1. EW am Jahresanfang Unsicherheit über die Zukunft: Wie geht es weiter? 6. Bevölkerungsentwicklung im Oberbergischen Kreis 2 Wachstumsszenario: langfristig wieder Zuwanderung Ist-Entwicklung Amtliche Prognose des LDS Geburtenüberschuss Überschuss Bevölkerungsentwicklung der Zuzüge (+) Gesamtsaldo je 1 EW im Oberbergischen Kreis Ist-En twicklung Prognose Personen Personen -5-1 oder Schrumpfungsszenario: dauerhafte Abwanderung Quelle: LDS NRW, eigene Darstellung. Natürlich er Saldo W anderungssaldo Gesamtsaldo je 1. EW 12

13 Baufertigstellungen seit 1996 im Teilraum Nord Teilregion Nord Baufertigstellungen Brutto-Neubaubedarf (Wachstumsszenario) Brutto-Neubaubedarf (Schrumpfungsszenar i ) derzeitige Baulandplanungen*** WE in MFH 2.5 WE in EZFH Anzahl WE = inkl. Ersatzbedarf** Baulandplanungen für = Mindest- Neubaubedarf * Schrumpfungsszenario ** Ersatzbedarf: 213 WE (85 in EZFH, 128 in MFH) *** zzgl. aktuelles Angebot von 25 WE, praktisch keine Baulücken vorhanden * WE in MFH WE in EZFH Quelle: Fertigst.: LDS NRW. Planungen: Kommunalen Planungsämter. Neubaubedarf: eigene Berechnungen * * * ff

14 Teilregion Nord Neubaubedarf im Teilraum Nord (Wachstumsszenario) Baufertigstellungen Brutto-Neubaubedarf (Wachstumsszenario) Brutto-Neubaubedarf (Schrumpfungsszenar i ) derzeitige Baulandplanungen*** WE in MFH 2.5 WE in EZFH Anzahl WE = inkl. Ersatzbedarf** Baulandplanungen für = Mindest- Neubaubedarf * Schrumpfungsszenario ** Ersatzbedarf: 213 WE (85 in EZFH, 128 in MFH) *** zzgl. aktuelles Angebot von 25 WE, praktisch keine Baulücken vorhanden * WE in MFH WE in EZFH Quelle: Fertigst.: LDS NRW. Planungen: Kommunalen Planungsämter. Neubaubedarf: eigene Berechnungen * * * ff

15 Teilregion Nord Neubaubedarf im Teilraum Nord (Schrumpfungsszenario) Baufertigstellungen Brutto-Neubaubedarf (Wachstumsszenario) Brutto-Neubaubedarf (Schrumpfungsszenar i ) derzeitige Baulandplanungen*** WE in MFH 2.5 WE in EZFH Anzahl WE = inkl. Ersatzbedarf** = Mindest- Neubaubedarf * Schrumpfungsszenario ** Ersatzbedarf: 213 WE (85 in EZFH, 128 in MFH) *** zzgl. aktuelles Angebot von 25 WE, praktisch keine Baulücken vorhanden * WE in MFH WE in EZFH Quelle: Fertigst.: LDS NRW. Planungen: Kommunalen Planungsämter. Neubaubedarf: eigene Berechnungen * * * ff

16 Zum Vergleich: Baulandplanungen im Teilraum Nord Teilregion Nord Baufertigstellungen Brutto-Neubaubedarf (Wachstumsszenario) Brutto-Neubaubedarf (Schrumpfungsszenar i ) derzeitige Baulandplanungen*** WE in MFH 2.5 WE in EZFH Anzahl WE = inkl. Ersatzbedarf** = Mindest- Neubaubedarf * Schrumpfungsszenario ** Ersatzbedarf: 213 WE (85 in EZFH, 128 in MFH) *** zzgl. aktuelles Angebot von 25 WE, praktisch keine Baulücken vorhanden * * * * ff WE in MFH WE in EZFH Quelle: Fertigst.: LDS NRW. Planungen: Kommunalen Planungsämter. Neubaubedarf: eigene Berechnungen.

17 Fazit Geplante Baugebiete reichen nicht für stabile Einwohnerentwicklung Stabile Einwohnerentwicklung (Wachstumsszenario) im OBK benötigt mehr Baugebiete als bisher geplant sind, und zwar Baugebiete für weitere 5.2 neue Wohnungen bis 225. => Gedanklich vorbereiten und mit Prioritäten versehen. Auf anziehende Nachfrage dann schnelle Reaktion möglich. Wenn der Familienzuzug aber weiterhin ausbleibt (Schrumpfungssz.): wachsenden Leerstände, auch bei Einfamilienhäusern, möglich. => Ausmaß und Lage beobachten, Konzepte entwickeln. Dennoch Mindest-Neubau erforderlich, um alle Nachfrager bedienen zu können. 17

18 Empfehlungen In Bandbreiten denken und flexibel bleiben. Zeitfenster beachten. genügend Neubau ermöglichen, mit attraktiven Baugebieten werben Vielfalt anbieten, auf verschiedene Zielgruppen ausrichten Aktive Baulandpolitik, obligatorischer Zwischenerwerb zum Einfluss auf Realisierungszeitraum und gewünschte Qualitäten Bestandsstrategien entwickeln Ausmaß und Lage möglicher Leerstände diskutieren. Strategien entwickeln. gemeinsames Handeln - nach außen demonstrieren Mit Nachbarkommunen zusammenarbeiten: Standortpotenziale vergleichen - gemeinsame Prioritätenliste erstellen Internetplattform mit allen Baugebieten des Kreises Ansprechpartner im Kreis, Akteure zusammenbringen/experten vermitteln Transparenz schaffen standardisierte Wohnungsmarktbeobachtung aufbauen, Basisdaten der Studie erfolgreiche Projekte vorstellen und davon lernen 18

19 Vorschläge für weiteres Vorgehen Gemeindeübergreifende Treffen innerhalb eines Teilraums: gemeinsame Diskussion der Planungsämter: mögliche Flächen zusammentragen + Standortpotenziale vergleichen Wohnbaukonferenz darin: Workshops mit Verwaltung und Politik (Gemeinden und Kreis) - mit Vertretern aus Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Ergebnis: Strategiepapier Arbeitsmarktgutachten für den Oberbergischen Kreis Wirtschaftsprognose für die Region (Lokale und Exportbasis-Wirtschaft) Entwicklung der Arbeitskräftenachfrage in den einzelnen Branchen Vergleich mit Arbeitskräfteangebot in der Region (inkl. Fachhochschule) induzierte Wanderungssalden mögliche Verteilung auf Gemeinden nach Alter Bevölkerungsprognose für einzelne Gemeinden Detaillierte Infrastrukturplanung: Unter- und Überauslastungen der altersspezifischen Infrastruktur Kreisentwicklungskonzept / Stadtentwicklungskonzept 19

20 Download der Studie unter / wohnungsmarktanalyse-oberberg Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! ag Forschung und Beratung AG Kurfürstendamm 234, D-1719 Berlin Fon: 3 / Fax: 3 / Mail: berlin@-institut.de USt.-ID: DE St.Nr.: 27/473/329 gmbh Qualitative Marktforschung, Stadt- und Strukturforschung GmbH Kaiserstr. 29, D Bonn Fon: 228 / Fax: 228 / Mail: bonn@-institut.de USt.-ID: DE St.Nr.: 25/5715/47 komet- gmbh Regionalentwicklung, Stadtentwicklung, Immobilienforschung GmbH Schreberstr. 1, D-419 Leipzig Fon: 341 / Fax: 341 / Mail: leipzig@-institut.de USt.-ID: DE St.Nr.: 231/112/772