Wohnungsengpässe in Stuttgart Expertenbefragung zum Wohnungsmarkt. 54. Jahrestagung der VDSt AG Süd

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1 Wohnungsengpässe in Stuttgart Expertenbefragung zum Wohnungsmarkt 54. Jahrestagung der VDSt AG Süd Tobias Held, Statistisches Amt der Landeshauptstadt Stuttgart 18. Mai 2017

2 Mietenentwicklung in Stuttgart Verteilung der Angebotsmieten 2013/14 und 2015/16 im Vergleich Stuttgart ist die Stadt mit den zweitteuersten Mieten in Deutschland Zunehmende Ausweitung des hochpreisigen Mietsegments ab 13 Euro/m 2 Im günstigeren Segment fehlen zunehmend Wohnungsangebote

3 Kaufpreisentwicklung in Stuttgart Entwicklung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Eigenheime seit 2005 Gebrauchte Eigentumswohnungen verteuerten sich seit 2006 um 75 %, Neubauten um 96 % Gebrauchte Eigenheime erfuhren seit 2006 ein Preiswachstum von 70 %

4 Verknappung des Wohnungsangebots in Stuttgart Veränderungsraten des Wohnungsbestands und der Wohnberechtigten in Stuttgart Veränderung 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Wohnungsbestand Die hohe Nachfrage und die Flächenengpässe für den Wohnungsbau bedingen einen angespannten Wohnungsmarkt -0,5% Wohnberechtigte -1,0% -1,5% Die Wohnbautätigkeit hinkt der Nachfrageentwicklung hinterher Quellen: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg

5 Regionale Perspektive auf den Wohnungsmarkt Durchschnittliches jährliches Wanderungssaldo mit Stuttgart je 1000 Einwohner der jeweiligen Gemeinde zwischen 2012 und 2016 Die Gemeinden des näheren Umlands profitieren von Wanderungsgewinnen aus Stuttgart Quelle: Landeshauptstadt Stuttgart, Statistisches Amt; Statistisches Landesamt Baden-Württemberg

6 Expertenbefragung zum Stuttgarter Wohnungsmarkt Regelmäßige Erhebung der fundierten Sichtweisen der Wohnungsmarktakteure in Kooperation mit dem Amt für Stadtplanung und Stadterneuerung (2007,2014,2016) Befragung von 157 ausgewählte Experten im Sommer 2016 Teilnehmer: 86 Experten (Rücklaufquote: 54 %) Zentrale Fragen: Welche Teilsegmente des Stuttgarter Wohnungsmarktes sind zurzeit besonders nachgefragt? In welchen städtischen Teilräumen ist die Marktlage in hohem Maße angespannt? Wie wird sich die Nachfrage künftig entwickeln?

7 Expertenauswahl Struktur der Marktakteure (Mehrfachnennungen möglich)

8 Beurteilung der Anspannung und der Nachfrageentwicklung Allgemeine Beurteilung der Anspannung auf dem Stuttgarter Wohnungsmarkt 94% der befragten Wohnungsmarktexperten halten die Lage für angespannt in zwei und fünf Jahren jeweils 93% und 91% in etwa 10 Jahren noch 71 %

9 Beurteilung der Teilbereiche des Wohnungsmarktes Beurteilung der Anspannung auf dem frei finanzierten Stuttgarter Wohnungsmarkt nach Segmenten Die gegenwärtige Anspannung in den drei abgefragten Marktsegmenten ist im Vergleich zu 2014 weiter gestiegen und insgesamt hoch Besonders angespannt wird der Mietwohnungsmarkt bewertet

10 Beurteilung der Teilbereiche des Wohnungsmarktes Beurteilung der Anspannung auf dem öffentlich geförderten Stuttgarter Wohnungsmarkt nach Segmenten keine Abnahme der Anspannung im öffentlich geförderten Wohnungsmarkt erwartet

11 Lagekategorien in der Wohnungsmarktbeobachtung City/Cityrand Tallagen der Innenstadt: - dichte Bebauung, - Blockrandbebauung Halbhöhen- und Höhenlagen: - hochpreisige, locker bebaute Wohngebiete mit großen, freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern Tallagen im Stadtbezirk Ost und Innenstadt von Bad Cannstatt: - dichte, innerstädtische Bebauungsstruktur

12 Künftige Nachfrageentwicklung nach Wohnlagen I Beurteilung der Nachfrageentwicklung in den kommenden fünf Jahren nach Wohnlagen In allen Teillagen im Stadtgebiet weiter steigende Wohnungsnachfrage innerhalb der nächsten fünf Jahre aktuell besonders für die innerstädtischen Bereiche City/Cityrand, Halbhöhen- und Höhenlagen, Stadtbezirke im Süden und Westen

13 Künftige Nachfrageentwicklung nach Wohnlagen II Beurteilung der Nachfrageentwicklung in den kommenden fünf Jahren in den Gemeinden der Region Stuttgart Bei den Gemeinden mit Anschluss an das U- und S-Bahnnetz sehen 97 % der Experten einen Nachfragezuwachs Bei den Gemeinden ohne Anschluss an das VVS-Netz, erwarten nur 51 % ein schwaches Nachfrageplus, 34 % eine Nachfragestagnation

14 Einschätzungen zum Stuttgarter Wohnungsmarkt Aussagen zum Stuttgarter Wohnungsmarkt Forderungen an die Kommunalpolitik: mehr Wohnungsbau 93%, Schaffung von preisgünstigem frei finanziertem (89%) bzw. gefördertem (79 %) Wohnraum In zunehmenden Maße werden Verdrängungsprozesse von einkommensschwachen Haushalten beobachtet

15 Fördernde und hemmende Faktoren für den Wohnungsbau Fördernde Faktoren: erwartete positive Nachfrageentwicklung, hohe Kaufkraft, Qualität der Infrastruktur und des Wohnumfeldes, verfügbares Eigenkapital Hemmende Faktoren: Verfügbarkeit geeigneter Grundstücke, hohe Grundstückspreise, Komplexität der Planungs- und Genehmigungsverfahren

16 Erwartungen an die künftige Entwicklung des Wohnungsmarktes Mieten, Preise und Investitionen in Stuttgart in den kommenden fünf Jahren Experten rechnen mit weiter steigenden Mieten und Preisen für Häuser und Wohnungen Einen künftigen Bedeutungszuwachs beim Wohneigentum vermuten 61 Prozent der Befragten, bei der Befragung 2014 waren es nur 41 Prozent

17 Immobilienpreisblase Gibt es eine Preisblase am Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt? 65 % der Experten sehen keine Überhitzung des Marktes Fast ein Drittel der Befragten geht aber davon aus, dass bereits eine Preisblase am Stuttgarter Wohnungsmarkt existiert

18 Expertenbefragung zum Stuttgarter Wohnungsmarkt Fazit I Die befragten Experten bestätigen die stark angespannte Situation Stuttgarter Wohnungsmarktes in allen Teilsegmenten. Für die kommenden Jahre rechnen die Experten damit, dass sich die Angebotsverknappung in allen Teilmärkten und Wohnlagen des Stuttgarter Wohnungsmarktes fortsetzt. Vor diesem Hintergrund rechnen die Befragungsteilnehmer auch mit weiter steigenden Mieten und Kaufpreisen für Häuser und Wohnungen. Räumlich betrachtet umfasst der angespannte Wohnungsmarkt sowohl die Stadt Stuttgart insgesamt als auch die gut erschlossenen Lagen im Umland.

19 Expertenbefragung zum Stuttgarter Wohnungsmarkt Fazit II Die größten Probleme für den Wohnungsneubau stellen für den Großteil der Befragten der Mangel an verfügbaren Grundstücken und die hohen Grundstückskosten dar. Ähnlich kritisch beurteilen die Experten die Grundstücksvergabeverfahren, die Baukosten sowie die komplexen Planungs- und Genehmigungsverfahren der Stadt. Diese Antworten zeigen die hohe Bedeutung von transparenten und zielgerichteten Genehmigungs- und Entscheidungsprozessen, um mehr Wohnungsbau zu erreichen.

20 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Tobias Held Landeshauptstadt Stuttgart Statistisches Amt Abteilung Wirtschaft, Wohnen und Befragungen Eberhardstr Stuttgart Tel Mail: