Stadtplanungsausschuss. Sitzungsdatum öffentlich

Transkript

1 Nürnberg TOP: I. Anmeldung Stadtplanungsausschuss Sitzungsdatum öffentlich Betreff: Zweiter Zwischenbericht zur Entwicklung des ehemaligen Standorts Quelle-Versandzentrum Nürnberg, Fürther Straße - Gemeinsamer Arbeitsansatz Stadt Nürnberg und Valbonne Real Estate B. V. (Eigentümer) a) Zwischenbericht aus dem gemeinsamen Projektteam b) PowerPoint Präsentation des Projektentwicklers EBiG zum aktuellen Planungsstand Anlagen: - Sachverhalt - Lageplan - Fragenkatalog Bauvorbescheidsantrag Bisherige Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Bericht AfS Abstimmungsergebnis angenommen abgelehnt vertagt/verwiesen Sachverhalt (kurz): Mit der Insolvenz der Quelle GmbH am stellte sich auch die komplexe Aufgabe einer Neunutzung und Entwicklung des Standortes des ehemaligen Versandzentrums der Quelle an der Fürther Straße. Um dieser Herausforderung zielgerichtet und pragmatisch zu begegnen, wurde dazu eine gemeinsame Projektgruppe ins Leben gerufen, welche sich aus Vertretern des Eigentümers (Valbonne Real Estate B.V.), des beauftragten Entwicklers (EBiG Entwicklungs- und Beteiligungsgesellschaft für Immobilien GmbH & Co. KG) sowie der zuständigen städtischen Dienststellen zusammensetzt. Als Ziele wurden die kooperative Planung und Entwicklung der Bestandsimmobilie ("Kerngrundstück Q1") wie auch der umgebenden Einzelflächen ("Randbereich") definiert. Im Rahmen der Sitzung wird über den derzeitigen Arbeitsstand im gemeinsamen Projektteam und die vorgesehenen nächsten Schritte informiert. Der Projektentwickler EBiG stellt in der Sitzung anhand einer Bildschirm-Präsentation den aktuellen Planungsstand zur Umgestaltung des Gebäudes und der damit verbundenen neuen Verkehrsführung sowie den derzeitigen Stand seines Nutzungs- und Belegungskonzepts ausführlich vor. Beschluss-/Gutachtenvorschlag: entfällt, da Bericht 1a. Finanzielle Auswirkungen: Nein Noch offen, weil

2 Ja Kosten: noch nicht bezifferbar Gesamtkosten Folgekosten pro Jahr davon pro Jahr X davon investiv begrenzter Zeitraum Sachkosten davon konsumtiv dauerhaft Personalkosten 1b. Haushaltsmittel/Verpflichtungsermächtigungen sind bereitgestellt: Nein Abstimmung mit Stk (siehe Punkt 4) erforderlich Ja Betrag: Profitcenter/Investitionsauftrag: 2a. Auswirkungen auf den Stellenplan: Nein Ja im Umfang von Vollkraftstellen (weiter bei 2b) 2b. Deckung vorhanden: Nein Abstimmung mit OrgA (siehe Punkt 4) erforderlich Ja Stellen-Nr. 3.a Prüfung der Genderrelevanz durchgeführt: Nein Ja 3.b Geschlechterrelevante Auswirkungen: Nein Ja siehe Anlagen 4. Abstimmung ist erfolgt mit: Ref. I / OrgA Deckungsvorschlag akzeptiert keine Stellendeckung vorhanden Einbringung in das Stellenschaffungsverfahren Ref. II / Stk Deckungsvorschlag akzeptiert keine Haushaltsmittel vorhanden Ein Finanzierungsvorschlag ist noch zu erarbeiten RA (verpflichtend bei Satzungen und Verordnungen) Projektteam Quelle VZN

3 II. Herrn OBM III. Ref. VII Nürnberg, Ref. VI Ref. VII ( )

4 Beilage 2. Zwischenbericht zur Entwicklung des ehemaligen Standorts Quelle-Versandzentrum Nürnberg, Fürther Straße Gemeinsamer Arbeitsansatz Stadt Nürnberg und Valbonne Real Estate B.V. (Eigentümer) Sachverhaltsdarstellung: a) Zwischenbericht aus dem gemeinsamen Projektteam Gliederung: 1. Projektteam Quelle-VZN 2. Themenstellungen 2.1 Revitalisierung und Umnutzung des ehemaligen Quelle- Versandzentrums ( Kerngrundstück Q1 ) 2.2 Städtebauliche Entwicklung der umgebenden Quelle-Flächen ( Randbereich ) 2.3 Finanzierung 3. Ideen- und Realisierungswettbewerb 4. Zwischennutzung 1. Projektteam Quelle-VZN Mit dem endgültigen Aus von Quelle im Oktober 2009 stellte sich u.a. auch die Aufgabe, das Gelände des ehemaligen Versandzentrums an der Fürther Straße einer neuen Nutzung zuzuführen. Wie bereits im Stadtplanungsausschuss am berichtet, wurde dazu ein Projektteam gebildet, welches sich aus Vertretern des Eigentümers Valbonne Real Estate B.V. bzw. des beauftragten Entwicklungsunternehmens EBiG Entwicklungs- und Beteiligungsgesellschaft für Immobilien GmbH & Co. KG sowie der Stadtverwaltung Nürnberg (BgA, Ref. III/UwA, BoB, Stpl, Vpl, Ref. VI, WiV, WS und Ref. VII) zusammensetzt und seit dem im meist 14-tägigen Turnus unter der Federführung von Ref. VII zusammenkommt.

5 2 Zentrale Aufgaben des Projektteams sind: die kompetente Begleitung von Investoren bzw. des Eigentümers, die Harmonisierung der wirtschaftlichen Verwertungsinteressen des Eigentümers und der städtischen Entwicklungsziele, die kooperative Erarbeitung von Rahmenbedingungen sowie die Abklärung divergierender Positionen und Planungsvorstellungen, die Vorbereitung eines Ideen- und Realisierungswettbewerbs. Im Folgenden wird ein Überblick über die bisherigen Ergebnisse seit dem ersten Zwischenbericht vom gegeben. Darüber hinaus wird seitens des Projektentwicklers EBiG in der Sitzung anhand einer Präsentation ausführlich über den aktuellen Planungsstand zur Umgestaltung des Gebäudes und über den derzeitigen Stand der Nutzungsüberlegungen und der Umsetzung eines Belegungskonzepts berichtet. Im nachfolgenden Bericht wird deshalb darauf nur kurz eingegangen. 2. Themenstellungen Die immense Gebäudefläche des ehemaligen Versandzentrums (ca m² vermietbare Fläche auf einer Grundstücksfläche von ca. 6,8 ha) sowie die in seiner unmittelbarer Umgebung angeordneten Einzelflächen von ca. 4,1 ha (vgl. Anlage Lageplan ) bieten für die Stadt und den Eigentümer die große Chance, ein ganzes Stadtquartier neu zu ordnen, mit neuem Leben zu erfüllen und in Zusammenhang mit der am im Stadtrat beschlossenen Ausweisung eines Sanierungsgebietes (Städtebauförderungsprogramm Stadtumbau West ) die Weststadt nachhaltig aufzuwerten. Um die notwendigen planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine geordnete städtebauliche Entwicklung des Gesamtareals zu schaffen, wurde durch den Stadtplanungsausschuss am die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens Nr Quelle-Eberhardshof beschlossen. Die Arbeit des Projektteams umfasst damit 2 Schwerpunkte: die Revitalisierung und Umnutzung des ehemaligen Quelle-Versandzentrums sowie die städtebauliche Entwicklung der umgebenden Quelle-Flächen.

6 2.1 Revitalisierung und Umnutzung des ehemaligen Quelle-Versandzentrums ( Kerngrundstück Q1 ) 3 Um den Prozess der Revitalisierung und Umnutzung des ehemaligen Quelle- Versandzentrums zu beschleunigen und in vertretbarer Zeit die städtebaulichen Voraussetzungen für die Entwicklung des Kerngrundstücks zu schaffen, wurde mit Beschluss vom die Herauslösung der Flächen des ehemaligen Versandzentrums aus dem Bebauungsplanverfahren Nr beschlossen. Dieser Bereich mit einer Größe von ca. 6,8 ha wird nun als Bebauungsplan Nr Kerngrundstück Q1 eigenständig fortgeführt. Der Aufstellungsbeschluss soll auch dazu dienen, den Einfluss auf die künftige Dimension der Einzelhandelsflächen durch die Stadt sicherzustellen, da die Diskussionen im Projektteam ergeben haben, dass eine Entwicklung allein auf der Basis von 34 BauGB in Verbindung mit einer Kooperationsvereinbarung nicht die sichere planungsrechtliche Gewähr bietet, diese Flächenentwicklung auf den von der Stadt im Interesse des Zentrenschutzes angestrebten Umfang zu begrenzen. Im Rahmen dieses Bebauungsplanes wurden u.a. folgende Grundvorstellungen hinsichtlich der künftigen möglichen Nutzungsstrukturen formuliert: Dienstleistungen, Büro, Einzelhandel und Gastronomie, Lager, Messe, Tagungen, Veranstaltungen, Ausstellungen, Forschung und Entwicklung, Schulen, Universität, sonstige Aus- und Weiterbildung, Hotel und Boardinghaus, Kultur, Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke, Sport / Freizeit / Wellness / Fitness, Frei-/ Grün-/ Spielflächen. Nach dem Aufstellungsbeschluss wurde durch die Kanzlei Dr. Waldmann, Kohler und Kollegen, Nürnberg, am ein Antrag auf Vorbescheid eingereicht. In diesem Antrag wurden Fragen zu Verkehr, Denkmalschutz, Einzelhandel und weiteren Punkten gestellt (vgl. Anlage Fragenkatalog ). In den zugehörigen Plänen sind darüber hinaus Planungen dargestellt, die zu weiteren Fragestellungen Anlass geben. Diese werden derzeit in verschiedenen Gesprächsrunden mit den jeweils zuständigen Dienststellen und EBiG/Valbonne geklärt.

7 4 Die Rechtsnatur des Vorbescheides ist es, nur auf wenige, konkrete Einzelfragen Antwort zu geben, die der Bauherr stellt. Im konkreten Fall dient der Vorbescheid allerdings eher der umfänglichen Vorbereitung des Bauantrages. Hierin und in der außergewöhnlichen Dimension des Gebäudes und der damit verbundenen Komplexität der Planungsaufgaben liegt auch der Grund für die sicherlich überdurchschnittliche Bearbeitungszeit. Zu einigen Einzelfragen liegen bereits Stellungnahmen der betroffenen Dienststellen vor, zu weiteren Fragen sind noch ergänzende Unterlagen zu liefern, die die Planungen verdeutlichen. Darüber hinaus wächst die Planung auch aktuell weiter, insofern werden die vorgelegten Pläne durch den Investor laufend weiter bearbeitet und in kleineren und größeren Details geändert. Der Investor stellt im Rahmen des Vorbescheidsantrags derzeit folgende Nutzungsstruktur dar: Einkaufszentrum, Lager, Gastronomie, Parkhaus (insgesamt ca Stellplätze; die bisher als Parkplatz genutzten Freiflächen werden für eine Bebauung frei), Büroflächen, Tagungs- und Kongressbereich (kleine Besprechungsräume, großer Saal, Foyer, Ausstellungs- und Eventflächen), Flächen für Schulen und Bildungseinrichtungen, Freizeit, Wellness, Fitness. Wesentliche Änderungen gegenüber der Darstellung im Stadtplanungsausschuss vom ergaben sich aufgrund der Absage der Berufsschulen und der Musikhochschule als potenzielle Mietinteressenten. Der Anteil der Flächen für Bildungseinrichtungen wurde deshalb zugunsten einer Ausweitung von Büroflächen reduziert. Der damals dargestellte Flächenbedarf für Messen wurde ebenfalls reduziert auf einen Bereich für Veranstaltungen, Tagungen und Kongresse, für den es bereits zahlreiche Anfragen gibt. Die NürnbergMesse beteiligt sich derzeit allerdings nicht an Gesprächen zur Belegung und zum Betrieb dieser Flächen für Tagungs- und Kongressnutzungen. Das nach derzeitigem Stand geplante Belegungskonzept wird der Projektentwickler EBiG in der anschließenden Präsentation im Detail darstellen und erläutern.

8 5 Kritisch aus Sicht der Verwaltung sind im Vorbescheidsantrag aus aktueller Übersicht folgende Teilaspekte: Umfang der Einzelhandelsflächen: Von Seiten der Stadt werden Einzelhandelsnutzungen, die über den Umfang der Flächen des ehemaligen Quelle-Kaufhauses ( m² Verkaufsfläche) hinausgehen, aus Gründen des Zentrenschutzes abgelehnt. Der vorliegende Antrag des Eigentümers enthält allerdings Einzelhandelsnutzungen mit einer Verkaufsfläche von m². Deren Zentrenverträglichkeit wurde mittels eines vom Eigentümer in Auftrag gegebenen Gutachtens der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung GmbH, Ludwigsburg untersucht. Dieses liegt der Verwaltung vor und wird derzeit ausgewertet. Im Projektteam wird weiterhin versucht, zu diesem Differenzpunkt eine tragfähige Lösung zu erarbeiten, wobei von Seiten der Stadt ausschlaggebend ist, dass die Richtung des Gesamtkonzepts den Entwicklungszielen für die Weststadt entspricht. Die gestalterisch unzureichenden Zubauten an der Außenfassade und in einem Hof. Die Verkehrsführung des Lieferverkehrs im Detail. Die noch fehlenden Aussagen im vorliegenden Verkehrsgutachten hinsichtlich der verkehrlichen Auswirkungen entlang der Fürther Straße. Die Gestaltung des Vorplatzes (bisher Quelle-Parkplatz). Das Verfahren ist insgesamt nicht abgeschlossen, insofern können aus heutiger Sicht keine abschließenden Aussagen über die Genehmigungsfähigkeit einzelner oder aller Fragen gemacht werden; allerdings wird eine zügige Bearbeitung des Antrages auf Bauvorbescheid sichergestellt. Eine Behandlung im Baukunstbeirat ist vorgesehen, sobald die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit des Antrags auf Bauvorbescheid feststeht. 2.2 Städtebauliche Entwicklung der umgebenden Quelle-Flächen ( Randbereich ) Für die umgebenden Einzelflächen wird das Bebauungsplanverfahren Nr Quelle- Eberhardshof planmäßig weitergeführt. Diese Bereiche sollen die Strukturen der vorhandenen Bebauung aufnehmen und in das umgebende Gebiet hinein entwickelt werden. Ein attraktives Quartier mit einem Nutzungsmix aus Gewerbe (untergeordnet) und Wohnen, beispielsweise aus Familieneigenheimen (z.b. Stadthäuser), Mehrfamilienhäusern sowie öffentlichen Freiflächen und entsprechender Infrastruktureinrichtungen wird angestrebt.

9 6 Dabei sollen mindestens 40 % der Wohnflächen als Familieneigenheime dargestellt werden. Der Bedarf an gefördertem Wohnraum, beispielsweise für Familien oder ältere Menschen, soll angemessen berücksichtigt werden. So wurde mit Beschluss des Stadtplanungsausschusses vom diesbezüglich festgelegt, dass bei der Ausweisung neuer Baugebiete 30% der Wohnbauflächen für den geförderten Wohnungsbau zu sichern sind, soweit das Baugebiet mehr als 30 Reihen- und/oder Doppelhäuser oder mehr als 100 Wohnungen umfasst. Darüber hinaus sollen öffentliche Grün- und Freiflächen unter Einbindung in ein integriertes Freiraumkonzept geschaffen werden. Für die Neuschaffung öffentlicher Grünflächen ist ein Umfang von ca. 2 ha vorgesehen. Dabei soll eine zusammenhängende Grünfläche als wohnungsnaher Stadtteilpark in unmittelbarer Nachbarschaft zu den mit Grünflächen defizitär ausgestatteten Wohngebieten in einer Größe von 1,3 ha geplant werden. Gewerbliche Nutzung ist in Teilbereichen denkbar, sofern geplante bzw. bestehende Wohnnutzungen nicht beeinträchtigt werden. 2.3 Finanzierung Unterstützung bei der Realisierung bietet u.a. der Einsatz von Städtebauförderungsmitteln aus dem Bund-Länder-Städtebauförderungsprogramm Stadtumbau West. Im Rahmen dieses Programms werden Kommunen vor dem Hintergrund des demographischen und wirtschaftsstrukturellen Wandels durch Zuwendungen von Bund und Land in ihren Bemühungen unterstützt, städtebauliche Funktionsverluste planvoll und vorausschauend zu bewältigen. Als Maßnahme des im Zuge der Quelle-Insolvenz von der Bayerischen Staatsregierung verabschiedeten Strukturprogramms Nürnberg-Fürth wurden für besonders strukturwirksame Maßnahmen, insbesondere im Rahmen der Städtebauförderung im Programm Stadtumbau West für 5 Jahre zusätzlich Mittel in Höhe von 5 Mio. bereitgestellt, davon 3,5 Mio. EUR für Nürnberg, mit denen der kommunale Eigenbeitrag in Nürnberg und Fürth von 40% auf bis zu 20% abgesenkt werden kann. Die Finanzmittel des Strukturprogramms müssen bis Ende 2014 gebunden bzw. abgeflossen sein. Die für die Städtebauförderung notwendige förmliche Festsetzung eines Sanierungsgebietes gemäß 142 BauGB wurde für das Gebiet Weststadt im Stadtrat am beschlossen, mit der Veröffentlichung im Amtsblatt Nr. 4 vom trat die Sanierungssatzung in Kraft. Für das gesamte Stadterneuerungsgebiet stehen insgesamt Finanzmittel von knapp 25 Mio. EUR zur Verfügung, davon 17,8 Mio. EUR für strukturwirksame Maßnahmen und weitere 7 Mio. EUR für generelle Maßnahmen der Stadterneuerung.

10 7 Als wichtiger Beitrag zur Gesamtentwicklung der Weststadt wird der städtebauliche Ideenund Realisierungswettbewerb für die ehem. Quelle-Areale aus diesen Mitteln finanziert und erhöht gefördert. Für künftige im Rahmen des Programms Stadtumbau West förderfähige Maßnahmen auf den ehemaligen Quelle-Flächen, beispielsweise zur Aufwertung des öffentlichen Raums oder des Grünflächenbestandes, können diese Mittel grundsätzlich herangezogen werden, soweit die Maßnahmen den Sanierungszielen des Stadterneuerungsgebietes entsprechen. 3. Ideen- und Realisierungswettbewerb Das Projektteam hat sich darauf verständigt, dass die planerischen Inhalte für den Kernbereich und die Rand- und Freibereiche des Areals, wie die künftige Verteilung der Nutzungen, Dichte und Art der Bebauung, sowie Qualität des öffentlichen Raumes mittels eines städtebaulichen Ideen- und Realisierungswettbewerbes entsprechend den Richtlinien für Planungswettbewerbe (RPW 2008) zu klären sind. Seitens des Eigentümers Valbonne Real Estate B.V. wird die Hälfte der anfallenden Kosten getragen, bis zu einem Maximalbetrag von ,- EUR incl. MwSt. Die Wettbewerbsinhalte wurden im Projektteam gemeinsam ausgearbeitet. Da das Grundstück mit dem ehemaligen Versandgebäude ( Kerngrundstück Q1 ) und seine umgebenden Einzelflächen ( Randbereiche ) eine städtebauliche Einheit darstellt, soll für diese Gesamtheit im Rahmen des Wettbewerbs ein überzeugendes städtebauliches und freiraumplanerisches Gesamtkonzept entwickeln werden, welches insbesondere folgende Aspekte berücksichtigt: Aussagen für den Kern- und den Randbereich, inkl. Verkehrs- und Erschließungskonzept sowie öffentlichen Grün- und Freiflächen, Wahrung des Symbolcharakters der Immobilie und der Ziele des Denkmalschutzes, Vorschläge für geeignete Nutzungen, Einbindung des Wettbewerbsgebietes in den übergeordneten städtebaulichen Kontext unter anderem im Sinne einer verbesserten Durchlässigkeit des Quartiers sowie Vorschläge für die Überwindung von trennenden Barrieren (Fürther Straße, Frankenschnellweg).

11 8 Für alle Teilflächen ist eine städtebauliche und freiraumplanerische Konzeption zu entwickeln, die die vorgeschlagenen Nutzungsstrukturen und die geplanten baulichen Strukturen aufzeigt. Besonderer Wert soll außerdem auf die Nachhaltigkeit der Planungen gelegt werden, welche sich in ökonomisch sinnvollen Konzepten mit verdichteter, kompakter Bebauung, wirtschaftlichen Konzeptionen für Bau und Unterhalt sowie in innovativen Vorschlägen zur Reduzierung des Energiebedarfs und zur Anpassung an den Klimawandel ausdrückt. Für die umgebenden Einzelflächen wird das Verfahren als Realisierungswettbewerb durchgeführt (grundsätzlich gebunden). Für das Kerngebiet, d.h. die Flächen des ehemaligen Versandzentrums wird das Verfahren als Ideenwettbewerb durchgeführt, an dessen Ergebnisse sich die Eigentümer nur zu binden brauchen, soweit ihnen dies auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten sinnvoll und realisierbar erscheint. Die Besetzung des Preisgerichts (unter Einbeziehung der Stadtratsfraktionen), die Auswahl der 10 Teilnehmerbüros und die Erstellung des Auslobungstextes wurden einvernehmlich im gemeinsamen Projektteam vorgenommen. Die Beschlussvorlage zur Auslobung des Wettbewerbs wird in einem gesonderten Tagesordnungspunkt ebenfalls in dieser Sitzung vorgelegt. Die Ergebnisse des Wettbewerbs fließen in die beiden Bebauungsplanverfahren ein. Ein öffentlicher Diskurs über die Wettbewerbsbeiträge soll im Anschluss an die Veröffentlichung erfolgen. 4. Zwischennutzung Ein Teil des Areals mit Schwerpunkt auf den ehemaligen Kaufhausflächen ist derzeit zwischenvermietet. Es handelt sich nach Aussage von EBiG um befristete Verträge von ein bis zwei Jahren Laufzeit bis längstens März 2013, die zur Finanzierung der Unterhaltskosten für das Objekt dienen. Daneben befinden sich noch ein Imbiss, eine Apollo-Optik-Filiale und ein Reisebüro als Altmieter auf dem Gelände.

12 b) PowerPoint Präsentation des Projektentwicklers EBiG zum aktuellen Planungsstand 9 Herr Müller, Geschäftsführer des Projektentwicklers EBiG Entwicklungs- und Beteiligungsgesellschaft für Immobilien mbh & Co.KG, Berlin stellt in der Sitzung anhand einer Bildschirm- Präsentation den aktuellen Planungsstand zur Umgestaltung des Gebäudes und der damit verbundenen neuen Verkehrsführung sowie den derzeitigen Stand seines Nutzungs- und Belegungskonzepts ausführlich vor.

13 Lageplan Quelle-Flächen, Eberhardshof 6,8 ha 1,4 h ha 0,8 ha 1,5 ha Legende: Kerngrundstück Q1 umgebende Einzelflächen ( Randbereich ) 0,4 ha Umgriff Wettbewerbsgebiet

14

15

16