Gutachten als Grundlage zur Fortschreibung des Nahversorgungs- und Zentrenkonzeptes der Stadt Mönchengladbach

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1 Gutachten als Grundlage zur Fortschreibung des Nahversorgungs- und Zentrenkonzeptes der Stadt Mönchengladbach Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung

2 Untersuchungsbausteine I Bestandsanalyse Aktualisierung des Datenbestandes Vollerhebung aller Einzelhandelsbetriebe Dienstleistungserhebung in den zentralen Versorgungsbereichen Untersuchung der quantitativen und räumlichen Nahversorgung Aktualisierung der städtebaulichen Stärken-Schwächen-Analyse Überprüfung der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche Prognoserahmen II Verkaufsflächenprognose III Einzelhandelskonzept Überprüfung der Sortimentsliste Überprüfung der Grundsätze zur künftigen Standortentwicklung Darstellung der planerischen Steuerungsinstrumente IV Handlungskonzept V Umsetzungsbegleitung Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 1

3 Begründung zum Untersuchungsaufbau Grundsätzliche Zulässigkeit von EH ergibt sich aus den 2-11 BauNVO bzw. aus dem 34 BauGB Feinsteuerung der Zulässigkeit möglich auf Basis von 1 (5) BauNVO -Art der Nutzung (z.b. EH) und 1 (9) BauNVO - Art der Anlage (z.b. zentrenrelevanter EH) Voraussetzung für die Feinsteuerung sind besondere städtebauliche Gründe, z.b.: Erhaltung/ Stärkung der Einzelhandels-/ Funktionsvielfalt in der Innenstadt Sicherung von GE-Gebieten für Handwerk und produzierendes Gewerbe Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 2

4 Vergleich Einzelhandelsangebot 2013 zu 2005 und ) 2005 Änderung (HGZ) 2) Änderung Betriebe % % VKF (qm) % % Umsatz (Mio. ) 1.566, ,0-1% 1.182,1 +25% 1) ohne Apotheken und Lebensmittelhandwerk 2) ohne Apotheken Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 3

5 Bindungsquoten 2013 (gesamt ohne Apotheken, Lebensmittelhandwerk 122%) und 2005 (gesamt 131%) Nahrungs-/ Genussmittel Drogerie/ Parfümerie PBS/ Zeitungen, Zeitschriften Blumen/ Zoo Bekleidung und Zubehör Schuhe, Lederwaren Sport/ Freizeit Spielwaren, Babyausstattung Bücher GPK, Geschenke, Hausrat Haus- und Heimtextilien Uhren/ Schmuck Foto/ Optik Medien Elektro/ Leuchten Teppiche, Bodenbeläge baumarkt-/gartencenterspezif. Möbel, Antiquitäten Sonstiges 0% 25% 50% 75% 100% 125% 150% 175% 200% 225% kurz-/ mittel-/ langfristiger Bedarf Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 4

6 Verkaufsflächen- und Umsatzanteile nach Lage Vergleich 2013* und 2005 Verkaufsfläche Umsatz qm qm 560,0 Mio. 589,3 Mio. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% VKF 2013 VKF 2005 Umsatz 2013 Umsatz 2005 Hauptgeschäftszentrum Innenstadt Hauptgeschäftszentrum Rheydt Sonstige Zentren, NV-Standorte sonst. integriert nicht integriert *) wg. Vergleichbarkeit nur Einzelhandel i.e.s. (ohne LM-Handwerk, Apotheken und Tankstellenshops) Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 5

7 Lebensmittelbetriebe mit Nahversorgungsradien (500-Meter-Radien) Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 6

8 Nahversorgungsanteile bei 500-Meter-Nahversorgungsradien Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 7

9 Zentrale Versorgungsbereiche sind... "... räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote - eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt. Sie können sich sowohl aus planerischen Festlegungen als auch aus den tatsächlichen Verhältnissen ergeben.... Im Einzelfall auftretende Schwierigkeiten, zentrale Versorgungsbereiche an ihren Rändern gleichsam parzellenscharf abzugrenzen Es genügt, dass die Betroffenen die Rechtslage erkennen..." BVerwG, Urteil vom , Az.: 4 C 7.07 Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 8

10 Abgrenzung der Zentren: gleichsam parzellenscharf Straße Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 9

11 Zentrale Versorgungsbereiche ("Grund- und Nahversorgungszentren") Auch ein Bereich, der auf die Grund- und Nahversorgung eines bestimmten örtlich begrenzten Einzugsbereichs zugeschnitten ist, kann eine zentrale Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus wahrnehmen. Der Zweck [...] besteht in diesem Fall in der Sicherstellung einer wohnortnahen Grundversorgung der im Einzugsbereich lebenden Bevölkerung. Ein zentraler Versorgungsbereich muss jedoch einen gewissen [...] Einzugsbereich mit städtebaulichem Gewicht haben und damit über den unmittelbaren Nahbereich hinaus wirken. [...] ein zentraler Versorgungsbereich eine integrierte Lage voraussetzt. BVerwG, Urteil vom , Az. 4 C 2.08 Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 10

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13 Abgrenzungsvorschlag ZVB Rheydt-Mitte Parkhaus Mühlenstraße Bahnhofstraße Odenkirchener Straße Bahnhofstraße städtebauliche Zäsur mangelhafte Verbindung Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 12

14 Gesamtstadt Ziele Erhaltung/ Stärkung der regionalen Versorgungsfunktion als Oberzentrum Erhaltung/ Stärkung der stadtweiten Versorgungsfunktion Erhaltung/ Stärkung der Nahversorgungsstruktur Stadtteil-/ Nahversorgungszentrum Stärkung der Einzelhandels-/ Funktionsvielfalt in zentralen Versorgungsbereichen Erhaltung/ Stärkung der Identität der zentralen Versorgungsbereiche Erhaltung/ Stärkung der kurzen Wege Schaffung von Investitionssicherheit/ Entscheidungssicherheit Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 13

15 Prognoserahmen Kaufkraftentwicklung untere Var. obere Var. Einwohner Einwohner Kaufkraftzuwachs (p.a.) 0,0% 0,5% Kaufkraftzuwachs (p.a.) 0,5% 1,0% Kaufkraftzuwachs insgesamt 4,1% 9,4% Kaufkraft/ Einw. (Mönchengladbach) 2013 (ohne LM-HW, Apotheken) Kaufkraft/ Einw. (Mönchengladbach) Kaufkraft/ Einw. (Mönchengladbach) Kaufkraftpotenzial Mönchengladbach 2013 in Mio ,8 Kaufkraftpotenzial Mönchengladbach 2018 in Mio , ,7 Änderung gegenüber ,6% 3,6% Kaufkraftpotenzial Mönchengladbach 2023 in Mio Änderung gegenüber % 8% Quelle: it.nrw; IFH Köln (2013); eigene Berechnungen Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 14

16 Verkaufsflächenentwicklungskorridor Gesamtpotenzial (in qm) Zuwachskorridor 2018: 2-7% ( qm) : 5-14% ( qm) Korridor Wettbewerbsprognose uv Entwicklungsprognose uv Entwicklungsprognose ov Wettbewerbsprognose ov Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 15

17 Potenzialkorridore in qm nach Zentrenrelevanz nahversorgungsrelevante Sortimente Zuwachskorridor 2018: rechner. Rückgang - 3% (max qm) 2023: rechner. Rückgang - 7% (max qm) => Potenzial zur Verbesserung der NV-Situation vorrangig in mittelfristiger Perspektive und bei Entwicklung entsprechend oberer Variante Korridor Entwicklungsprognose uv Wettbewerbsprognose uv Entwicklungsprognose ov Wettbewerbsprognose ov Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 16

18 Potenzialkorridore in qm nach Bedarfsbereichen Nahrungs-/ Genussmittel Zuwachskorridor 2018: rechner. Rückgang - 2% (max qm) 2023: rechner. Rückgang - 4% (max qm) Korridor Entwicklungsprognose uv Wettbewerbsprognose uv Entwicklungsprognose ov Wettbewerbsprognose ov Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 17

19 Potenzialkorridore in qm nach Zentrenrelevanz sonstige zentrenrelevante Sortimente Zuwachskorridor 2018: rechner. Rückgang - 5% (max qm) 2023: rechner. Rückgang - 11% (max qm) Korridor Entwicklungsprognose uv Wettbewerbsprognose uv Entwicklungsprognose ov Wettbewerbsprognose ov Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 18

20 Potenzialkorridore in qm nach Zentrenrelevanz nicht zentrenrelevante Sortimente Zuwachskorridor 2018: 5-12% ( qm) 2023: 11-23% ( qm) räumliche Komponente nachgeordnet - aber zentrenrelevante Randsortimente Korridor Entwicklungsprognose uv Wettbewerbsprognose uv Entwicklungsprognose ov Wettbewerbsprognose ov Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 19

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23 Neugliederung Zentrenhierarchie A1-Zentrum Mönchengladbach A2-Zentrum Rheydt B-Zentrum C-Zentrum A-Zentrum Mönchengladbach B-Zentrum Rheydt C-Zentrum D-Zentrum Nahversorgungsstandort nicht-zentraler Versorgungsstandort Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 22

24 Änderungen gegenüber 2005: Zentrenhierarchie neues D-Zentrum Westend im Stadtbezirk Nord Wegfall der Nahversorgungsstandorte auf Grund fehlender Angebote: Lürrip-West Eicken-Süd City-Ost Vossenbäumchen Schrievers Römerbrunnen Kamphausener Höhe Wanlo neue Nahversorgungsstandorte: Real (Reyerhütte) Urftstraße Dahlener Straße (ehem. Ergänzungsstandort Dahlener Straße und nicht zentraler Versorgungsstandort Mittelstraße) Wegfall nicht zentraler Versorgungsstandort Steinsstraße Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 23

25 Vorschlag Sortimentsliste Mönchengladbach zentrenrelevante Sortimente nicht zentrenrelevante Sortimente Antiquitäten Bastel- und Geschenkartikel Bekleidung aller Art Beleuchtungskörper, Lampen Briefmarken, Münzen Bücher Computer, Kommunikationselektronik Elektrokleingeräte Erotikartikel Foto, Video Gardinen und Zubehör Glas, Porzellan, Keramik Haus-, Heimtextilien, Stoffe Haushaltswaren/ Bestecke Kosmetika und Parfümerieartikel Kunstgewerbe/ Bilder und Rahmen Kurzwaren, Handarbeiten, Wolle Leder- und Küschnerwaren Musikalien Nähmaschinen Schriftfarben Übereinstimmung der rechnerischen und vorgeschlagenen Zuordnung/ bisher nicht vorhandenes Sortiment (nach allgemeinen Kriterien zugeordnet) rechnerisch zentrenrelevantes Sortiment rechnerisch nicht zentrenrelevantes Sortiment rechnerisch unklare Zuordnung Optik und Akustik Sanitätswaren Schuhe und Zubehör Spielwaren Sportartikel einschl. Sportgeräte Tonträger Uhren und Schmuck, Gold- und Silberwaren Unterhaltungselektronik und Zubehör Waffen, Jagdbedarf nahversorgungsrelevante Sortimente Arzneimittel (Schnitt-)Blumen Drogeriewaren, Wasch- und Putzmittel Nahrungs- und Genussmittel Papier-, Schreibwaren, Schulbedarf Reformwaren Zeitungen/ Zeitschriften Zooartikel - Tiernahrung und -zubehör Bad-, Sanitäreinrichtungen und -zubehör Bauelemente, Baustoffe Beschläge, Eisenwaren Bodenbeläge, Teppiche, Tapeten Boote und Zubehör Brennstoffe, Mineralölerzeugnisse Büromaschinen (ohne Computer) Campingartikel Elektrogroßgeräte Erde, Torf, Zäune Fahrräder und Zubehör Fahrzeuge aller Art und Zubehör Farben, Lacke Fliesen Gartenhäuser, -geräte Herde/ Öfen Holz Installationsmaterial Küchen (inkl. Einbaugeräte) Kinderwagen, -sitze Matratzen Möbel (inkl. Büromöbel) Pflanzen und -gefäße Rollläden und Markisen Werkzeuge Zooartikel - lebende Tiere und Tiermöbel Rahmen Verschiebung gegenüber der alten Liste neu hinzugefügte Sortimente zentrenrelevant laut Anlage 1, LEP NRW Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 24

26 Grundsätze zur räumlichen Einzelhandelsentwicklung Zentrenrelevanz nahversorgungsrelevanter Einzelhandel sonst. zentrenrelevanter Einzelhandel nicht zentrenrelevanter Einzelhandel Standorttyp Nachbarschaftsladen nicht großflächig großflächig Laden (analog 4 BauNVO) nicht großfläch. großflächig nicht großfläch. großflächig Innenstadt ZVB Typ A standortgerechte Dimension standortgerechte Dimension standortgerecht. Dimension Stadtteilzentrum ZVB Typ B standortgerechte Dimension standortgerechte Dimension standortgerecht. Dimension Stadtteilzentrum ZVB Typ C Einzelfallprüfung Einzelfallprüfung standortgerecht. Dimension Stadtteilzentrum ZVB Typ D Einzelfallprüfung Nahversorgungsstandort (kein ZVB) LM-Betrieb/ Einzelfallprüfung Einzelfallprüfg. integ. Einzelstandort NV (kein ZVB) durch Einzelhandel geprägter nicht integrierter Standort (kein ZVB) nicht geprägter und nicht integrierter (Einzel-)Standort (kein ZVB) nach Einzelfallprüfung nur Erweiterung im Bestand keine Flächenerweiterung/ nur Modernisierung im Bestand keine Flächenerweiterung/ nur Modernisierung im Bestand ausnahmsweise Randsortimente (max. 10% der Gesamtverkaufsfläche oder m²) ausnahmsweise Randsortimente (max. 10% der Gesamtverkaufsfläche oder m²) max. 10% Randsortiment oder m² vorrangig an bereits geprägten Sonderstandorten Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 25

27 Weiteres Vorgehen Beschluss zur Offenlage durch den Planungs- und Bauausschuss Abwägung der Anregungen Beschluss durch den Rat gemäß 1 (6) Nr. 11 BauGB Umsetzung in Bauleitplanung (Zug-um-Zug nach Bedarf) Einrichtung eines Konsultationskreises Einzelhandel Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 26

28 Konsultationskreis Einzelhandel zur Diskussion und fachlichen Bewertung von zukünftigen Einzelhandelsvorhaben in Mönchengladbach zur Vorbereitung entsprechender Entscheidungsgrundlagen für die Politik bestehend aus Vertretern der an der Einzelhandelsentwicklung beteiligten Akteure Beratung über Ansiedlungsvorhaben, Nutzungsänderungen und Erweiterungen auf Basis der Zielaussagen und Grundsätze des Nahversorgungs- und Zentrenkonzeptes Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung 27