2. Vorbereitung der Sanierung Bestandteile der Vorbereitung der Sanierung ( 140 BauGB) 43

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1 1. Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen Die gesetzliche Entwicklung Das besondere Städtebaurecht im Baugesetzbuch (BauGB) Schematische Darstellung des Ablaufs eines Sanierungsverfahrens Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen Allgemeine Vorschriften Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen - Grundsatz Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen Einzelmaßnahmen Sanierungsbedingtheit Stadt und Land Gebiet Städtebauliche Missstände Substanz'/Zustandsmangel Funktionsschwächen Behebung von städtebaulichen Missständen Wesentliche Verbesserung oder Umgestaltung des Gebiets Einheitliche Vorbereitung Zügige Durchführung Dauer der Sanierungsmaßnahme Einheitliche Vorbereitung und Durchführung im öffentlichen Interesse Allgemeiner Zweck und Sanierungsziele ( 136 Abs. 4 Satz 1 u. 2 BauGB) Abwägung der öffentlichen und privaten Belange ( 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB) Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen ( 137 BauGB) Auskunftspflicht ( 138 BauGB) Muster einer datenschutzrechtlichen Verpflichtung nach 138 Abs. 3 BauGB Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger ( 139 BauGB) Vorbereitung der Sanierung Bestandteile der Vorbereitung der Sanierung ( 140 BauGB) 43 Bibliografische Informationen digitalisiert durch

2 2.2 Vorbereitende Untersuchungen Bedeutung der vorbereitenden Untersuchungen Verfahren der vorbereitenden Untersuchungen ( 141 BauGB) Muster eines Beschlusses über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen Muster einer Bekanntmachung des Beschlusses über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen Absehen von den vorbereitenden Untersuchungen ( 141 Abs. 2 BauGB) Problematik des Absehens bei fehlendem Einleitungsbeschluss Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Voraussetzungen Inhalt der Satzung Sanierungsverfahren Wahl des richtigen" Sanierungsverfahrens Grundlagen der Entscheidung und Kriterien Städtebauliche Kriterien Zeitpunkt der prognostischen Entscheidung Auszüge aus Darstellungen über die Gründe für die Verfahrensart (aus der Arbeitshilfe ARGEBAU zum besonderen Städtebaurecht) Abgrenzung des Sanierungsgebiets Größe des Sanierungsgebiets Gebietsabgrenzung im umfassenden Sanierungsverfahren Beispiel für die Gebietsabgrenzung im umfassenden Sanierungsverfahren Zur Problematik der Erschließungsanlagen in Grenzlagen Überieitungsvorschriften zum Erschließungsbeitragsrecht Gebietsabgrenzung im vereinfachten Sanierungsverfahren Beispiel für die Gebietsabgrenzung im vereinfachten Sanierungsverfahren Festlegung der Frist für die Sanierungsdurchführung Gebietsbezeichnung in der Sanierungssatzung Beschlussfassung der Sanierungssatzung Bekanntmachung der Sanierungssatzung Frist für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften Muster einer Bekanntmachung der Sanierungssatzung im umfassenden Verfahren 80

3 Muster einer Bekanntmachung der Sanierungssatzung im vereinfachten Verfahren Mitteilungen, Benachrichtigung Sanierungsrechtliche Vorschriften für beide Verfahrensarten Sanierungsrechtlicher Genehmigungsvorbehalt Genehmigungspflicht nach 144 Abs. 1 BauGB (Veränderungssperre) Vorhaben ohne Genehmigung; fehlerhaftes Genehmigungsverfahren Abschluss oder Verlängerung nach 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB Muster eines Bescheids (Sanierungsrechtliche Genehmigung des Abschlusses eines Pachtvertrages auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr gemäß 144 Abs. 1 Nr. 2, 145 BauGB) Genehmigungspflicht nach 144 Abs. 2 BauGB (Verfügungssperre) Muster eines Bescheids (Sanierungsrechtliche Genehmigung einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks gemäß 144 Abs. 2 Nr. 1,145 BauGB) Muster eines Bescheids (Sanierungsrechtliche Genehmigung einer Grundschuldbestellung gemäß 144 Abs. 2 Nr.2,145BauGB) Muster einer Verhandlungsniederschrift sowie einer Mitteilung bei einer Grundschuldbestellung zum Zwecke der Durchführung von Baumaßnahmen ( 144 Abs. 2 Nr. 2 BauGB) Muster eines Bescheids (Sanierungsrechtliche Genehmigung der Begründung einer Baulast gemäß 144 Abs.2Nr.4, 145BauGB) Muster einer Mitteilung bei der Übertragung eines Grundstücks zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge ( 144 Abs. 4 Nr. 2 BauGB) Allgemeine Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung Zuständigkeiten der Gemeinde oder der Baugenehmigungsbehörde Muster einer Erklärung des gemeindlichen Einvernehmens gegenüber der Baugenehmigungsbehörde im Rahmen des sanierungsrechtlichen Genehmigungsverfahrens gemäß 144 Abs. 1 Nr. 1,145BauGB Beeinträchtigungen der Sanierung Grundbuchsperre 105

4 Zusammenhang der sanierungsrechtlichen Genehmigung bei Vorhaben mit der Festsetzung der Ausgleichsbeträge Preisprüfung Muster eines Bescheids über die sanierungsrechtliche Genehmigung im Rahmen der Preisprüfung ( 153 Abs. 2 BauGB i. V. m. 144 Abs. 2 Nr. 1, 145 BauGB) - unbebautes Grundstück Muster eines Bescheids über die sanierungsrechtliche Genehmigung im Rahmen der Preisprüfung ( 153 Abs. 2 BauGB i. V. m. 144 Abs. 2 Nr. 1,145 BauGB) - bebautes Grundstück Muster eines Bescheids über die sanierungsrechtliche Genehmigung im Rahmen der Preisprüfung ( 153 Abs. 2 BauGB i.v. m. 144 Abs. 2 Nr. 1,145 BauGB) - bebautes Grundstück/nicht wesentliche Bestandteile Zusammenhang der Preisprüfung mit der Festsetzung der Ausgleichsbeträge Änderung der Sanierungssatzung Erweiterung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets Muster einer Bekanntmachung der Änderungssatzung (Gebietserweiterung) Verlängerung der Durchführungsfrist Muster einer Bekanntmachung der Änderungssatzung (Verlängerung der Durchführungsfrist) Änderung der Bezeichnung des Sanierungsgebietes Muster einer Bekanntmachung der Änderungssatzung (Änderung der Bezeichnung) Verfahrenswechsel Muster einer Begründung für einen Wechsel in das vereinfachte Verfahren Muster einer Bekanntmachung der Änderungssatzung (Verfahrenswechsel) Änderung der Anwendung des Genehmigungsvorbehalts Städtebauliche Planung Städtebauliche Rahmenplanung Bestandteile der städtebaulichen Rahmenplanung Kosten- und Finanzierungsübersicht Entstehungsgeschichte der Kosten- und Finanzierungsübersicht Anwendungsbereich Aufgabe und Bedeutung der Kosten- und Finanzierungsübersicht Finanzielles Steuerungsinstrument bei der Durchführung der Sanierung 146

5 2.7.5 Nachweis über die Finanzierbarkeit und zügige Durchführung der Sanierung Schutz der Gemeinde Koordinationsfunktion Grundlage für die Städtebauförderung Aufstellungsverpflichtung Zeitpunkt der Aufstellung der Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung der Kosten- und Finanzierungsübersicht Gesetzliche Verfahrensregelungen des 149 BauGB Ergänzungen oder Änderungen Die höhere Verwaltungsbehörde Inhalt der Kosten- und Finanzierungsübersicht Muster einer Kosten- und Finanzierungsübersicht ( 149 BauGB) für das Beispieljahr Durchführung der Sanierung Ordnungsmaßnahmen ( 147 BauGB) Bodenordnung einschließlich des Erwerbs von Grundstücken Gemeindlicher Erwerb und Veräußerung von Grundstücken Preisüberschreitungsverbot beim gemeindlichen Erwerb von Grundstücken Veräußerungspflicht ( 153 Abs. 4 BauGB) Muster einer Formulierung innerhalb eines Kaufvertrags über die Veräußerung eines bebauten Grundstücks (Neuordnungswert) an einen Dritten Wertausgleich zugunsten und zulasten der Gemeinde Wertausgleich zulasten der Gemeinde Wertausgleich zugunsten der Gemeinde Umzug von Bewohnern und Betrieben Freilegung von Grundstücken Herstellung und Änderung der Erschließungsanlagen Sonstige Ordnungsmaßnahmen Durchführung durch den Eigentümer Zusammenhang des Ordnungsmaßnahmenüberiassungsvertrages mit der Festsetzung der Ausgleichsbeträge Muster einer Vereinbarung über die Überlassung von Ordnungsmaßnahmen Baumaßnahmen ( 148 BauGB) Modernisierung und Instandsetzung 181

6 3.2.2 Modernisierung Instandsetzung Beeinträchtigung der Nutzung Beeinträchtigung des Straßen- oder Ortsbildes Erhaltenswerte Anlagen Neubebauung und Ersatzbauten Verlagerung oder Änderung von Betrieben Ausgleichsmaßnahmen im Sinne des 1 a Abs. 3 BauGB Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen Zusammenhang des Baumaßnahmenüberlassungsvertrages (Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen) mit der Festsetzung der Ausgleichsbeträge Städtebaulicher Vertrag - Anwendung des Vergaberechts Städtebauliche Gebote Modernisierungs'/lnstandsetzungsvereinbarungen i. S. d. 177 BauGB Öffentliches Interesse Träger der Baumaßnahmen/Kostentragung Kostenerstattungsbetrag Berücksichtigungsfähige Kosten Nicht berücksichtigungsfähige Kosten Wegfall oder Minderung des Kostenerstattungsbetrags Ermittlung des Kostenerstattungsbetrags über Jahresmehrertrag Ermittlung des Kostenerstattungsbetrags über jährlichen Gesamtertrag Jahresmehrertrag oder jährlicher Gesamtertrag Muster für die Ermittlung des Kostenerstattungsbetrags (Jahresmehrertrag) Erläuterungen zum Muster Kostenerstattungsbetrag nach Jahresmehrertrag Muster für die Ermittlung des Kostenerstattungsbetrags (jährlicher Gesamtertrag) Erläuterungen zum Muster Kostenerstattungsbetrag nach jährlichen Gesamtertrag Beteiligung der Denkmalschutzbehörde Genehmigungsvorbehalt der 144, 145 BauGB Modernisierungs-Zlnstandsetzungsrichtiinie Muster einer Modernisierungs-Zlnstandsetzungsrichtlinie Modernisierungs-Zlnstandsetzungsvereinbarung 217

7 Muster einer Modernisierungs-Zlnstandsetzungsvereinbarung Besonderheiten des Steuerrechts Richtlinien über die Erteilung von Bescheinigungen zur Anwendung der 7 h, 10f und 11a des Einkommensteuergesetzes (EStG) - Bescheinigungsrichtlinien Beispiel für einen Antrag auf Ausstellung einer Bescheinigung gemäß 7 h, 10f, 11 a und 52 Abs. 21 Satz 6 Einkommenssteuergesetz (EStG), 82 g Einkommenssteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) Beispiel für eine Bescheinigung gemäß 7 h, 10f., 11a und 52 Abs. 21 Satz 6 Einkommenssteuergesetz (EStG), 82 g Einkommenssteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) Abschluss der Sanierung Aufhebung der Sanierungssatzung Durchführung der Sanierung ( 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB) Undurchführbarkeit der Sanierung ( 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) Aufgabe der Sanierungsabsicht ( 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB) Ablauf der Durchführungsfrist ( 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB) Pflicht zur Aufhebung der Sanierungssatzung Rechtswirkungen der Aufhebung Nicht mehr anwendbare Vorschriften Weiter anzuwendende Vorschriften Anspruch auf Rückübertragung eines Grundstücks Teilaufhebung der Sanierungssatzung Muster einer Bekanntmachung der Aufhebungssatzung Abschlusserklärung für einzelne Grundstücke Abschlusserklärung nach Abschluss Abschlusserklärung vor Abschluss Form der Abschlusserklärung Rechtswirkung der Abschlusserklärung Muster eines Bescheides über die Erklärung des vorzeitigen Sanieoingsabschlusses Sicherung des mit der Sanierung Erreichten Erhebung von Ausgleichsbeträgen Erhebungspflicht der Gemeinde 256

8 5.2 Entstehung der Ausgleichsbetragspflicht Ausgleichsbetragspflichtiger Bemessung des Ausgleichsbetrags (ohne Aufwandsberechnung nach 154 Abs. 2 a BauGB) Schaubild Ausgleichsbetragsermittlung" Sanierungsbedingte Werterhöhung Wertermittlungsstichtag Schaubild: Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag ( 155 Abs. 1 BauGB) Berücksichtigte Vorteile oder Werterhöhungen ( 155 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) Beispiele zu Anrechnungen nach 155 Abs. 1 Nr. 1 BauGB Eigene Aufwendungen ( 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB) Beispiele zu Anrechnungen nach 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB Durchführungsmaßnahmen des Eigentümers ( 155 Abs. 1 Nr. 2, Halbsatz 2 BauGB) Beispiele zu Anrechnungen nach 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 2 BauGB Ankauf des Grundstücks ( 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) Ankauf des Grundstücks von der Gemeinde oder dem Sanierungsträger Beispiel für die Anrechnung beim Grundstückskauf von der Gemeinde oder dem Sanierungsträger Ankauf des Grundstücks von Dritten Beispiel für die Anrechnung bei Ankauf des Grundstücks von Dritten Umwandlung des Ausgleichsbetrags in ein Tilgungsdarlehen und Herabsetzung des Verzinsungs- und Tilgungssatzes Herabsetzung im öffentlichen Interesse Herabsetzung zur Vermeidung unbilliger Härten Herabsetzung aufgrund einer vom Eigentümer nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit des Grundstücks Muster eines Darlehensvertrags nach 154 Abs. 5 BauGB Festsetzung, Fälligkeit, Zahlung und Verjährung des Ausgleichsbetrags Muster eines Schreibens Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung" gemäß 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB Muster eines Bescheids (Erhebung des Ausgleichsbetrags ohne Anrechnung) 285

9 5.7.3 Muster eines Bescheids (Erhebung des Ausgleichsbetrags mit Anrechnung) Ablösung des Ausgleichsbetrags Bemessung des Ablösungsbetrags Schaubild: Diskontierung des Ablösebetrags Berechnungsbeispiel für die Diskontierung des Ablösebetrags Gewährung von Abschlägen bei der Ablösung des Ausgleichsbetrags Voraussetzungen Ermessen der Gemeinde; Einverständnis der Eigentümer Muster über die Ablösung des Ausgleichsbetrags Vorzeitige Festsetzung des Ausgleichsbetrags Erhebung von Vorauszahlungen auf den Ausgleichsbetrag Ermessen der Gemeinde Muster eines Bescheides über die Erhebung einer Vorauszahlung auf den Ausgleichsbetrag gemäß 154 Abs. 6 BauGB (ohne Anrechnungstatbestand 155 Abs. 1 BauGB) Absehen von der Festsetzung und Erhebung des Ausgleichsbetrags Absehen in sog. Bagatellfällen Absehen von der Erhebung des Ausgleichsbetrags im Einzelfall Frühzeitige Ermittlung des sanierungsunbeeinflussten Wertes Bodenrichtwerte Frühzeitige Ermittlung des Neuordnungswertes Frühzeitige Ermittlung von Anfangs- und Endwerten Wertermittlung Grundstücke mit öffentlicher Nutzung Ausgleichsbetragsberechnung nach Aufwand ( 154 Abs. 2 a BauGB) Bemessung des Ausgleichsbetrags nach Erschließungsaufwand Rechtliche Problematik der Bemessung des Ausgleichsbetrags nach Erschließungsaufwand Akzeptanz der Ausgleichsbetragserhebung/Öffentlichkeitsarbeit Grundsätze für die Überzeugungsarbeit Einkommenssteuerliche Behandlung von Ausgleichsbeträgen nach 154 BauGB Muster der Bescheinigung zur Vorlage beim Finanzamt

10 Erläuterungen zum Vordruck Bescheinigung zur Vorlage beim Finanzamt" Überschussverteilung gemäß 156 a BauGB Muster einer Gesamtabrechnung Sanierungsträger und andere Beauftragte Zulässigkeit der Übertragung Ermessen der Gemeinde Verantwortung der Gemeinde Nicht übertragbare Aufgaben Eingeschränkt übertragbare Aufgaben Beauftragter Sanierungsträger Anderer Beauftragter (Sanierungsberater) Der Sanierungsbeauftragte der Gemeinde als anderer Beauftragter" Sanierungsträgervertrag Form Rechtsnatur Inhalt Muster eines Leistungsbilds zum Vertrag mit dem Sanierungsbeauftragten Rechtswirkungen Abwicklung des Sanierungsträgervertrages Werkvertrag bei Übertragung auf andere Beauftragte Leitlinien, Hinweise und Empfehlungen beim Einsatz von Sanierungsträgern und anderen Beauftragten i. S. d. 157 BauGB Treuhandvermögen Entstehung des Treuhandvermögens Rechtsstellung des Treuhandvermögens Gegenstände des Treuhandvermögens Sicherung des Treuhandvermögens Baugesetzbuch (BauGB): Besonderes Städtebaurecht Auszug aus dem Baugesetzbuch ( 136 bis 191 BauGB) - Stand Abkürzungsverzeichnis Begriffsdefinitionen Literaturverzeichnis 413