INSTITUTIONALISIERUNG DES CORPORATE REAL ESTATE MANAGEMENTS. Am Beispiel der CORPUS SIREO
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- Brigitte Engel
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1 INSTITUTIONALISIERUNG DES CORPORATE REAL ESTATE MANAGEMENTS Am Beispiel der CORPUS SIREO 23. August 2012
2 EINLEITUNG DETAILLIERTER EINBLICK IN DIE WELT DES CREM* * Corporate Real Estate Management 2
3 BURNING PLATFORM BURNING PLATFORM ERMÖGLICHT GROSSE CREM-PROJEKTE Typische Burning Platforms, die den Einfluss des CREM erhöhen sind häufig: Ergebnis- / Liquiditätskrise, Merger, schnelle Wachstums- / Schrumpfungsprozesse Herausforderungen Hohe Komplexität Hoher Druck, schnell Ergebnisse zu erzielen (steht im Widerspruch zu i. d. R. langfristigen Verträgen / gebundenem Kapital) Neuheit der Situation ohne Vorbilder / Musterlösungen / Standards zu haben Unzureichend vorhandenes / ausgebildetes Personal Chancen Profilierungsmöglichkeit des CREM als effektiver Problemlöser, der hierfür jedoch einen gewissen Durchgriff benötigt Veränderungsbereitschaft höher bzw. Widerstand geringer Andere Sorgen der Business Units / Betroffenen als Beobachtung / Kommentierung der CREM-Aktivitäten Kämpf-Dern, Annette/Pfnür, Andreas: Institutionalisierung des CREM - Europäische Corporate Real Estate Management Studie, Unveröffentlichter Projektbericht, Darmstadt,
4 BEISPIEL CORPUS SIREO UND DTAG GRÜNDUNG DER SIREO ALS OUTSOURCING DER DEUTSCHEN TELEKOM Gründung SIREO 2001 Gründung durch von 180 Mitarbeitern DTAG (Deutsche Telekom AG) Joint Venture Partner: DTAG, Morgan Stanley & Corpus Zielsetzung SIREO Professionalisierung Immobilienbereich Schaffung Transparenz im Immobilienportfolio sowie Strukturierung Verkaufs- und Vermietungsportfolios Kapitalfreisetzung für Kerngeschäft sowie Bilanzverkürzung Reduktion aller immobilienbezogenen Kosten zur Cash-Flow-Optimierung Entwicklung und Umsetzung Immobilienstrategie analog Gesamtstrategie 4
5 BEISPIEL CORPUS SIREO UND DTAG WICHTIGE PROZESS-SCHRITTE BEI DER UMSETZUNG 1. Gemeinsam aufgestellte transparente und dokumentierte Prozesse 2. Klar abgestimmter Revisions- und Compliancesichere Verfahren inkl. Authority Schemes 3. Detailliertes, auf den Kunden zugeschnittenes laufendes Reporting 4. Erfolgs- und Performancefees streng zugeschnitten auf die Zielsetzungen des Kunden ( Alignment of interests ) 5. Detailliertes Qualitätsmanagementsystem (jährliche Anpassung der Qualitätsparameter) einschließlich quartärlichen Reviews in Top-Management- Meeting mit Kunden 6. Regelmäßige Abstimmungen auf allen operativen Ebenen regional wie zentral sowie auf Top-Management-Level mit dem Kunden 5
6 WESENTLICHE BETEILIGTE VERTRAGSBEZIEHUNGEN ERHÖHEN TRANSPARENZ UND EFFIZIENZ Interessenfokus EIGENTÜMER Strategische Steuerung, Zielvorgaben Reduktion von Immobilienkosten u. Kapitalbindung Deutsche Telekom (DTAG) NUTZER DIENSTLEISTER DTAG Interessenfokus Bedarfsgerechte Flächenversorgung Individuelle Serviceprodukte Minimale Flächenkosten Services, Bedarf Interessenfokus Vertragserfüllung Kundenzufriedenheit CORPUS SIREO Strabag 6
7 MANAGING CONTRACTOR MODEL DERZEIT PRAKTIZIERT MANAGING AGENT MODEL MIT HÖCHSTER BEWERTUNG Zielgrößen Internal Model Traditional Model Managing Agent Model Managing Contractor Model Total Facilities Model Eigenständige RES Anbieter (Organisation des) REFM/RES Anbieters Vertragsbeziehung Managementbeziehung AG Reinigung AG Reinigung AG Managing Agent Reinigung AG Managing Agent Reinigung AG Managing Agent Reinigung AG-eigener Mgmt.-Aufwand AG-Kosten für ext. Manager AG-Kosten für Services Service Qualität Grundmodell Grundmodell Grundmodell Grundmodell (ohne) AG-Flexibilität (Vertragswechselopt.) Steuerbarkeit (Transparenz & oper. Entscheidungen) Grundmodell Grundmodell Mehrpunkte im Vergleich zum Grundmodell 1 : 1 Bewertung auf Basis Intervews 13,5 P 15 P 13,5 P 10 P Höher, geringer (positiver Effekt) 3 P Kein signifikanter Effekt 2 P Geringer bzw. höher (negativer Effekt) 1 P Kämpf-Dern, Annette/Pfnür, Andreas: Institutionalisierung des CREM - Europäische Corporate Real Estate Management Studie, Unveröffentlichter Projektbericht, Darmstadt,
8 ERFOLGSSTORY CREM-INSTITUTIONALISIERUNG NACHHALTIGE WERTSCHÖPFUNG FÜR CORPORATE KUNDEN Verkaufsvolumen Verkaufsvolumen bis dato bei rd. 4,6 Mrd. Transaktionen Immobilienverkäufe davon: 311 (Teil-) Sale & Lease Back - Verträge Mietflächenabbau Insgesamt wurden durch die Verkäufe 2,6 Mio. m² Mietfläche abgebaut Verkäufe über Erwartung bei ca Objekten Verkaufserlöse insg. rd. 231 Mio. über Mindestverkaufspreis 8
9 ERFOLGSFAKTOREN OUTSOURCING BEACHTUNG DER ERFOLGSFAKTOREN ERMÖGLICHEN OPTIMALES ERGEBNIS Status Hohes Professionalisierungsniveau erreicht Fit von Unternehmensstrategie und CREM-Strategie gesichert Ziele im Planungs- und Controlling- Prozess eingebunden Best in Class auf Kosten- / Kapitalseite, Innovator Top-Management Einbindung Partnerschaftliches Dienstleistermanagement Klare Zielvorgabe: konsequentes Flächenmanagement Effektive und effiziente Strukturen und Prozesse Kontinuierliche Verbesserung 9
10 CORPUS SIREO AUF EINEN BLICK SERVICE PLATTFORM DECKT ALLE IMMOBILIENBEREICHE AB CORPUS SIREO ist der Dienstleister für Investoren, Institutionen und Non-Property- Unternehmen mit Immobilienbeständen oder dem Vorhaben, in Deutschland zu investieren Führender Asset Manager in Deutschland 15,4 Mrd. Assets under Management 1,5 Mrd. Investment Fonds Rd. 14,5 Mio. m² betreute Mietfläche Asset Management Commercial Asset Management Residential Investment Management Corporate Solutions Development Broker * Alle Daten Stand Ende
11 CORPUS SIREO AUF EINEN BLICK DEUTSCHLANDWEITE PRÄSENZ ÜBER ALLE IMMOBILIENBEREICHE Über 500 Immobilienprofis in 11 Niederlassungen über Deutschland und Luxemburg verteilt Eigentum 12% Hamburg International Investors 17% 15,4 Mrd. Corporates & Publics 59% Berlin Institutional Investors 12% Düsseldorf Köln Bonn Leipzig Healthcare 2% Luxemburg Frankfurt Stuttgart Nürnberg Technik 30% 14,5 Mio. m² Büro & Retail 30% München Logistik 10% Sonstige 17% Wohnen 11% * Alle Daten Stand Ende
12 CORPUS SIREO PRODUKTMATRIX MODULARE BAUSTEINE ERMÖGLICHEN EINE FLEXIBLE PRODUKTMATRIX CORPUS SIREO Leistungsbausteine (Auszug) Cash In Corporate Solutions Prozessoptimierung Kostenreduktion Einzelleistungen CREM-Teilleistungen Corp. Fonds Portfolio Management Transaktionsmanagement Flächen- und Standortplanung Mietmanagement Development & Technical Advisory Due Diligence Steuerung Dienstleister Controlling / Reporting Fondskonzeption/ -Strukturierung Fundraising/ Eigenkapitalgewinnung Fonds Reporting CSAMC CSIM 12
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