Versicherungen als neue Immobilienfinanzierer? Bayerischer Immobilienkongress 2013

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1 Versicherungen als neue Immobilienfinanzierer? Bayerischer Immobilienkongress 2013 Dr. Constantin J. Echter, CCrA (DVFA) Head of Fixed Income Investments Bayerische Versorgungskammer, München Seite 1

2 Agenda Warum vergeben Versicherungen neuerdings Realkredite? Aufsichtsrechtliche Vorgaben für Realkredite Geschäftsstrategie der BVK bei Immobilienfinanzierungen Finanzierung des Silver-Towers in Frankfurt Seite 2

3 Bayerische Versorgungskammer 12 Versorgungswerke unter einem starken Dach: Bayerische Ärzteversorgung Bayerische Apothekerversorgung Bayerische Architektenversorgung Bayerische Ingenieurversorgung-Bau mit Psychotherapeutenvers. Bayerische Rechtsanwalts- und Steuerberaterversorgung Bayerischer Versorgungsverband Zusatzversorgungskasse der bayerischen Gemeinden Versorgungswerk des Bayerischen Landtags Versorgungsanstalt der deutschen Bühnen Versorgungsanstalt der deutschen Kulturorchester Versorgungsanstalt der bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger Versorgungsanstalt der Kaminkehrergesellen mit Pensionskasse des Schornsteinfegerhandwerks Geschäftsdaten (Aggregierte Zahlen der Versorgungseinrichtungen) Versicherte Anzahl Versorgungsempfänger Anzahl Beiträge und Umlagen Mrd. 3,9 4,0 Aufwendungen für Versicherungsfälle Mrd. 2,6 2,7 Kapitalanlagen Mrd. 51,7 55,4 Immobilienbestand - Wohneinheiten Anzahl Gewerbeeinheiten Anzahl Beschäftigte Anzahl Seite 3

4 BVK Kapitalanlage - MW per : 64,6 Mrd. Euro Verzinsliche Anlagen inkl. FTG 62,3% direkt gehaltene Immobilien 5,6% Spezialfonds 32,1% Aktien Euroland LC Aktien EM Aktien Welt SMC Aktien Welt LC Spreads Welt BVK-Renten-Fonds Wandelanleihen TAA-Mandate Absolute Return EM-Debt/HY Dachhedge Funds Rohstoffe Private Equity Infrastructure Timber Immobilien-Spezialfonds Seite 4

5 Hist. Verlauf des 10y-VDP-Hypothekenpfandbriefsatzes BVK interner Zielzins von 4% p.a.!! Seite 5

6 Restriktive Kreditvergabe bei Banken für Realkredite 10y-Spread ITRAXX Financial Senior = 10y-Refinanzierungskosten für Banken (Senior Unsecured) niedrige Refinanzierungskosten wenig regulatorische Grenzen exzessives Ausnutzen der Fristentransformation (kurz ausleihen und lang anlegen) hohe Zinsmarge für Banken Seite 6 starke regulatorische Restriktionen (Basel III etc.) Fristentransformation nur noch sehr begrenzt Net Stable Funding Ratio: fristenkongruente Refinanzierung langfristige Refinanzierung sehr teuer (siehe oben) Zinsmarge gering: Spread Refi vs. Spread Kredite Banken sind nur noch begrenzt in der Lage, sehr langfristige Großprojekte mit relativ geringem Spread zu finanzieren!

7 Externe Richtlinien und Vorgaben Zulässigkeit der Immobilienfinanzierung gem. Anlageverordnung (AnlV) in der am Dez gültigen Fassung: gem. 2 Abs. 1 Nr. 1 (AnlV) kann das gebundene Vermögen in Forderungen angelegt werden, für die ein Grundpfandrecht an einem in einem Staat des EWR oder in einem Vollmitgliedstaat der OECD belegenen Grundstück oder grundstückgleichen Recht besteht, wenn das Grundpfandrecht die Erfordernisse des 14 Abs. 1 und des 16 Abs. 1 bis 3 des Pfandbriefgesetzes, Erbbaurechte darüber hinaus die des 13 Abs. 2 des Pfandbriefgesetzes, oder die entsprechenden Vorschriften des anderen Staates erfüllen. Eine quantitative Beschränkung gem. 3 Abs. 1 (AnlV) besteht nicht, sodass hier der allgemeine Anlagegrundsatz gem. 54 VAG besteht, wonach keine Anlageart überwiegen darf. Seite 7

8 Interne Richtlinien und Vorgaben Verfahrensanweisung Vergabe von Realkrediten (VA ) Die Verfahrensanweisung regelt die Aufgaben und Zuständigkeiten im Zusammenhang mit der Ausreichung von Realkrediten. Daneben gelten die Beleihungs- und Wertermittlungsgrundsätze für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte Grundsätze der BVK für die Beleihung und Wertermittlung für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte Die Beleihungsgrundsätze konkretisieren unter Wahrung des Grundsatzes der größtmöglichen Sicherheit und Rentabilität bei gleichzeitiger Liquidität sowie angemessener Diversifikation und Risikostreuung die Anforderungen der über 2 Abs. 1 Nr. 1 AnlV anwendbaren 14 und 16 des PfandBG sowie des 21 der Erbbaurechtsverordnung, soweit Realkredite nach 2 Abs. 1 Nr. 1 AnlV als Anlage des gebundenen Vermögens gewährt werden. Seite 8

9 Beleihungsausläufe Marktwert Immobilie Beleihungswert Immobilie 80% bis 100% nicht finanzierbar durch BVK 60% bis 80% Öffnungsklausel bei BVK bis 60% gebundenes Vermögen bei BVK Seite 9

10 In den Grundsätzen werden im Wesentlichen folgende Punkte geregelt: 1) Persönliche Kreditwürdigkeitsprüfung 2) Gegenstand der Beleihung derzeit nur im Inland belegene Grundstücke und Erbbaurechte 3) Wertermittlung und Wertfestsetzung Ertragswertverfahren 4) Rangstelle nur an erster Rangstelle Seite 10

11 5) Beleihungsgrenze Beleihung bei Gewerbeimmobilien i.d.r. bis 60 % des Beleihungswertes 6) Versicherung 7) Tilgung 8) Erbbaurecht 9) sonstige grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen Erweiterung der Beleihungsgrenzen bis derzeit 80 % des BW (Öffnungsklausel) 10) Überwachung der Bonität 11) Dokumentation des Investmentprozesses. Seite 11

12 Marktumfeld für Immobilienfinanzierungen in BRD Erforderliches FK-Volumen < 40 Mio. EUR Sehr kompetitives Umfeld starke Präsenz regionale Banken < 100 Mio. EUR 7-Investmentstandorte Sehr kompetitives Umfeld Banken u. institutionelle Anleger BVK > 100 Mio. EUR 7-Investmentstandorte Wesentlich weniger potentielle FK-Geber höhere Spreads Hauptfokus BVK > 40 Mio. EUR fernab 7-Inv.Standorte Wesentlich weniger potentielle FK-Geber höhere Spreads BVK zukünftig? Seite 12

13 Geschäftsstrategie im Bereich Realkredite Gewerbliche Objekte in Deutschland, keine Hotels oder Logistik- und Fachmarktzentren Ausgewählte Wohnungsbauportfolios Core Immobilien an den Hauptinvestmentstandorten: Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart, München Bonitätsstarke Mieter Keine Fremdwährungsdarlehen Laufzeit 7-12 Jahre (Festzins) Finanzierungsvolumen >= 50 Mio. Erstrangige Besicherung Maximaler Beleihungswertauslauf 80% Konsortialkredite sind möglich Seite 13

14 Due Diligence und Vertragsgestaltung Due Diligence: angemessenes Beleihungswertgutachten (zertifizierte Gutachter, BLW-Ermittlung nach Beleihungswertermittlungsverordnung - BelWertV) rechtliche Due Diligence technische und umweltrechtliche Due Diligence zufriedenstellende Kredit und Sicherheitendokumentation Vertragsdokumentationen: Standarddarlehensvertrag basierend auf dem Muster des Verbandes der deutschen Pfandbriefbanken (VDP) Verträge auf Basis der Dokumentationen der Loan Market Association nach deutschem Recht Seite 14

15 Investment-Partnership zwischen BVK u. Hypothekenbank Origination Structuring Due Diligence Investment Erbringung dieser Leistungen von Bankpartner Abdeckung durch Bayerische Versorgungskammer Die BVK wird zukünftig zwei Ansätze verfolgen bei Immobilienfinanzierungen: Eigenständige Generierung von neuen Loan-Transaktionen durch BVK Zusammenarbeit mit Hypothekenbank im Rahmen der Investment-Partnership Seite 15

16 Finanzierung Silver Tower (früher: Dresdner Bank-Zentrale) 2011 erstmalige Vergabe von Realkrediten durch die BVK Fremdkapitalfinanzierung der IVG Immobilien AG zum Erwerb des Silberturms Darlehensbetrag: ca. 190 Mio. Laufzeit: 10 Jahre Bis 1990 höchstes Gebäude in Deutschland Bei Baubeginn 1978 modernstes Bauwerk Europas 166 m hoch, mit 36 Stockwerken, qm Im Frankfurter Bankenviertel Mieter: Deutsche Bahn AG Revitalisierung bis ausgezeichnet mit dem DGNB-Zertifikat in Silber Seite 16

17 Stärken der BVK im Realkreditgeschäft Große Finanzierungsvolumen aus einer Hand Langfristige Finanzierung darstellbar Kompetenzteams im Hause der BVK Immobilienkompetenz weltweit Schnelle Positionierung durch kurze Entscheidungswege Große Flexibilität Keine Liquiditätskosten Seite 17 Auf dem Areal an der Arabellastraße 30 in München entstehen bis Mitte 2014 ein Bürokomplex mit rd mq Fläche sowie ein separates Wohngebäude mit 28 Mietwohnungen und einer Kinderkrippe. Bauherr und Investor ist die Bayerische Ärzteversorgung wurde der Bürokomplex Arabeska mit dem Zertifikat in Gold der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) ausgezeichnet.

18 Ansprechpartner für Immobilienfinanzierungen Dr. Constantin J. Echter Bayerische Versorgungskammer Bereich Kapitalanlagen Abteilungsleitung Zinsprodukte Tel.: Fax: Arabellastr München Christoph Hüttinger Bayerische Versorgungskammer Bereich Kapitalanlagen Leiter Festverzinsliche Wertpapiere, Geldhandel und Realkredite Tel.: Fax: Arabellastr München Tina Matzke Bayerische Versorgungskammer Bereich Kapitalanlagen Realkredite Tel.: Fax: Arabellastr München Andrea Werner Bayerische Versorgungskammer Bereich Kapitalanlagen Realkredite Tel.: Fax: Arabellastr München Seite 18

19 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Seite 19