Bekanntheit und künftige Entwicklung verschiedener Immobilien-Leasing-Modelle in Österreich. Masterarbeit

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1 Bekanntheit und künftige Entwicklung verschiedener Immobilien-Leasing-Modelle in Österreich Masterarbeit Eingereicht von: Nadine Brezovits, B.A. Matrikelnummer: am Fachhochschul-Masterstudiengang Wirtschaftsberatung und Unternehmensführung Fachbereich Immobilienmanagement Begutachter: Mag. (FH) Gerald Stocker Wiener Neustadt, 16. Mai 2012

2 Ehrenwörtliche Erklärung Ich versichere hiermit, 1. dass ich die vorliegende Masterarbeit selbständig verfasst, andere als die angegebenen Quellen und Hilfsmittel nicht benutzt und mich auch sonst keiner unerlaubten Hilfe bedient habe, 2. dass ich diese Masterarbeit bisher weder im Inland noch im Ausland in irgendeiner Form als Prüfungsarbeit vorgelegt habe, sowie 3. dass die in Papierform vorliegende Variante mit der digitalen Variante ident ist. Wiener Neustadt, Datum Unterschrift - I -

3 Kurzzusammenfassung: Ziel der vorliegenden Masterarbeit ist die Beschreibung verschiedener Immobilien- Leasing-Modelle in Österreich hinsichtlich Bekanntheit und Image, da das Leasing in den vergangenen Jahren in Österreich deutlich an Bedeutung gewonnen hat. In den ersten drei Abschnitten wird auf das Immobilien-Leasing theoretisch eingegangen. Zu Beginn werden die Begriffe Finanzierungs- und Operatingleasing gegenübergestellt, Abgrenzungen zwischen Leasing, Kauf, Miete und Kreditfinanzierung vorgenommen und die Vor- und Nachteile des Immobilien-Leasings analysiert. Anschließend werden die Unterschiede zwischen Vollamortisations- und Teilamortisationsverträgen, Leasing mit Vorleistungen sowie Sale-and-Lease-Back Verträgen erarbeitet. In einem weiteren Schritt werden die Vertragsleistungen des Leasinggebers und des Leasingnehmers beim Immobilien-Leasing angeführt. Abschließend wird in diesem Kapitel auf die Zusatzdienstleistungen näher eingegangen. Um Aussagen über die Bekanntheit und das Image der verschiedenen Immobilien-Leasing-Modelle in Österreich treffen zu können, wurde ein Leitfaden für Experteninterviews erstellt. Im Rahmen der Masterarbeit wurde eine qualitative Studie unter den Geschäftsführern und den Abteilungsleitern der Leasinggesellschaften durchgeführt. In den Ergebnissen der vorliegenden Arbeit wird deutlich, dass es im Laufe der Jahre immer wieder Veränderungen in der Leasingbranche gegeben hat. Diese betreffen vor allem steuerliche Aspekte. Weiters stellt sich heraus, dass das Immobilien-Leasing hauptsächlich von gewerblichen Unternehmen und Kommunen in Anspruch genommen wird und die Meinungen über Notwendigkeit von Zusatzdienstleistungen beim Immobilien-Leasing sehr unterschiedlich sind. Die zukünftige Entwicklung der Leasingbranche wird von erschwerten Marktbedingungen aufgrund der steuerlichen Änderungen geprägt sein. Die Abgrenzung zum Kredit wird schwieriger und zusätzliche Dienstleistungen sind erforderlich. Schlagworte (mind. 3, max. 6): Finanzierungsleasing, Immobilien-Leasing, Operatingleasing, Sale-and-Lease-back- Verträge, Zusatzdienstleistungen Abstract: The purpose of this paper is to analyse various real estate leasing schemes in Austria with regard to their profile and image. The rationale for this thesis is the growing importance of leasing in Austria during the past few years. The author first discusses theoretical aspects of real estate leasing. This involves comparing financial with operating leasing, juxtaposing purchasing, renting and loan-financing and analysing the advantages and disadvantages of real estate leasing. Following this, the differences between contracts with full amortisation, part amortisation, leasing with advance performance and sale-and-lease-back contracts are presented. Next, the author discusses contractual duties of the lease provider and the lessee and finally elaborates on additional services provided. The thesis is based on a guideline for interviews with experts designed by the author and a qualitative survey among managers and department heads of leasing companies. The results of the study clearly show that there have been continuous changes in the leasing sector, in particular with regard to tax aspects. Furthermore the paper shows that leasing is mainly used by industrial companies and municipalities and that opinions on the necessity of additional services for leasing are divided. Finally, the author observes that the future of the leasing sector will be affected by difficult market conditions due to current tax changes. It will be more difficult to clearly distinguish between loan financing and leasing and additional services will be required. Keywords (at least 3, max. 6): Financial leasing, real estate leasing, operating leasing, sale-and-lease-back contracts, additional services - II -

4 Inhaltsverzeichnis 1. EINLEITUNG PROBLEMSTELLUNG METHODIK STRUKTUR UND AUFBAU 4 2. IMMOBILIEN-LEASING BEGRIFFSDEFINITION Mobilien-, KFZ- und Immobilien-Leasing Direktes und indirektes Leasing FINANZIERUNGSLEASING UND OPERATINGLEASING Finanzierungsleasing Operatingleasing MERKMALE UND OBJEKTE DES IMMOBILIEN-LEASINGS Abgrenzung von Leasing und Miete Abgrenzung von Leasing und Kauf Unterschied zwischen Leasing und Kredit VOR- UND NACHTEILE DES IMMOBILIEN-LEASINGS Vorteile Nachteile ZUSAMMENFASSUNG UND KRITISCHE WÜRDIGUNG LEASINGFORMEN UND VERTRÄGE 33 - III -

5 3.1 LEASINGFORMEN Vollamortisationsverträge Teilamortisationsverträge Leasing mit Vorleistungen Sale-and-Lease-Back-Verträge LEASINGVERTRÄGE Vertragsleistungen des Leasinggebers Vertragsleistungen des Leasingnehmers Zusatzdienstleistungen beim Leasing ZUSAMMENFASSUNG UND KRITISCHE WÜRDIGUNG QUALITATIVE STUDIE ZIELSETZUNG METHODIK Erhebungsmethode Festlegung der Zielgruppe Untersuchungsaufbau Leitfaden Auswertung WESENTLICHE ERKENNTNISSE Das Immobilien-Leasing in der Vergangenheit Derzeitige Situation und Bekanntheit der Immobilien- Leasing-Modelle Zukünftige Entwicklung der Leasingbranche ZUSAMMENFASSUNG UND KRITISCHE WÜRDIGUNG 75 - IV -

6 5. ABLEITUNG EINES FRAGEBOGENS FRAGEBOGENERSTELLUNG ZIELGRUPPE AUFBAU DES FRAGEBOGENS Erfahrungen mit Leasing Vergleich zwischen Kredit und Leasing Inanspruchnahme von Leasing im Unternehmen Einstellung zum Thema Leasing Zusatzdienstleistungen beim Immobilien-Leasing Chancen und Risiken des Immobilien-Leasings Informationen über die Leasingnehmer ABLEITUNG DER FRAGEN CONCLUSIO 90 ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS 93 ABBILDUNGSVERZEICHNIS 94 TABELLENVERZEICHNIS 95 LITERATURVERZEICHNIS 96 VERZEICHNIS DER EXPERTENINTERVIEWS V -

7 ANHANG A: INTERVIEWLEITFADEN 102 ANHANG B: FRAGEBOGEN 103 ANHANG C: ERGEBNISSE AUS DEM JAHR VI -

8 1. Einleitung In den vergangenen Jahrzehnten kam dem Leasing einerseits bei Mobilien, andererseits bei Immobilien eine immer wichtigere Bedeutung zu. 1 Ursprünglich kommt die Finanzierungsalternative Leasing aus den USA. 2 Der Name Leasing kann vom englischen Verb to lease abgeleitet werden und bedeutet übersetzt mieten, pachten bzw. vermieten, verpachten. 3 In den 1950er Jahren kam es zur Gründung der ersten Leasinggesellschaft in den USA. 4 Grund dafür waren finanzielle Schwierigkeiten von zahlreichen USamerikanischen Unternehmen im Zuge der Wirtschaftskrise. Die Beliebtheit dieses Finanzierungsinstruments könnte auf das verstärkte Nutzungsdenken im Gegensatz zum Erwerbsdenken oder der Vorliebe für formelles Eigentum in den USA bzw. im nordamerikanischen Raum zurückzuführen sein. 5 Gerade bei hochwertigen Gewerbe- und Büroimmobilien spielt das Immobilien-Leasing als Finanzierungsform eine wichtige Rolle. Von Vorteil ist dabei, dass der vom Leasinggeber erstellte Neubau oder die erworbene Bestandsimmobilie langfristig an den Leasinggeber vermietet wird. 6 Das bedeutet, dass wie etwa bei der Miete die Nutzung einer Sache anstatt eine Kapitalbeschaffung zu Investitionszwecken vorrangig ist. 7 Vor mehr als 40 Jahren wurde auch in Österreich die erste Leasinggesellschaft ins Leben gerufen. Gerade in den 1980er Jahren konnte die österreichische Leasingbranche außerordentlich hohe und überdurchschnittliche Wachstumsraten verzeichnen. 8 Das ursprüngliche Interesse an Leasing in Österreich war die Tatsache, dass die Bereitstellung von dinglichen Sicherheiten durch den Finanzierungsnehmer in geringerem Ausmaß erforderlich war. Im Jahr 2007 wurde dann das Regelwerk Basel II gesetzlich verankert, was zu einer Verteuerung der traditionellen Kreditfinanzierung geführt hat. 1 Vgl. Weilinger/Knauder, 2007, S Vgl. Haeseler/Gressl, 2007b, S Vgl. Weilinger/Knauder, 2007, S Vgl. Werdenich, 2008, S Vgl. Haeseler/Gressl, 2007b, S Vgl. Muschter, 2010, S Vgl. Weilinger/Knauder, 2007, S Vgl. Weilinger/Knauder, 2007, S

9 Dadurch wird das Leasing mehr nachgefragt und gewinnt an Bedeutung. 9 Doch auch die Leasing Branche musste durch die Finanzkrise Einbußen verzeichnen. Beispielsweise sank im Jahr 2009 der Umsatz am spanischen Leasingmarkt im Vergleich zum Jahr 2008 um 50 %, in osteuropäischen Staaten wurde die Investitionsnachfrage deutlich geringer und in Deutschland gab es Spekulationen über ein Ende des Immobilien- Leasings als Finanzierungsinstrument. 10 Auch bei den verschiedenen Leasingsparten in Österreich mussten Verluste festgestellt werden und es kam zu einem Einbruch des österreichischen Leasingmarktes. 11 Jetzt gibt es seit 2009 jedoch leichte Anzeichen einer Stabilisierung und im Mittelstand hat das Leasing, sowohl für Investitionsgüter, Fahrzeuge, Anlagen, Maschinen sowie bei Immobilien eine große Bedeutung. Speziell im Bereich Immobilien-Leasing ist das Volumen der im Inland abgeschlossenen Neugeschäfte im Jahr 2010 verglichen mit dem Jahr 2009 um 26,3 % angestiegen. Die Summe betrug im Jahr Mio. Euro. Dies ist auf eine Wertsteigerung der einzelnen Vertragssumme zurückzuführen, da nur 11 Verträge mehr als im Vorjahr (+ 5,6 %) abgeschlossen wurden. Das Bestands-Volumen des Immobiliensektors mit Mio. Euro stieg im Inland im Jahr 2010, verglichen mit dem Jahr 2009, nur leicht (+ 0,4 %) an Problemstellung Es gibt eine Vielzahl von Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilien, die dem Finanzierungsnehmer auf dem Markt angeboten werden. Der Konkurrenzdruck bei den Anbietern wird immer größer und die Nachfrager haben speziell durch das Internet, diverse Fachzeitschriften und Bücher die Möglichkeit, mehr Transparenz bei den vielfältigen Angeboten zu bekommen. Für den Leasingnehmer stehen verschiedene Leasing- Modelle zur Auswahl, jedoch ist nicht immer eindeutig klar, was die einzelnen Modelle voneinander unterscheidet und welche Meinung die Leasingnehmer von den Modellen haben. Die Forschungsfrage der Masterarbeit lautet daher: 9 Vgl. Haeseler/Gressl, 2007b, S Vgl. Muschter, 2010, S Vgl. Hudec/Riedmüller, 2011, S. 1ff, Stand vom: Vgl. Muschter, 2010, S

10 Wie kann der österreichische Immobilien-Leasingmarkt aus Sicht der Leasinggeber charakterisiert werden? Um die Forschungsfrage beantworten zu können, werden folgende Detailforschungsfragen definiert: Welche Bekanntheit weisen die verschiedenen Immobilien-Leasingmodelle in Österreich auf? Wie kann die zukünftige Entwicklung der Leasingbranche charakterisiert werden? Welche Zusatzdienstleistungen werden von den Leasingnehmern in Österreich derzeit und zukünftig in Anspruch genommen? Welche Unterschiede zwischen Leasing und Kreditfinanzierung gibt es aus Sicht der Leasinggeber? Mit der Beantwortung der Forschungsfragen soll geklärt werden, wie Geschäftsführer bzw. Abteilungsleiter der Leasingbanken den österreichischen Leasingmarkt derzeit und zukünftig einschätzen und welche Leasingformen ihrer Meinung nach von den Leasingnehmern bevorzugt in Anspruch genommen werden. In einem weiteren Schritt wird auf angebotene Zusatzdienstleistungen im Rahmen des Immobilien-Leasings eingegangen bzw. gilt es festzustellen, welche Zusatzdienstleistungen derzeit von den verschiedenen Zielgruppen erwünscht sind und zukünftig angeboten werden könnten, um das Immobilien-Leasing für potentielle Kunden attraktiv zu machen. Die letzte Forschungsfrage konzentriert sich auf den Vergleich zwischen Immobilien-Leasing und Kreditfinanzierung, speziell welche Unterschiede in Bezug auf Kosten, Flexibilität und Risiko bestehen. 1.2 Methodik Die Forschungsfrage wird mittels Literaturrecherche beantwortet. Es sind neben Informationen über die Leasingfinanzierung auch Erklärungen zum Kredit, der Miete und dem Kauf notwendig. Des Weiteren ist zu klären, welche Objekte geleast werden können, welche Modelle des Leasings möglich sind und welche Vor- bzw. Nachteile eine Leasingfinanzierung mit sich bringt. Schwierigkeiten treten vor allem bei der Literatur- 3

11 suche auf, da es nur wenige Bücher bzw. Fachzeitschriften gibt, die sich speziell mit dem Leasing in Österreich beschäftigen. Im Rahmen der Masterarbeit werden Experteninterviews mit Geschäftsführern bzw. Abteilungsleitern verschiedener österreichischer Leasinggesellschaften durchgeführt, um den österreichischen Leasingmarkt, speziell den Immobilien-Leasingsektor näher charakterisieren zu können. Zur Durchführung der Interviews wird ein Interview-Leitfaden herangezogen. Die Experteninterviews werden im Anschluss transkribiert, mittels Inhaltsanalyse ausgewertet und zusammengefasst. Die Ergebnisse sind im Kapitel 4 der vorliegenden Masterarbeit dargestellt. Außerdem wird ein Fragebogen erstellt, mit dem die Bekanntheit und das Image der verschiedenen Leasingmodelle bei den Leasingnehmern in Österreich abgefragt werden könnte. Näheres zur Empirie ist im Kapitel 4 und 5 der vorliegenden Masterarbeit zu finden. 1.3 Struktur und Aufbau Die vorliegende Arbeit gliedert sich in sechs Abschnitte. Das erste Kapitel beinhaltet die Einführung in das Thema, die Problemstellung sowie die Methodik als auch Aufbau und Struktur der Arbeit und die Forschungsfragen werden formuliert. Im zweiten Kapitel werden verschiedene Begriffe, die mit dem Immobilien-Leasing im Zusammenhang stehen, definiert und eine Differenzierung zwischen Finanzierungsleasing und Operatingleasing erfolgt. Außerdem wird speziell auf das Immobilien-Leasing und dessen Objekte eingegangen und eine Abgrenzung zwischen Leasing, Kauf, Miete und Kreditfinanzierung wird vorgenommen. Abschließend werden im zweiten Kapitel die Vor- und Nachteile des Immobilien-Leasings angeführt. Der dritte Abschnitt der Masterarbeit umfasst die Leasingformen und -verträge. Hierbei steht die Unterscheidung zwischen Vollamortisations- und Teilamortisationsverträgen, Leasing mit Vorleistungen und Sale-and-Lease-Back Verträgen im Vordergrund. Außerdem wird auf die Vertragsleistungen des Leasinggebers bzw. des Leasingnehmers näher eingegangen. Abschließend erfolgt eine Betrachtung der Zusatzdienstleistungen beim Immobilien-Leasing. Das vierte Kapitel beinhaltet eine qualitative Studie zum Thema Immobilien-Leasing. Es wird dabei auf die Erhebungsmethode, das Festlegen der Zielgruppe, auf die Untersuchungs- und Auswertungsmethode eingegangen. Zusätzlich wird der Aufbau des Leitfadens beschrieben und eine Darstellung der wesentlichen Erkenntnisse erfolgt. 4

12 Im fünften Kapitel findet sich eine Ableitung eines Fragebogens, der im Rahmen der Masterarbeit erstellt wird. Dieser konzentriert sich auf die Bekanntheit und das Image verschiedener Immobilen-Leasingmodelle bei österreichischen Leasingnehmern. Im abschließenden sechsten Abschnitt Conclusio sind ist eine Zusammenfassung der Ergebnisse sowie die Antwort auf die im ersten Kapitel gestellte Forschungsfrage enthalten. 5

13 2. Immobilien-Leasing Für den Begriff Leasing ist keine Legaldefinition vorhanden, dennoch wird er in verschiedenen Gesetzen verwendet. Einheitliche Formulierungen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder genormte Verträge existieren ebenfalls nicht. Aufgrund dieser Lücke und der geltenden Vertragsfreiheit wurden nach und nach verschiedene Vertragsformen als Leasing zusammengefasst. 13 Das Leasing bezeichnet das gewerbsmäßige Betreiben von Vermietungsgeschäften der Anlagegüter durch Finanzierungsinstitute und andere Unternehmen. 14 Die Miete oder Pacht von ganzen Fabriken, Anlagen oder langlebigen Konsumgütern wird dem Kauf dieser Anlagengegenstände oft vorgezogen. 15 Nicht das Eigentum an der Sache, sondern die Nutzung steht dabei im Vordergrund. Beim Leasing handelt es sich um ein Rechtsgeschäft eigener Art. Dabei werden Wirtschaftsgüter gegen Bezahlung eines Entgelts dem Leasingnehmer zur Nutzung überlassen. Dieser kann die Wirtschaftsgüter gewöhnlich selbst auswählen, trägt aber teilweise oder überwiegend das Investitionsrisiko sowie die Sach- und Preisgefahr. Neben der bloßen Nutzung können möglicherweise auch Dienstleistungen, die mit der Nutzungsüberlassung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, in Anspruch genommen werden. 16 Das Leasingobjekt kann vom Leasingnehmer gegen die periodische Zahlung eines Entgelts, der Leasingrate, für eine festgelegte Grundmietzeit genutzt werden. Nach dieser Grundmietzeit besteht häufig ein vertragliches Optionsrecht einer Mietzeitverlängerung oder für den Erwerb des Objektes. 17 Es besteht weiters die Möglichkeit, das Objekt an andere Interessenten weiterzuvermieten. 18 Im Gegensatz zur Miete hat der Leasingnehmer eigentümerähnliche Rechte. 19 Das Leasing kann nach verschiedenen Kriterien eingeteilt werden. Eine Möglichkeit ist die Einteilung nach dem verleasten Gegenstand. Dabei wird zwischen dem Mobilien- Leasing, dem KFZ-Leasing und dem Immobilien-Leasing unterschieden. Weiters ist das 13 Vgl. Gruber, 2011, S. 21; vgl. Haeseler/Greßl, 2007a, S Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S Vgl. Werdenich, 2008, S Vgl. Verband österreichischer Leasing-Gesellschaften, 2010, S Vgl. Hellerforth, 2008, S Vgl. Werdenich, 2008, S Vgl. Feinen, 2002a, S

14 direkte vom indirekten Leasing abzugrenzen. 20 Diese Begriffe sollen nachfolgend näher erläutert werden. 2.1 Begriffsdefinition Objekte, an denen Eigentum erworben werden kann, die eine längere Lebensdauer sowie eine bestimmte Marktgängigkeit haben, können Gegenstand des Leasings sein. Unter Marktgängigkeit ist eine Drittverwendungs- bzw. verwertungsmöglichkeit sowohl vor, während als auch nach der Leasingdauer zu verstehen. Öffentliche Straßen, Brücken, Spezialanlagen und -vorrichtungen, die speziell auf die Bedürfnisse des Kunden zugeschnitten sind, werden zu den nicht leasingfähigen Objekten bzw. zum Spezialleasing gezählt. 21 In diesem Zusammenhang wird häufig der Begriff Fungibilität verwendet, womit die selbständige (Wieder-)Verwertbarkeit und Nutzbarkeit gemeint ist. 22 Ist die sinnvolle Nutzung eines Leasinggegenstandes nur von einem bestimmten Leasingnehmer möglich, so wird von Spezialleasing gesprochen. 23 Dies ist dann der Fall, wenn das Leasingobjekt genau an die Bedürfnisse des Nutzers angepasst wird oder wenn der Gegenstand aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen, wie beispielsweise aufgrund von unverhältnismäßig hohen Aufwendungen für Abbau und Neuaufbau einer Anlage nicht anders genutzt werden kann. 24 Das Vorliegen eines Spezialleasings spielt vor allem bei der Zurechnung des Gegenstandes eine Rolle Mobilien-, KFZ- und Immobilien-Leasing Das Mobilien-Leasing umfasst fast alle Bereiche beweglicher Investitionsgüter. Darunter zählen zb EDV- und Büroanlagen sowie Produktionsmaschinen. 26 Jedoch können auch Konsumgüter wie Kühlschränke, Stereoanlagen etc. geleast werden Vgl. Röhrenbacher/Fleischer, 1995, S. 17f. 21 Vgl. Verband österreichischer Leasing-Gesellschaften, 2010, S Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S Vgl. Feinen, 2002a, S Vgl. Bertl/Deutsch/Hirschler, 2009, S. 161; vgl. Zantow/Dinauer, 2011, S. 311f. 25 Vgl. Feinen, 2002a, S Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S Vgl. Röhrenbacher/Fleischer, 1995, S

15 Unter dem Begriff KFZ-Leasing wird das Leasing von unterschiedlichen Fahrzeugarten zb Personen- und Lastkraftwagen, Autobussen, Spezialfahrzeugen, Schiffen, und Helikoptern verstanden. Häufig werden dabei von der Leasinggesellschaft zusätzliche Leistungen wie Finanzierungs- und Kaufberatung, Fuhrparkverwaltung und Flottenmanagement angeboten. 28 Das KFZ-Leasing wird aufgrund der größten Bedeutung im Bereich des Mobilien-Leasings als eigene Kategorie genannt und hat nicht nur betrieblich, sondern auch privat einen hohen Stellenwert. 29 Großteils werden beim Mobilienund KFZ-Leasing fabrikneue Güter verwendet, nur in einigen Fällen werden gebrauchte Objekte verleast. 30 Das Immobilien-Leasing unterscheidet sich vom Mobilien-Leasing durch die Art des Investitionsobjektes und bezieht sich auf die Vermietung von Grundstücken, Gebäuden oder Betriebsanlagen. Wichtig hierbei ist die Gebundenheit an einen festen Standort. 31 Die Gebäudeerrichtung erfolgt meist ebenso wie die Grundstücksauswahl nach den Wünschen des Leasingnehmers. Verleast werden schlüsselfertige Gebäude wie beispielsweise Bürogebäude, Fabriksgebäude, kombinierte Büro- und Produktionsgebäude, Lagerhallen, Amtshäuser, Schulen und Kindergärten Direktes und indirektes Leasing Während beim direkten Leasing ein Leasingvertrag zwischen dem Leasingnehmer und dem Hersteller des Anlagegegenstandes besteht, erwirbt beim indirekten Leasing eine selbstständige Leasinggesellschaft das Mietobjekt vom Hersteller und steht somit zwischen Leasingnehmer und Produzenten. 33 Das direkte Leasing wird auch als Herstellerleasing oder Händlerleasing bezeichnet. 34 Das bedeutet, dass beim direkten Leasing der Hersteller des Leasinggegenstandes die Position des Leasinggebers einnimmt. Beim indirekten Leasing hingegen wird der Leasinggegenstand vom Hersteller an eine Leasinggesellschaft verkauft und im Anschluss 28 Vgl. Schnopfhagen, 1996, S Vgl. Röhrenbacher/Fleischer, 1995, S Vgl. Verband österreichischer Leasing-Gesellschaften, 2010, S Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S Vgl. Röhrenbacher/Fleischer, 1995, S Vgl. Werdenich, 2008, S Vgl. Rainer, 2005, S

16 von dieser an den Leasingnehmer verleast. Dies wird in der folgenden Abbildung dargestellt. Abbildung 1: Beteiligte Partner beim Leasing (Entnommen aus: Atzmüller/Gaedke/Gyenge/Kropf/Pinter/Weigl, 2004, S. 114.) 2.2 Finanzierungsleasing und Operatingleasing Eine weitere Differenzierung kann hinsichtlich der Vertragsdauer vorgenommen werden. Dabei wird von Finanzierungsleasing und Operatingleasing gesprochen Finanzierungsleasing Das Finanzierungsleasing, auch Financial Leasing oder Capital Leasing genannt, ist durch längere, meist fix vereinbarte Laufzeiten gekennzeichnet. Der Leasingnehmer 35 Vgl. Röhrenbacher/Fleischer, 1995, S

17 hat keine Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten, jedoch ist am Ende der Vertragsdauer ein Eigentumserwerb fast immer möglich. 36 Das Finanzierungsleasing wird für die Beschaffung von Investitionsgütern herangezogen. Häufig wird aus steuerlichen Gründen eine kürzere Grundmietzeit vereinbart, als die tatsächliche betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des Leasinggegenstandes ist. 37 Das Finanzierungsleasing ist durch die Risikoverlagerung von zufälligem Untergang und zufälliger Beschädigung des Leasinggegenstandes auf den Leasingnehmer gekennzeichnet. Die Reparatur- und Instandhaltungskosten sowie meist auch die Versicherung des Wirtschaftsgutes zum Neuwert werden auf den Leasingnehmer überwälzt. 38 Im Gegensatz zum Mobilien- Leasing trägt der Leasinggeber beim Immobilien-Leasing immer das Verwertungsrisiko. 39 Von Vorteil ist für den Leasingnehmer der Entfall der hohen Anfangsinvestition. Statt dieser müssen die Leasingraten entrichtet werden. 40 Schwierigkeiten treten bei der Bilanzierung auf. Die Vereinbarung über die Verwendung des Leasinggegenstandes nach Ablauf der Grundmietzeit ist dabei entscheidend, dh ob eine Option zum Kauf oder zur Mietverlängerung besteht. 41 Atzmüller et al. (2004) sind der Ansicht, dass beim Finanzierungsleasing der Leasinggegenstand in der Bilanz des Leasinggebers ausgewiesen wird. 42 Haeseler/Greßl (2007a) hingegen sind der Meinung, dass eine Differenzierung vorgenommen werden muss, die ausschlaggebend ist, ob eine Zurechnung entweder beim Leasinggeber oder beim Leasingnehmer erfolgt. 43 Laut Bertl/Deutsch/Hirschler (2009) ist beim Finanzierungsleasing das Leasingobjekt ebenfalls dem Leasinggeber zuzurechnen, es sei denn, es ergibt sich nach wirtschaftlicher Betrachtungsweise des Vertragsinhaltes das Gegenteil. 44 Bei den Finanzierungsleasingverträgen wird zwischen Vollamortisationsverträgen (Full- Pay-out) oder Teilamortisationsverträgen unterschieden. 45 Auf diese Unterscheidung wird später in der Arbeit in Kapitel 3.1 näher eingegangen. 36 Vgl. Gruber, 2011, S. 21; vgl. Röhrenbacher/Fleischer, 1995, S Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S. 2ff. 38 Vgl. Werdenich, 2008, S Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S Vgl. Hellerforth, 2008, S Vgl. Werdenich, 2008, S Vgl. Atzmüller/Gaedke/Gyenge/Kropf/Pinter/Weigl, 2004, S Vgl. Haeseler/Greßl, 2007a, S. 33f. 44 Vgl. Bertl/Deutsch/Hirschler, 2009, S Vgl. Verband österreichischer Leasing-Gesellschaften, 2010, S

18 Beim Finanzierungsleasing wird der Leasinggegenstand meist über einen sehr langen, fix vereinbarten Zeitraum geleast und meist nach Ablauf der Laufzeit ein Eigentumserwerb beabsichtigt. Sämtliche Risiken und Kosten, wie die Beschädigung oder der Untergang des Objektes aber auch Instandhaltungs- und Reparaturaufwendungen werden auf den Leasingnehmer übertragen. Aufgrund dieser eigentümerähnlichen Stellung des Leasinggebers kann es zu Problemen bei der Bilanzierung kommen, da nicht eindeutig klar ist, bei wem das Leasinggut zu bilanzieren ist Operatingleasing Anders als beim Finanzierungsleasing steht beim Operatingleasing die Miete der Investitionsgüter im Vordergrund, die Vertragslaufzeit ist somit kürzer und ein Eigentumserwerb ist nicht vorgesehen. 46 Es gibt in der Regel keine fest vereinbarte Grundmietzeit. Somit können die beiden Vertragsparteien den Leasingvertrag jederzeit, unter Berücksichtigung bestimmter Fristen, kündigen. Durch die kurze Vertragsdauer können die Anschaffungskosten des Leasinggegenstandes nicht vollständig ausgeglichen werden. 47 Anders als beim Finanzierungsleasing fallen Reparatur und Instandhaltung des Objektes in den Aufgabenbereich des Leasinggebers. Außerdem trägt dieser das Investitionsrisiko, da der Vertrag vorzeitig gekündigt werden kann und das Objekt eventuell mehrmals vermietet werden muss, um eine volle Amortisation zu ermöglichen. Der Leasingnehmer hat das Risiko des zufälligen Untergangs und die Entwertung durch den technischen Fortschritt zu tragen. Die Abschreibung erfolgt über die jeweils gültige Nutzungsdauer. Der Leasingnehmer hat nur die Leasingraten als Aufwand zu verbuchen. 48 Die Aktivierung des Leasingobjektes beim Operatingleasing ist einfacher als beim Finanzierungsleasing und erfolgt nach der Auffassung verschiedener Autoren immer beim Leasinggeber. 49 Der Eigentumserwerb durch den Leasingnehmer ist zu Beginn des Leasingvertrages nicht beabsichtigt, dennoch besteht in der Praxis die Möglichkeit, eine Kaufoption am Ende der Vertragslaufzeit auszuüben. 50 Beim Operatingleasing ist die Leasingdauer im Vergleich zum Finanzierungsleasing kurz und nicht fix vereinbart. Der Leasinggeber trägt sämtliche Risiken und ein Eigen- 46 Vgl. Gruber, 2011, S. 21; vgl. Röhrenbacher/Fleischer, 1995, S Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S Vgl. Werdenich, 2008, S. 184f. 49 Vgl. Atzmüller/Gaedke/Gyenge/Kropf/Pinter/Weigl, 2004, S. 116; vgl. Haeseler/Greßl, 2007a, S. 34; vgl. Werdenich, 2008, S Vgl. Atzmüller/Gaedke/Gyenge/Kropf/Pinter/Weigl, 2004, S

19 tumserwerb seitens des Leasingnehmers ist in der Regel nicht beabsichtigt, weshalb das Operatingleasing mit einer Miete vergleichbar ist. Die Bilanzierung erfolgt eindeutig beim Leasinggeber. Operatingleasing Finanzierungsleasing Fristigkeit kurzfristig mittel- bis langfristig Kündbarkeit jederzeit kündbar während der Grundmietzeit unkündbar Investitionsrisiko beim Leasinggeber mindestens teilweise beim Leasinggeber Wartung und Instandhaltung Amortisation der Investitionskosten durch den Leasinggeber vom ersten Leasingnehmer regelmäßig nur teilweise durch den Leasingnehmer vom ersten Leasingnehmer regelmäßig vollständig Tabelle 1: Vergleich zwischen Operating- und Finanzierungsleasing (Entnommen aus: Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S. 4.) 2.3 Merkmale und Objekte des Immobilien-Leasings Das Immobilien-Leasing wird vermehrt von Unternehmen in Anspruch genommen, um neue Betriebsobjekte und -areale, Gewerbe-, Handels- oder Dienstleistungsunternehmen zu beschaffen. Dabei sind drei verschiedene Formen möglich: 51 Der Unternehmer wählt ein Grundstück und gibt die Wünsche für die Errichtung des Objektes vor. Die Leasinggesellschaft kauft das Grundstück, errichtet in weiterer Folge das Gebäude und verleast sowohl Grund als auch die Immobilie an das Unternehmen. Ein vom Unternehmen ausgewähltes Gebäude wird von der Leasinggesellschaft gekauft und an das Unternehmen vermietet. 51 Vgl. Atzmüller/Gaedke/Gyenge/Kropf/Pinter/Weigl, 2004, S

20 Eine Immobilie befindet sich bereits im Besitz des Unternehmens, wird aber an die Leasinggesellschaft verkauft und von dieser dann geleast. Dabei wird von sale-and-lease-back gesprochen. Die Folge dieser Form ist eine Bilanzverkürzung des Unternehmens und eine Aktivierung stiller Reserven in der Bilanz. Beim Immobilien-Leasing spielen verschiedene Rechtsbereiche wie der Kauf, die Miete, das Superädifikat, das Baurecht oder das Optionsrecht eine Rolle. Es ist schwierig, das Leasing einem Vertragstyp des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches 52 (kurz: ABGB) eindeutig zuzuordnen. 53 Charakteristisch für das Immobilien-Leasing ist, dass nicht wie beim Mobilien-Leasing standardisierte Verträge zur Anwendung kommen, sondern individualbezogene Verträge, die nach individuellen Gesichtspunkten und spezifischen Besonderheiten formuliert werden. Weitere Kennzeichen sind die hohen Investitionskosten sowie die langen Vertragslaufzeiten. Die Leasinggesellschaft muss Eigentümer der Liegenschaft sein bzw. über ein Baurecht verfügen. 54 Ziel des Leasinggebers ist die Erzielung eines Gewinnes durch die Leasingraten. 55 Die Grundstücksbeschaffung und die Errichtung des Objektes erfolgen erst nach Abschluss eines Leasingvertrages, dh die Leasinggesellschaft hat keine vorrätigen Immobilien. Die Wünsche und Anforderungen des Leasingnehmers finden bei der Gebäudeerrichtung Berücksichtigung. 56 Gebäude weisen eine rechtliche Selbstständigkeit auf und müssen nicht immer zusammen mit einem Grundstück verleast werden. Einerseits ist das Verleasen gemeinsam mit der Liegenschaft als unselbständiger Gegenstand möglich. Andererseits können Gebäude als Zubehör zu einem Baurecht oder einem anderen dinglichen Recht sowie als Superädifikat Gegenstand eines Immobilien Leasingvertrages werden. 57 Leasingfähige Objekte sind im Allgemeinen all jene Immobilien, die eine Drittverwendungsfähigkeit aufweisen. Der Standort ist dabei von Bedeutung, da ein überproportionaler Wertverfall nur in guten Lagen ausgeschlossen werden kann. Ist der Standort zb nur für bestimmte Produktionen der chemischen Industrie brauchbar, so wirkt sich 52 JGS Nr. 946/1811 idf BGBl. I Nr. 58/ Vgl. Weilinger/Knauder, 2007, S Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S Vgl. Schmoll genannt Eisenwerth, 2007, S Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S. 7f. 57 Vgl. Weilinger/Knauder, 2007, S

21 diese Tatsache negativ auf die Drittverwendungsmöglichkeit aus. 58 Gegenstand des Leasings können Geschäfts- und Büroimmobilien, Produktionsgebäude oder Handelsobjekte werden. 59 Aber auch Rathäuser, Krankenhäuser, Schulen, Universitäten, Lagerhallen und Servicestationen, Kraftwerke oder Kläranlagen werden im gewerblichen Bereich finanziert. 60 Daraus lässt sich erkennen, dass die möglichen leasingfähigen Objekte vielseitig sind Abgrenzung von Leasing und Miete Im Gegensatz zum Leasing ist die Miete in den 1090ff ABGB gesetzlich geregelt. Wird eine unverbrauchbare Sache für eine bestimmte Zeit gegen Bezahlung eines Mietzinses überlassen und erfolgt keine weitere Bearbeitung der Sache, kann von einem Mietvertrag gesprochen werden. Der Mietgegenstand soll zum vertraglich vereinbarten Zweck genutzt werden. 62 Die Erhaltung des Mietgegenstandes obliegt dem Vermieter und ist im 1096 ABGB geregelt. 63 Kommt es zu einer Verschlechterung des Mietgegenstandes oder wird dieser unbrauchbar, so trägt der Vermieter laut 1104ff ABGB dieses Risiko. 64 Am Ende der Vertragsdauer hat der Mieter nach 1109 ABGB den Mietgegenstand an den Vermieter zurückzustellen. 65 Das Investitionsrisiko, die Sach- und Preisgefahr sind beim Leasing, anders als beim Mietvertrag, meist vom Nutzer zu tragen. Eine weitere Unterscheidung bieten die zusätzlichen Dienstleistungen, die in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Nutzungsüberlassung stehen und vom Leasinggeber angeboten werden. Bei Mietverträgen sind keine zusätzlichen Dienstleistungen möglich. Außerdem kann beim Leasing ein sogenannter Restwert bestehen und eine Kauf- oder Vertragsverlängerungsoption vereinbart werden, was bei der Miete nicht üblich ist Vgl. Feinen, 2002a, S. 130f. 59 Vgl. Weiß, 2009, S Vgl. Feinen, 2002a, S Vgl. Weiß, 2009, S Vgl. Würth, 2000, S Vgl. Würth, 2000, S. 2422ff. 64 Vgl. Würth, 2000, S. 2452f. 65 Vgl. Würth, 2000, S. 2454ff. 66 Vgl. Wegl, 1992, S

22 Während beim Operatingleasing meist von Miete gesprochen werden kann, treten beim Finanzierungsleasing häufig Ähnlichkeiten zum Kauf oder Kredit auf. 67 Das Operatingleasing unterscheidet sich von der Miete einerseits hinsichtlich der Anzahl von Nutzern, da bei der Miete in der Regel eine kürzere Vertragsdauer üblich ist und somit für die Amortisation der Investition mehrere Nutzer nötig sind als beim Operatingleasing. Andererseits kommt bei der Miete eine Wertsicherung zur Anwendung, dh die Miete ist beispielsweise VPI-wertgesichert und das Zinssatzänderungsrisiko muss in dieser Wertsicherung bereits berücksichtigt sein. Bei Leasingverträgen hingegen kommt es zu keinen Veränderungen des Leasingentgelts während der Vertragsdauer bzw. ist das Zinssatzänderungsrisiko in den Verträgen näher erläutert. 68 Das Unterscheidungsmerkmal zwischen Finanzierungsleasing und Miete ist die Vereinbarung über die Gefahrentragung. Des Weiteren hat der Leasingnehmer keine Kündigungsmöglichkeit während der Vertragsdauer und ist ferner für die Erhaltung des Leasingobjektes auf eigene Kosten verantwortlich. Die Zahlungen müssen auch bei Einwirkung Dritter auf das Objekt geleistet werden. Kommt es zu einer Verschlechterung des Leasinggegenstandes, die über die normale Abnutzung hinausgeht, so wird dieses Risiko ebenfalls dem Leasingnehmer zugerechnet. Aufgabe des Leasinggebers ist lediglich die Übergabe des Objektes in vertragsgemäßem Zustand zu Vertragsbeginn und er hat das Kreditrisiko zu tragen Abgrenzung von Leasing und Kauf Unter einem Kauf versteht man laut 1053 ABGB die Übergabe einer Sache durch den Verkäufer gegen die Bezahlung eines bestimmten Entgelts. Der Verkäufer hat bis zur Übergabe das Eigentumsrecht. 70 Pflicht des Verkäufers ist nach 1061 ABGB die sorgfältige Verwahrung des Gegenstandes bis zum Zeitpunkt der Übergabe sowie die vertragsgemäße Übergabe. 71 Im Gegenzug muss der Käufer den Kaufgegenstand übernehmen und den Kaufpreis entrichten. 72 Das Leasing begründet hingegen ein Dauerschuldverhältnis eigener Art. 73 Der Kauf ist mit einem beachtlichen Kapitalaufwand 67 Vgl. Rainer, 2005, S Vgl. Wegl, 1992, S Vgl. Rainer, 2005, S. 168f. 70 Vgl. Aicher, 2000, S Vgl. Aicher, 2000, S Vgl. Aicher, 2000, S Vgl. Rainer, 2005, S

23 verbunden, was einen erheblichen Nachteil bringt, wenn möglicherweise die Immobilie nur kurzfristig benötigt wird. In Falle einer Wiederveräußerung kann es zu einem Kapitalverlust sowie zum Problem eines günstigen Verkaufs kommen. Das Leasing bietet sich jedoch nicht nur bei kurzfristiger Nutzung an, sondern wird auch bei langer Nutzungsdauer des Gegenstandes dem Kauf vorgezogen. 74 Bestimmte Risiken, wie beispielsweise ungewisse Entwicklungen neuer Produktionszweige, können verringert werden, da durch das Leasing die Dauer der Kapitalbindung verringert wird und somit eine Fertigung auf Probe durchgeführt werden kann ohne dabei das Kapital binden zu müssen. Das Leasing hat gegenüber dem Kauf weiters den Vorteil, dass zusätzliche Dienstleistungen in Anspruch genommen werden können. 75 Von Vorteil ist auch das Know-how, das die Leasinggesellschaft hat. 76 Der Leasinggeber hat Erfahrung mit dem Bau von Objekten, weshalb die Kosten im Vergleich zur Durchführung als Eigeninvestition gesenkt werden können. 77 Das Leasing hat vorübergehend eine niedrigere Steuerbelastung für das Unternehmen zur Folge, da die Leasinggebühren höher sind, als der Abschreibungs- oder Zinsaufwand. Somit scheint in der Bilanz ein niedrigerer Gewinn auf. Fallen die Leasingraten weg, kommt es aber wieder zu einer höheren Versteuerung der Gewinne. Ein weiterer Unterschied besteht hinsichtlich der Liquidität. Während beim Kauf, der oft durch Fremdmittel, beispielsweise eines Kredites, finanziert wird, ein bestimmter Teil des Kaufpreises vom Käufer selbst aufgebracht werden muss, ist diese Bindung von Liquidität beim Leasing nicht erforderlich. Jedoch fallen für das Leasing häufig höhere Kosten als beim Kreditkauf an. 78 Hellerforth (2008) führt hingegen an, dass die Vorteile des Kaufes nicht allgemein formuliert werden können, da sowohl die verschiedenen Konditionen und Modellannahmen, mithilfe derer dann verschiedenen Modellrechnungen erstellt werden, eine wichtige Rolle spielen. Es gibt jedoch verschiedene Kriterien, die maßgeblich sein können: 79 die Leasing-Vertragsgestaltung, die bei der steuerlichen Zurechnung ausschlaggebend ist der Kostenvergleich zwischen Leasing und Kredit 74 Vgl. Krejci, 1987, S Vgl. Werdenich, 2008, S. 186f. 76 Vgl. Fittler, 2010, S. 15; vgl. Krejci, 1987, S Vgl. Feinen, 2002b, S Vgl. Werdenich, 2008, S. 187f. 79 Vgl. Hellerforth, 2008, S

24 die Höhe der Steuersätze das Abschreibungsverfahren der Kalkulationszinssatz und die Dauer der Kapitalbindung. Die Unterscheidung zwischen Miete und Kauf ist vor allem bei der buchhalterischen und bilanziellen Behandlung des Leasinggegenstandes von Bedeutung. Abgrenzungskriterien können dabei sein: 80 Verhältnis zwischen Vertragsdauer und wirtschaftlicher Nutzungsdauer Möglichkeiten der Kündigung Zuordnung des Risikos bei zufälligem Untergang Leasingratenhöhe Drittverwendungsfähigkeit des Leasingobjektes Möglichkeit der Ausübung einer Kaufoption und Kaufpreishöhe Möglichkeit der Mietverlängerungsoption des Leasingnehmers Verteilung von Gewinn und Verlust bei Verkauf des Leasinggegenstandes Andienungsrecht des Leasinggebers. Das Leasingobjekt wird beim Leasinggeber aktiviert, wenn nach dem Gesamteindruck der Verhältnisse von einem Mietvertrag ausgegangen werden kann Unterschied zwischen Leasing und Kredit Einer der Unterschiede zwischen Leasing und der Kreditfinanzierung ist, dass der Leasinggeber zivilrechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie wird. Er scheint im A-Blatt des Grundbuches als grundbücherlicher Eigentümer auf. Im Falle eines Kredites findet eine grundbücherliche Belastung des Eigentümers statt, welche im C-Blatt des Grundbuchs als Hypothek ausgewiesen wird. In den Büchern des Kre- 80 Vgl. Bertl/Deutsch/Hirschler, 2009, S Vgl. Bertl/Deutsch/Hirschler, 2009, S

25 ditgebers ist nur eine Forderung gegenüber dem Kreditnehmer und nicht die Liegenschaft selbst zu finden. Außerdem gibt es in Bezug auf das Risiko Vorteile für den Leasinggeber, da dieser das Leasingobjekt beliebig verwerten kann, während hingegen bei der Kreditfinanzierung der Leasinggegenstand zur Konkursmasse gezählt und unter Umständen in einer Zwangsversteigerung verwertet wird. Dies spielt vor allem bei der Insolvenz des Leasingnehmers/Kreditnehmers eine Rolle. 82 Bei der Leasingfinanzierung dienen das Leasingobjekt sowie die Leasinganzahlungen/-vorauszahlungen oder Kautionszahlungen als Sicherheit, während bei der Kreditfinanzierung neben dem finanzierten Objekt die sonstigen banküblichen Sicherheiten verwendet werden. Ein weiterer Unterschied besteht bei den Zinsen. Diese sind bei der Leasingfinanzierung meist an den EURIBOR gebunden, bei der Kreditfinanzierung hingegen kommt eine individuelle Preispolitik zur Anwendung. 83 Unterschiede gibt es weiters bei den staatlichen Gebühren, die beim Kredit meist nicht mitfinanziert werden, beim Leasing hingegen schon. Ferner wird beim Kredit häufig nur ein Teil des Gesamtaufwandes finanziert, während beim Leasing eine Vollfinanzierung stattfindet. Beim Leasing werden die Leasingentgelte als Aufwand verbucht, sofern dies steuerlich zulässig ist. Die Kreditrate besteht aus der nicht aufwandswirksamen Kapitaltilgung und einem Zinsanteil. Die Grundmietzeit ist beim Leasing auf max. 90 % der wirtschaftlichen Nutzungsdauer begrenzt, beim Leasing gibt es keine steuerlichen Einschränkungen. Im Gegensatz zur Kreditfinanzierung ist beim Leasing die Inanspruchnahme von Zusatzdienstleistungen üblich. In den folgenden Tabellen sind die Unterschiede zwischen Leasing und Kredit dargestellt. Vertragspartner Eigentümer des Objektes Leasing Lieferant = Verkäufer Leasinggeber = Käufer Leasingnehmer = Nutzer Leasinggeber Kredit Kreditgeber Kreditnehmer Kreditnehmer ev. unter Eigentumsvorbehalt des Kreditgebers/Lieferanten Tabelle 2: Vergleich Leasing Kredit Teil 1 (Entnommen aus: Verband österreichischer Leasing-Gesellschaften, 2010, S. 18f.) 82 Vgl. Czipin, 2005, S Vgl. Atzmüller/Gaedke/Gyenge/Kropf/Pinter/Weigl, 2004, S. 114f. 18

26 Bilanzierung des Objektes Leasing Leasinggeber Kredit Kreditnehmer Staatliche Gebühren Bestandvertragsgebühr (1 % der Leasingentgelte bzw. 1 % von 36 Monatsleasingentgelten bei unbestimmter Vertragsdauer jeweils inkl. Vertraglicher Nebenverpflichtungen; die Bestandvertragsgebühr kann mitfinanziert werden) Kreditvertragsgebühr (0,8 % der Kreditsumme) wird grundsätzlich nicht mitfinanziert Bilanzierung Gewinnund-Verlust-Rechnung Finanzierungsumfang Eigenleistung (Teilfinanzierung) Leasingnehmer bilanziert kein Anlagegut und keine Verbindlichkeit, verbucht Leasingentgelte, soweit steuerlich zulässig, als Aufwand (i.d.r. gleichbleibende Raten) Gesamtinvestition (Vollfinanzierung) in Form von Leasingentgelt- Voraus-(Depot-) Zahlungen oder Kautionen möglich Kreditnehmer bilanziert Anlagegut und Kreditschuld. Die Kreditraten werden in nicht aufwandswirksame Kapitaltilgung und Zinsen aufgeteilt (degressiver Zinsaufwand) häufig nur Teilfinanzierung reduziert die erforderliche Kredithöhe Finanzierungsdauer = Grundmietzeit : max. 90 % der wirtschaftlichen Nutzungsdauer (bei Vollamortisation auch mind. 40 %) keine steuerlichen Einschränkungen Restwert Teilwertamortisation Restwertfestlegung in Höhe des bei Vertragsende zu erwartenden Verwertungserlöses bzw. Marktwertes theoretisch möglich, in der Praxis selten Tabelle 3: Vergleich Leasing Kredit Teil 2 (Entnommen aus: Verband österreichischer Leasing-Gesellschaften, 2010, S. 18f.) 19

27 Restschuld bei vorzeitiger Vertragsbeendigung Umsatzsteuer Mobilien, KFZ (PKWs), Immobilien Steuerliche Investitionsbegünstigungen Leasing finanzmathematisch berechnetes aushaftendes Kapital abzgl. Zeitwert (Verkaufserlös) des Objektes USt-pflichtig sind die Leasingentgelte (inkl. sonstiger Leistungen), Vorsteuerabzugsmöglichkeit gegeben, soweit das steuerlich zulässig Anspruch Leasingnehmer Kredit finanzmathematisch berechnetes aushaftendes Kapital; kein Zusammenhang mit Objekt USt-pflichtig ist der Anschaffungswert des Objektes (Lieferung, Vorsteuerabzugsmöglichkeit, soweit steuerlich zulässig Anspruch Kreditnehmer Zusätzliche Leistungen Unterstützung bei Objektauswahl, günstige Einkaufspreise und Versicherung, Full-Service- Produkte (zb Fuhrparkmanagement, Baumanagement) objektbezogene Zusatzdienstleistungen bei Kreditfinanzierungen nicht üblich Tabelle 4: Vergleich Leasing Kredit Teil 3 (Entnommen aus: Verband österreichischer Leasing-Gesellschaften, 2010, S. 18f.) 2.4 Vor- und Nachteile des Immobilien-Leasings Die Leasingfinanzierung hat für den Leasingnehmer sowohl Vor- als auch Nachteile. Auf diese wird im Folgenden näher eingegangen Vorteile Zu den Vorteilen zählen zb die Flexibilität, der Bilanzeffekt, die Steuerstundung sowie die Erfahrung der Leasinggesellschaft. Diese einzelnen Punkte werden nachfolgend erläutert Flexibilität Ein Vorteil der Leasingfinanzierung ist die Flexibilität hinsichtlich Ratenhöhe, Laufzeit und Restwert. Dadurch ist eine Anpassung der Finanzierung an die jeweiligen Bedürf- 20

28 nisse des Unternehmens möglich. 84 Weiters besteht am Ende der Vertragsdauer für den Leasingnehmer oft eine Ankaufs- oder Mietverlängerungsoption, wodurch sich für den Leasingnehmer die Chance bietet, langfristig eine Wertsteigerung am Objekt zu haben. 85 Außerdem kann das Objektrisiko auf den Leasinggeber überwälzt werden, wodurch der Leasingnehmer den Vertrag ohne weitere Bedingungen auflösen kann. 86 Dem entgegnen Röhrenbacher/Fleischer (1995), dass meist die Vertragsauflösung nur durch Zahlung des entgehenden Gewinnes an die Leasinggesellschaft möglich ist, während bei einem Kredit in der Regel nur die Rückzahlung des verbleibenden Kreditbetrages notwendig ist. Flexibilität ist auch insoweit nicht gegeben, als der Leasingnehmer nicht einfach die Produktion einstellen oder den Standort wechseln kann, da in manchen Fällen vertraglich eine Betriebspflicht vereinbart wird. 87 Röhrenbacher/Fleischer (1995) und Haeseler/Greßl (2007a) erwähnen als Vorteil die dinglichen Sicherheiten, die von der Leasinggesellschaft im Vergleich zu einer Bank in einem geringeren Ausmaß gefordert werden. Dies hat vor allem zwei Gründe. Einerseits die Verwertungserfahrung von Objekten der Leasinggesellschaft, andererseits die rechtliche Stellung im Konkursfall. Diese ermöglicht der Leasinggesellschaft als zivilrechtlicher Eigentümer die Aussonderung des Leasinggegenstandes aus der Konkursmasse. Diese Möglichkeit hat ein Kreditgeber nicht. 88 Simmert/Mausbauch (2002) führen an, dass weiters die Möglichkeit besteht, die Leasing-Raten durch die durch das Leasingobjekt generierten Erträge zu bezahlen. 89 Dieser Pay-as-you-earn -Vorteil wird sowohl von Haeseler/Greßl (2007a) als auch Gabele/Dannenberg/Kroll (2001) kritisch betrachtet, da nicht ausschließlich beim Leasing eine Flexibilität hinsichtlich Vertragsgestaltung möglich ist, sondern durchaus auch bei anderen Finanzierungsformen. 90 Sowohl der Verband österreichischer Leasinggesellschaften (2010) als auch Schnopfhagen (1996) führen an, dass im Gegensatz zum Kredit beim Leasing nicht nur eine Teilfinanzierung der Gesamtkosten erfolgt, sondern meist eine Finanzierung der ge- 84 Vgl. Atzmüller/Gaedke/Gyenge/Kropf/Pinter/Weigl, 2004, S. 122; vgl. Fittler, 2010, S. 16; vgl. Schnopfhagen, 1996, S Vgl. Muschter, 2010, S. 794; vgl. Feinen, 2002b, S Vgl. Schnopfhagen, 1996, S Vgl. Röhrenbacher/Fleischer, 1995, S Vgl. Haeseler/Greßl, 2007a, S. 49; vgl. Röhrenbacher/Fleischer, 1995, S Vgl. Simmert/Mausbach, 2002, S. 53ff. 90 Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S. 147; vgl. Haeseler/Greßl, 2007a, S

29 samten Investitionskosten. 91 Diesem Argument entgegnet Werdenich (2008), dass es beim Leasing zwar nicht zu einer Bindung von Liquidität durch das Aufbringen von Eigenmitteln kommt, jedoch übersteigen die Leasingraten häufig die Zinszahlungen und Tilgungen des Kredites. 92 Feinen (2002b), Schur/Rost (2011) und Simmert/Mausbach (2002) erwähnen als Vorteil die fixen, kalkulierbaren Leasingraten, mit denen das Unternehmen genau planen kann. Durch das Leasing können fabrikneue Produkte genutzt werden, jedoch muss nur für die Nutzung anstatt für den Eigentumserwerb bezahlt werden und somit bleibt die Liquidität erhalten. 93 Ähnlich wird auch von Hellerforth (2008) die Liquidität als Vorteil angeführt, da das eingesetzte Kapital nicht gebunden und die Freisetzung nicht erst schrittweise über die Abschreibungen erfolgt. Das Leasing führt so zu einem Liquiditätsüberschuss, wobei dieser für andere Projekte anstatt für die Verringerung des gebundenen Fremdkapitals herangezogen werden kann Bilanzeffekt Ein weiterer Punkt ist die Bilanz des Leasingnehmers. Laut Atzmüller et al. (2004) sowie Hansen (2002) wird das Eigenkapital durch das Leasing geschont und das Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital in der Bilanz bleibt unverändert, was sich positiv auf die Bilanzstruktur auswirkt. 95 Ähnlich wird dieser Bilanzsummenverringerungseffekt vom Verband österreichischer Leasinggesellschaften (2010) oder von Haeseler/Greßl (2007b) bzw. von Schnopfhagen (1996) aufgefasst. Durch die Leasinganlagen werden weder die Aktivseite der Bilanz noch die Verbindlichkeiten auf der Passivseite beim Leasingnehmer erhöht. 96 Während bei der Kreditfinanzierung das Objekt aktivseitig als Anlagevermögen des Kreditnehmers und auf der Passivseite als Bankverbindlichkeit angeführt wird, was einen Bilanzverlängerungseffekt und ein Sinken der Eigenkapitalquote nach sich zieht, so kommt es beim Leasing nur zu einer Verbuchung des Leasingentgeltes als Aufwand in der GuV des Leasingnehmers. Das Leasing hat somit eine kürzere Schuldentilgungsdauer zur Folge Vgl. Verband österreichischer Leasing-Gesellschaften, 2010, S. 49; vgl. Schnopfhagen, 1996, S Vgl. Werdenich, 2008, S Vgl. Feinen, 2002b, S. 646; vgl. Schur/Rost, 2011, S. 206; vgl. Simmert/Mausbach, 2002, S. 53ff. 94 Vgl. Hellerforth, 2008, S. 148f. 95 Vgl. Atzmüller/Gaedke/Gyenge/Kropf/Pinter/Weigl, 2004, S. 122f; vgl. Hansen, 2004, S Vgl. Verband österreichischer Leasing-Gesellschaften, 2010, S Vgl. Haeseler/Greßl, 2007a, S

30 Röhrenbacher/Fleischer (1995) meinen dazu, dass eine Differenzierung zwischen Aktivierung des Leasinggegenstandes beim Leasingnehmer und Aktivierung beim Leasinggeber vorzunehmen ist. Denn nur bei Letzerem besteht ein Unterschied zur Kreditkauffinanzierung in Bezug auf die steuerlichen Auswirkungen. 98 Das Nichtausweisen in der Bilanz führt zu Vorteilen bei Wirtschaftlichkeitsrechnungen oder zu besseren Kennzahlen bei Unternehmensanalysen. 99 Da es durch das Leasing zu einer 100 %igen Fremdfinanzierung und dadurch zu einer Eigenkapitalschonung kommt, werden die freien Kreditlinien nicht beeinflusst. Die Bilanzstruktur wird außerdem verbessert, da der Leasinggegenstand nicht zum Eigentum des Unternehmens zählt. Dabei wird von Off- Balance-Finanzierung gesprochen. 100 Anderer Meinung sind hingegen Werdenich (2008), Haeseler/Greßl (2007a) und Röhrenbacher/Fleischer (1995). Werdenich (2008) meint dazu, dass es beim Leasing sehr wohl zu einem negativen Einfluss auf die Unternehmensbonität kommt, unabhängig davon, ob die Bilanzierung beim Leasinggeber erfolgt, da die Raten eine erhebliche Kostenbelastung darstellen und deshalb im Rahmen einer Kreditwürdigkeitsprüfung wie andere Verbindlichkeiten behandelt werden. 101 Haeseler/Greßl (2007a) vertreten die gleiche Ansicht und argumentieren, dass im Bankensektor im Gegensatz zu früher jegliche Leasingfinanzierungen in der Gesamtobligobetrachtung des Kunden Berücksichtigung finden und somit durch das Leasing grundsätzlich kein Freihalten der Kreditlinien mehr möglich ist. 102 Auch Röhrenbacher/Fleischer (1995) führen an, dass Banken vor der Kreditvergabe Informationen über Leasing-Verpflichtungen einholen, diese anschließend auf den Barwert abzinsen und bei der Berechnung der Verschuldensgrenze berücksichtigen. 103 Speziell bei Sale-and-Lease-Back-Vorgängen werden liquide Mittel freigesetzt. 104 Dennoch, so Hellerforth (2008), müssen die Leasingverpflichtungen weiter im Anhang an- 98 Vgl. Röhrenbacher/Fleischer, 1995, S Vgl. Schnopfhagen, 1996, S Vgl. Atzmüller/Gaedke/Gyenge/Kropf/Pinter/Weigl, 2004, S. 122f; vgl. Feinen, 2002b, S Vgl. Werdenich, 2008, S Vgl. Haeseler/Greßl, 2007a, S Vgl. Röhrenbacher/Fleischer, 1995, S Vgl. Verband österreichischer Leasing-Gesellschaften, 2010, S

31 geführt werden. 105 Zusätzliche Möglichkeiten der betriebswirtschaftlichen Gestaltung können folglich geschaffen werden Steuerstundung Atzmüller et al. (2004) erwähnen, dass durch die volle steuerliche Absetzbarkeit der Leasingraten als Mietaufwand eine Steueroptimierung vorgenommen werden kann. 107 Werdenich (2008) vertritt die gleiche Auffassung und erklärt, dass sich dieser Effekt aufgrund der kurzen Leasing-Laufzeiten verglichen mit den Abschreibungszeiträumen und den dadurch höheren Leasingzahlungen ergibt. Dadurch sind die ausgewiesen Gewinne während der Leasingvertragslaufzeit geringer. Entkräftet wird dieses Argument jedoch durch die Tatsache der Versteuerung eines höheren Gewinnes nachdem die Leasingraten nicht mehr bezahlt werden müssen. 108 Mit dem gleichen Argument wird in Haeseler/Greßl (2007a) argumentiert Erfahrung der Leasinggesellschaft Die Leasingnehmer profitieren von der Zusammenarbeit zwischen Leasinggesellschaft und verschiedenen Herstellern, wodurch für die einzelnen Leasingobjekte interessante Anbote eingeholt werden können. 109 Von Vorteil für den Leasingnehmer ist die Erfahrung der Leasinggesellschaft. Da nicht nur die Finanzierung, sondern häufig auch die Bauausführung und -kontrolle von der Leasinggesellschaft erbracht werden, führt dies zu Kosteneinsparungen für den Leasingnehmer. 110 Die Fixkosten der Bauvorhaben oder des Immobilienmanagements können vermindert werden, da Einkaufs- und Baukonditionen für große Leasinggesellschaften aufgrund der Marktstellung besser sind. 111 Gabele/Dannenberg/Kroll (2001) geben dabei unter anderem folgende Gründe für geringere Kosten der Leasinggesellschaft speziell beim Immobilien-Leasing an: Vgl. Hellerforth, 2008, S Vgl. Atzmüller/Gaedke/Gyenge/Kropf/Pinter/Weigl, 2004, S Vgl. Atzmüller/Gaedke/Gyenge/Kropf/Pinter/Weigl, 2004, S Vgl. Werdenich, 2008, S Vgl. Atzmüller/Gaedke/Gyenge/Kropf/Pinter/Weigl, 2004, S. 122f. 110 Vgl. Feinen, 2002b, S. 646; vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S. 126f; vgl. Schmidt, 2002, S Vgl. Czipin, 2005, S. 178; Schnopfhagen, 1996, S Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S

32 Die Leasinggesellschaft hat einen guten Marktüberblick in Bezug auf Anbieter von Bauleistungen und deren Konditionen. Die Leasinggesellschaft ist Großabnehmer und kann somit besser hinsichtlich Preisgestaltung, Liefer- und Zahlungsbedingungen verhandeln. Es besteht eine überregionale Marktbeobachtung, wodurch Baukartelle aufgebrochen werden können. Erfahrung im Projektmanagement und Übernahme von verschiedenen Dienstleistungen verschaffen den Leasinggesellschaften Vorteile. Durch eine langjährige Erfahrung besteht die Möglichkeit, die Bauzeit zu verkürzen und somit die Immobilie schneller zu nutzen, da Konventionalstrafen vereinbart und durchgesetzt werden können. Spekulationspreise beim Grundstückskauf und bei der Gebäudeerstellung sowie das Entstehen von Folgekosten durch ungenaue Abschreibungen werden verhindert. Andererseits bieten die Leasinggesellschaften häufig zusätzliche Dienst- und Serviceleistungen im Zusammenhang mit dem Leasing an. 113 Speziell beim Immobilien- Leasing werden umfangreiche Services angeboten, die die Auswahl und Beschaffung des Leasinggegenstandes sowie die Versicherung oder Verwertung betreffen können. 114 Durch die Alles aus einer Hand -Finanzierung wird dem Leasingnehmer die Möglichkeit geboten, sich ausschließlich auf das Kerngeschäft zu konzentrieren und die Zusatzdienstleistungen an die Leasinggesellschaft abzugeben. 115 Laut Werdenich (2008) kann dieser Vorteil jedoch nur schwer bewertet werden. 116 Gabele/Dannenberg/Kroll (2001) führen an, dass speziell beim Immobilien-Leasing durch den Kauf und die Finanzierung von nur einem Vertragspartner ein großer Verwaltungsaufwand vermieden werden kann, für den häufig hohe Personalkapazitäten dafür notwendig sind Vgl. Simmert/Mausbach, 2002, S. 53ff. 114 Vgl. Verband österreichischer Leasing-Gesellschaften, 2010, S Vgl. Haeseler/Greßl, 2007a, S. 50; vgl. Schmidt-Breitung, 2010, S Vgl. Werdenich, 2008, S Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S

33 2.4.2 Nachteile Den zuvor genannten Vorteilen stehen Nachteile wie Objektrisiken, das Verwertungsrisiko, hohe Kosten sowie eine Bonitätsprüfung des Leasingnehmers gegenüber. Diese werden nachstehend genauer erläutert Objektrisiken Feinen (2002a) versteht unter Objektrisiko jene Risiken, die der Besitz bzw. der Betrieb eines Produktes ober einer Immobilie mit sich bringt. Dies können sowohl technischer als auch wirtschaftlicher Verschleiß sein, aber auch die Abnutzung sowie der Untergang eines Objektes. Beim Immobilien-Leasing werden die Risiken zwischen Leasingnehmer und Leasinggeber aufgeteilt. In der Regel wird das Leasingobjekt von der Leasinggesellschaft als Eigentümer selbst versichert. Durch die Versicherung soll es möglich sein, im Falle eines Schadens das Objekt wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Dies ist jedoch nur insoweit von der Versicherung gedeckt, als der Leasingnehmer die allgemeinen Versicherungsbedingungen eingehalten hat. Ansonsten ist dieser für die zusätzlichen Zahlungen verantwortlich. 118 Anderer Meinung hingegen sind Gabele/Dannenberg/Kroll (2001), da sie erwähnen, dass meist der Leasingnehmer die Versicherungspflicht übernimmt. Dadurch findet eine Begrenzung des Eigentumsrisikos statt. Für die Zahlung der Versicherung kommt entweder der Leasingnehmer oder indirekt der Leasinggeber auf. Der Leasinggeber verrechnet die Versicherungskosten dann über die Leasingraten oder Mietnebenkosten weiter. 119 Grundsätzlich ist laut Feinen (2002a) und Röhrenbacher/Fleischer (1995) die Nutzung und die Instandhaltung bzw. setzung die Aufgabe des Leasingnehmers. 120 Ein vorzeitiger Verschleiß soll somit vermieden werden. Kommt es zu einem Mangel so wird vom Leasingnehmer oft die Fortführung der Mietzinszahlung verlangt. 121 Häufig sind speziell in unerwarteten Situationen unkündbare Leasing-Verträge problematisch, wenn der Leasingnehmer Träger bestimmter Objektrisiken ist, beispielsweise wenn dieser für die Instandhaltung verantwortlich ist, oder für die Beschädigung oder den Untergang des 118 Vgl. Feinen, 2002a, S. 137f. 119 Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S Vgl. Feinen, 2002a, S. 137f, vgl. Röhrenbacher/Fleischer, 1995, S Vgl. Feinen, 2002a, S. 137f. 26

34 Leasinggegenstandes zur Verantwortung gezogen wird. 122 In diesem Zusammenhang kann es auch zur Gefahr der Fehlinvestition kommen. Für den Leasingnehmer kann es schwierig werden, wenn er im Nachhinein feststellt, dass das Leasingobjekt nicht seinen Anforderungen entspricht, dh wenn möglicherweise die Größe des Objektes nicht passend ist. Auch in diesem Fall müssen die Leasingraten weiterhin entrichtet werden. 123 Ein weiterer Nachteil ist nach der Auffassung von Haeseler/Greßl (2007a) auch der Umbau während der Bestandsphase. Da der Leasinggeber Eigentümer ist, und somit meist das Vermarktungsrisiko nach Ablauf des Leasingvertrages trägt, muss der Leasingnehmer die Zustimmung für sämtliche Umbaumaßnahmen einholen. Der Leasinggeber wird die Einwilligung von einer möglichen Veränderung hinsichtlich des Marktwertes oder Fungibilität des Leasingobjektes abhängig machen. Als Objekteigentümer stehen dem Leasinggeber auch die Verwertungserlöse am Ende der Vertragslaufzeit zu, anders als bei einem Pfandgläubiger. 124 Die Flexibilität des Leasingnehmers ist oft durch bestimmte vertragliche Vereinbarungen eingeschränkt, beispielsweise hinsichtlich Standortwechsel, Anpassungsmaßnahmen oder Ein- bzw. Umbauten. 125 Der Leasingnehmer kann dazu verpflichtet sein, Gewährleistungsansprüche selbst geltend zu machen, da der Leasinggeber diese Ansprüche manchmal an den Leasinggeber abtritt Verwertungsrisiko Feinen (2002a) definiert das Verwertungsrisiko ebenso wie Röhrenbacher/Fleischer (1995) als Folge unerwarteter, negativer Entwicklungen am Markt. 127 Beim Verwertungsrisiko ist laut Röhrenbacher/Fleischer (1995) zu unterscheiden, ob es sich um einen Vollamortisations- oder Teilamortisationsvertrag handelt. Denn bei Vollamortisationsverträgen kann der Leasingnehmer die Kaufoption ausnutzen und trägt damit wie ein Käufer das Verwertungsrisiko. Lehnt er die Kaufoption ab, so trägt er zwar kein Verwertungsrisiko, dennoch wurde bereits zu diesem Zeitpunkt der gesamte Kaufpreis bezahlt. Im Falle eines Teilamortisationsvertrages kommt es auf die Vertragsvereinba- 122 Vgl. Atzmüller/Gaedke/Gyenge/Kropf/Pinter/Weigl, 2004, S Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S Vgl. Haeseler/Greßl, 2007a, S Vgl. Röhrenbacher/Fleischer, 1995, S Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S Vgl. Feinen, 2002a, S. 138; vgl. Röhrenbacher/Fleischer, 1995, S

35 rungen an. Muss der Leasingnehmer für eine negative Abweichung zwischen Restwert und Veräußerungserlös aufkommen, so trägt er das gesamte Verwertungsrisiko Kosten Die meist im Vergleich zu anderen Finanzierungsmöglichkeiten höheren Kosten des Leasings können laut Simmert/Mausbach (2002) als Nachteil gesehen werden. 129 Werdenich (2008) erklärt die im Vergleich zu einer Kreditfinanzierung höheren Kosten durch das Auftreten der Leasinggesellschaft als bankähnliche Institute mit einer geringeren Eigenkapitalquote. Somit treten in Europa oft Tochtergesellschaften von Banken ein, um eine Unterstützung bei der Finanzierung der Geschäfte zu leisten. Der Leasingnehmer bezahlt mit der Leasingrate dadurch theoretisch einen Teil zur Deckung eines sogenannten Verwaltungsaufwandes und trägt zu den Gewinnen der Zwischenbank bei. Diese Kosten würden zb bei einem Darlehen nicht anfallen. Jedoch gleicht sich dieser Umstand aus, wenn die Besteuerung Berücksichtigung findet, wodurch sich ein gewisser Vorteil für das Leasing ergibt. 130 Häufig übersteigt die Summe der Leasingraten die Zinszahlungen und Tilgungen, die für einen Kredit anfallen würden. Wie schon in Kapitel angeführt, sind die Leasing-Laufzeiten meist kürzer als die Abschreibungszeit. Folglich entstehen höhere Leasinggebühren, verglichen mit den gesamten Abschreibungs- und Zinsaufwendungen. Diese sind zwar für Unternehmen, die geringere Gewinne ausweisen möchten, günstig, dennoch ist dieser Effekt nicht von Dauer und führt am Ende der Leasinglaufzeit wiederum zu einer Versteuerung eines höheren Gewinnes. 131 Die Kosten für den Leasingnehmer können sich auch während des Leasingvertrages ändern. Es wird von Röhrenbacher/Fleischer (1995) dabei von Zinsänderungs- und Tilgungsänderungsrisiko gesprochen. Im Leasingvertrag, aber auch bei Kreditverträgen, kann vereinbart werden, dass bei einer Erhöhung der Refinanzierungskosten die Leasing-Raten steigen. Das Tilgungsänderungsrisiko besteht in der Regel bei Teilamortisationsverträgen, sofern der Leasingnehmer das Verwertungsrisiko trägt und das Objekt veräußert wird. Dieses Risiko tritt ein, wenn der Restwert am Ende des Leasingvertrages keine Deckung durch den Verkaufserlös findet Vgl. Röhrenbacher/Fleischer, 1995, S Vgl. Simmert/Mausbach, 2002, S. 53ff. 130 Vgl. Werdenich, 2008, S Vgl. Werdenich, 2008, S. 187f. 132 Vgl. Röhrenbacher/Fleischer, 1995, S. 33f. 28

36 Bonität Neben der Drittverwendungsfähigkeit ist für den Leasinggeber die Bonität des Leasingnehmers ausschlaggebend, da ein früher Zahlungsausfall, aufgrund des enormen Wertverfalls eines neuen Objektes, besonders zu Beginn problematisch sein kann. Die Anforderungen an die Bonität des Kunden können im Falle einer hohen Drittverwendungsfähigkeit geringer gehalten werden, dennoch ist eine Bonitätsüberprüfung des Leasingnehmers sehr wichtig. Dabei wird das Augenmerk auf die Ertragskraft des Unternehmens und auf dessen Management gelegt. Grundlagen bilden dabei die Rechtsform des Leasingnehmers sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse. Der Leasinggeber kann Jahresabschlüsse, Geschäftsberichte oder Finanzplanungsdaten sowie Informationen über zukünftige Investitionen fordern Zusammenfassung und kritische Würdigung Im zweiten Kapitel wurde speziell auf das Immobilien-Leasing eingegangen. Für den Begriff Leasing sind zahlreiche verschiedenen Formulierungen zu finden, jedoch gibt es keine einheitliche Definition. Beim Immobilien-Leasing werden unterschiedlichste, vom Leasingnehmer ausgewählte Grundstücke, Gebäude oder Betriebsanlagen zur Nutzung überlassen, jedoch hat der Leasingnehmer mehr eigentümerähnliche Rechte als ein Mieter. Für die Anlagegüter wird für eine bestimmte Grundmietzeit ein Entgelt, die Leasingrate, entrichtet. Je nach Vertragsgestaltung hat der Leasingnehmer verschiedene Risiken zu tragen und nach der Grundmietzeit die Möglichkeit, das Objekt zu erwerben oder die Mietzeit zu verlängern. Bei der Auswahl der Leasinggegenstände spielen Drittverwendungs- und - verwertungsfähigkeit eine Rolle. Ist die Immobilie genau an die Bedürfnisse des Leasingnehmers angepasst und kann aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nur von diesem genutzt werden, so liegt ein Spezialleasing vor. Um unterschiedliche Arten des Leasings abzugrenzen, gibt es verschiedene Möglichkeiten. In der vorliegenden Masterarbeit erfolgt einerseits eine Unterscheidung nach dem verleasten Gegenstand, also nach Mobilien-, KFZ- und Immobilien-Leasing. Andererseits wird zwischen direktem und indirektem Leasing differenziert. Tritt der Hersteller des Leasingobjektes gleichzeitig als Leasinggeber auf, so wird von direktem Leasing gesprochen. Ist jedoch zwischen Hersteller und Leasingnehmer eine selbständige Leasinggesellschaft dazwischen geschaltet, so handelt es sich um indirektes Leasing. 133 Vgl. Feinen, 2002a, S. 139ff; vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S. 131f. 29

37 In der Masterarbeit wird außerdem zwischen Finanzierungsleasing und Operatingleasing unterschieden. Diese Differenzierung nach der Vertragsdauer ist vor allem für die Zuordnung und Bilanzierung des Leasinggegenstandes von Bedeutung. Beim Finanzierungsleasing ist die Vertragsdauer meist länger als beim Operatingleasing, der Vertrag in der Regel während der Grundmietzeit nicht kündbar und der Leasingnehmer hat mehr Risiken zu tragen. Beim Operatingleasing hingegen steht die Miete und nicht ein späterer Eigentumserwerb wie beim Finanzierungsleasing im Vordergrund. Sämtliche Risiken bleiben beim Leasinggeber und der Vertrag kann, sofern bestimmte Kündigungsfristen eingehalten werden, jederzeit gekündigt werden. Beim Operatingleasing ist das Problem der Zuordnung des Leasinggegenstandes nicht gegeben, das Objekt wird immer dem Leasinggeber zugeordnet. Handelt es sich jedoch um Finanzierungsleasing, so vertreten die verschiedenen Autoren unterschiedliche Auffassungen, was die Zuordnung betrifft. Eine genaue Überprüfung der Vereinbarungen über die Nutzung nach der Grundmietzeit wird dabei sinnvoll sein. Kommt die Stellung des Leasingnehmers eher einem Eigentümer gleich, so sollte die Bilanzierung des Leasinggenstandes bei ihm vorgenommen werden. Im zweiten Kapitel werden die Begriffe Miete, Kauf und Kreditfinanzierung vom Leasing abgegrenzt. Bei der Miete ist der Vermieter für die Erhaltung des Mietgegenstandes verantwortlich und trägt das Risiko der Verschlechterung des Objektes. Beim Leasing hingegen werden viele Risiken auf den Leasingnehmer übertragen, die Vertragsdauer ist bei der Miete meist geringer und eine Kaufoption nicht vorgesehen. Ferner werden bei der Miete keine Zusatzdienstleistungen im Rahmen der Nutzungsüberlassung angeboten. Unterschiede gibt es weiters hinsichtlich der Wertsicherung, da die Miete zb VPIwertgesichert ist, die Leasingrate hingegen während der Vertragsdauer gleich bleibt bzw. muss ein Zinssatzänderungsrisiko in den Verträgen erläutert werden. Der Unterschied zum Kauf besteht darin, dass es sich beim Leasing um ein Dauerschuldverhältnis handelt, beim Kauf hingegen das Geschäft mit Bezahlung des Kaufpreises und Übergabe der Sache beendet ist. Weiters ist beim Kauf ein erhöhtes Risiko gegeben, wenn das Objekt nur kurzfristig benötigt wird oder Unsicherheit hinsichtlich Entwicklung neuer Produktionszweige besteht. Während beim Kauf, der oft mittels Fremdfinanzierung erfolgt, ein Teil des Kaufpreises selbst aufgebracht werden muss und dadurch die Liquidität beeinträchtigt wird, ist beim Leasing diese Kapitalbindung nicht erforderlich. Zu beachten sind dabei aber die meist höheren Kosten des Leasings im Vergleich zur Kreditfinanzierung. Grundsätzlich müssen jedoch sämtliche Konditionen und Modellannahmen genau überprüft werden, um zu entscheiden, ob ein Kauf oder das Leasing vorteilhafter ist. 30

38 Bei der Kreditfinanzierung wird der Kreditnehmer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, während beim Leasing der Leasinggeber als Eigentümer aufscheint. Außerdem unterscheidet sich die Höhe der staatlichen Gebühren, die beim Leasing bzw. beim Kredit anfallen. Die Leasingraten werden als Aufwand verbucht, sofern dies steuerlich zulässig ist. Der Leasingnehmer bilanziert jedoch nicht wie der Kreditnehmer das Anlagegut oder die Verbindlichkeit und die Finanzierungsdauer ist beim Leasing steuerlich eingeschränkt, was auf die Kreditfinanzierung nicht zutrifft. Abschließend wird im zweiten Abschnitt der Arbeit auf die Vor- und Nachteile des Leasings eingegangen. Als Vorteile werden die Flexibilität, der Bilanzeffekt, die Steuerstundung sowie die Erfahrung der Leasinggesellschaft genannt. Die Flexibilität bezieht sich vor allem auf die Höhe der Raten, auf die Laufzeit sowie auf den Restwert, da diese Aspekte an die Bedürfnisse des Leasinggebers angepasst werden. Der Leasinggeber hat Zugang zu neuen Objekten, muss jedoch nur fixe kalkulierbare Raten bezahlen, anstatt wie beim Kauf eine hohe Kapitalsumme binden. Wird das Leasingobjekt nicht mehr benötigt, so kann es an die Leasinggesellschaft zurückgegeben werden. Dieses Argument ist jedoch kritisch zu betrachten, da eine vorzeitige Vertragsauflösung meist mit hohen Kosten verbunden ist. Der positive Bilanzeffekt ergibt sich durch das Nicht- Ausweisen in der Bilanz. Denn im Gegensatz zum Kauf, bei dem aktivseitig das Objekt und passivseitig die Verbindlichkeit aufscheint, werden beim Leasing nur die Leasingraten als Aufwand in der GuV verbucht, wodurch die Bilanz nicht verlängert und somit die Eigenkapitalquote nicht verringert wird. Dieser Effekt tritt jedoch nur ein, wenn der Leasinggegenstand beim Leasinggeber bilanziert wird. Scheint das Objekt nicht in der Bilanz auf, so hat das nach Meinung verschiedener Autoren einen positiven Einfluss auf die freien Kreditlinien und auf die Bonität des Leasingnehmers. Zu beachten ist dabei jedoch, dass die meisten Kreditinstitute auch die Leasingverbindlichkeiten überprüfen und die Kreditlinien somit nicht mehr freigehalten werden können. Durch die hohen Leasingraten, die steuerlich absetzbar sind, kommt es zu einer Steuerstundung, da die Gewinne während der Leasinglaufzeit geringer sind. Nach Ablauf der Laufzeit erhöhen sich die Gewinne jedoch wieder und müssen dann versteuert werden, weshalb es sich dabei um einen kurzfristigen Effekt handelt. Positiv zu sehen sind darüber hinaus die Erfahrungen der Leasinggesellschaft, da diese Zugang zu kostengünstigen Objekten und Bauleistungen haben, Zusatzdienstleistungen angeboten werden und eine vereinfachte Abwicklung durch die Alles aus einer Hand - Finanzierung erfolgt. Risiken bestehen einerseits hinsichtlich Verschleiß, Abnutzung und Untergang des Objektes. Ein Nachteil kann auch die Versicherungs- sowie Instandhaltungspflicht für den Leasingnehmer sein, wenn dieser dafür aufkommen muss. Außerdem kann der Leasingnehmer nicht eigenständig, ohne Zustimmung des Leasinggebers, Umbaumaß- 31

39 nahmen tätigen oder einen Standortwechsel durchführen, da manchmal eine sogenannte Betriebspflicht im Vertrag vereinbart wird. Andererseits treten oft Schwierigkeiten bei der Verwertung des Objektes auf, da zukünftige Entwicklungen am Markt nicht absehbar sind. Es kann vertraglich festgehalten werden, dass beispielsweise der Leasingnehmer für negative Abweichungen zwischen Restwert und Verkaufserlös aufkommen muss. Ein weiterer Nachteil sind die anfallenden Kosten, die meist höher als bei einer Kreditfinanzierung sind, da der Leasingnehmer oft für einen Verwaltungsaufwand aufkommen muss. Für den Leasinggeber ist die Bonität des Leasingnehmers wichtig, weshalb Letzterer aufgefordert werden kann, in sämtliche relevante Unterlagen Einblick zu gewähren. 32

40 3. Leasingformen und verträge Beim Leasing können verschiedene Modelle und Vertragsgestaltungen vereinbart werden, die einen Einfluss im Hinblick auf die Zurechnung zum wirtschaftlichen Eigentum und in weiterer Folge auf steuerliche Aspekte haben. Auf diese verschiedenen Formen sowie auf die Leasingverträge wird im folgenden Kapitel näher eingegangen. 3.1 Leasingformen Beim Leasing wird nicht nur zwischen Finanzierungs- und Operatingleasing unterschieden, sondern auch nach verschiedenen Leasingmodellen. Dabei gibt es Vollamortisationsvertrage, Teilamortisationsverträge, Leasingverträge mit Vorleistungen sowie Sale-and-Lease-Back-Verträge. 134 Der Begriff Amortisation ist beim Leasing von Bedeutung. Unter Amortisation der Investitionskosten wird die Rückführung bzw. die Zurückführung der Investitionskosten durch die Leasingraten oder andere Zahlungen des Leasingnehmers verstanden Vollamortisationsverträge Anwendung finden Vollamortisationsverträge, auch Full-Pay-Out-Verträge genannt, meist beim Mobilien-Leasing und nur gelegentlich beim KFZ-Leasing. Bei diesem Model können die Investitionskosten des Leasinggebers während der vereinbarten, unkündbaren Grundmietdauer fast zur Gänze zurückgeführt werden. Lediglich ein bis drei Leasingentgelte werden nicht amortisiert. 136 Die Investitionskosten umfassen den Kaufpreis inklusive Zinsen und Zinseszinsen. 137 Sämtliche Kosten werden durch die Leasingrate abgedeckt. 138 In der Leasingrate ist zusätzlich eine Marge des Leasinggebers, welche die Verwaltungskosten, einen Anteil am Gewinn sowie ein Bonitätsrisiko beinhaltet, berücksichtigt. 139 Die Vollamortisation gibt es beim Finanzierungsleasing, 134 Vgl. Verband österreichischer Leasing-Gesellschaften, 2010, S Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S Vgl. Verband österreichischer Leasing-Gesellschaften, 2010, S Vgl. Gruber, 2011, S Vgl. Kletzmayr, 1996, S Vgl. Haeseler/Greßl, 2007a, S

41 nicht aber beim Operatingleasing. Beim Finanzierungsleasing mit Vollamortisation kann häufig von einem Ratenkauf gesprochen werden. 140 Die folgende Grafik zeigt den Vollamortisationsvertrag. Abbildung 2: Vollamortisationsleasing (Entnommen aus: Atzmüller/Gaedke/Gyenge/Kropf/Pinter/Weigl, 2004, S. 118.) Die Zurechnung zum Leasinggeber bzw. nehmer ist von der Regelung über die Chancen und Risiken aus dem Leasingvertrag abhängig. 141 Sowohl Röhrenbacher/Fleischer (1995) als auch Bertl/Deutsch/Hirschler (2009) führen folgende Kriterien an, die im Falle eines Vollamortisationsvertrages für eine Zurechnung des Leasinggegenstandes beim Leasingnehmer sprechen: 142 Grundmietzeit sowie betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des Leasingobjektes stimmen annähernd überein. Dies ist dann der Fall, wenn die Grundmietzeit mindestens 90 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer beträgt. In diesem Fall hat der Leasinggeber kein Risiko für das Objekt und der Leasinggeber bezahlt sämtliche Kosten sowie die Gewinnspanne und kann fast wie ein zivilrechtlicher Eigentümer über den Leasinggegenstand verfügen. 140 Vgl. Gruber, 2011, S Vgl. Haeseler/Greßl, 2007b, S Vgl. Bertl/Deutsch/Hirschler, 2009, S. 159f; vgl. Röhrenbacher/Fleischer, 1995, S

42 Die Grundmietzeit beträgt weniger als 40 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. Der Leasingnehmer hat in diesem Fall einen hohen Aufwand innerhalb einer kurzen Grundmietzeit, kann das Objekt jedoch anschließend zu einem nicht ausschlaggebenden Entgelt erwerben. Die Grundmietzeit ist höher als 40 % jedoch geringer als 90 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer und es besteht für den Leasingnehmer am Ende der Grundmietzeit eine Kaufoption zu einem wirtschaftlich nicht angemessenen Kaufpreis oder eine Vertragsverlängerungsmöglichkeit. In diesem Fall ist der Leasingnehmer durch die aus dem Vertrag erwachsenden Rechte und Chancen mit einem zivilrechtlicher Eigentümer gleichzustellen. Das Leasingobjekt geht am Ende der Grundmietzeit ohne weitere Zahlung ins Eigentum des Leasingnehmers Teilamortisationsverträge Die Teilamortisation ist sowohl beim Finanzierungsleasing, als auch beim Operatingleasing möglich. Dabei können durch die Zahlungen des Leasingnehmers nicht die gesamten Anschaffungskosten amortisiert werden, sondern es verbleibt ein kalkulatorischer Restwert des Leasinggegenstandes. 143 Dieser Restwert wird vertraglich vereinbart und soll dem voraussichtlichen Objektwert entsprechen. Anhaltspunkt für diesen Wert ist der lineare Restwert. Die Leasingrate bei der Teilamortisation ist bei identen Finanzierungskosten und gleicher Laufzeit geringer als bei der Vollamortisation, da in der Leasingkalkulation nur die Objektentwertung bis zum Restwert Berücksichtigung findet. Dabei handelt es sich um die Anschaffungskosten vermindert um den Restwert. 144 Anwendung findet die Teilamortisation überwiegend beim KFZ- und beim Immobilien-Leasing. 145 Auch im Fall von Teilamortisationsverträgen werden von Bertl/Deutsch/Hirschler (2009) Kriterien angegeben, die eine Aktivierung des Leasinggegenstandes beim Leasingnehmer bewirken: Vgl. Gruber, 2011, S Vgl. Verband österreichischer Leasing-Gesellschaften, 2010, S Vgl. Atzmüller/Gaedke/Gyenge/Kropf/Pinter/Weigl, 2004, S Vgl. Bertl/Deutsch/Hirschler, 2009, S. 160f. 35

43 Die Grundmietzeit entspricht annähernd der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. Somit kann der Leasinggeber nicht über das Objekt verfügen. Die Grundmietzeit entspricht nicht der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer und der Leasingnehmer trägt alle Chancen und Risiken, die aus dem Leasingvertrag entstehen. Davon ist auszugehen, wenn er mindestens 75 % des Veräußerungsgewinns erhalten oder für einen Veräußerungsverlust aufkommen muss bzw. wenn dem Leasingnehmer eine Kauf- und Verlängerungsoption eingeräumt wird und der Leasinggeber den Kauf oder die Vertragsverlängerung fordern kann. Der kalkulierte Restwert ist aufgrund der hohen Leasingraten niedriger als der Verkehrswert. Der Leasingnehmer muss zum Restwert kaufen, der Leasinggeber zum Restwert verkaufen und hat somit hat der Leasingnehmer das Wertänderungsrisiko zu tragen. Röhrenbacher/Fleischer (1995) gehen in diesem Zusammenhang noch näher auf die unterschiedlichen Auswirkungen einer Kauf- oder Mietverlängerungsoption auf die Bilanzierung ein. 147 Liegt ein Spezialleasing vor, so ist der Leasinggegenstand dem Leasingnehmer ohne Beachtung des Verhältnisses zwischen Grundmietzeit und Nutzungsdauer oder Vereinbarungen hinsichtlich Kauf- und Mietverlängerungsoption zuzurechnen Vgl. Röhrenbacher/Fleischer, 1995, S Vgl. Feinen, 2002a, S

44 Abbildung 3: Teilamortisationsleasing (Entnommen aus: Atzmüller/Gaedke/Gyenge/Kropf/Pinter/Weigl, 2004, S. 117.) Leasing mit Vorleistungen Für den Leasingnehmer besteht die Möglichkeit, Zahlungen zu leisten, um die Gesamtfinanzierungskosten des Leasinggebers zu vermindern. Diese Zahlungen sind bei Vollund Teilamortisationsverträgen möglich. Unterschieden wird zwischen Leasingentgeltvorauszahlung (Mietvorauszahlung) und Depot- (Kautions-) Zahlungen Leasingentgeltvorauszahlungen Diese Vorauszahlung wird häufig auch Mietvorauszahlung genannt und ist zu Beginn des Vertrages zu bezahlen. Dabei handelt es sich um einen Teil des Gesamtleasingentgeltes, welcher die laufenden Raten verringert. Aus steuerlichen Gründen darf die Leasingentgeltvorauszahlung maximal 30 % der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Leasinggebers betragen Depot-(Kautions-)Zahlungen Diese Zahlungen dienen als zusätzliche Sicherstellung bzw. verringern den Zinsanteil der laufenden Leasingrate. Die Vereinbarung erfolgt zu Beginn des Vertrages und/oder laufend auf die Vertragsdauer. Auch bei den Depot- (Kautions-) Zahlungen gibt es aus 149 Vgl. Verband österreichischer Leasing-Gesellschaften, 2010, S Vgl. Verband österreichischer Leasing-Gesellschaften, 2010, S. 12f. 37

45 steuerlichen Gründen eine Obergrenze. Diese beträgt 50 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw. 75 % im kommunalen Bereich. Die Zahlungen müssen am Ende der Leasingdauer an den Leasingnehmer zurückbezahlt werden, es sei denn, die Zahlungen wurden mit den laufenden Leasingentgelten verrechnet. Bei einem Restwert oder dem Verkauf des Leasinggegenstandes müssen die Depot- (Kautions-) Zahlungen berücksichtigt werden Sale-and-Lease-Back-Verträge Bei Sale-and-Lease-Back-Verträgen handelt es sich um eine Sonderform der Leasingverträge. Dabei ist bereits ein Leasingobjekt vorhanden, wird aber vom Eigentümer an die Leasinggesellschaft verkauft und in einem weiteren Schritt vom Verkäufer wieder zurückgeleast. 152 Vor dem Rückverleasen können Adaptierungen oder bauliche Veränderungen vorgenommen werden. Der Vorteil für den Leasingnehmer (den Verkäufer des Leasingobjektes) ist die Realisierung stiller Reserven bzw. kann ein absterbender Verlustvortrag gerettet werden. 153 Atzmüller et al. (2004) führen als Vorteil von Sale-and-Lease-Back Verträgen die Bilanzverkürzung an. 154 Eine Bilanzverkürzung findet jedoch laut Werdenich (2008) nicht automatisch statt, da es sich hierbei nur um einen Einmaleffekt handelt und durch den Verkauf das Anlagevermögen zu Umlaufvermögen in Form von Liquidität wird. 155 Hellerforth (2008) fügt hinzu, dass trotz Bilanzverkürzung beim Sale-and-Lease-back die Leasingverpflichtungen im Anhang weiter ausgewiesen sein müssen. 156 Der Kaufpreis soll sich am Verkehrswert orientieren und muss mithilfe eines Schätzgutachtens, das die Beurteilung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer enthält, festgestellt werden. 157 Im Bereich des Kommunal-Leasings werden zb nicht nur für öffentliche Gebäude, sondern auch für Infrastruktureinrichtungen Sale-and-Lease-Back-Verträge abgeschlossen. 158 Gemeinden müssen viele verschiedene Gebäude und Infrastruktureinrichtun- 151 Vgl. Verband österreichischer Leasing-Gesellschaften, 2010, S Vgl. Kletzmayr, 1996, S. 51; vgl. Kühn, 2007, S. 40; vgl. Verband österreichischer Leasing- Gesellschaften, 2010, S Vgl. Verband österreichischer Leasing-Gesellschaften, 2010, S Vgl. Atzmüller/Gaedke/Gyenge/Kropf/Pinter/Weigl, 2004, S. 120f. 155 Vgl. Werdenich, 2008, S Vgl. Hellerforth, 2008, S Vgl. Verband österreichischer Leasing-Gesellschaften, 2010, S Vgl. Schmoll, 2007, S

46 gen finanzieren, jedoch dürfen diese Ausgaben nicht zu hoch sein. Aus diesem Grund sind alternative Finanzierungsformen speziell bei der Verwirklichung von Projekten der Kommunen, Renovierungen oder Sanierungen von Bedeutung. Einerseits sind die anfallenden Leasingraten leicht im Budget der Gemeinde kalkulierbar und die Steuerung der Liquidität wird verbessert. Andererseits kommt es zu einer Reduktion des Verwaltungsaufwandes, da durch die Leasinggeber eine Beratung hinsichtlich Finanzierung, Recht und Steuern stattfindet. Außerdem können die Leasingraten durch die Inanspruchnahme von Subventionen und Förderungen bei den Finanzierungstransaktionen reduziert werden. Die Leasinggesellschaft ist vorsteuerabzugsberechtigt, was zu Steuervorteilen führt. Zusätzlich wirkt sich die Erfahrung der Leasinggeber positiv aus. 159 Diese Transaktionen ermöglichen Unternehmen die kurzfristige Schaffung von Liquidität und der Veräußerer kann als Leasingnehmer den Leasinggegenstand trotzdem weiter nutzen. 160 Vertraglich kann für bestimmte Fälle ein mögliches Rückkaufsrecht des Leasingnehmers vereinbart werden. 161 Zu beachten ist hierbei das Anfallen der Grunderwerbssteuer, wenn die Immobilie nochmals gekauft wird. 162 Das frei werdende Kapital kann zur Modernisierung von Anlagen, zur Schuldenrückzahlung oder zur Stärkung der Bilanzstruktur verwendet werden. Es ist möglich, das Geschäft auszubauen bzw. neue Standorte zu errichten aber auch in andere Unternehmensaktivitäten zu investieren. Im Vergleich zur traditionellen Kreditfinanzierung, bei der ungefähr 50 bis 75 % des Immobilienwertes erzielt werden kann, kann der Verkäufer meist 100 % des Immobilienwertes generieren. 163 Für den Käufer besteht die Chance, eine angemessene Rendite und in weiterer Folge eine marktübliche Rückführung der Ankaufsfinanzierung zu erzielen, indem er das Augenmerk auf die Realisierung von Wertsteigerungspotentialen richtet. 164 Da es sich bei Sale-and-Back-Verträgen um langfristige Transaktionen handelt, müssen bereits im Vorhinein langfristige Folgen vom Unternehmen bedacht und eine entsprechende Flexibilität im Vertrag berücksichtigt werden. 165 Hesse/Köchling (2008) führen an, dass die Flexibilität ist jedoch beim klassischen Sale-and-Lease-Back-Modell nicht immer gegeben ist, da beispielsweise die veräußerten 159 Vgl. Atzmüller/Gaedke/Gyenge/Kropf/Pinter/Weigl, 2004, S Vgl. Hesse/Köchling, 2008, S. 17; vgl. Kühn, 2007, S. 40f; vgl. Schmidt-Breitung, 2008, S Vgl. Lindemann/von der Planitz, 2008, S Vgl. Werdenich, 2008, S Vgl. Kärst, 2008, S. 19ff. 164 Vgl. Hesse/Köchling, 2008, S Vgl. Kärst, 2008, S

47 Objekte vollständig und für eine lange Vertragsdauer rückverleast werden, anstatt den Leasingnehmern die Möglichkeit zu geben, nur jene Flächen zurück zu mieten, die tatsächlich gebraucht werden und die anderen abzugeben. 166 Ein weiteres Problem ist die Zielgruppe der Sale-and-Lease-Back-Verträge. Zu dieser gehören wachstumsorientierte, bonitätsstarke Firmen mit strategisch bedeutenden Liegenschaften. 167 Grund dafür ist der Objektwert, der durch die Miethöhe und die Bonität des Mieters bestimmt wird. Somit sind nur Unternehmen mit sehr guten zukünftigen Ertragsaussichten für klassische Sale-and-Lease-Back-Verträge geeignet. Durch flexiblere Modelle sollen auch andere Unternehmen mit dem Ziel der kurzfristigen Liquiditätsbeschaffung, jedoch ohne langfristige Bindung, die Chance auf die Nutzung von Immobilien für unternehmensstrategische Entscheidungen haben. 168 Abbildung 4: Sale-and-lease-back (Entnommen aus: Atzmüller/Gaedke/Gyenge/Kropf/Pinter/Weigl, 2004, S. 121.) 3.2 Leasingverträge Die Leasingverträge sind meist durch miet- aber auch kaufrechtliche Elemente gekennzeichnet. Welchem Typ sie zuzuordnen sind, ist von der jeweiligen vertraglichen Gestaltung abhängig. 169 Der Leasingvertrag ist in der österreichischen Privatrechts- 166 Vgl. Hesse/Köchling, 2008, S Vgl. Kärst, 2008, S Vgl. Hesse/Köchling, 2008, S Vgl. Rainer, 2007, S

48 ordnung nicht geregelt und wird als Sachenüberlassungsvertrag eigener Art gesehen. Im Vertrag sind unter anderem folgende Punkte zu regeln: 170 Vertragsdauer Leasingentgelt, Zinssatzbindung Nutzung, Instandhaltung, Risikotragung Unterbestandgabe des Leasingobjekts Vertragsauflösung Rückgabe des Leasingobjektes. Die Leasingverträge können für eine bestimmte Zeit vereinbart werden, wobei dann der Vertrag zu einem bereits im Vorhinein festgelegten Zeitpunkt endet. Es gibt aber auch Verträge die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden und der Leasingnehmer dabei sofern er kein Konsument ist auf das Kündigungsrecht für eine bestimmte Zeit verzichtet. Das Leasingentgelt ist von den Anschaffungs- und Herstellungskosten abhängig und wird monatlich vom Leasinggeber entrichtet. Eine Bindung an einen Index erfolgt meist nicht, lediglich der Zinsbestandteil kann durch Schwankungen des Kapital- oder Geldmarktes variieren. 171 Der Leasingnehmer nutzt das Objekt und ihm obliegt die Instandhaltung sowie Instandsetzung des Objektes. Er hat darauf zu achten, dass ein vorzeitiger Verschleiß vermieden wird. 172 Die Untervermietung ist dem Leasingnehmer bei unbeweglichen Leasinggegenständen meist gestattet, kann jedoch auch aus wichtigen Gründen untersagt oder von der Zustimmung des Leasinggebers abhängig gemacht werden. 173 Hat der Leasingnehmer die Möglichkeit, das Objekt zu erwerben, so muss er die Inanspruchnahme des Ankaufsrechts rechtzeitig bekannt geben oder ansonsten den Leasinggegenstand wie vertraglich vereinbart am Ende der Laufzeit zurückstellen. Eine vorzeitige Vertragsauflösung ist meist in den Verträgen genau geregelt und bedarf wichtiger Gründe Vgl. Verband österreichischer Leasing-Gesellschaften, 2010, S Vgl. Verband österreichischer Leasing-Gesellschaften, 2010, S Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S Vgl. Verband österreichischer Leasing-Gesellschaften, 2010, S Vgl. Rainer, 2007, S

49 Diese können beispielsweise Leasingentgeltrückstände, das Nichteinhalten wichtiger Vertragsbestimmungen, die vertragswidrige Nutzung des Leasinggegenstandes sowie die Anmeldung des Ausgleichs oder Konkurses des Leasingnehmers sein. Seitens des Leasinggebers ist bei einer fest vereinbarten Vertragsdauer in Verbindung mit einem Kündigungsverzicht nur eine einvernehmliche vorzeitige Vertragsauflösung möglich. Nach Beendigung des Vertrages wird das Leasingobjekt an den Leasingnehmer in einem pfleglichen Zustand zurückgestellt. Der Leasingnehmer kann weiters an einem Verwertungsgewinn partizipieren, jedoch maximal bis zu einer Höhe von 75 %, da sonst die steuerliche Anerkennung verloren geht. 175 Formvorschriften bei den Verträgen sind nur insoweit zu beachten, als diese Erwerbsverträge oder das Recht des Leasingnehmers, Teile der Objektgesellschaft zu kaufen, betreffen. In allen anderen Fällen unterliegen Leasingverträge bzw. die eventuellen Ankaufsrechte des Leasingnehmers am Ende der Vertragslaufzeit keinen Formgeboten. 176 Speziell beim Immobilien-Leasing ist zwischen dem Vertrag für den Erwerb bzw. die Errichtung des Leasinggegenstandes (Strukturierungsphase) und dem Vertrag für die laufende Leasingphase zu unterscheiden. Meist gibt es für diese beiden Phasen separate Verträge. In der Strukturierungsphase ist für die vertragliche Gestaltung zwischen dem Leasinggeber und dem Leasingnehmer oder Dritten zu beachten, ob das Gebäude bereits errichtet wurde oder erst zu errichten ist. Besteht das Gebäude bereits, so kann es entweder schon im Eigentum des Leasinggebers sein oder die Liegenschaft mit dem Objekt muss von diesem erworben werden. Der Kauf kann aber auch in Form eines Superädifikates nach 435 ABGB, in Form eines Zugehörs zum Baurecht oder als sonstiges dingliches Recht erfolgen. Im Falle der Neuerrichtung eines Gebäudes hat der Leasinggeber die Aufgabe, die Liegenschaft oder ein Baurecht zu erwerben, oder zb das Recht für die Errichtung eines Superädifikates einzuholen. In weiterer Folge wird vom Leasinggeber oder von einem Dritten das Objekt hergestellt. Dabei ist vertraglich festzulegen, welche Leistungen und Konditionen zu erfüllen sind. Nach der Fertigstellung erfolgt die Übergabe des Objektes an den Leasingnehmer. Die Sach- und Preisgefahr geht an diesen über und die Verpflichtung zur Zahlung des Leasingentgeltes beginnt Vgl. Verband österreichischer Leasing-Gesellschaften, 2010, S Vgl. Rainer, 2007, S Vgl. Rainer, 2007, S. 168f. 42

50 3.2.1 Vertragsleistungen des Leasinggebers Beim Immobilien-Leasing obliegen der Kauf sowie die Finanzierung des Leasinggegenstandes dem Leasinggeber. Dieser hat das Objekt wie vertraglich vereinbart an den Leasingnehmer zu übergeben, ist aber weiterhin verfügungsberechtigt. Treten Sachoder Rechtsmängel auf, so werden die daraus resultierenden Ansprüche vor allem häufig beim Finanzierungsleasing vom Leasinggeber auf den Leasingnehmer abgetreten. 178 Häufig gehen die Leistungen des Leasinggebers über die reine Finanzierung hinaus und es wird ein sogenanntes Full-Service-Leasing angeboten. Der Leasinggeber kann auch die Beratung, die Erstellung oder Vermietung des Objektes sowie die Verwaltung übernehmen und zusätzliche Dienstleistungen anbieten. Er hat die Funktion eines Risikoträgers bzw. eines Eigentümers. 179 Zum Zwecke der Verwaltungsvereinfachung und besseren Übersichtlichkeit betreffend der objektbezogenen Risiken werden häufig von der Leasinggesellschaft für jedes einzelne Objekt sogenannte Objektgesellschaften gegründet. Diese Objektgesellschaften sind für die Finanzierung, Errichtung, Vermietung und sonstiger Geschäfte, die für die Erfüllung der einzelnen Funktionen notwendig sind, verantwortlich Vertragsleistungen des Leasingnehmers Die Aufgabe des Leasingnehmers besteht darin, den Leasinggegenstand in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten und das Leasingentgelt zu bezahlen. Er ist für die Instandhaltung verantwortlich und hat das Risiko des Untergangs des Objektes, was beim Mietvertrag nicht der Fall ist. 181 Das Leasingentgelt ist abhängig von den Gesamtinvestitionskosten und beinhaltet nicht die Betriebskosten, diese werden separat verrechnet. Zusätzliche Zahlungen können beispielsweise für die Baufinanzierung, die Verwaltung und Baubetreuung, einen Baurechtszins oder Mietzins an den Grundeigentümer oder für die Errichtung von Verträgen anfallen. Bei der Nutzung des Objektes ist auf die vertragliche Vereinbarung zu achten. Im Vertrag sollten zusätzlich eine Änderung des Verwendungszweckes sowie das Recht zur 178 Vgl. Rainer, 2007, S Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S. 66f. 181 Vgl. Verband österreichischer Leasing-Gesellschaften, 2010, S

51 Untervermietung durch den Leasingnehmer und die verschiedenen Nebenpflichten wie die Versicherung oder die Bezahlung der Prämien geregelt sein Zusatzdienstleistungen beim Leasing Im Wirtschaftsleben werden die Leistungsprozesse immer komplexer und die Angebote immer weiter ausgeweitet. Diese Prozesse nehmen sehr viel Zeit und Personal in Anspruch, was diverse Unternehmen nicht immer leicht bewerkstelligen können. Einzelne Bauvorhaben sind zu schwierig, erfordern Erfahrung und haben dadurch einen negativen Einfluss auf das Kerngeschäft. Somit wird die Leasingbranche immer mehr gefordert, die unterschiedlichsten Dienstleistungen rund um die Immobilie anzubieten. 183 Leasinggesellschaften können mit Know-how und spezialisierten Fachkräften profitieren und durch die Zusammenarbeit mit erfahrenen Facility-Management-Unternehmen Kunden gewinnen. 184 Dieses Angebot der Leasinggesellschaften ist vor allem für mittelständische Unternehmen, die in der Regel seltener als Bauherr tätig sind, hilfreich, da diese nicht wie Großunternehmen optimale Planungen für Betriebsneubauten durchführen oder diese kostengünstig erstellen können. 185 Für den Leasingnehmer bieten sich durch die Abgabe der Dienstleistungen an Leasinggesellschaften verschiedene Vorteile. Diese Vorteile sind beispielsweise die Abwicklungsvereinfachung bzw. Zeit- und Kostenersparnis. 186 Die Leasinggesellschaften haben eine gewisse Marktübersicht, da sie häufig als Dauerbauherren agieren. Als Großabnehmer ergeben sich somit Kostenvorteile gegenüber kleinen Bauherren, was positive Effekte auf die Miete für den Leasingnehmer zur Folge hat. 187 Weiters haben Leasinggesellschaften Einblick in Preise, Kostenverhältnisse und auch in Entwicklungen neuer Technologien betreffend Baustoffen oder Energieeinsparungen. 188 Es kommt durch das Angebot verschiedener Dienstleistungen neben der Finanzierung von der Leasinggesellschaft zu einer Abwicklungsvereinfachung und die Kapazitäten beim Lea- 182 Vgl. Rainer, 2007, S. 169f. 183 Vgl. Czipin, 2005, S Vgl. Feinen, 2002b, S. 646f. 185 Vgl. Feinen, 2002a, S Vgl. Atzmüller/Gaedke/Gyenge/Kropf/Pinter/Weigl, 2004, S. 124; vgl. Csacsinovits, 2000, S. 976; vgl. Feinen, 2002a, S. 142; vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S. 65; vgl. Schmidt, 2002, S Vgl. Csacsinovits, 2000, S. 976; vgl. Czipin, 2005, S. 178; vgl. Feinen, 2002a, S. 142; vgl. Schnopfhagen, 1996, S Vgl. Feinen, 2002a, S

52 singnehmer werden nicht gebunden, wodurch sich dieser auf das Kerngeschäft konzentrieren kann. 189 Die Palette der angebotenen Dienstleistungen ist vielfältig und kann die Herstellung bzw. die Auswahl und Beschaffung, den Erwerb sowie die Verwaltung oder Verwertung der Immobilie umfassen. 190 Laut dem Verband österreichischer Leasinggesellschaften (2010) werden die Zusatzdienstleistungen häufig kostenlos angeboten. 191 Gabele/Dannenberg/Kroll (2001) erwähnen, dass die meisten Dienstleistungen, bis auf die Versicherungsprämien, welche in den Mietnebenkosten verrechnet werden, in den Leasingraten berücksichtigt werden. 192 Werden Dienste, die im Zusammenhang mit dem Betrieb und der Bewirtschaftung des Objektes stehen, von der Leasinggesellschaft übernommen, so wir von Full-Service-Leasing gesprochen. 193 In Gabele/Dannenberg/Kroll (2001) wird eine Aufteilung der verschiedenen Dienstleistungen beim Full-Service-Leasing nach folgenden Punkten vorgenommen: 194 Dienstleistungen im Rahmen der Grundstücksbeschaffung Dienstleistungen für die Objekterstellung Dienstleistungen während der Vertragslaufzeit Zur Grundstücksbeschaffung zählen unter anderem der Abschluss von Grundstücks-, Kauf- und Baurechtsverträgen und im weiteren Zusammenhang deren Durchführung mit dem Notar, die Vermessung der Grundstücke, die Einholung von Katasterunterlagen oder sämtlicher Genehmigungen die die Teilung betreffen oder Beschaffung bzw. Anfertigung von Unterlagen, die für die Einheitsbewertung von Grundstücken notwendig sind. 195 Zu den Leistungen für die Objekterstellung gehört zb die Schaffung sämtlicher Voraussetzungen, die für die Herstellung des Objektes notwendig sind. Diese reichen von den baulichen Voraussetzungen, über den Anschluss an Ver- und Entsorgungssysteme, 189 Vgl. Schmidt, 2002, S Vgl. Czipin, 2005, S Vgl. Verband österreichischer Leasing-Gesellschaften, 2010, S Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S. 64; vgl. Schmoll, 2007, S Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S. 64f. 195 Vgl. Feinen, 2002a, S. 143; vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S

53 über das Erstellen von sämtlichen Planunterlagen bis hin zu der Vergabe der Bauleistungen. Die Terminplanung sowie die Kalkulation des Bauvorhabens und die Kontrolle der Bauleistungen sind ebenso erfasst, wie die Abnahme des Objektes und dessen schlüsselfertige Übergabe. 196 Dienstleistungen, die während der Vertragslaufzeit anfallen, können die Versicherung des Objektes inklusive der Überprüfung des Versicherungsschutzes oder der Versicherungspolicen, die Abwicklung von Schadensfällen, die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen, die sich aus der Baudurchführung ergeben, aber auch die Verwaltung des Objektes aus kaufmännischer Sicht umfassen. 197 Es besteht jedoch die Möglichkeit, Dienstleistungen auch unabhängig von einer Finanzierung von den Leasinggesellschaften in Anspruch zu nehmen. 198 Die in Anspruch genommenen Leistungen können je nach Leasingnehmer sehr unterschiedlich sein und häufig sind auch über den Vertragsumfang hinausgehenden Dienstleistungen gefragt. Diese werden dann über Mietnebenkosten verrechnet Zusammenfassung und kritische Würdigung Beim Leasing kann nicht nur hinsichtlich der Anlagegüter unterschieden werden, sondern auch zwischen verschiedenen Vertragsmodellen. Diese gliedern sich in Vollamortisations-, Teilamortisationsverträge, Leasing mit Vorleistungen sowie Sale-and-Lease- Back Verträge. Das Vollamortisationsleasing ist durch die fast gänzliche Rückführung der gesamten Investitionskosten während der Grundmietzeit gekennzeichnet und findet meist beim Mobilien-Leasing und teilweise beim KFZ-Leasing Anwendung. Die Investitionskosten bestehen aus dem Kaufpreis und Zinsen bzw. Zinseszinsen. Vollamortisationsverträge gibt es nur beim Finanzierungsleasing, jedoch nicht beim Operatingleasing. Ob der Leasinggegenstand beim Leasinggeber oder nehmer bilanziert wird, hängt von der Vereinbarung über Chancen und Risiken ab. Zu beachten sind dabei das Verhältnis zwischen Grundmietzeit und betriebsgewöhnlicher Nutzungsdauer, bzw. ob der Leasingnehmer am Ende der Grundmietzeit eine Kaufoption hat oder ob der Leasinggegenstand ohne weitere Zahlung in das Eigentum des Leasingnehmers übergeht. 196 Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S Vgl. Csacsinovits, 2000, S Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S. 65f. 46

54 Bei Teilamortisationsverträgen verbleibt am Ende der Grundmietzeit ein kalkulatorischer Restwert des Leasinggegenstandes, der vertraglich vereinbart wird. Diese Form ist sowohl beim Finanzierungs- also auch Operatingleasing möglich und findet großteils beim KFZ- und Immobilien-Leasing Anwendung. Die Zurechnung des Leasinggutes ist ebenfalls vom Verhältnis der Grundmietzeit zur betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer, von dem Tragen der Chancen und Risiken und des Wertänderungsrisikos abhängig. Beim Spezialleasing ist der Leasinggegenstand ohne Berücksichtigung dieser Kriterien dem Leasingnehmer zuzurechnen. Außerdem kann ein Leasingvertrag mit Vorleistungen abgeschlossen werden. Dabei leistet der Leasingnehmer entweder Leasingentgeltvorauszahlungen, wodurch die laufenden Raten verringert werden, oder Depot-(Kautions-)Zahlungen, welche eine zusätzliche Sicherstellung darstellen und den Zinsanteil der laufenden Leasingrate verringern. Beide Vorleistungen sind aus steuerlichen Gründen nach obenhin begrenzt. Die Depot-(Kautions-)Zahlungen werden vom Leasinggeber am Ende der Leasinglaufzeit an den Leasingnehmer zurückbezahlt. Eine weitere Möglichkeit für Leasing ist ein Sale-and-Lease-Back Vertrag. Dabei wird das Leasingobjekt im ersten Schritt an den Leasinggeber verkauft und anschließend vom Verkäufer geleast. Im Zuge dieses Vorgangs werden stille Reserven realisiert oder ein absterbender Verlustvortrag gerettet. Ferner wird die Bilanz beim Verkäufer, also dem Leasingnehmer, verkürzt, jedoch muss hierbei beachtet werden, dass in diesem Fall das Anlagevermögen zu Umlaufvermögen in Form von Liquidität wird und die Bilanzverkürzung nicht automatisch stattfindet. Das Unternehmen kann kurzfristig die Liquidität erhöhen und so in andere Güter investieren. Die Flexibilität ist jedoch eingeschränkt, da in der Regel nicht nur der benötigte Teil der veräußerten Objekte zurückgeleast werden kann, sondern nur das gesamte Objekt. Die Zielgruppe der Sale-and- Lease-Backe Verträge sind vor allem jene Unternehmen, die sehr gute zukünftige Ertragsaussichten erwarten. Im dritten Kapitel der Arbeit wird auf die Leasingverträge und auf die Leistungen auf Leasinggeber- und -nehmerseite genauer eingegangen. Diese Verträge können mit miet- bzw. kaufvertraglichen Punkten ausgestattet sein. Je nachdem, welches Element überwiegt, werden sie dann dem einen oder anderen Vertragstyp zugeordnet. Geregelt wird einerseits die Vertragsdauer mit dem Leasingentgelt und der Zinssatzbindung, die Nutzung, Instandhaltung und Risikotragung. Andererseits das Recht auf Untervermietung, die Vertragsauflösung sowie die Rückgabe des Objektes am Ende der Vertragsdauer. 47

55 Die Vertragslaufzeit kann eine bestimmte oder unbestimmte Zeit sein. Ein Kündigungsverzicht seitens des Leasingnehmers ist möglich, jedoch darf hierbei keine Konsumenteneigenschaft des Leasinggebers vorliegen. Während der Leasinggeber das Objekt kauft bzw. finanziert oder errichtet/errichten lässt uns es dann vertragsgemäß an den Leasingnehmer übergibt, hat der Leasingnehmer die Leasingrate zu entrichten. Die Leasingrate wird monatlich bezahlt und von den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten berechnet. Die Erhaltung in einem ordnungsgemäßen Zustand sowie das Risiko des Unterganges des Leasinggutes obliegen ebenfalls dem Leasingnehmer. Der Leasinggeber bietet häufig nicht ausschließlich die Finanzierung an, sondern auch die Beratung, Erstellung, Verwaltung oder Vermietung des Objektes. Zu diesen Zwecken werden manchmal eigene Objektgesellschaften gegründet, um die Verwaltung zu vereinfachen. Für zusätzliche Leistungen der Leasinggesellschaft können dem Leasingnehmer zusätzliche Kosten beispielsweise für die Baufinanzierung, die Verwaltung und Baubetreuung in Rechnung gestellt werden. Meist ist bei unbeweglichen Objekten eine Untervermietung durch den Leasingnehmer zulässig, kann aber auch vertraglich ausgeschlossen werden. Für eine Vertragsauflösung müssen wichtige Gründe vorliegen bzw. kann dies für den Leasingnehmer ausgeschlossen sein, wenn ein Kündigungsverzicht vorliegt. Am Ende der Laufzeit wird das Leasingobjekt an die Leasinggesellschaft zurück gegeben oder, sofern der Leasingnehmer eine Option zum Kauf hat, an ihn verkauft. Eine Rolle spielen Zusatzdienstleistungen, die vom Leasinggeber angeboten werden. Diese Dienstleistungen können sehr vielfältig sein und können von der Grundstücksbeschaffung, über die Objekterstellung bis zur Dienstleistungen während der Vertragslaufzeit reichen. Das können beispielsweise der Abschluss von Verträgen im Zusammenhang mit der Grundstücksbeschaffung, Vermessungen des Grundstücks, Einholung von Genehmigungen, Schaffung von Voraussetzungen für die Objekterstellungen, Terminplanungen sowie Kalkulationen oder der Abschluss von Versicherungen sein. Für den Leasingnehmer ergeben sich dadurch Abwicklungsvereinfachungen und Kostenvorteile, da dieser meist nicht ständig mit derartigen Aufgaben betraut ist und dadurch nicht die gleichen Erfahrungen wie die Leasinggesellschaft hat. Außerdem kann die Leasinggesellschaft durch einen guten Marktüberblick und durch die Zusammenarbeit mit den verschiedensten Unternehmen günstigere Preise erhalten und hat Einblick in die Entwicklung neuer Technologien. Dieses Full-Service-Leasing wird von Leasingnehmern in unterschiedlichem Ausmaß und manchmal auch unabhängig von einer Finanzierung in Anspruch genommen. 48

56 4. Qualitative Studie Im folgenden Kapitel wird auf die durchgeführte Untersuchung näher eingegangen. Es erfolgt eine Festsetzung des Zieles der Untersuchung, sowie die Festlegung der Methodik, insbesondere der Erhebungsmethodik. Des Weiteren werden die Auswahl der Zielgruppe und der Untersuchungsaufbau behandelt. Anschließend wird auf den Interviewleitfaden eingegangen und die Auswertungsmethode näher erläutert. Das darauf folgende Kapitel beinhaltet die gewonnenen Erkenntnisse der Untersuchung sowie die detaillierte Darstellung der Ergebnisse nach Kategorien. 4.1 Zielsetzung Das Ziel der vorliegenden Untersuchung ist, den österreichischen Leasingmarkt aus Sicht der österreichischen Leasinggeber zu charakterisieren. Dieser empirische Teil der Masterarbeit soll als Ergänzung zum theoretischen Abschnitt dienen. Mithilfe von Befragungen der Geschäftsführer verschiedener österreichischer Leasinggesellschaften sollen die bisherigen und zukünftigen Entwicklungen des Leasingmarktes sowie die angebotenen Produkte aufgezeigt werden. Weitere Punkte sind die Analyse der Kundenwünsche und die Einschätzung der Bedeutung des Leasings aus Sicht der Leasinggeber. Im Rahmen der Literaturrecherche können Informationen über die zukünftige Entwicklung der Leasingbranche sowie die tatsächliche Inanspruchnahme der Zusatzdienstleistungen in der Praxis nicht erhoben werden. Diese Erkenntnisse werden durch leitfadengestützte Interviews gewonnen. Die Erhebungsmethode, der Aufbau des Leitfadens und die Auswertungsmethode sind im Kapitel 4.2 der vorliegenden Masterarbeit zu finden. 4.2 Methodik In den nachfolgenden Unterkapiteln wird, neben der Erhebung und der Auswertung der Untersuchung, auf die Zielgruppenfestlegung eingegangen. Für die Untersuchung werden leitfadengestützte Experteninterviews durchgeführt und deren Ergebnisse mittels qualitativer Inhaltsanalyse ausgewertet. In diesem Zusammenhang wird der Leitfaden des Interviews genauer beschrieben. 49

57 4.2.1 Erhebungsmethode Zu Beginn eines Forschungsprojektes ist zu klären, was erforscht werden soll. Hierfür wird ein Forschungsproblem formuliert. 200 Die weiteren Phasen des Forschungsprozesses werden in der nachstehenden Grafik aufgezeigt. Im konkreten Fall soll der österreichische Leasingmarkt aus Sicht der Leasinggeber charakterisiert werden. Abbildung 5: Phasen des Forschungsprozesses (Entnommen aus: Rainer/Hill/Esser, 2008, S. 9.) Um Daten zu erhalten, gibt es verschiedene Verfahren. Diese können beispielsweise nach Schnell/Hill/Esser (2008) wie folgt unterschieden werden: Vgl. Schnell/Hill/Esser, 2008, S Vgl. Schnell/Hill/Esser, 2008, S

58 Befragung Beobachtung Inhaltsanalyse Bei der vorliegenden Untersuchung werden zur Datenerhebung Experteninterviews, unter Heranziehung eines Leitfadens, mit Geschäftsführern unterschiedlicher österreichischer Leasinggesellschaften durchgeführt. Unterscheidungsmerkmale zwischen den genannten Erhebungsmethoden können einerseits unterschiedliche Auswirkungen auf die Reaktionen der Untersuchungsobjekte sein, da diese zb bei der Befragung durch die befragende Person und deren Auftreten beeinflusst werden. Andererseits kann hinsichtlich der Standardisierung von Erhebungsmethoden unterschieden werden. In diesem Fall können entweder allen Befragten die gleichen Fragen mittels Fragebogen gestellt werden, oder es kann sich um ein Gespräch handeln, das nur thematisch festgelegt ist und in dem der Gesprächspartner die Möglichkeit hat, eigene Fragestellungen zu verfolgen. 202 Unter einer Befragung wird die Kommunikation zwischen zwei oder mehreren Personen verstanden, bei der bestimmte Antworten auf bestimmte Fragen gegeben werden. Diese Antworten stellen erlebte und erinnerte soziale Ereignisse dar und können Meinungen aber auch Bewertungen sein. Es geht dabei nicht um die Erfassung eines sozialen Verhaltens insgesamt, sondern um einen Teilaspekt des verbalen Verhaltens. Speziell die repräsentativen Umfragen leisten einen großen Beitrag zur empirischen Sozialforschung, während hingegen jene Befragungen, bei denen es einen Interviewer gibt, der seine Informationen persönlich von einer Auskunftsperson einholt, aus diversen Gründen immer seltener werden. Meist werden diese persönlichen Interviews durch Telefonumfragen oder Internetbefragungen ersetzt. 203 Die Befragungen können einerseits mündlich oder schriftlich, andererseits stark strukturiert, teilstrukturiert oder wenig strukturiert durchgeführt werden. Die meisten Befragungen sind mündlich, stark strukturiert und Einzelinterviews. Eine genaue Unterteilung erfolgt in der nachstehenden Tabelle Vgl. Schnell/Hill/Esser, 2008, S. 319f. 203 Vgl. Atteslander, 2010, S. 109f. 204 Vgl. Atteslander, 2010, S. 132f. 51

59 Kommunikations- form wenig strukturiert teilstrukturiert stark strukturiert Kom- muni- kati- onsart mündlich Typ I Typ III Typ V* Typ VII - informelles Gespräch - Leitfadengespräch - Einzelinterview (mündl. u. schriftlich - Experteninterview - Intensivinterview - telef. Befragung kombiniert) - Gruppendiskussion - Gruppenbefragung - Expertenbefragung - telefonische Ankündigung des Versandes von Fragebogen - Gruppeninterview - Versand oder Über- schriftlich Typ II - informelle Anfrage bei Zielgruppen Typ IV - Expertenbefragung - Panelbefragung Typ VI - postalische Befragung bringung der schriftl. Fragebogen - telef. Kontrolle, ev. telef. Ergänzungsbe- - persönliche Verteilung und Abholung fragung) - gemeinsames Ausfüllen von Fragebogen - Panelbefragung *häufigste Befragungsart Erfassen qualitativer Aspekte Interpretieren Erfassen quantitativer Aspekte Messen hoch Reaktivität tief Tabelle 5: Befragungstypen (Entnommen aus: Atteslander, 2010, S. 133.) 52

60 Während bei einer stark strukturierten Befragung ein Fragebogen erstellt wird, in dem der Inhalt, die Anzahl sowie die Reihung der Fragen genau festgelegt und teilweise Antwortkategorien vorhanden sind, wird beim wenig strukturierten Interview kein Fragebogen herangezogen. Es besteht mehr Flexibilität hinsichtlich der Gesprächsführung und die Reihenfolge bzw. die Entstehung der Fragen ist von den Aussagen des Interviewpartners abhängig. Dabei kommt dem Interviewer eine Zuhörerrolle zu. Die dritte Form ist die teilstrukturierte Befragung, bei der zwar Fragen vorbereitet werden, aber die Reihenfolge dieser Fragen nicht vorgegeben ist. Dadurch kann auf Fragen, die sich aus dem Gespräch ergeben, besser eingegangen werden. Ein Gesprächsleitfaden dient dabei zur Unterstützung. 205 Die wenig strukturierten Befragungen dienen zur Klärung von Zusammenhängen. Dies erfolgt im informellen Gespräch, bei Experteninterviews oder in Gruppendiskussionen. 206 Die Anwendung von Leitfaden-Befragungen weicht nur geringfügig davon ab. Dabei werden die explorativen Ziele mithilfe von Befragungen von Einzelpersonen verfolgt. 207 Je nach Standardisierung der Interviews gibt es Unterschiede hinsichtlich Fragewortlaut bzw. reihenfolge und Antwortmöglichkeiten. Dies soll die nachfolgende Tabelle verdeutlichen: Standardisiertes Interview Halbstandardisiertes Interview Fragewortlaut und reihenfolge Vorgegeben Vorgegeben Antwortmöglichkeiten Vorgegeben Nicht vorgegeben Nichtstandardisiertes Interview Nicht vorgegeben (nur Thema/Themen vorgegeben) Tabelle 6: Klassifizierung von Interviews nach ihrer Standardisierung (Entnommen aus: Gläser/Laudel, 2010, S. 41.) 205 Vgl. Atteslander, 2010, S. 134f. 206 Vgl. Atteslander, 2010, S

61 Während die standardisierten Interviews in der quantitativen Sozialforschung eine Rolle spielen und nicht standardisierte Interviews zu den qualitativen Erhebungsmethoden gehören, haben die halbstandardisierten Interviews in der Praxis eher eine untergeordnete Bedeutung. Es wird in diesem Zusammenhang oft auch von teilstandardisierten Interviews gesprochen, was bedeuten soll, dass der Interviewer auch bei nicht standardisierten Interviews bestimmte Vorgaben haben kann. Zu diesen nicht standardisierten Interviews gehören Leitfadeninterviews, offene Interviews sowie narrative Interviews. 208 Bei den Leitfadeninterviews gibt es ein vorgegebenes Thema und eine Frageliste, deren Fragen in jedem Interview beantwortet werden müssen. Die Reihenfolge und die Formulierung sind jedoch nicht genau festgelegt. Ein zusätzliches Nachfragen ist oft für eine vollständige Fragenbeantwortung unerlässlich. 209 Der Vorteil dieser Befragungsform liegt darin, dass die Möglichkeit besteht, den Bezugsrahmen des Befragten bei der Beantwortung der Fragen mit zu erfassen, da das Gespräch offen geführt wird und somit die Antwortspielräume erweiterbar sind. Erfahrungshintergründe des Interviewpartners können dadurch aufgezeigt werden. Eine besondere Herausforderung ist dabei die Dokumentation der Gespräche. Diese erfolgt entweder durch Notizen des Interviewers während des Interviews, durch Gedächtnisprotokolle nach der Befragung oder durch Tonbandaufzeichnungen. Dadurch hat der Interviewer stärkere Einflüsse und die Datenqualität wird von seiner Qualität abhängig. Des Weiteren ist eine höhere Bereitschaft zur Mitarbeit der Interviewpartner notwendig, der Zeitaufwand erhöht sich im Vergleich zu standardisierten Befragungen und die Vergleichbarkeit der Ergebnisse wird geringer bzw. werden diese schwerer auswertbar. 210 Diese Form des Interviews ist dann sinnvoll, wenn im Rahmen des Gesprächs verschiedene Themen behandelt werden müssen, diese aber nicht durch die Auskünfte des Interviewpartners, sondern durch das Ziel der Untersuchung definiert werden. Ein weiterer Anwendungsfall ist, wenn im Zuge des Gesprächs einzelne, genau bestimmte Informationen erfragt werden müssen. 211 Bei den offenen Interviews gibt es zwar auch ein vorgegebenes Thema, jedoch ist kein Leitfaden vorhanden, der für alle Interviews herangezogen wird. Stattdessen werden 207 Vgl. Atteslander, 2010, S Vgl. Gläser/Laudel, 2010, S. 41f. 209 Vgl. Gläser/Laudel, 2010, S Vgl. Schnell/Hill/Esser, 2008, S. 387f. 211 Vgl. Gläser/Laudel, 2010, S

62 nur die für den Interviewer interessanten Themen besprochen und die Fragen frei formuliert. 212 Die narrativen Interviews beginnen mit einer komplexen Frage, die durch eine längere Erzählung des Interviewpartners beantwortet werden soll. Am Ende dieser Erzählung können bei Unklarheiten oder unzureichender Beantwortung Fragen durch den Interviewer gestellt werden, die wiederum durch Erzählungen geklärt werden sollen. 213 Die in der vorliegenden Masterarbeit durchgeführten Leitfadeninterviews können nur teilweise mit einem digitalen Aufnahmegerät aufgezeichnet werden, da nicht alle Interviewpartner Ihre Zustimmung erteilen. Jene Gespräche, die nicht aufgezeichnet werden können, werden während des Gesprächs mittels Notizen festgehalten. Jedes Experteninterview wird im Anschluss durch Transkription in das normale Schriftdeutsch übertragen, um so eine Auswertung der erhobenen Daten möglich zu machen. Dabei werden Füllwörter, abgebrochene Sätze, und Ähnliches außer Acht gelassen, der relevante Inhalt jedoch dadurch nicht verändert Festlegung der Zielgruppe Bei der Festlegung der Zielgruppe ist zu klären, wer über die erforderlichen Informationen verfügt. Die Auswahl der Interviewpartner beeinflusst die Art und Qualität der erhobenen Daten. Dabei ist zu beachten, dass ein Interviewpartner meist nicht über alle notwendigen Informationen verfügt und deshalb mehrere Akteure befragt werden müssen. Weiters sind die erteilten Auskünfte meist persönliche Ansichten des Gesprächspartners und es ist aufgrund dieser Tatsache sinnvoll, mehrere unterschiedliche Meinungen einzuholen. Gläser/Laudel (2010) führen folgende Kriterien an, die bei der Auswahl der Zielgruppe beachtet werden sollen: 214 Wer verfügt über die relevanten Informationen? Wer ist am ehesten in der Lage, präzise Informationen zu geben? 212 Vgl. Gläser/Laudel, 2010, S Vgl. Gläser/Laudel, 2010, S Vgl. Gläser/Laudel, 2010, S

63 Wer ist am ehesten bereit, Informationen zu geben? Wer von den Informanten ist verfügbar? Für die vorliegende Masterarbeit wird zunächst auf der Homepage des Verbandes österreichischer Leasinggesellschaften recherchiert. Die dort ausgewiesenen Mitglieder werden in einem weiteren Schritt selektiert, da viele nur KFZ- bzw. Mobilien-Leasing anbieten, für die folgenden Experteninterviews jedoch Anbieter des Immobilien- Leasings interessant sind. Im Anschluss daran wird mit den auf der Homepage des österreichischen Leasingverbandes angeführten Ansprechpersonen telefonisch Kontakt aufgenommen, um Interviewpartner zu finden, die über die notwendigen Informationen verfügen. Am 02. März 2012 wird Herr Martin Kweta, Geschäftsführer von der Hypo Niederösterreich Leasing GmbH per kontaktiert. Dieser erklärt sich am 05. März 2012 für ein Experteninterview bereit, welches am 16. März 2012 in St. Pölten direkt bei der Hypo Niederösterreich Leasing GmbH stattfindet. Von einer Mitarbeiterin der Erste Group Immorent AG wird nach Kontaktaufnahme per Telefon sowie anschließend per am 02. März 2012 die Zusage erteilt, dass sie einen geeigneten Interviewpartner für das Interview finden wird. Nach weiteren, mehrmaligen telefonischen Kontaktaufnahmen wird die Auskunft gegeben, dass eine Ansprechperson gefunden wurde, jedoch erst ein geeigneter Termin vereinbart werden muss. Nach wiederholter Nachfrage gibt es jedoch keine Rückmeldung der entsprechenden Person. Ein Interview kann somit nicht stattfinden. Frau Katharina Stögner von der Raiffeisen-Leasing GmbH in Wien wird am 05. März 2012 telefonisch und in weiterer Folge per kontaktiert. Nachdem bis zum 27. März 2012 keine Rückmeldung erfolgt, wird nochmals telefonisch Rücksprache gehalten und in Erfahrung gebracht, dass sich eine Kollegin, Frau Mag. Gudrun Witoszek (Kundenbetreuung Landesgeschäftsstelle NÖ/Wien) melden und das Interview führen wird. Am 10. April 2012 wird erneut per Telefon mit der genannten Person Kontakt aufgenommen und schließlich ein Interviewtermin für den 13. April 2012 in Wien, direkt bei der Raiffeisen Leasing GmbH vereinbart. 56

64 Am 05. März 2012 wird bei der VB Real Estate Services GmbH telefonisch eine Ansprechperson für einen Kontakt per genannt. Die Anfrage für ein Experteninterview wird am selben Tag verschickt. Nach mehrmaliger telefonischer Nachfrage werden weder eine Zu- noch eine Absage für das Interview erteilt. Mit der BAWAG P.S.K. Leasing wird erstmalig am 07. März 2012 per Telefon Kontakt aufgenommen. Am 09. März 2012 wird dann ein Termin für den 15. März 2012 mit Herrn Mag. Ewald Freund (Vertriebsdirektor Kommerzkunden Vertrieb Immobilienfinanzierung) in Wien vereinbart. Mit Herrn MMag. Dr. Franz Greßl (Prokurist, Leitung Organisation) von der UniCredit Leasing (Austria) GmbH wird am 09. März 2012 telefonisch ein Interviewtermin vereinbart. Dieses findet am 13.März 2012 in Wien in direkt in der UniCredit Leasing statt. Am 08. März 2012 wird nach telefonischer Kontaktaufnahme mit Herrn Dr. Manfred Gabriel, Geschäftsführer der Oberbank Leasing GmbH ein Termin für den 27. März 2012 in Linz in der Oberbank fixiert. Ein weiteres Interview mit Herrn Mag. Gerald Leeb, Abteilungsleiter der Leasingabteilung bei VKB Leasing Immobilienerrichtungs- und Verwaltungs-Ges.m.b.H. wird am 26. März 2012 vereinbart. Das Experteninterview findet am 06. April 2012 in Linz statt. Ebenfalls am 26. März 2012 findet die Kontaktaufnahme mit einer Mitarbeiterin der Raiffeisenlandesbank Oberösterreich statt. Der Termin wird am 28. März 2012 fixiert. Das Interview wird am 12. April 2012 in Linz mit Herrn Dr. Manfred Herbsthofer (Direktor/Geschäftsführer) und Herrn Mag Wenger (Prokurist) von der Raiffeisen-IMPULS- Leasing GmbH geführt. Von der BB Leasing GmbH wird telefonisch die Auskunft erteilt, dass das Immobilien- Leasing nicht mehr angeboten wird. Die HYPO Steiermark Leasing-Holding GmbH sowie die OÖ Hypo Leasing GmbH sagen aufgrund des kleinen Marktanteils des Unternehmens ab. Die BKS Leasing GmbH in Klagenfurt gibt nach Kontaktaufnahme per Telefon und anschließend per keine Rückmeldung auf die Anfrage. Die Gesamtheit der befragten Experten ergibt somit acht (n = 8) von sieben Leasinggesellschaften, da bei der Raiffeisen-IMPULS-Leasing GmbH zwei Experten anwesend waren. 57

65 Experte Unternehmen Position Datum des Interviews Dauer des Interviews Ort des Interviews MMag. Dr. Franz Greßl Unicredit Leasing (Austria) GmbH Prokurist, Leitung Organisation Min. Wien Mag. Ewald Freund BAWAG P.S.K. Vertriebsdirektor Kommerzkunden Vertrieb Immobilienleasingfinanzierung Min. Wien Martin Kweta HYPO NOE Leasing GmbH Geschäftsführer Min. St. Pölten Dr. Manfred Gabriel Oberbank Leasing GmbH Geschäftsführer Min. Linz Mag. Gerald Leeb VKB Leasing Immobilienerrichtungs- und Verwaltungs-Ges.m.b.H. Abteilungsleiter Leasing Min. Linz Dr. Manfred Herbsthof- Raiffeisen-IMPULS-Leasing Direktor, Geschäftsführer Min. Linz er GmbH Prokurist, Immobilien-Leasing Mag. Wolfgang Wenger Mag. Gudrun Witoszek Raiffeisen-Leasing GmbH Kundenbetreuung Landesgeschäftsstelle NÖ/Wien Min. Wien Tabelle 7: Übersicht über die durchgeführten Experteninterviews (Eigene Darstellung.) 58

66 4.2.3 Untersuchungsaufbau Die empirische Untersuchung wird auf Basis der gefundenen, mit dem Thema in Zusammenhang stehenden Literatur vorbereitet, durchgeführt und ausgewertet. Der Zeitraum für diese einzelnen Schritte erstreckt sich von September 2011 bis April Zu Beginn wird mithilfe der angeführten Literatur ein Ziel für die Untersuchung festgelegt, das sich in weiterer Folge in verschiedene Themenbereiche aufgliedert. Diese werden im Leitfaden durch detaillierte Fragen aufgespalten. Die ersten Kontaktaufnahmen für die Experteninterviews finden Anfang März 2012 mit den Interviewpartnern bzw. mit den auf der Homepage des österreichischen Leasingverbandes angeführten Ansprechpartnern der jeweiligen Unternehmen per Telefon und in weiterer Folge per statt. Mitte März 2012 erfolgen die ersten Interviews. Die letzten Befragungen sind Mitte April Die Dauer der Interviews umfasst eine Zeitspanne von mindestens 22 Minuten und maximal 60 Minuten, abhängig von der zur Verfügung stehenden Zeit der Befragten. Im Anschluss an die Interviews werden diese transkribiert und im April nach Kategorien ausgewertet bzw. anschließend in Form der vorliegenden Masterarbeit ausgearbeitet Leitfaden Die Leitfragen sollen als Hilfe dienen, jene Informationen zu beschaffen, die erhoben werden müssen, um zur Beantwortung einer Forschungsfrage zu gelangen. Mithilfe der Leitfragen kann der Interviewer im Zuge der Forschung entscheiden, welche Informationen, sowie Beobachtungen relevant und welche Nachfragen im Rahmen des Interviews von Bedeutung sind. Die Leitfragen stellen eine Verbindung zwischen theoretischen Überlegungen und qualitativen Erhebungsmethoden dar Vgl. Gläser/Laudel, 2010, S. 90f. 59

67 Für die vorliegende Masterarbeit wird der Interviewleitfaden für die Experteninterviews in drei Fragenblöcke unterteilt. Der Fragebogen umfasst insgesamt 12 Fragen. Zu Beginn wird zum Zwecke eines leichteren Gesprächseinstiegs erhoben, wie lange die jeweiligen Interviewpartner bereits in der Leasingbranche tätig sind bzw. wie der Zugang zu dieser Branche erfolgte. Außerdem wird auf die bisherige Entwicklung der Leasingbranche näher eingegangen. Der zweite Fragenblock umfasst die derzeitige Situation der Leasingbranche aus der Sicht der Leasinggeber hinsichtlich Art der Anlagegüter, für die das Leasing in Anspruch genommen wird, Bestands- und Neuverträgen, Finanzierungsvolumen, Verteilung des Finanzierungsvolumens auf unterschiedliche Zielgruppen und sowie hinsichtlich der Motive der Leasingnehmer, sich für das Leasing zu entscheiden. Der abschließende dritte Fragenblock befasst sich mit der zukünftigen Entwicklung der Leasingbranche aus der Sicht der Leasinggeber Auswertung Im nachfolgenden Unterkapitel 4.3 werden die Ergebnisse der Experteninterviews mithilfe eines inhaltsanalytischen Verfahrens ausgewertet. Der Begriff Inhaltsanalyse leitet sich aus dem Englischen von content analysis ab und zählt zu den empirischen Datenerhebungsverfahren. Damit sollen Texte, Bilder und Filme untersucht werden, wobei das Augenmerk auf Kommunikationsinhalte gerichtet ist, anstelle von beliebigen Inhalten. Neben der Beschreibung und Auswertung von eigentlichen Textinhalten sollen zudem auch Zusammenhänge und Entstehungen des Textes ermittelt werden. Ziel ist das Erkennen von sozialen Sachverhalten und nicht eine Textinterpretation oder eine rein deskriptive Textanalyse Vgl. Atteslander, 2010, S. 195f. 60

68 Mayring (2010) erwähnt folgende Ziele der Inhaltsanalyse: 217 Analyse von Kommunikation/Analyse von fixierter Kommunikation systematisches sowie regelgeleitetes Vorgehen theoriegeleitetes Vorgehen Möglichkeit für Rückschlüsse auf bestimmte Aspekte der Kommunikation Zu Beginn des wissenschaftlichen Vorgehens ist zu klären, was untersucht werden soll. Dies ist ein qualitativer Analyseschritt, von dem dann in weiterer Folge die Ergebnisse der Inhaltsanalyse abhängig und auf dessen Basis quantitative Schritte möglich sind. Es ist notwendig, dass die quantitativen Ergebnisse schließlich interpretiert werden und ein Bezug zur vorausgehenden Fragestellung hergestellt wird. 218 Diese verschiedenen Phasen sollen in der nachstehenden Grafik verdeutlicht werden. Abbildung 6: Phasenmodell zum Verhältnis qualitativer und quantitativer Analyse (Entnommen aus: Mayring, 2010, S. 41.) 217 Vgl. Mayring, 2010, S. 13f. 218 Vgl. Mayring, 2010, S

69 Bei der qualitativen Inhaltsanalyse gibt es folgende Grundformen: 219 Zusammenfassung: Ein Überblick über das Material wird geschaffen. Dabei erfolgt eine Reduktion des Materials, wobei die wesentlichen Inhalte erhalten bleiben sollen, die auch in weiterer Folge noch ein Abbild des Grundmaterials darstellen. Explikation: Durch zusätzliches Verwenden von Material wird das Verständnis zu fraglichen Textteilen wie Begriffen, Sätzen erweitert. Strukturierung: Dabei wird durch das Herausnehmen bestimmter Punkte aus dem Material ein Querschnitt durch das Material gelegt bzw. kann eine Einschätzung bestimmter Kriterien vorgenommen werden. Zuvor müssen Ordnungskriterien definiert werden. Für die vorliegende Masterarbeit wird als Analyseform die Zusammenfassung herangezogen. Die Reduktion des Materials auf die wesentlichen Inhalte und die Analyse erfolgen nach vollständiger Transkription aller Experteninterviews. Durch das teilweise Heranziehen eines digitalen Aufzeichnungsgerätes bei den Interviews ist es möglich, dass der gesamte Kommunikationsprozess festgehalten werden kann. Mithilfe des Interviewleitfadens werden die Auswertungskategorien definiert und dann die einzelnen Informationen systematisch zusammengefasst. Die Kategorien sind als Überschriften im Kapitel 4.3 zu erkennen. Die Auswertung erfolgt bei der Mehrzahl der Antworten auf qualitativer Basis. Eine quantitative Auswertung wird dort vorgenommen, wo die Möglichkeit besteht bzw. wo es dem Autor sinnvoll erscheint. Bei der Inhaltsanalyse der Experteninterviews wird die Anzahl der Nennungen, welche in Relation zur Grundgesamtheit (n=8) stehen, von bestimmten Antworten erwähnt. Der Interviewleitfaden ist im Anhang der Masterarbeit zu finden. Die transkribierten Interviews sind im Fachbereich Immobilienmanagement der FH Wiener Neustadt hinterlegt. Die geäußerten Meinungen der befragten Experten werden bei der Zusammenfassung anonymisiert. Lediglich die speziellen Informationen zu den einzelnen Unternehmen werden klar und eindeutig zugeordnet. 219 Vgl. Mayring, 2010, S

70 4.3 Wesentliche Erkenntnisse Der folgende Abschnitt der Masterarbeit beschäftigt sich mit der Auswertung der durchgeführten Experteninterviews. Dabei werden die Informationen der Experten in den gebildeten Auswertungskategorien, in Anlehnung an den Aufbau des Interviewleitfadens, zusammengefasst und die wesentlichen Ergebnisse der qualitativen Studie festgehalten. Die Kapitel umfassen die Entwicklung des Immobilien-Leasings in der Vergangenheit, die derzeitige Situation, sowie die Zukunftsaussichten der Leasingbranche Das Immobilien-Leasing in der Vergangenheit In diesem Fragenblock wird einerseits erfragt, wie lange die jeweiligen Experten in der Branche tätig sind. Andererseits wird auf Veränderungen im Laufe der Jahre eingegangen Dauer der Zugehörigkeit zur Leasingbranche Die befragten Experten sind schon seit vielen Jahren in der Branche tätig, weshalb davon ausgegangen werden kann, dass ein guter Einblick in die Entwicklung der Leasing-Branche gegeben ist. Die Zugehörigkeit beträgt zwischen 11 und 25 Jahren. Lediglich einer der acht Interviewpartner ist erst seit 5 Jahren für den Leasingbereich zuständig, war jedoch schon davor im jeweiligen Unternehmen tätig. Die berufliche Entwicklung war durchwegs unterschiedlich. Einer der acht Befragten ist seit Beginn seiner beruflichen Karriere im selben Unternehmen tätig. Zwei der Interviewpartner waren zuvor in anderen Leasingunternehmen, die restlichen fünf Experten nicht in der Leasingbranche tätig. Der Einstieg in die Branche war entweder durch ausgeschriebene Stellen möglich, hat sich durch den früheren Beruf ergeben oder die Aufmerksamkeit wurde durch Bekannte geweckt. (n=8) Vgl. Experteninterviews A bis G. 63

71 Veränderungen in der Leasingbranche Änderungen innerhalb der Leasingbranche hat es im Laufe der Jahre ständig gegeben. Einer der befragten Experten ist hingegen der Ansicht, dass diese relativ gering und stabil im Vergleich zu anderen Branchen sind. (n=1) 221 In den Jahren um 1990 herrschte eine Boomzeit in der Leasingbranche, da viele Steuervorteile mithilfe des Leasings lukriert werden konnten. Die steuerlichen Vorteile, durch welche sich das Leasing unter anderem vom Kredit abgegrenzt hat, wurden geringer. Dazumal stellte das Leasing einen Kreditersatz aufgrund besserer Konditionen dar und war im Vergleich zum Kredit günstiger. Die steuerlichen Rahmenbedingungen haben sich jedoch immer wieder geändert. In den Anfangsjahren hatte das Leasing Auswirkungen auf die Gewerbesteuer, den Investitionsfreibetrag sowie auf die Vermögenssteuer. Diese Steuern wurden jedoch im Laufe der Zeit abgeschafft. Die Entwicklung und Abschaffung der Steuern ist auf Sparmaßnahmen des Staates zurückzuführen, da versucht wird, möglichst hohe Steuereinnahmen zu lukrieren. Einer der befragten Interviewpartner spricht in diesem Zusammenhang von leasingunfreundlicheren Bedingungen. (n=8) 222 Das Leasing grenzt sich nun vom Kredit weniger durch Steuervorteile oder Kosteneinsparungen ab, da die verschiedenen Leasingkonditionen an die Bankkonditionen angepasst sind. Der Unterschied besteht zum einen beim Bilanzbild durch die Aktivierung des Leasingobjektes beim Leasinggeber. (n=3) 223 Zum anderen ist beim Leasing die Auseinandersetzung mit dem Objekt selbst größer und das Angebot von Zusatzdienstleistungen hebt das Leasing von der Kreditfinanzierung ab. (n=4) 224 Ein weiterer Punkt, der sich negativ auf die Leasingbranche auswirkt, ist das Sparpaket 2012, da dadurch für die Kommunen kein Anreiz mehr besteht, sich für das Leasing zu entscheiden und alternative Produkte für die Finanzierung der jeweiligen Gebäude herangezogen werden. (n=2) 225 Weiters hat es Veränderungen durch die IFRS- Bilanzierung gegeben, da in diesem Fall der Mietaspekt im Vordergrund steht, was ein erhöhtes Risiko für die Leasinggesellschaft zur Folge hat. (n=4) Vgl. Experteninterview B. 222 Vgl. Experteninterviews A bis G. 223 Vgl. Experteninterviews A, B, C. 224 Vgl. Experteninterviews A, B, F. 225 Vgl. Experteninterviews C, G. 226 Vgl. Experteninterviews C, D, F. 64

72 Einer der befragten Experten gibt an, dass sich die Leasingbranche rückläufig entwickelt, da das Leasing zum einen nicht richtig vom Kredit abgegrenzt wird und die Leasingnehmer sich dadurch entweder für den Kredit entscheiden oder zu Immobilienfonds ausweichen, die im Laufe der Jahre zu Konkurrenten der Leasingbranche geworden sind. Es finden derzeit sehr viele Konsolidierungen und Umstrukturierungen bei den Leasinggesellschaften statt, was zu einem Schrumpfen der Branche führt. (n=1) 227 Die Risikobeurteilungen sind aufgrund von Basel II und Basel III genauer geworden und Sicherheiten spielen verstärkt eine Rolle. (n=2) 228 Im Gegensatz dazu wird von zwei Experten die Meinung vertreten, dass die Leasinggeschäfte trotz Marktveränderungen und negativer, steuerlicher Veränderungen ansteigen. Dabei wird ein Imagewandel des Leasings, speziell in Richtung eines modernen Finanzierungsproduktes, erwähnt. Der Aspekt des Mietens statt dem Kauf rückt aufgrund der veränderten Einstellungen der Kunden in den Vordergrund. Flexibilität anstatt Sesshaftigkeit ist von Bedeutung. (n=2) 229 Laut Auskunft eines Befragten hat es Veränderungen auch innerhalb des eigenen Unternehmens gegeben, da im Zeitverlauf ein learning by doing stattgefunden hat. Dabei wurden die Vertragsgestaltungen angepasst, sowie die Zusammenarbeit bzw. die Aufgabenverteilung zwischen Leasinggesellschaft und Bankinstitut genauer definiert. (n=1) Derzeitige Situation und Bekanntheit der Immobilien-Leasing- Modelle Nachdem zuvor die Veränderungen der Branche dargestellt werden, beschäftigt sich dieser Teil der Arbeit mit der Verteilung des Leasings auf die Bereiche KFZ, Mobilien und Immobilien. Außerdem werden die Anzahl der Bestands- und Neuverträge, das Finanzierungsvolumen, sowie dessen Verteilung auf Privatpersonen, gewerbliche Kunden sowie Kommunen festgehalten. In einem nächsten Schritt wird auf die Wünsche des Kunden aus der Sicht der Leasinggesellschaft näher eingegangen und die Bedeutung der Zusatzdienstleistungen eruiert. 227 Vgl. Experteninterview C. 228 Vgl. Experteninterviews D, F. 229 Vgl. Experteninterview F. 230 Vgl. Experteninterview D. 65

73 Verteilung des KFZ-, Mobilien- und Immobilien-Leasings Sieben der acht Experten geben an, dass das KFZ-Leasing am häufigsten in Anspruch genommen wird. (n=7) 231 Grund hierfür ist unter anderem, dass das KFZ-Leasing nicht nur von den Leasinggesellschaften, sondern auch von den Lieferanten bzw. Autohäusern selbst angeboten wird. (n=3) 232 Für den Kunden bietet sich dadurch der Vorteil, dass die Entscheidungen schnell getroffen werden können, da sie nicht den gesamten Betrag auf einmal aufbringen müssen und eine schnelle Prüfung durch den Anbieter sofort nach der Anfrage des Kunden möglich ist. (n=1) 233 In einem Unternehmen liegt eine Gleichverteilung zwischen PKW-, Mobilien- und Immobilien-Leasing vor. Somit entfällt jeweils ein Drittel auf die drei verschiedenen Bereiche, wobei für das Immobilien-Leasing weniger Anfragen erfolgen, als für die anderen Bereiche. In diesem Zusammenhang spielt auch der Risikoaspekt eine Rolle, der häufig zu einer Ablehnung der Leasinganfragen im Immobilienbereich führt. (n=1) 234 Ein Experte gibt an, dass die Entwicklung durchaus unterschiedlich ist und sich jährlich ändert. Das bedeutet, dass nicht konkret gesagt werden kann, für welchen Bereich das Leasing mehr und für welchen es weniger in Anspruch genommen wird. (n=1) 235 Im privaten Bereich wird das Immobilien-Leasing nur in seltenen Fällen bzw. gar nicht angeboten. (n=8) 236 Das Immobilien-Leasinggeschäft ist eher rückläufig. (n=3) 237 Begründet wird diese Tatsache durch drei Gründe. Die IFRS-Regeln ändern sich zukünftig, was negative Auswirkungen auf Bilanzeffekt und den Vorteil des Leasings gegenüber dem Kredit, hat, da der Leasingnehmer zukünftig automatisch bilanzieren muss. (n=2) 238 Des Weiteren sinkt die allgemeine Innovationsbereitschaft. (n=1) 239 Ein weiterer wichtiger Aspekt ist das Steuerreformpaket im Bereich des Kommunalleasings, da dadurch die Steuervorteile für Kommunen wegfallen. (n=2) Vgl. Experteninterviews A, B, C, E, F, G. 232 Vgl. Experteninterviews A, B, C. 233 Vgl. Experteninterview B. 234 Vgl. Experteninterview D. 235 Vgl. Experteninterview F. 236 Vgl. Experteninterviews A bis G. 237 Vgl. Experteninterviews B, C, G. 238 Vgl. Experteninterviews B, C. 239 Vgl. Experteninterview B. 240 Vgl. Experteninterviews B, G. 66

74 Im Bereich des Mobilien-Leasings gibt es unterschiedliche Ansichten. Einerseits wird angegeben, dass das Mobilien-Leasing rückläufig ist. (n=2) 241 Die Begründung hierfür wird von einem Gesprächspartner darin gesehen, dass in der Vergangenheit in Österreich überdurchschnittlich viele Flugzeuge über das Leasing finanziert wurden, was durch die Wirtschaftskrise jedoch gestoppt wurde. (n=1) 242 Andererseits ist ein Anstieg beim Mobilien-Leasing erkennbar, da sehr viele Windparks, Solarenergien und sonstige erneuerbare Energien über das Leasing finanziert werden. (n=3) Anzahl der Verträge und Finanzierungsvolumen Die Anzahl der Bestands- und Neuverträge unterscheidet sich zwischen den Unternehmen teilweise deutlich. Von der VKB Leasing Immobilienerrichtungs- und Verwaltungs- Ges.m.b.H. werden keine Informationen zu den Bestands- und Neuverträgen erteilt. Die Verteilung ist in der nachstehenden Grafik abgebildet. Abbildung 7: Anzahl der Bestandsverträge (Eigene Darstellung. Datenreihe entnommen aus: Experteninterviews A, B, C, D, F, G.) 241 Vgl. Experteninterviews B, G. 242 Vgl. Experteninterview B. 243 Vgl. Experteninterviews A, B, C. 67

75 Die Anzahl der Neuverträge bei der UniCredit Leasing Austria bewegt sich zwischen 50 und 100 Verträgen pro Jahr. Für die Darstellung der Anzahl der Neuverträge der Raiffeisen Leasing GmbH wurde der Durchschnittswert aus den zur Verfügung gestellten Unterlagen aus dem Jahr 2010/2011 gebildet. Die Anzahl der Neuverträge pro Jahr ist in der folgenden Abbildung ersichtlich. Abbildung 8: Anzahl der Neuverträge pro Jahr (Eigene Darstellung. Datenreihe entnommen aus: Experteninterviews A, B, C, D, F, G.) Hinsichtlich des Finanzierungsvolumens wird die Auskunft erteilt, dass es Untergrenzen gibt. Diese bewegen sich zwischen und Die Untergrenze ist vom Risiko und der Bonität der Leasingnehmer abhängig. (n=2) 245 Genaue Angaben zum Finanzierungsvolumen sind schwer möglich, da es für die Objekte unterschiedliche Restlaufzeiten gibt. (n=2) 246 Dabei gibt es häufig Verzerrungen aufgrund größerer Projekte wie beispielsweise bei der Finanzierung von Krankenhäu- 244 Vgl. Experteninterviews A, D, E, F. 245 Vgl. Experteninterviews D, F. 246 Vgl. Experteninterviews A, B. 68

76 sern. (n=2) 247 Das durchschnittliche Finanzierungsvolumen liegt zwischen und Dabei gibt es keine Unterschiede zwischen Bestands- und Neuverträgen, da die Kosten für die Errichtungen gleich bleiben, bereinigt um die Inflation. (n=1) Verteilung des Finanzierungsvolumens nach Zielgruppen Die Kunden verteilen sich bei den Unternehmen ebenfalls unterschiedlich. Die Hypo NOE Leasing hat mit 95 % im öffentlichen Sektor eine Sonderstellung im Markt. Das Immobilien-Leasing wird an Privatkunden als Wohnbauleasing kaum mehr angeboten bzw. ist die Anzahl von untergeordneter Bedeutung. Grund hierfür sind veränderte rechtliche Rahmenbedingungen, da sowohl das Mietrechtsgesetz als auch das Konsumentenschutzgesetz den Leasingnehmer sehr schützen und das Risiko für den Leasinggeber zu groß wäre. 250 Die Verteilung der Zielgruppen für die Raiffeisen Leasing GmbH wird aufgrund der zur Verfügung gestellten Unterlagen ermittelt. Bei der Berechnung wird auf die Anschaffungswerte des Neugeschäftes aus dem Jahr 2011 zurückgegriffen. Die Verteilung des Finanzierungsvolumens auf die unterschiedlichen Zielgruppen ist in der nachfolgenden Grafik ersichtlich. 247 Vgl. Experteninterviews B, C. 248 Vgl. Experteninterviews A, B, D, E. 249 Vgl. Experteninterview A. 250 Vgl. Experteninterviews A bis G. 69

77 Abbildung 9: Verteilung Finanzierungsvolumen nach Zielgruppe (Eigene Darstellung. Datenreihe entnommen aus: Experteninterviews A bis G.) Leasingfinanzierte Objekte nach Zielgruppen Die Arten der über Leasing finanzierten Immobilien sind vielfältig. Bei der Zielgruppe Gewerbe werden vor allem Bürogebäude oder Produktions- bzw. Lagergebäude eventuell in Kombination mit einem Büroanteil finanziert. (n=9) 251 Einer der Experten gibt an, dass der Anteil der leasingfinanzierten Büroobjekte jedoch seit den letzten 10 Jahren rückläufig ist. (n=1) 252 In manchen Unternehmen spielen Einkaufszentren und Fachmarktzeilen eine bedeutende Rolle. (n=3) 253 Zwei der Befragten geben an, dass im jeweiligen Unternehmen Objekte für die Lebensmittelbranche finanziert werden. (n=2) 254 Ab und zu werden Tankstellen finanziert, wobei die Anzahl dieser Objekte im Portfolio eher gering ist. (n=1) 255 Einer der befragten Experten erwähnt, dass nun verstärkt Zinshäuser nachgefragt werden. Das bedeutet, das jeweilige Objekt wird für den Leasingnehmer gekauft und von diesem in weiterer Folge untervermietet. 251 Vgl. Experteninterviews A bis G. 252 Vgl. Experteninterview B. 253 Vgl. Experteninterviews A, D, F. 254 Vgl. Experteninterviews D, E. 255 Vgl. Experteninterview E. 70

78 (n=1) 256 Grundsätzlich spielen bei den Objekten die Werthaltigkeit und ein hoher Deckungsgrad eine Rolle. Besonders werthaltige Objekte sind in Wien zu finden. Es ist bei der Finanzierung immer sowohl das Subjektrisiko, also die Bonität des Kunden als auch das Objektrisiko zu beachten. Das Objektrisiko hängt zb vom Objektstandort und vom Zustand bzw. Alter des Objektes ab. (n=1) 257 Im kommunalen Bereich werden alle Objekte finanziert, die der öffentliche Sektor benötigt. (n=2) 258 Der Bedarf ändert sich je nach Alter und Erhaltungszustand der Gebäude. (n=1) 259 Dieser Bereich spielt laut Aussage eines Experten jedoch nicht in allen Bundesländern Österreichs eine Rolle. (n=1) 260 Die leasingfinanzierten Objekte der Gemeinden sind verschiedene Schulen wie Volks-, Haupt- oder Musikschulen oder Feuerwehrhäuser oder Gemeindeämter bzw. Rathäuser. (n=7) 261 Einen großen Anteil haben in manchen Unternehmen die Krankenhäuser. (n=2) Formen der Leasingfinanzierung Im Rahmen der Experteninterviews wird festgestellt, dass der Leasingnehmer grundsätzlich Wünsche bei der Leasingfinanzierung äußern kann. (n=4) 263 Zwei der befragten Experten erwähnen in diesem Zusammenhang, dass es besonders wichtig ist, sich auf den Kunden und seine Bedürfnisse einzustellen und zu überprüfen, welche Form für ihn, zb aus steuerlicher Sicht, die beste Lösung ist. (n=2) 264 In den meisten Fällen steht jedoch der Risikoaspekt für die Leasinggesellschaft im Vordergrund. Das bedeutet, dass zum einen die Bonität des Kunden besonders beachtet wird, zum anderen wird überprüft, wie sich der Restwert des Objektes gestaltet oder wie lange die Laufzeit ist. Danach wird entschieden, ob ein Ansparen durch Kautionen sinnvoller ist, als nur auf den Restwert abzuschreiben. (n=8) 265 Laut Aussagen von drei Experten wollen 256 Vgl. Experteninterview A. 257 Vgl. Experteninterview D. 258 Vgl. Experteninterviews A, C. 259 Vgl. Experteninterview G. 260 Vgl. Experteninterview E. 261 Vgl. Experteninterviews A, B, C, E, F, G. 262 Vgl. Experteninterviews B, C. 263 Vgl. Experteninterviews D, E, F, G. 264 Vgl. Experteninterview F. 265 Vgl. Experteninterviews A bis G. 71

79 die meisten Kunden nur ein Teilamortisationsmodell, da hier nur bis zum Restwert amortisiert werden muss. (n=3) 266 Es gibt jedoch auch Leasingnehmer, die es bevorzugen, einen Teilbetrag mittels Kautionszahlungen anzusparen, damit nicht der gesamte kalkulatorische Restwert offen ist. (n=1) 267 Einer der Experten gibt an, dass die Kunden vor allem ein Produkt möchten, das sich vom Kredit abgrenzt. (n=1) Zusatzdienstleistungen Beim Thema Zusatzdienstleistungen unterscheiden sich die Meinungen der befragten Experten sehr. Vier der acht Befragten geben an, dass die Zusatzdienstleistungen eine sehr große Rolle spielen und immer wichtiger werden, unter anderem auch, um sich von Banken oder Mitbewerbern abzugrenzen. (n=5) 269 Die anderen Interviewpartner geben an, dass es für die Kunden unbedeutend ist, ob das Angebot von Zusatzdienstleistungen besteht, da die Leasinggesellschaften in erster Linie Finanzierer sind. Des Weiteren möchten viele Kunden selbst entscheiden, Vorschläge einbringen oder die Architekten und Bauingenieure auswählen. (n=3) 270 Anstelle der Dienstleistungen kann jedoch eine Kostenfixierung mit Preisgarantie für die Leasingnehmer interessant sein. (n=1) 271 Werden von den Kunden dennoch Zusatzdienstleistungen erwünscht, können diese von den Leasinggesellschaften extern zugekauft werden. (n=2) 272 Jene Experten, die die Zusatzdienstleistungen für wichtig erachten, geben an, dass der Kunde von günstigen Preisen, durch die Stellung der Leasinggesellschaft als beispielsweise Großabnehmer oder Versicherungsnehmer vieler verschiedener Objekte, profitiert. Ferner hat die Leasinggesellschaft Erfahrung und kann die Kunden, die nicht täglich mit dem Bau von Objekten konfrontiert sind, unterstützen. (n=2) 273 Bei den Zusatzdienstleistungen haben Leasingnehmer an der Versicherung der Objekte besonderes Interesse. (n=6) 274 Das Baumanagement, Bauverträge sowie Unterstützung in allen Phasen, von der Planung und Projektentwicklung, dem Grundstücksan- 266 Vgl. Experteninterviews A, B, E. 267 Vgl. Experteninterview E. 268 Vgl. Experteninterview C. 269 Vgl. Experteninterviews A, B, F, G. 270 Vgl. Experteninterviews C, D, E. 271 Vgl. Experteninterview C. 272 Vgl. Experteninterviews B, E. 273 Vgl. Experteninterviews A, B. 274 Vgl. Experteninterviews A, B, D, E, F. 72

80 kauf, über die Errichtung bis hin zur Baubuchhaltung und dem Facility Management, werden in Anspruch genommen. (n=5) 275 Bei der öffentlichen Hand werden die Zusatzdienstleistungen weniger bis gar nicht nachgefragt, da in diesem Bereich eigene politische Themen zu beachten sind. Die Gemeinden vergeben die Aufträge häufig an Professionisten aus dem eigenen Ort. (n=3) Zukünftige Entwicklung der Leasingbranche Im folgenden Abschnitt wird auf das Leasing bzw. dessen Tendenzen in der Zukunft aus Sicht der befragten Experten eingegangen. Dabei geht es zuerst um die allgemeine Entwicklung der Branche und anschließend um die Weiterentwicklung der Zusatzdienstleistungen Allgemeine Entwicklung des Immobilien-Leasings Die Entwicklung der Leasingbranche wird von den Interviewpartnern differenziert betrachtet. Fünf Befragte gehen trotz erschwerten Marktbedingungen und gesetzlichen Regelungen von einer positiven Entwicklung aus. (n=5) 277 Die anderen erwarten eine rückläufige Entwicklung. Dies hängt vor allem mit den Verlusten der Steuervorteile zusammen, da dadurch die Abgrenzung zum Kredit geringer wird und auch für die Gemeinden kein Anreiz mehr besteht, das Leasing in Anspruch zu nehmen. Ein Einfluss besteht auch durch die Veränderungen bei den IFRS Bestimmungen. (n=6) 278 Bei den Leasinggesellschaften finden derzeit Umstrukturierungen statt. Dies führt zu einem Schrumpfen des Marktes, da viele Unternehmen keine eigene Leasingeinheit finanzieren möchten und die Leasingabteilungen mit Projekt- bzw. Kreditabteilungen zusammenziehen. (n=2) 279 Ein Experte spricht die Superädifikatsthematik an, durch welche die Leasingfinanzierung erschwert wird. Das bedeutet, dass es nicht wie in der Vergangenheit möglich ist, auf einem Grundstück, das dem Leasingnehmer gehört, ein Superädifikat von der Leasinggesellschaft errichten zu lassen und in weiterer Folge an den Leasingnehmer, also den Grundeigentümer, zu verleasen. Grund hierfür ist, dass 275 Vgl. Experteninterviews A, B, F, G. 276 Vgl. Experteninterviews A, B, G. 277 Vgl. Experteninterviews A, D, F, G. 278 Vgl. Experteninterviews A, B, C, F, G. 279 Vgl. Experteninterviews B, C. 73

81 bei einem Superädifikat davon ausgegangen wird, dass das Objekt nicht auf Dauer am jeweiligen Grundstück stehen soll. Ist jedoch der Leasingnehmer Grundstückseigentümer, so wird angenommen, dass das Objekt auf Dauer dort verbleibt. Diese Konstruktion wird zukünftig nicht mehr möglich sein. (n=1) 280 Zur positiven Entwicklung zählt das steigende Know-how rund um die Immobilien, wodurch sich die Leasingbranche von der Kreditfinanzierung abhebt. Einen wesentlichen Einfluss haben die besseren Konditionen der Zusatzdienstleistungen, die die Leasinggesellschaften an die Kunden weiter geben können. Die Kunden profitieren dabei von den angebotenen Paketen, von Garantien und von guten Kontakten zu Händlern. (n=3) 281 Der Aspekt Mieten statt Kaufen wird in den Vordergrund rücken, da die Kunden flexibler und weniger sesshaft werden. Das Leasing kann als modernes Finanzierungsprodukt darauf gut reagieren und an die Ansprüche der Kunden angepasst werden. (n=1) Angebot neuer Zusatzdienstleistungen Drei der acht befragten Experten vertreten die Ansicht, dass es keine weiteren zusätzlichen Dienstleistungen geben muss, da diese überbewertet werden. (n=3) 283 Ein Interviewpartner ist der Meinung, dass bereits alles angeboten wird, da der Leasingnehmer schon bei allen Phasen rund um die Immobilie unterstützt wird, jedoch werden zukünftig eventuell manche Dienstleistungen verstärkt in Anspruch genommen. (n=1) 284 Es ist weiters abzuwägen, ob es wirtschaftlich sinnvoll ist, alles anzubieten und ob der Markt in Österreich für dieses Angebot groß genug ist. (n=1) 285 Vier Experten meinen, dass die Zusatzdienstleistungen auf jeden Fall weiter entwickelt werden müssen. Die Beratungskompetenz muss steigen, ebenso wie die Nähe zum Kunden. Außerdem ist Flexibilität sowie eine breite Aufstellung bei den Dienstleistungen erforderlich, um sich von den Mitbewerbern abzugrenzen. (n=3) Vgl. Experteninterview E. 281 Vgl. Experteninterviews A, F. 282 Vgl. Experteninterview F. 283 Vgl. Experteninterviews C, D, E. 284 Vgl. Experteninterview A. 285 Vgl. Experteninterview B. 286 Vgl. Experteninterviews F, G. 74

82 4.4 Zusammenfassung und kritische Würdigung Die Experteninterviews werden mit verschiedenen Experten von unterschiedlichen österreichischen Immobilien-Leasinggesellschaften geführt und in dieser Masterarbeit ausgewertet. Dabei wird auf die verschiedenen Meinungen und Einschätzungen zum Thema Leasing, speziell Immobilien-Leasing, der Interviewpartner eingegangen. Die Befragten geben an, dass es im Laufe der Jahre Veränderungen in der Leasingbranche gegeben hat. Das Leasing wird von verschiedenen gesetzlichen Rahmenbedingungen, die vor allem steuerliche Regelungen betreffen, geprägt. Früher war der Steuervorteil für die Leasingnehmer größer. Einen weiteren Einfluss haben internationale Bilanzierungsrichtlinien. Zusatzdienstleistungen sind eines der Unterscheidungsmerkmale zum Kredit und in den letzten Jahren in den Vordergrund gerückt. Das PKW-Leasing steht in Österreich bei den verschiedenen Anlagegütern nach Einschätzung der Befragten an erster Stelle. Beim Immobilien-Leasing ist zwar das Finanzierungsvolumen sehr hoch, jedoch gibt es nicht laufend Anfragen und der Risikoaspekt ist von besonderer Bedeutung. In diesem Zusammenhang spielt die Verwertung des Objektes eine wesentliche Rolle. Das Immobilien-Leasing wird hauptsächlich gewerblichen Kunden und Kommunen angeboten, da das Risiko bei privaten Leasingnehmern für die Leasinggesellschaften aufgrund verschiedener gesetzlicher Regelungen des Mietrechtsgesetzes und Konsumentenschutzgesetzes zu groß ist. Im gewerblichen Bereich wird das Immobilien-Leasing vor allem für Betriebsbauten, Produktions- und Lagerhallen, Büroobjekte, aber auch Einkaufszentren und Fachmarktzeilen in Anspruch genommen. Für die öffentliche Hand werden all jene Objekte finanziert, die von den Gemeinden benötigt werden. Dies können Gemeindeämter, Schulen, Kindergärten sowie Krankenhäuser sein. Der Anteil der Leasingfinanzierungen, die für die öffentliche Hand durchgeführt werden, ist bei den verschiedenen Leasinggesellschaften unterschiedlich groß. 75

83 Die Meinungen über die Bedeutung der Zusatzdienstleistungen sind bei den befragten Experten sehr unterschiedlich. Einerseits werden sie als sehr wichtig angesehen und dienen dazu, sich von Mitbewerbern oder von der Kreditfinanzierung abzuheben. Andererseits vertritt ein Teil der Experten die Ansicht, dass die Zusatzdienstleistungen überbewertet werden und eine untergeordnete Rolle beim Immobilen-Leasing spielen. In Zukunft erwarten die Interviewpartner erschwerte Rahmenbedingungen, vor allem durch den Verlust des Steuervorteils. Ein Teil der Befragten geht von einer rückläufigen Entwicklung der Leasingbranche aus, andere sehen der Zukunft positiv entgegen und denken, dass die Auseinandersetzung mit der Immobilie sowie das Know-how rund um diese immer wichtiger werden. 76

84 5. Ableitung eines Fragebogens Im Rahmen der Masterarbeit wird ein Fragebogen auf Basis eines Fragebogens aus dem Jahr 2007, der vom österreichischen Leasingverband zur Verfügung gestellt wurde, sowie aufgrund der Ergebnisse der ausgewerteten Experteninterviews erstellt. Der Fragebogen kann zur Analyse der Bekanntheit und des Images verschiedener Leasingmodelle österreichischer Leasingnehmer herangezogen werden. Die Meinungen der befragten Experten unterscheiden sich einerseits hinsichtlich der derzeitigen und zukünftigen Entwicklung des Immobilien-Leasings, andererseits hinsichtlich der Notwendigkeit, Zusatzdienstleistungen im Rahmen des Immobilien-Leasings anzubieten. Mithilfe des erstellten Fragebogens kann festgestellt werden, inwieweit die steuerlichen Vorteile für die Leasingnehmer von Bedeutung sind bzw. welche Aspekte des Leasings besonderes Interesse hervorrufen. Außerdem werden die Zusatzdienstleistungen genauer behandelt und erfragt, ob diese von den Leasingnehmern derzeit in Anspruch genommen werden bzw. ob zukünftig Interesse daran besteht. Im folgenden Kapitel wird auf die Fragebogenerstellung, auf die Zielgruppe und den Aufbau des Fragebogens näher eingegangen. 5.1 Fragebogenerstellung Der Fragebogen zählt zu den schriftlichen Befragungsformen, bei der zwei Möglichkeiten unterschieden werden. Zum einen können die Fragebögen von den Befragten in Anwesenheit eines Interviewers ausgefüllt werden, zum anderen werden die Fragebögen an die entsprechende Zielgruppe verschickt und ohne Anwesenheit eines Interviewers ausgefüllt. 287 Der im Rahmen der vorliegenden Masterarbeit erstellte Fragebogen soll an die jeweilige Zielgruppe, auf die in Kapitel 5.2 näher eingegangen wird, verschickt werden. Geeignet ist der Einsatz von Fragebögen zur Befragung von großen homogenen Gruppen. Es ist eine praktikable Untersuchungsvariante, die jedoch im Vorhinein einen ho- 287 Vgl. Schnell/Hill/Esser, 2008, S

85 hen Grad an Strukturiertheit des Inhalts der Befragung erfordert und Eingriffe des Interviewers sind nicht möglich. 288 Der Einsatz von Fragebögen bietet folgende Vorteile: 289 Kostenersparnis Zeitersparnis Reduktion des Personalaufwandes Möglichkeit der Befragung von geografisch verstreuten Personen Wegfall der Beeinflussung durch den Interviewer längere Beantwortungszeit für den Befragten Außerdem kann die Ehrlichkeit bei der Beantwortung durch die Abwesenheit eines Interviewers erhöht werden. Durch die länger zur Verfügung stehende Zeit beim Ausfüllen sind die Antworten meist überlegter und eine stärkere Konzentration auf das Thema besteht. Weiters steigert sich die Glaubwürdigkeit der Zusicherung der Anonymität. 290 Diesen Vorteilen stehen jedoch auch Nachteile gegenüber: 291 geringe Rücklaufquote bei Postversand oder Wiederholungsmessung Beeinflussung des Befragten durch andere Personen ist möglich, da die Erhebungssituation nicht kontrollierbar ist Art der Ausfälle können nicht erhoben werden, da kein Nachfragen erfolgen kann unvollständige oder unsorgfältige Beantwortung der Fragen kann Auswirkungen auf die Repräsentativität der Befragung haben 288 Vgl. Raab-Steiner/Benesch, 2008, S Vgl. Atteslander, 2010, S. 157; vgl. Konrad, 1999, S Vgl. Schnell/Hill/Esser, 2008, S. 359; vgl. Scholl, 2009, S Vgl. Atteslander, 2010, S. 157; vgl. Konrad, 1999, S. 74f. 78

86 Zu Beginn der Erstellung des Fragebogens ist eine konkrete Formulierung einer Fragestellung notwendig. Dabei erfolgt eine Fokussierung auf die ersten, in der Regel sehr breit gefächerten Ideen. Nach einem Brainstorming werden die für das Thema wichtigen Aspekte und Komponenten ausgewählt und in einem weiteren Schritt das Forschungsthema formuliert und konkretisiert. Daran orientiert sich die Fragebogenkonstruktion. 292 Der Fragebogen der vorliegenden Masterarbeit dient zur Erhebung der Bekanntheit und des Images verschiedener Immobilien-Leasing-Modelle in Österreich. Dabei soll speziell auf das Immobilien-Leasing, auf die Unterschiede zur Kreditfinanzierung und auf die Zusatzdienstleistungen beim Immobilien-Leasing eingegangen werden. Bei der Fragenauswahl können bereits vorausgegangene Fragebogenanwendungen, die zum bearbeiteten Thema erstellt wurden, herangezogen werden. Dabei ist jedoch zu beachten, dass diese nicht unreflektiert übernommen, sondern hinsichtlich Objektivität, Reliabilität und Validität überprüft werden. Es kann bei der Fragebogenerstellung zwischen geschlossenen und offenen Antwortformaten unterschieden werden. In der Praxis existieren aber auch Mischformen. 293 Während bei offenen Fragen für die Befragten die Möglichkeit besteht, selbst die Antworten in einem dafür vorgesehenen Platz zu formulieren, ist bei geschlossenen Fragen die Beantwortung nur durch Ankreuzen, Reihung oder Einfügen von Ziffern möglich. 294 Bei den Mischformen gibt es neben den vorgegebenen Antwortkategorien zusätzlich eine offene Kategorie. Zu Beginn des Fragebogens soll eine Einleitung das Interesse für das Ausfüllen hervorrufen. 295 Wichtig ist außerdem eine Erklärung zur Bearbeitung der einzelnen Fragebogenitems, um Missverständnissen vorzubeugen, die eventuell zu einem Abbruch des Beantwortens oder zu fehlenden, mangelhaften Antworten führen können Vgl. Raab-Steiner/Benesch, 2008, S Vgl. Raab-Steiner/Benesch, 2008, S. 47ff. 294 Vgl. Atteslander, 2010, S. 146; vgl. Raab-Steiner/Benesch, 2008, S Vgl. Raab-Steiner/Benesch, 2008, S Vgl. Mayer, 2008, S. 99; vgl. Raab-Steiner/Benesch, 2008, S

87 Die Einleitungsfragen sind für das Engagement des Befragten verantwortlich und sollen leicht zu beantworten sein. Sie dienen einerseits dazu, das jeweilige Thema näher zu bringen, andererseits können Ängste des Befragten hinsichtlich Schwierigkeiten einer Befragung reduziert werden. Die ersten Fragen sollen von allen Befragten beantwortet werden können, jedoch darf es sich dabei nicht um Fragen nach dem Geschlecht, dem Alter oder anderen demographischen Merkmalen handeln, da der Befragte dadurch zu lange warten müsste, um den eigentlichen Sinn des Interviews zu erfahren. Sensible bzw. schwierige Fragen, sofern nur eine oder sehr wenige sensible Fragen gestellt werden, sollten am Ende des Fragebogens zu finden sein, um einen vorzeitigen Bearbeitungsabbruch zu vermeiden. 297 Für die Konstruktion des Fragebogens sind folgende Regeln zu beachten: 298 mehrere Fragen zu einem Themenbereich stellen Fragen zum selben Aspekt eines Themas nacheinander abfragen Überleitungsfragen verwenden, um neue Fragenkomplexe einzuleiten Die Formulierung der Fragen ist ebenfalls von Bedeutung. Wichtig dabei ist, dass keine Begriffe verwendet werden, die für den Befragten schwer verständlich sind. 299 Außerdem darf sich dieser nicht bedroht führen. Die Vermeidung von willkürlichen Eingrenzungen durch die Frage sowie das Erfragen von hypothetischen Sachverhalten soll vermieden werden. Diese Aspekte können künstliche Äußerungen hervorrufen. 300 Die nachstehenden Aspekte der Fragenformulierungen haben Einfluss auf die Ergebnisse: Vgl. Schnell/Hill/Esser, 2008, S. 343f. 298 Vgl. Schnell/Hill/Esser, 2008, S. 343f. 299 Vgl. Bühner, 2004, S. 62f; vgl. Konrad, 1999, S Vgl. Konrad, 1999, S Vgl. Konrad, 1999, S. 76ff. 80

88 Informationsstand des Befragten: Oft wird bei schriftlichen Befragungen zu viel vom Befragten vorausgesetzt. Dies bezieht sich zum einen auf Vorinformationen und zum anderen auf den Sprachgebrauch. Speziell beim Sprachgebrauch gibt es häufig viele verschiedene Worte und Beschreibungen, weshalb eine klare, einfache und verständliche Formulierung der Fragen notwendig ist. Mehrdimensionalität: Die Vergleichbarkeit der Antworten ist durch die frei wählbare Dimension durch den Befragten oft erschwert. Um derartige Fehler zu vermeiden, empfiehlt sich das Einholen von Informationen vor der Befragung. Fragen-Anordnung: Eine Frage kann leicht auf eine nachfolgende Frage Auswirkungen haben. Deshalb ist die Anordnung der Fragen zu beachten. In der Regel wird nach dem sogenannten Trichter-Prinzip vorgegangen. Das bedeutet, dass die Abfolge vom Allgemeinen zum Speziellen erfolgt. Verzerrte Fragen: Dabei handelt es sich um Fragen, die durch die Formulierung einen Einfluss auf die Antworten haben. Dies können Unterstellungen, unvollständige Vorgaben oder belastete Wörter in den Formulierung oder suggestive Fragen sein. 5.2 Zielgruppe Bei den Auswahlverfahren kann zwischen Zufallsauswahlen und nicht zufälligen Auswahlen unterschieden werden. Auf die Grundgesamtheit kann mathematisch fundiert von den Stichprobenergebnissen nur bei Zufallsauswahlen geschlossen werden. Bei nicht zufälligen Auswahlen wird weiters zwischen willkürlichen und bewussten Auswahlen differenziert. Während willkürliche Auswahlen für wissenschaftliche Umfragen nicht geeignet sind, da die zentralen Regeln des wissenschaftlichen Arbeitens nicht erfüllt werden, sind bei bewussten Auswahlen eine Definition der Grundgesamtheit und das Erstellen eines Auswahlplanes möglich. Bei den bewussten Auswahlen sind die Entscheidungen theoretisch begründet oder zwingend geboten, da die Grundgesamtheit anders nicht erreicht werden kann. 302 Der vorliegende Fragebogen wird für bestehende österreichische Immobilien- Leasingnehmer der österreichischen Immobilien-Leasinggesellschaften sowie für Interessenten des Immobilien-Leasings erstellt. Es wird dabei nicht die Grundgesamtheit, sondern nur eine Stichprobe befragt. Die Versendung des Fragebogens erfolgt an alle 302 Vgl. Jacob/Eirmbter, 2000, S. 93ff. 81

89 österreichischen Immobilien-Leasingnehmer der Immobilien-Leasinggesellschaften, die Mitglied beim österreichischen Leasingverband sind. 5.3 Aufbau des Fragebogens Für die Entwicklung von Fragen ist das Ziel der Untersuchung zu beachten. Es muss festgestellt werden, was gemessen werden soll und ob es sich dabei um persönliche Gewohnheiten, Einstellungen, Selbstkonzepte oder Eigenschaften handelt. Die Fragen für den Fragebogen können aus verschiedenen Quellen herangezogen werden. Dabei kann es sich um Ableitungen aus Theorien, um vorhandene Fragebögen, eigene Erfahrungen oder Alltagsbeobachtungen, Voruntersuchungen, Expertenbefragungen oder um ein Literaturstudium handeln. 303 Der Fragebogen wird in mehrere Teilbereiche untergliedert und ist, ebenso wie die Ergebnisse des zur Verfügung gestellten Fragebogens aus dem Jahr 2007, im Anhang der vorliegenden Arbeit zu finden. Die einzelnen Teilbereiche sind im folgenden Unterkapitel als Überschriften gekennzeichnet. Im Kapitel 5.4 wird näher erläutert, woher die Fragen im Fragebogen stammen. Teilweise werden Fragen, die vom Fragebogen aus dem Jahr 2007 herangezogen werden, in abgeänderter Form verwendet. Die Änderungen betreffen einerseits die Formulierung der Antwortmöglichkeiten sowie die Reihenfolge der Fragen und andererseits die Skalierung der Antwortmöglichkeiten. Die Skalierung wird aufgrund der Problematik des semantischen Differentials verändert, da die Antworten beim Fragebogen aus dem Jahr 2007 teilweise in eine bestimmte Richtung gelenkt werden. Unter einem semantischen Differential wird eine Technik verstanden, bei der ein Einstellungsobjekt mit verschiedenen Adjektiven von den Befragten beschrieben werden soll. Die verwendeten Adjektive bilden jeweils ein Gegensatzpaar wie beispielsweise sicher unsicher, gut schlecht oder schön hässlich und stellen eine einfache Skala dar. Die Adjektive kennzeichnen dabei die Endpunkte, die ebenso wie die Zwi- 303 Vgl. Konrad, 1999, S

90 schenstufen nummeriert sind. Die Befragten sollen dann jene Punkte ankreuzen, die die Reaktion auf das zu bewertende Objekt am besten beschreiben. 304 Des Weiteren werden beim Fragebogen der vorliegenden Masterarbeit zusätzliche Fragen speziell zum Immobilien-Leasing ergänzt, da der bestehende Fragebogen nur allgemeine Fragen zum Leasing und nicht zum Immobilien-Leasing beinhaltet. Außerdem wird im Fragebogen genauer auf die Zusatzdienstleistungen im Zusammenhang mit dem Immobilien-Leasing eingegangen Erfahrungen mit Leasing Der erste Fragenblock im Fragebogen dient als Einstieg und umfasst zu Beginn eine Frage über die Einstellung zu verschiedenen Finanzierungsformen. Bei dieser Frage wird die Skalierung vom Fragebogen aus dem Jahr 2007 erweitert. In weiterer Folge erfolgt eine Konzentration auf das Leasing. Dabei wird erfragt, wie die Zielgruppe ihren Informationsstand zum Thema Leasing bzw. Immobilien-Leasing einschätzt und welche Erfahrungen in der Vergangenheit mit diesem Finanzierungsprodukt gemacht wurden. Außerdem wird festgestellt, wodurch die Aufmerksamkeit auf das Leasing und speziell auf das Immobilien-Leasing geweckt wurde. (Anzahl der Fragen: 7) Vergleich zwischen Kredit und Leasing Im zweiten Teil des Fragebogens wird auf die Unterscheidung zwischen Kredit und Leasing insbesondere auf das Immobilien-Leasing näher eingegangen. Der Zielgruppe werden dabei Fragen zur Beurteilung des Kredites, des Leasings und des Immobilien- Leasings als Finanzierungsform gestellt. Die Fragen beziehen sich auf die Liquidität, die Flexibilität und die Steuervorteile, auf Ausstiegsmöglichkeiten sowie die Komplexität der Abwicklung, das Risiko und Kosten hinsichtlich Rate und Zinsen. Die einzelnen abgefragten Kriterien werden vom bestehenden Fragebogen umformuliert und die Skalierung wird ebenfalls erweitert. (Anzahl der Fragen: 3) 304 Vgl. Schnell/Hill/Esser, 2008, S

91 5.3.3 Inanspruchnahme von Leasing im Unternehmen Der dritte Teil des Fragebogens umfasst das Leasing im Speziellen. Dabei wird zu Beginn auf die Höhe des Investitionswertes von Anlagegütern im Allgemeinen eingegangen, ab dem das Leasing als Finanzierungsform interessant ist. In weiterer Folge wird die gleiche Frage in Bezug auf die Immobilienfinanzierung gestellt, jedoch werden die Investitionswerte der Antwortalternativen an das Anlagegut Immobilien angepasst. Weiters wird auf verschiedene Anlagegüter eingegangen und erhoben, welche in der Vergangenheit geleast wurden, derzeit oder zukünftig geleast werden bzw. nicht geleast werden. Anschließend wird genauer auf die Immobilien eingegangen. Die Fragen umfassen einerseits den bevorzugten Vertragstypus für die Immobilien und Gründe, warum das Leasing eventuell der Miete vorgezogen wird. Andererseits wird auf die größte (nach Nutzfläche), im Unternehmen verwendete Immobilie eingegangen. Dabei werden der Vertragstypus und der Immobilientyp behandelt. Liegt die Immobilie einem Leasingvertrag zugrunde, ergeben sich weitere Unterfragen nach den Motiven für das Leasing als Finanzierungsform sowie dem Verlauf der Leasingraten für das jeweilige Objekt. Abschließend werden in diesem Fragenblock die im Unternehmen geleasten Immobilienarten und die unterschiedlichen Vertragsmodelle behandelt. Es werden jene Vertragsmodelle im Fragebogen angeführt, die in Kapitel 3.1 der vorliegenden Arbeit erwähnt werden. (Anzahl der Fragen: 13) Einstellung zum Thema Leasing Der vierte Teil des Fragebogens umfasst die persönlichen Meinungen der Zielgruppe zum Thema Leasing. Die Antwortmöglichkeiten werden vom bestehenden Fragebogen hinsichtlich der Skalierung verändert. Die zu beurteilenden Aussagen betreffen die Eignung des Leasings für unterschiedliche Unternehmen, die Flexibilität, die Auswirkung auf das Eigenkapital und die Gesamtkosten des Leasings im Vergleich zum Kredit. Weiters werden die Anforderungen an die Leasinggesellschaft erfragt. Dabei werden Konditionen, Vertragsänderungsmöglichkeiten, Dauer der Entscheidungsfindung über die Vertragsannahme, Betreuung und diverse Angebote der Leasinggesellschaft behandelt. Die gleiche Frage wird anschließend speziell für das Immobilien-Leasing gestellt. (Anzahl der Fragen: 3) 84

92 5.3.5 Zusatzdienstleistungen beim Immobilien-Leasing Der fünfte Abschnitt des Fragebogens beschäftigt sich mit den Zusatzdienstleistungen. Zu Beginn wird nach der Nutzung von Zusatzdienstleistungen im Unternehmen gefragt. Werden Zusatzdienstleistungen in Anspruch genommen, wird in weiterer Folge die Art der Zusatzdienstleistung erhoben. Danach soll festgestellt werden, ob die Zusatzdienstleistungen erwünscht sind und ob Bereitschaft besteht, für diese einen angemessenen Preis zu bezahlen. Weiters wird erfragt, für welche Dienstleistungen bei der Zielgruppe Interesse besteht. Dabei wird zwischen Dienstleistungen bei der Objektbeschaffung, der Planung, der Baudurchführung und der Objektverwaltung unterschieden. In einem weiteren Schritt werden jene Dienstleistungen, die für die Befragten interessant sind, weiter aufgegliedert. (Anzahl der Fragen: 5) Chancen und Risiken des Immobilien-Leasings Der sechste Teil des Fragebogens geht auf die Risiken des Immobilien-Leasings ein. Erwähnt werden das Eigentümerrisiko, das Fehlinvestitionsrisiko, das Verwertungsrisiko, das Änderungsrisiko und das Kapitalstrukturrisiko. Anschließend werden Gründe erfragt, die aus der Sicht der Zielgruppe für das Leasing sprechen. Es sind die Höhe der Finanzierung, der Einfluss auf die Bilanz, auf die Prüfungs- und Offenlegungsvorschriften und auf die Kennzahlen, die steuerlichen Auswirkungen, die Anpassung an die Bedürfnisse des Leasingnehmers, die Flexibilität, die Serviceleistungen und die Laufzeit angeführt. In einer weiteren Frage geht es um Argumente, die gegen das Immobilien-Leasing sprechen. Aufgelistet sind dabei die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht, die Versicherungspflicht, Gewährleistungsansprüche, die Fehlinvestition, das Änderungsrisiko und die Höhe der Gebühren. (Anzahl der Fragen: 3) Informationen über die Leasingnehmer Der abschließende Fragenblock umfasst Fragen zum Unternehmen selbst. Es wird erfragt, mit welcher Leasing-Gesellschaft ein Vertrag besteht. Des Weiteren geht es um das Unternehmen bzw. dessen Größe. Von Interesse sind dabei die Anzahl der Mitarbeiter, der Jahresumsatz und die Bilanzsumme sowie die Position der befragten Person im Unternehmen. Die Einteilung der Antwortmöglichkeiten zur Mitarbeiteranzahl, zum Jahresumsatz und zur Bilanzsumme orientiert sich an der KMU-Definition. (Anzahl der Fragen: 5) 85

93 5.4 Ableitung der Fragen Der im Rahmen der Masterarbeit erstellte Fragebogen ist im Anhang zu finden. In den folgenden Tabellen wird angeführt, woher die jeweiligen Fragen stammen und ob bzw. wie diese von der ursprünglichen Quelle verändert wurden. Die Fragen des Fragebogens werden teilweise mittels Ratingskalen beantwortet. Dabei gibt es mehr als zwei abgestufte Antwortkategorien, die für die Beantwortung zur Verfügung stehen. Der Vorteil ist ein Informationsgewinn. Bei den Ratingskalen können beispielsweise unterschiedliche Anzahlen der Abstufungen, ungerade bzw. gerade Anzahlen von Abstufungen und verschiedene Etikettierungen unterschieden werden. Mit zunehmender Anzahl der Abstufungen wird von den befragten Personen eine höhere Differenzierungsfähigkeit verlangt. Extreme Urteile können bei einer höheren Anzahl von Abstufungen leichter festgestellt werden. 305 Liegt eine ungerade Anzahl der Abstufungen vor, so wird die mittlere Position häufig für unpassende Items oder zur Verweigerung der Antwort von den Befragten herangezogen. Unter Etikettierung wird die Benennung der unterschiedlichen Kategorien verstanden. Diese kann durch Zahlen, verbal oder grafisch erfolgen. 306 Für den vorliegenden Fragebogen wird die Skalierung des bestehenden Fragebogens aus dem Jahr 2007 erweitert. Das bedeutet, dass für jene Fragen, bei denen vier Abstufen vorhanden waren, eine fünf-stufige Differenzierung gewählt wird. Dadurch sollen einerseits extreme Urteile besser aufgezeigt werden können und andererseits wird vermieden, die Antworten in eine bestimmte Richtung zu lenken. Außerdem werden die Antwortmöglichkeiten zum Teil umformuliert, um die Kriterien kurz und verständlich mittels weniger Wörter zu beschreiben. Eine weitere Veränderung betrifft die Anpassung der Antwortmöglichkeiten an das Immobilien-Leasing. Dies betrifft jene Frage, bei der es um die Anschaffungswerte der Leasinggüter geht, ab denen das Leasing für die Befragten interessant ist. Da Immobilien meist höhere Investitionskosten als verschiedene Mobilien aufweisen, stehen bei den Antwortmöglichkeiten höhere Werte zur Auswahl. 305 Vgl. Bühner, 2004, S. 51; vgl. Raab-Steiner/Benesch, 2008, S. 54f. 306 Vgl. Raab-Steiner/Benesch, 2008, S

94 Fragenummer Quelle der Frage Veränderungen 1 Fragebogen aus dem Jahr Erweiterung der Skalierung 2 Fragebogen aus dem Jahr Eigene Erstellung auf Basis des Fragebogens aus dem Jahr Fragebogen aus dem Jahr Eigene Erstellung auf Basis des Fragebogens aus dem Jahr Fragebogen aus dem Jahr Eigene Erstellung auf Basis des Fragebogens aus dem Jahr Fragebogen aus dem Jahr Umformulierung der einzelnen Kriterien und Erweiterung der Skalierung 9 Eigene Erstellung auf Basis des Fragebogens aus dem Jahr Fragebogen aus dem Jahr Umformulierung der einzelnen Kriterien und Erweiterung der Skalierung 11 Fragebogen aus dem Jahr Eigene Erstellung auf Basis des Fragebogens aus dem Jahr Anpassung der Antwortmöglichkeiten speziell an Immobilien 13 Fragebogen aus dem Jahr a Eigene Erstellung aufgrund der Literaturrecherche. 14 Eigene Erstellung aufgrund der Literaturrecherche. Tabelle 8: Ableitung der Fragen Teil 1 (Eigene Darstellung.) 87

95 Fragenummer Quelle der Frage Veränderungen 14a Eigene Erstellung aufgrund der Literaturrecherche sowie aufgrund der Experteninterviews A bis G. 15 Eigene Erstellung aufgrund der Literaturrecherche. 16 Eigene Erstellung aufgrund der Literaturrecherche sowie aufgrund der Experteninterviews A bis G. 16a 16b Eigene Erstellung aufgrund der Literaturrecherche sowie aufgrund der Experteninterviews A bis G. Eigene Erstellung aufgrund der Literaturrecherche. 17 Eigene Erstellung aufgrund der Literaturrecherche sowie aufgrund der Experteninterviews A bis G. 17b Eigene Erstellung in Anlehnung an: Verband österreichischer Leasing- Gesellschaften, 2010, S. 12f. 18 Eigene Erstellung in Anlehnung an: Verband österreichischer Leasing- Gesellschaften, 2010, S. 12f. 19 Fragebogen aus dem Jahr Erweiterung der Skalierung 20 Fragebogen aus dem Jahr Eigene Erstellung auf Basis des Fragebogens aus dem Jahr Eigene Erstellung. Tabelle 9: Ableitung der Fragen Teil 2 (Eigene Darstellung.) 88

96 Fragenummer Quelle der Frage Veränderungen 22a Eigene Erstellung aufgrund der Literaturrecherche sowie aufgrund der Experteninterviews A bis G. 23 Fragebogen aus dem Jahr Eigene Erstellung in Anlehnung an: Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S. 65f. 25 Eigene Erstellung in Anlehnung an: Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S. 65f. 26 Eigene Erstellung in Anlehnung an: Röhrenbacher/Fleischer, 1995, S. 32ff. 27 Eigene Erstellung in Anlehnung an: Verband österreichischer Leasing- Gesellschaften, 2010, S. 49f. 28 Eigene Erstellung in Anlehnung an: Gabele/Dannenberg/Kroll, 2001, S Eigene Erstellung in Anlehnung an die Homepage des Verbandes österreichischer Leasinggesellschaften 30 Eigene Erstellung in Anlehnung an die KMU Definition 31 Eigene Erstellung in Anlehnung an die KMU Definition 32 Eigene Erstellung in Anlehnung an die KMU Definition 33 Eigene Erstellung Tabelle 10: Ableitung der Fragen Teil 3 (Eigene Darstellung.) 89

97 6. Conclusio Abschließend soll die zentrale Fragestellung der Masterarbeit, wie der österreichische Immobilien-Leasingmarkt aus Sicht der Leasinggeber charakterisiert werden kann, zusammenfassend beantwortet werden. Die Leasingbranche hat sich seit den 1980er Jahren, in den hohe Wachstumsraten in Österreich verzeichnet werden konnten, sehr verändert. Besonders durch die Finanzkrise im Jahr 2009 mussten Verluste in der Branche festgestellt werden. In den Anfangsjahren des Leasings in Österreich hat sich diese Finanzierungsform von jener des Kredits besonders durch die Steuervorteile, die lukriert werden konnten, sowie durch bessere und günstigere Konditionen abgehoben. Diese Steuervorteile waren bzw. sind nicht nur für Unternehmen, sondern auch für Kommunen interessant. Doch im Zuge verschiedener Sparmaßnahmen bestehen diese Steuervorteile nur mehr in deutlich reduzierter Form oder gar nicht mehr, da der Staat versucht, möglichst hohe Steuereinnahmen zu generieren. Die Kommunen werden laut Meinung verschiedener Experten als Zielgruppe für das Leasing wegfallen, da mit dem Verlust des Steuervorteils kein Anreiz mehr besteht, diese Finanzierungsform in Anspruch zu nehmen. Ein Teil der befragten Experten ist der Ansicht, dass auch die Anzahl der gewerblichen Kunden rückläufig ist, da nur mehr wenige Unterschiede zum Kredit erkennbar sind und deshalb eher auf traditionelle Finanzierungsformen zurückgegriffen wird. Private Leasingnehmer gibt es beim Immobilien-Leasing nur selten, da aufgrund verschiedener gesetzlicher Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes und Konsumentenschutzgesetzes der Leasingnehmer sehr geschützt wird und somit ein erhöhtes Risiko für die Leasinggesellschaft besteht. Der Unterschied zwischen Leasing und Kredit besteht beim Bilanzbild, wenn der Leasinggegenstand beim Leasinggeber bilanziert wird, sowie beim Angebot der Zusatzdienstleistungen, da diese beim Kredit keine Rolle spielen. Beim Angebot von Zusatzdienstleistungen gibt es unterschiedliche Meinungen der befragten Experten. Einige sind der Ansicht, dass diese sehr wichtig für die Leasingneh- 90

98 mer sind und auch ständig erweitert und verbessert werden müssen, um sich von der Kreditfinanzierung sowie von Mitbewerbern abzuheben. Die befragten Experten erwähnen weiters, dass die angebotenen Zusatzdienstleistungen durchaus von den Leasingnehmern in Anspruch genommen werden und die angebotenen Leistungen von der Projektentwicklung, über die Grundstückssuche, den Ankauf des Grundstücks, die Planung sowie die Errichtung des Gebäudes, das Baucontrolling, die Baubuchhaltung bis hin zur Versicherung und zum Facility Management des Objekts reichen. In manchen Fällen wird der Kunde auch bei der Verwertung des Objektes unterstützt. Die Vorteile ergeben sich für die Leasingnehmer einerseits durch die Erfahrung der Leasinggesellschaft, da diese meist häufiger mit den jeweiligen Aufgaben betraut ist und andererseits durch die Kosteneinsparungen, die der Leasinggeber als Großabnehmer verschiedener Leistungen hat. Im Bereich des Kommunalleasings werden Zusatzdienstleistungen selten in Anspruch genommen, da in der Regel die Vergabe der Leistungen an Professionisten in der eigenen Gemeinde erfolgt. Jene Experten, die die Zusatzdienstleistungen als weniger wichtig erachten, geben an, dass diese oft überbewertet werden. Die Leasingnehmer möchten sowohl bei der Errichtung als auch in anderen Bereichen selbst entscheiden und die jeweiligen Professionisten auswählen und sind nur an der Finanzierung interessiert. Ein Experte gibt jedoch an, dass eine Kostenfixierung mit Preisgarantie anstelle von Zusatzdienstleistungen für die Kunden durchaus von Bedeutung sein kann. Bei den leasingfinanzierten Objekten können im Rahmen der Experteninterviews Unterschiede hinsichtlich der Zielgruppe festgestellt werden. Bei gewerblichen Leasingnehmern ist die Nachfrage nach Betriebsgebäuden, Produktions- und Lagerhallen, Büroobjekten und vereinzelt auch Einkaufszentren oder Fachmarktzeilen gegeben. Beim Immobilien-Leasing darf das Subjekt- und Objektrisiko nicht außer Acht gelassen werden. Das Subjektrisiko bezieht sich auf die Bonität des Kunden und dessen Fähigkeit, seine Leasingrate zu bezahlen. Das Objektrisiko hingegen hängt mit der Immobilie selbst zusammen. Dabei geht es um die Verwertbarkeit der Immobilie, die vom Objektstandort und von der Art des Objektes und dessen Nachnutzung abhängig ist. Von der öffentlichen Hand wird das Leasing für all jene Objekte in Anspruch genommen, die von den Kommunen benötigt werden. Das sind in der Regel diverse Schulen wie beispielsweise Volks-, Haupt- oder auch Musikschulen aber auch Gemeindeämter 91

99 oder Rathäuser sowie Feuerwehrhäuser. Bei manchen Leasinggesellschaften spielen Krankenhäuser eine beachtliche Rolle. Der Bedarf des Leasings im kommunalen Bereich ist vom Alter und vom Erhaltungszustand der jeweiligen Objekte abhängig. Bei den Leasingmodellen wird von den Leasingnehmern meist das Restwertleasing nachgefragt, da in diesem Fall nicht der gesamte Wert, sondern nur bis zu einem bestimmten Restwert amortisiert werden muss. Der Leasingnehmer kann grundsätzlich Wünsche äußern, allerdings wird oft aus risikotechnischen Gesichtspunkten von der Leasinggesellschaft das Ansparen von Kautionen gefordert. Dies ist vor allem von der Höhe des Finanzierungsvolumens, von der Restwertgestaltung und von der Laufzeit abhängig. In einem Experteninterview wird erwähnt, dass es besonders wichtig ist, sich auf den Kunden und dessen Bedürfnisse einzustellen und darauf Rücksicht zu nehmen. Es ist in Gesprächen zu klären, welche Modelle aus steuerlicher Sicht für den Leasingnehmer mehr Vorteile bringen. Hinsichtlich zukünftiger Entwicklungen gibt es bei den Experten unterschiedliche Meinungen. Die Marktbedingungen werden durch steuerliche Änderungen und internationale Bilanzierungsvorschriften erschwert. Das Kommunalleasing wird eventuell gar nicht mehr in dieser Form bestehen und die Abgrenzung zum Kredit wird immer schwieriger. Einige Experten sehen der Zukunft jedoch positiv entgegen und erwarten ein stetiges Wachstum der Branche. Sie bezeichnen die vorher genannten Änderungen als Chancen, um sich von der Konkurrenz abzuheben. Die Flexibilität sowie die Anforderung, sich mit den Immobilien intensiv zu beschäftigen, werden immer wichtiger. Der Aspekt Mieten statt kaufen wird in den Vordergrund rücken. Des Weiteren wird die Beratungskompetenz der Leasinggesellschaft zunehmen, sowie ein breites Angebot an Dienstleistungen notwendig sein. Die Nähe zum Kunden und die Beachtung seiner Wünsche und Bedürfnisse ist dabei Voraussetzung. 92

100 Abkürzungsverzeichnis ABGB abzgl. BGBl. bzw. dh etc. ev. Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch abzüglich Bundesgesetzblatt beziehungsweise das heißt et cetera eventuell f. folgende ff. GuV i.d.r. IFRS JGS KMU max. Min. mind. Mio. mündl. Nr. folgende Gewinn- und Verlustrechnung in der Regel International Financial Reporting Standards Josephinische Gesetzessammlung Kleine und mittlere Unternehmen maximal Minuten mindestens Millionen mündlich Nummer S. Seite schriftl. telef. schriftlich telefonisch u. und vgl. zb vergleiche zum Beispiel 93

101 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Beteiligte Partner beim Leasing... 9 Abbildung 2: Vollamortisationsleasing...34 Abbildung 3: Teilamortisationsleasing...37 Abbildung 4: Sale-and-lease-back...40 Abbildung 5: Phasen des Forschungsprozesses...50 Abbildung 6: Phasenmodell zum Verhältnis qualitativer und quantitativer Analyse...61 Abbildung 7: Anzahl der Bestandsverträge...67 Abbildung 8: Anzahl der Neuverträge pro Jahr...68 Abbildung 9: Verteilung Finanzierungsvolumen nach Zielgruppe

102 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Vergleich zwischen Operating- und Finanzierungsleasing...12 Tabelle 2: Vergleich Leasing Kredit Teil Tabelle 3: Vergleich Leasing Kredit Teil Tabelle 4: Vergleich Leasing Kredit Teil Tabelle 5: Befragungstypen...52 Tabelle 6: Klassifizierung von Interviews nach ihrer Standardisierung...53 Tabelle 7: Übersicht über die durchgeführten Experteninterviews...58 Tabelle 8: Ableitung der Fragen Teil Tabelle 9: Ableitung der Fragen Teil Tabelle 10: Ableitung der Fragen Teil

103 Literaturverzeichnis Aicher, Josef (2000): Vierundzwanzigstes Hauptstück. Von dem Kaufvertrage. In: Rummel, Peter (Hrsg.): Kommentar zum Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch. Mit IPRG, EVÜ, EheG, MRG, WGG, WEG, BTVG, HeizKG, KSchG in zwei Bänden. 3. neubearbeitete und erweiterte Auflage, 1. Band, Manz, Wien, S Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch: JGS Nr. 946/1811 idf BGBl. Nr. I/58/2010. Arbinger, Roland/Jäger, Reinhold S./Nenniger, Peter/Wosnitza, Marold (Hrsg.) (1999): Forschung, Statisik & Methoden. Band 4, Verlag Empirische Pädagogik, Landau. Atteslander, Peter (2010): Methoden der empirischen Sozialforschung. 13., neu bearbeitete und erweiterte Auflage, Erich Schmidt Verlag, Berlin. Atzmüller, Andrea/Gaedke, Klaus/Gyenge, Emmerich/Kropf, Martin/Pinter, Gerold/Weigl, Alfred (2004): Innovative Finanzierung im Klein- & Mittelbetrieb. Grundlagen & Praxisbeispiele; für alle Unternehmer und Führungskräfte, Rechnungswesen und Controlling, Unternehmens- und Finanzberater, Studierende. Dbv-Verlag, Graz. Bertl, Romuald/ Deutsch, Eva/ Hirschler, Klaus (2009): Buchhaltungs- und Bilanzierungshandbuch. 6. aktualisierte Auflage, LexisNexis ARD ORAC, Wien. Bertl, Romuald/ Eberhartinger, Eva/Egger, Anton/Kalss, Susanne/Lang, Michael/Nowotny, Christian/Riegler, Christian/Schuch, Josef/Staringer, Claus (Hrsg.) (2007): Immobilien im Bilanz- und Steuerrecht. Linde Verlag, Wien. Bühner, Markus (2004): Einführung in die Test- und Fragebogenkonstruktion. Pearson Studium, München. Csacsinovits, Josef (2000): Das Leasinggeschäft im Umbruch Erfolgsfaktoren und Tendenzen im Management der Leasingfirmen in Österreich. In: ÖBA Österreichisches Bankarchiv. Heft 11/2000, S Czipin, Oswald (2005): Immobilienleasing. In: immolex Neues Miet- und Wohnrecht, Heft 6/2005, S Egger, Anton/ Krejci, Heinz (Hrsg.) (1987): Das Leasinggeschäft. Zivil-, Bilanz- und Steuerrecht. Betriebswirtschaft und Praxis. Orac Verlag, Wien. Feinen, Klaus (2002a): Finanzierung durch Immobilien-Leasing. In: Schulte, Karl- Werner/Achleitner, Ann-Kristin/Schäfers, Wolfgang/Knoblauch, Bernd (Hrsg.): Handbuch Immobilien-Banking. Von der traditionellen Immobilien-Finanzierung zum Immobilien- Investmentbanking. Müller, Köln, S

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108 Verzeichnis der Experteninterviews Freund, Ewald, Mag., Vertriebsdirektor Kommerzkunden Vertrieb Immobilienleasingfinanzierung, BAWAG P.S.K., Wien, 15. März Gabriel, Manfred, Dr., Geschäftsführer, Oberbank Leasing GmbH, Linz, 27. März Greßl, Franz, MMag. Dr., Prokurist, Leitung Organisation, Unicredit Leasing (Austria) GmbH, Wien, 13. März Herbsthofer, Manfred, Dr., Direktor, Geschäftsführer, Raiffeisen-IMPULS-Leasing GmbH, Linz, 12. April Kweta, Martin, Geschäftsführer, HYPO NOE Leasing GmbH, St. Pölten, 16. März Leeb, Gerald, Mag., Abteilungsleiter Leasing, VKB Leasing Immobilienerrichtungs- und Verwaltungs-Ges.m.b.H., Linz, 06. April Wenger, Wolfgang, Mag., Prokurist, Immobilien-Leasing, Raiffeisen-IMPULS-Leasing GmbH, Linz, 12. April Witoszek, Gudrun, Mag., Kundenbetreuung Landesgeschäftsstelle NÖ/Wien, Raiffeisen- Leasing GmbH, Wien, 13. April

109 Anhang A: Interviewleitfaden Das Immobilien-Leasing in der Vergangenheit 1. Wie lange sind Sie schon in der Leasingbranche tätig bzw. wie sind Sie zu diesem Beruf gekommen? 2. Würden Sie sagen, dass es im Laufe der Jahre Änderungen in der Leasingbranche gegeben hat? Wenn ja welche? Derzeitige Situation und Bekanntheit der Immobilien-Leasing-Modelle 3. Für welche Anlagegüter wird das Leasing Ihrer Meinung nach am häufigsten in Anspruch genommen? 4. Für welche Anlagegüter wird das Leasing seltenerer in Anspruch genommen? 5. Ich möchte nun speziell auf das Immobilien-Leasing eingehen. Wie viele Bestandsverträge gibt es beim Immobilien-Leasing derzeit und wie viele Neuverträge werden ungefähr pro Jahr abgeschlossen? 6. Wie hoch ist das Finanzierungsvolumen beim Immobilien-Leasing bei Bestandsverträgen und bei Neuverträgen? 7. Wie verteilt sich dieses Finanzierungsvolumen auf Privatpersonen, Juristische Personen (Personengesellschaften, GmbH, AG) und Kommunen? 8. An welchen Arten des Immobilien-Leasings haben Ihrer Ansicht nach Leasingnehmer besonderes Interesse und warum? Welche Unterschiede gibt es dabei zwischen den verschiedenen Zielgruppen? 9. Ich habe im Rahmen meiner Masterarbeit einen Fragebogen erstellt, der sich mit dem Image und der Bekanntheit verschiedener Immobilien-Leasingformen bei den Leasingnehmern in Österreich beschäftigt. Welche Faktoren spielen Ihrer Meinung nach bei den Leasingnehmern eine wesentliche Rolle, um sich für das Immobilien- Leasing zu entscheiden? 10. Welche Rolle spielen Ihrer Ansicht nach Zusatzdienstleistungen im Rahmen des Immobilien-Leasings bei den unterschiedlichen Zielgruppen? Zukünftige Entwicklung der Leasingbranche 11. Wie wird sich Ihrer Meinung nach die Immobilen-Leasingbranche zukünftig 12. Welche Dienstleistungen könnten im Bereich des Immobilien-Leasings angeboten werden, um neue Kunden zu gewinnen? 102

110 Anhang B: Fragebogen Erfahrung mit Leasing 1. Welches Bild haben Sie von folgenden Finanzierungsformen? (1 = positives Bild, 5 = negatives Bild) Finanzierungsform Cash/Bar Spareinlage Kredit Leasing Fremdwährungskredit Factoring 2. Wie fühlen Sie sich über das Thema Leasing informiert? (1 = sehr gut, 5 = überhaupt nicht) Wie fühlen Sie sich über das Thema Immobilien-Leasing informiert? (1 = sehr gut, 5 = überhaupt nicht) Wie würden Sie Ihre Erfahrungen mit Leasing einstufen? (1 = sehr positiv, 5 = sehr negativ) Wie würden Sie Ihre Erfahrungen mit Immobilien-Leasing einstufen? (1 = sehr positiv, 5 = sehr negativ)

111 6. Wie sind Sie auf Leasing aufmerksam geworden? (Mehrfachnennungen möglich) Medien (allgemein) Persönlicher Kontakt in der Bank KFZ-Händler Bekannte, Freunde, Verwandte Steuerberater Unterlagen in der Bank Printmedien Persönlicher Kontakt in der Versicherung Radio Fernsehen Internet Unterlagen in der Versicherung Mailings Anderes 7. Wie sind Sie auf Immobilien-Leasing aufmerksam geworden? (Mehrfachnennungen möglich) Medien (allgemein) Persönlicher Kontakt in der Bank Bekannte, Freunde, Verwandte Steuerberater Unterlagen in der Bank Printmedien Radio Fernsehen Internet Mailings Anderes 104

112 Vergleich zwischen Kredit und Leasing 8. Wie beurteilen Sie das Leasing als Finanzierungsform? (1 = trifft voll und ganz zu, 5 = trifft gar nicht zu) Moderne Finanzierungsform Möglichkeit der Geltendmachung von Steuervorteilen Keine Einschränkung der Liquidität Einfache Abwicklung Individuelle Finanzierungsberatung Ausstieg jederzeit möglich Angebot kompetenter Investitionsberatung Geringe monatliche Rate Flexible Rückzahlungsmöglichkeiten Geringes Zinsrisiko Niedrige Zinsen 9. Wie beurteilen sie die Finanzierung einer Immobilie durch Leasing? (1 = trifft voll und ganz zu, 5 = trifft gar nicht zu) Moderne Finanzierungsform Möglichkeit der Geltendmachung von Steuervorteilen 105

113 Keine Einschränkung der Liquidität Einfache Abwicklung Individuelle Finanzierungsberatung Ausstieg jederzeit möglich Angebot kompetenter Investitionsberatung Geringe monatliche Rate Flexible Rückzahlungsmöglichkeiten Geringes Zinsrisiko Niedrige Zinsen 10. Wie beurteilen Sie den Kredit als Finanzierungsform? (1 = trifft voll und ganz zu, 5 = trifft gar nicht zu) Moderne Finanzierungsform Möglichkeit der Geltendmachung von Steuervorteilen Keine Einschränkung der Liquidität Einfache Abwicklung Individuelle Finanzierungsberatung Ausstieg jederzeit möglich Angebot kompetenter Investitionsberatung Geringe monatliche Rate 106

114 Flexible Rückzahlungsmöglichkeiten Geringes Zinsrisiko Niedrige Zinsen Inanspruchnahme von Leasing im Unternehmen 11. Ab welchem Investitionswert bzw. Kaufpreis könnte für Ihr Unternehmen die Finanzierung einer Anschaffung durch Leasing interessant werden? Die Finanzierung einer Anschaffung durch Leasing ist interessant bei einem Kaufpreis bis unter Euro bis unter Euro bis unter Euro bis unter Euro bis unter Euro Euro und mehr bei jedem Betrag, es gibt keine Grenze, unabhängig vom Investitionswert es besteht kein Interesse 12. Ab welchem Investitionswert bzw. Kaufpreis könnte für Ihr Unternehmen die Finanzierung einer Immobilie durch Leasing interessant werden? Die Finanzierung einer Immobilie durch Leasing ist interessant bei einem Kaufpreis bis unter Euro bis unter Euro bis unter Euro bis unter Euro und mehr bei jedem Betrag, es gibt keine Grenze, unabhängig vom Investitionswert es besteht kein Interesse 107

115 13. Sie finden verschiedene Anlagegüter aufgelistet, die Sie möglicherweise auch in Ihrem Unternehmen angeschafft haben. Welche dieser Objekte hat Ihr Unternehmen in der Vergangenheit geleast, zurzeit aktuell least, oder soll zukünftig geleast werden? Anlagegüter In der Ver- Zur Zeit Geplant zu Wird nicht gangenheit geleast leasen geleast geleast Kraftfahrzeuge Kraftfahrzeuge mit Service- Leistungen (Fuhrparkmanagement) Bürobedarf wie z.b. EDV- Anlagen, Telekommunikationsanlagen oder Bürogeräte Industriemaschinen Fertigungsanlagen und Immobilien Baumaschinen 13a. (Wenn nicht geleast, Auflistung der nicht geleasten Anlagegüter) Warum werden folgende Anlagegüter von Ihnen nicht geleast? (Mehrfachnennungen möglich) Anlagegut/Anlagegüter steht/stehen im Eigentum des Unternehmens Anlagegut/Anlagegüter wird/werden vom Unternehmen gemietet Anlagegut/Anlagegüter wird/werden im Unternehmen nicht verwendet 14. Welche der folgenden genannten Möglichkeiten bevorzugen Sie für Ihr Unternehmen, um eine Immobilie zu nutzen? Miete Kauf Leasing 108

116 14a. (Wenn Leasing) Warum bevorzugen Sie das Leasing gegenüber der Miete und dem Kauf? (Mehrfachnennungen möglich) geringere Anschaffungs-/Herstellkosten kein Aufscheinen in der Bilanz Auswirkung auf Kennzahlen Angebot von Zusatzdienstleistungen andere Gründe: 15. Welchem Vertragstypus liegt die von Ihrem Unternehmen genutzte Immobilie mit der größten Nutzfläche zugrunde? Miete Kauf Leasing 16. Zu welchem Immobilientyp gehört diese Immobilie? Wohnimmobilie Büro Handelsimmobilie Lager und Logistik Industrie Sonstige gewerbliche Immobilie Sonstige: 16a. (Wenn Leasing) Warum haben sie sich bei dieser Immobilie für das Leasing entschieden? (Mehrfachnennungen möglich) geringere Anschaffungs-/Herstellkosten kein Aufscheinen in der Bilanz Auswirkung auf Kennzahlen Angebot von Zusatzdienstleistungen andere Gründe: 16b. (Wenn Leasing) Wie verlaufen die Leasingraten dieser Immobilie im Zeitablauf? linear (periodisch gleich bleibende Zahlungen) degressiv (der Tilgungsanteil bleibt konstant) 109

117 17. Welche Immobilienart(en) haben Sie in Ihrem Unternehmen geleast? (Mehrfachnennungen möglich) Wohnimmobilie Büro Handelsimmobilie Lager und Logistik Industrie Sonstige gewerbliche Immobilie keine Sonstige: 110

118 17a. (Wenn Leasing) Welche Vertrag/Welche Verträge besteht/bestehen derzeit bei der/den von Ihrem Unternehmen geleasten Immobilie/Immobilien nach Immobilienarten? (Mehrfachnennungen möglich) Vertrag Wohn- Büro Handels- Lager und Industrie Sonstige immobilie immobilien Logistik gewerbliche Immobilie Vollamortisationsvertrag: Die gesamten Investitionskosten des Leasinggebers einschließlich Zins-, Risiko-, Verwaltungskosten- und Gewinnaufschläge werden durch die Leasingraten während der Grundmietzeit amortisiert. Teilamortisationsvertrag: Die Zusatzkosten des Leasinggebers werden in der Grundmietzeit durch die zu entrichtenden Leasingraten nur zum Teil gedeckt. Am Ende verbleibt ein Restwert. Leasingvertrag mit Vorleistungen: Der Kapitaleinsatz/die Gesamtfinanzierungskosten des Leasinggebers werden durch Zahlungen des Leasingnehmers reduziert. Sale- and Lease-Back Vertrag: Ein vom bisherigen Eigentümer genutztes Objekt wird an die Leasinggesellschaft verkauft und an den Verkäufer rückverleast. 111

119 18. (Wenn Leasing) Beim Immobilien-Leasing gibt es verschiedene Vertragsmodelle. Welchen dieser angeführten Verträge bevorzugen Sie je nach Immobilienart unabhängig von den bestehenden Leasingmodellen für Ihr Unternehmen? Vertrag Wohnimmobiliimmobilien Büro Handels- Lager und Industrie Sonstige ge- Logistik werbliche Immobilie Vollamortisationsvertrag: Die gesamten Investitionskosten des Leasinggebers einschließlich Zins-, Risiko-, Verwaltungskosten- und Gewinnaufschläge werden durch die Leasingraten während der Grundmietzeit amortisiert. Teilamortisationsvertrag: Die Zusatzkosten des Leasinggebers werden in der Grundmietzeit durch die zu entrichtenden Leasingraten nur zum Teil gedeckt. Am Ende verbleibt ein Restwert. Leasingvertrag mit Vorleistungen: Der Kapitaleinsatz/die Gesamtfinanzierungskosten des Leasinggebers werden durch Zahlungen des Leasingnehmers reduziert. Sale- and Lease-Back Vertrag: Ein vom bisherigen Eigentümer genutztes Objekt wird an die Leasinggesellschaft verkauft und an den Verkäufer rückverleast. 112

120 Einstellung zum Thema Leasing 19. Welche Aussagen treffen zum Thema Leasing aus Ihrer persönlichen Sicht zu bzw. nicht zu? (1 = trifft voll und ganz zu, 5 = trifft gar nicht zu) Leasing eignet sich für alle Unternehmen, unabhängig von der Unternehmensgröße und vom Investitionsvolumen Leasing ermöglicht dem Unternehmen Flexibilität Leasing nutzen Unternehmen, die kein Eigenkapital haben Die Gesamtkosten sind bei Leasing höher als bei der Kreditfinanzierung Leasing ist besonders für innovative und moderne Unternehmen gedacht 20. Wie wichtig sind die angeführten Eigenschaften für Sie als Geschäftskunde einer Leasing-Gesellschaft im Rahmen der Beratung durch eine Leasing-Gesellschaft? (1 = äußerst wichtig, 5 = unwichtig) Bessere Konditionen als Konkurrenzgesellschaften Möglichkeit von Vertragsänderungen während der Laufzeit Schnelle/unbürokratische Entscheidung über Vertragsannahme Betreuung durch persön- 113

121 lichen Berater (Außendienst) Möglichkeit bei einer Leasinggesellschaft alles leasen zu können Angebot von Verträgen, die nach IFRS oder US- GAAP bilanzneutral sind Angebot interessanter Service-Komponenten Neben Leasing auch Angebot von Kreditfinanzierung Leasingangebot für Investitionen im Ausland 21. Wie wichtig sind die angeführten Eigenschaften für Sie als Geschäftskunde einer Immobilien-Leasing-Gesellschaft im Rahmen der Beratung durch eine Immobilien-Leasing-Gesellschaft? (1 = äußerst wichtig, 5 = unwichtig) Bessere Konditionen als Konkurrenzgesellschaften Möglichkeit von Vertragsänderungen während der Laufzeit Schnelle/unbürokratische Entscheidung über Vertragsannahme Betreuung durch persönlichen Berater (Außendienst) Möglichkeit bei einer Leasinggesellschaft alles 114

122 leasen zu können Angebot von Verträgen, die nach IFRS oder US- GAAP bilanzneutral sind Angebot interessanter Service-Komponenten Neben Leasing auch Angebot von Kreditfinanzierung Leasingangebot für Investitionen im Ausland Zusatzdienstleistungen beim Immobilien-Leasing 22. Nutzen Sie für geleaste Anlagegüter in Ihrem Unternehmen derzeit Service- und Zusatzleistungen? Ja Nein 22a. Wenn ja Welche? (Mehrfachnennungen möglich) Versicherungen Instandhaltungs- und Wartungsmaßnahmen Abwicklung von Schadensfällen Sonstige: 23. Welche der folgenden Aussagen beschreibt die Entscheidungsfindung für ein Leasingobjekt in Ihrem Unternehmen am besten? Für überzeugende Service-Angebote in einem Leasingvertrag sind wir bereit, auch einen angemessenen Preis zu zahlen Für uns zählen vor allem niedrige Raten. Das Service-Angebot in einem Leasingvertrag spielt für uns eine geringere Rolle 115

123 24. Welche der folgenden Zusatzdienstleistungen beim Immobilien-Leasing wären für interessant? (Mehrfachnennungen möglich) Dienstleistungen bei der Objektbeschaffung Dienstleistungen bei der Planung Dienstleistungen bei der Baudurchführung Dienstleistungen der Objektverwaltung 25. (Wenn Interesse besteht) Welche der folgenden speziellen Zusatzdienstleistungen beim Immobilien-Leasing wären für Sie für welchen Immobilientyp interessant? (Mehrfachnennungen möglich) Art der Zusatzdienstleistung Wohnimmobiliimmobilie Büro Handels- Lager und Industrie Sonstige Logistik gewerbliche Immobilie Dienstleistungen bei der Objektbeschaffung Unterstützung bei der Grundstücksakquisition Verhandlung mit Grundstückseigentümern und Behörden Vorbereitung und Abschluss von Kaufund Baurechtsverträgen Überwachung von Notar- und Gerichtsakten 116

124 Beschaffung der erforderlichen Genehmigungen Vorzeitige Beendigung von Pacht- und Mietverhältnissen Dienstleistungen bei der Planung Schaffung der baurechtlichen Voraussetzungen Grundstücksaufschließungen Bauplanung einschließlich Fachingenieurleistungen Kostenermittlung Terminplanung Ausschreibung der Bauleistungen Abschluss der Bauverträge Festlegung sämtlicher Vertragsbedingungen, Termine und Zahlungsweisen Festlegung von Garantie- und Sicherheitsleistungen 117

125 Festlegung von Konventionalstrafen und Versicherungen Dienstleistungen bei der Baudurchführung Vergabe der Bauaufträge Koordination der Bauleistungen Kontrolle der Termin- und Zahlungspläne Kontrolle der Bauleiter (Qualität, Kosten und Termineinhaltung) Prüfung der eingehenden Rechnungen Versicherung des Objekts während der Bauzeit Übernahme von Qualitäts-, Kosten- und Terminrisiken Abnahme und Abrechnung der fertiggestellten Bauleistungen Übergabe des schlüsselfertigen Objekts 118

126 Immobilienbezogene Objektbuchhaltung Dienstleistungen der Objektverwaltung Laufende Objektbegehungen zur Prüfung auf Schäden Gewährleistungsverfolgung Instandhaltungs- und Wartungsmaßnahmen Modernisierung und Sanierung Auswahl, Prüfung und Abschluss von Versicherungen Prüfung und Erstellung von Wertgutachten Abwicklung von Schadensfällen 119

127 Chancen und Risiken des Immobilien-Leasings 26. Wie schätzen Sie die folgenden Risiken beim Immobilien-Leasing ein? (1 = sehr hoch, 5 = kein Risiko) Eigentümerrisiko (Untergang und Verschlechterung des Objektes sowie Baukosten- und Fertigstellungsrisiko) Fehlinvestitionsrisiko (eingesetzte Mittel hätten bei einer alternativen Anlage höher verzinst werden können) Verwertungsrisiko (Gefahr, das Objekt nach Ablauf der Nutzungsdauer nicht bzw. nicht nach eigenen Vorstellungen verwerten zu können) Änderungsrisiko (Zinsund Tilgungsrisiko) Kapitalstrukturrisiko (steigendes Risiko der sinkenden Eigenkapitalrentabilität mit zunehmender Verschuldung der Unternehmen) 120

128 27. Welche der folgenden Kriterien sind Gründe für Sie, sich für das Immobilien- Leasing zu entscheiden? (1 = trifft voll und ganz zu, 5 = trifft gar nicht zu) %ige Finanzierung, da die gesamten Investitionskosten finanziert werden Leasinggegenstand wird nicht in der Bilanz des Leasingnehmers ausgewiesen Auswirkungen auf Prüfungs- und Offenlegungsvorschriften Auswirkung auf Kennzahlen (Eigenkapitalquote, Verschuldungsgrad I) Steuerliche Vorteile (Einkommenssteuer, Umsatzsteuer) Abstimmung der Leasingentgeltzahlung bzw. des Leasingaufwandes auf Bedürfnisse des Leasingnehmers Kalkulatorische Vorteile (Aufwendungen stimmen mit Ausgaben bei der Leasingfinanzierung überein) Höhere Flexibilität Liquiditätsbeschaffung Geringere Anschaffungsbzw. Herstellungskosten Serviceleistungen 121

129 Nutzungsdauerabhängige Finanzierungslaufzeit 28. Welche der folgenden Kriterien sind Gründe für Sie, sich gegen das Immobilien-Leasing zu entscheiden? (1 = trifft voll und ganz zu, 5 = trifft gar nicht zu) Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Leasingnehmers Versicherungspflicht Gewährleistungsansprüche, die von der Leasinggesellschaft auf den Leasingnehmer abgetreten werden Gefahr der Fehlinvestition Änderungsrisiko (Zins- und Tilgungsrisiko) Hohe Gebühren Informationen über die Leasingnehmer Zum Abschluss beantworten Sie mir bitte noch allgemeine Fragen zu Ihrem Unternehmen. 29. Bei welcher Leasing-Gesellschaft sind Sie Kunde? ARVAL Austria GmbH Autobank Aktiengesellschaft Banque PSA Finance Niederlassung Österreich BAWAG P.S.K. Leasing BKS Leasing GmbH BMW Austria Leasing GmbH BNP Paribas Lease Group GmbH & Co KG 122

130 BTV Leasing GmbH Deutsche Leasing Austria GmbH EBV-Leasing Ges.m.b.H. & Co. KG Erste Group Immorent AG FCE Bank plc FGA Leasing GmbH GE Auto Service Leasing GmbH GMAC Leasing GmbH Hypo Alpe-Adria-Bank International AG Group Leasing HYPO NOE Leasing GmbH Hypo SüdLeasing GmbH Hypo Tirol Leasing GmbH LeasePlan Österreich Fuhrparkmanagement GmbH Mercedes-Benz Financial Services Austria GmbH Oberbank Leasing GmbH Porsche Bank Aktiengesellschaft Raiffeisen-Leasing GmbH RCI Banque SA Niederlassung Österreich Sixt Leasing GmbH Santander Consumer Bank GmbH UniCredit Leasing (Austria) GmbH VB Leasing Finanzierungsgesellschaft m.b.h. VB Real Estate Services GmbH VKB-Vermietungs- und Beteiligungs-Gesellschaft m.b.h. West Consult Leasing GmbH Wiesenthal & Co AG /Leasinggruppe Xerox Leasing GmbH BAWAG PSK Fuhrparkleasing GmbH BB Leasing GmbH HYPO Alpe-Adria-Leasing GmbH HYPO IMPULS Mobilien Leasing GmbH HYPO Steiermark Leasing-Holding GmbH IBM Österreich Internationale Büromaschinen GmbH LD-Leasing GmbH OÖ Hypo Leasing GmbH SG Transportation Leasing Austria GmbH Sonstige: 123

131 30. Wie viele Mitarbeiter sind in Ihrem Unternehmen beschäftigt? Weniger als 10 Mitarbeiter Zwischen 10 und 49 Mitarbeiter Zwischen 50 und 249 Mitarbeiter 250 Mitarbeiter und mehr 31. Der Jahresumsatz Ihres Unternehmens beläuft sich auf Bis zu Euro Über bis zu Euro Über bis zu Euro Mehr als Euro 32. Die Bilanzsumme Ihres Unternehmens beträgt Bis zu 2 Millionen Euro Über bis zu Euro Über bis zu Euro Mehr als Euro 33. Welche Position haben Sie im Unternehmen? 124

132 Anhang C: Ergebnisse aus dem Jahr

133 126

134 127

135 128

136 129

137 130

138 131

139 132