Vergabeverfahren für kommunales Bauland

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1 Vergabeverfahren für kommunales Bauland Neue soziale Wohnungspolitik in Thüringen Kommunalpolitisches Forum Thüringen

2 meine Kurzbiografie Sozialwissenschaftler und Fachwirt der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft Mitbegründer der Stiftung trias, gemeinnützige Stiftung für Boden-Ökologie-Wohnen; Mitglied des Vorstandes Bildungsarbeit für Mietervereine 1988-Juli 2012 Mitarbeiter und Geschäftsführer bei WBB NRW seit August 2012 selbstständige Tätigkeit Forschungsarbeiten, Gutachten, Beratung, Projektentwicklung; Schwerpunktthemen: Realisierung neuer Bewohnerträger und Wohnprojekte, Genossenschaftsgründungen, Finanzierungs- und Förderkonzepte für Bestands- und Neubauvorhaben, Wohnungsversorgung für besondere Bedarfsgruppen Wohnungspolitik und Politikberatung

3 Vergabe kommunaler Grundstücke Standardverfahren: nach Preis! Unzufrieden stellend, weil -- zu wenig Vergabe an Investoren für SWB -- Sozialwohnungen entstehen vorwiegend auf preiswerten Grundstücken am Stadtrand -- Innovationshemmnis in Bezug auf neue Anforderungen -- neue Investoren werden faktisch ausgegrenzt

4 Ziele alternativer Vergabeverfahren /1 Erforderliche Innovationen für die Wohnungsversorgung zulassen und fördern; dies gilt für alle Themenfelder Einen Beitrag leisten für die Realisierung von Zielen einer kommunalen Wohnungspolitik, u.a. -- ausreichende Versorgung mit Sozialwohgn. -- nutzergerechte Wohnungen und Häuser -- zukunftsfähige Energieversorgung Gleichheit aller potenziellen Marktteilnehmer herstellen

5 Ziele alternativer Vergabeverfahren /2 Frage: Hat die Kommune überhaupt ausgearbeitete wohnungspolitische Ziele? Kennt sie zukünftige Bedarfe? Feststellung: Es fehlt oft an wohnungspolitischen Handlungskonzepten! Qualitative und quantitative Defizite in der Wohnungsversorgung sind oft ein Hemmschuh in der allgemeinen Stadtentwicklung

6 Beispiel 1: Konzeptvergabe Hamburg/ 1 Ziel, innovative Städtebau- und Wohnungskonzepte von Baugruppen und kleinen Wohnungsgenossenschaften zu verstetigen und auf andere Investoren zu übertragen. Eine Abstimmungsrunde zwischen vier Behörden und wohnungswirtschaftlichen Verbänden beschließt Ausschreibung mit Zielvorgaben / 20% für Baugemein. Bei Bauvorhaben < 50 WE: Vorlage schriftliches Konzept > 50 WE: Wettbewerb

7 Beispiel 1: Konzeptvergabe Hamburg/ 2 Bewertung der Angebote: 30% Preis 70% Konzept, davon: 40% Städtebau 20% Energiekonzept 40% wohnungspolit. Qual. Das sind u.a.: -- Anteil bezahlbarer WE für Einkommensschwache -- ein Teil davon als öffentlich geförderte WE -- verschiedene Wohnungstypen -- generationenübergreifendes Wohnen -- Wohnumfeld, Freiräume, Gemeinschaftsflächen

8 Beispiel 1: Konzeptvergabe Hamburg/ 3 WE für Haushalte mit Zugangsproblemen am Wohnungsmarkt Mindestanteil öffentlich geförderter WE: 20% Vergabeentscheidung trifft eine Kommission für Bodenordnung, die nach Proporz der Bürgerschaft zusammengesetzt ist Anhandgabe für 1 Jahr (+ 6 Mon. Verlängerung möglich)

9 Beispiel 1: Konzeptvergabe Hamburg/ 4 Stärken der Konzeptvergabe 1. Es sind Konzepte realisierbar, die über planungsrechtliche Möglichkeiten hinausgehen (höheres Steuerungspotenzial). 2. Aus Grundstücksverkäufen werden (nach wie vor) Einnahmen erzielt. 3. Bei gleich guten Konzepten entscheidet wieder der Preis aber auf einem höheren Qualitätsniveau. 4. Neue Investoren (Baugruppen, kleine Genossenschaften) haben über Anhandgabe Möglichkeiten zum Zuge zu kommen.

10 Beispiel 2: Grundstücksvergabe Französische Viertel, Tübingen/ 1 Ziel: Beteiligung der Nutzer schon vor Grundstücksvergabe zur Erreichung höherer Qualität Vergabe von variablen Baufeldern in einem Baugebiet mit einer geringen städtebaulichen Regelungstiefe Gewerbliche Nutzung im EG verlangt 6 Monate Optionsfrist, Verlängerung möglich

11 Beispiel 2: Grundstücksvergabe Französische Viertel, Tübingen/ 2 Kombination von Planungsrecht und Liegenschaftspolitik schafft höhere Einflussnahme auf Stadtentwicklung Städtebau dominiert Wohnungsbau Baugruppen und kleine Genossenschaften können als neue Investoren gewonnen werden

12 Beispiel 3: Bestgebotsverfahren Kronenstraße, Bochum/ 1 Städtisches Objekt (Stadtarchiv), das nicht weiter genutzt werden soll/ kann Ausschreibung städtebaulicher Investorenwettbewerb Zentrale Ziele: 1. Qualität des Wohnungsangebotes erhöhen 2. Impuls für zeitgemäßes Wohnen geben 3. Errichtung einer Stadtteilbegegnungsstätte 4. Konzept für ruhenden Verkehr

13 Beispiel 3: Bestgebotsverfahren Kronenstraße, Bochum/ 2 Bewertung Entwürfe Städtebau: 25% Nutzungskonzept: 25% Chancen und Risiken der Realisierung: 20% Grundstückspreis (o. Abriss): 30% Wichtig: Jury muss das Ziel des Wettbewerbs vertreten und widerspiegeln! Gewonnen hat eine neu gegründete Wohnungsgenossenschaft mit Partnern

14 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Kontakt: Kiehle-Beratung: Wohnen Leierweg 33a Dortmund