Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2015/2016 Konstanz

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2015/2016 Konstanz

2 Wohn- und Geschäftshäuser Konstanz Residential Investment Constance Eine hohe Nachfrage und ein knappes Angebot kennzeichnen den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Konstanz. Die Zahl der verkauften Objekte ist seit 2003 recht stabil wurden mit 36 Vertragsabschlüssen fünf Objekte mehr gehandelt als im Vorjahr. Das Umsatzvolumen hat in den beiden vergangenen Jahren angezogen stieg es um rund 33 % auf 52 Mio. EUR legte es nochmals um 4,2 % zu und erreichte mit 54 Mio. EUR das höchste bisher registrierte Ergebnis. Das durchschnittliche Objektvolumen lag bei 1,5 Mio. EUR. Steigende Quadratmeterpreise Die Quadratmeterpreise haben in den einfachen, mittleren und guten Lagen angezogen. In den guten Lagen liegen sie im Schnitt bei EUR/m² und in den mittleren Lagen bei EUR/m². Auch die Preisspanne der einfachen Lagen von bis EUR/m² befindet sich auf einem hohen Niveau. Der qualifizierte Konstanzer Mietspiegel, in dem die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend den gesetzlichen Vorschriften dargestellt wird, ist recht hoch angesetzt. Insofern zeigt die Einführung der Mietpreisbremse bislang keinen spürbar dämpfenden Einfluss auf die Nachfrage. In den guten und sehr guten Lagen sind die Mieten gestiegen und liegen derzeit im Maximum bei 16 EUR/m² in den sehr guten und bei 12 EUR/m² in den guten Lagen. Da die Nachfrage nach Wohnraum hoch und der Leerstand gering ist, bietet sich den Anlegern gewinnbringendes Potenzial. Dementsprechend kaufen sie in allen Lagen. Dabei kommen für Investoren auch Objekte mit Sanierungsbedarf in Frage. Überwiegend suchen Anleger Typical for the market for residential investment in Constance is a strong demand and a limited range on offer. The number of sold properties has been fairly stable since In 2014, with 36 deals, five properties more were traded than during the previous year. The turnover volume has increased over the past two years. In 2013 it rose by around 33 % to 52 million euros. In 2014 it increased by a further 4.2 % and reach 54 million euros, the highest result ever recorded. The average volume per property was around 1.5 million euros. Rising square meter prices The square meter prices have increased in basic, average and good locations. In the good locations they showed an average of 2,850 euros/m² and in average locations around 1,980 euros/m². Also the price range of 1,000 to 1,800 euros/m² in basic locations is still on a high level. The qualified Constance rent index in which the local comparable rents are presented in accordance with the legal regulations, is set fairly high so that the introduction of rent capping is so far not showing any noticeable dampening effect on demand. In the good and prime locations rents have risen and currently lie at a maximum of 16 euros/m² in prime and 12 euros/m² in good locations. As the demand for housing is high and the vacancy rate low, investors are offered profitable potential. Correspondingly they tend to buy in all locations, even properties with an extensive refurbishment requirement. Investors are mainly seeking pure apartment buildings, but residential investments with retail units are also interesting for them if these are preferably located in the well-frequented old part of the city (Altstadt). Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 78,4 79,4 78,5 79,6 81,1 80,9 80,3 80,8 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 43,1 42,0 41,6 42,1 42,9 43,0 43,6 45,1 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,82 1,89 1,89 1,89 1,89 1,88 1,84 1,79 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Konstanz

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2015 Sales price 1 st half 2015 in % 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Inflationsrate/inflation rate Umlaufrendite*/current yield* 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj * deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität/ german debt securities outstanding issued by residents 9/10 years, AAA-Rating Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic min EUR/m² gew. Mittel weighted average max für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** 30 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Konstanz, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Konstanz, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 reine Mehrfamilienhäuser. Doch auch Wohn- und Geschäftshäuser mit Einzelhandelsflächen sind für sie interessant, insbesondere wenn diese in der gut frequentierten Altstadt liegen. Lebhafte Nachfrage Bei den Käufern handelt es sich meist um private Investoren aus der Region. Viele sind bereits im Besitz mehrerer Immobilien in Konstanz und verfügen über ein gutes lokales Marktwissen. Sie schließen die Verträge zügig ab. Erstkäufer, die mangels sicherer Anlagealternativen ihr Geld in Immobilien investieren wollen, sind auch am Markt aktiv. Da sie allerdings die Objekte länger prüfen, kommen sie seltener zum Zuge. Institutionelle Investoren werden überwiegend bei größeren Objekten ab einem Wert von 7 Mio. EUR aktiv, doch das Angebot ist rar. Die Attraktivität der Stadt ist für Eigentümer und Mieter ungebrochen hoch und die Einwohnerzahl steigt. Angekurbelt wird die Wohnraumnachfrage auch durch die Zahl von knapp Studenten. Die geografische Lage von Konstanz bietet nur wenig Fläche für neuen Wohnraum. Da kaum leer stehende Gewerbeflächen zur Umnutzung zur Verfügung stehen und die überwiegend unter Denkmalschutz stehende Innenstadt keinen Objektausbau zulässt, prüft die Stadt ihre bebauten Grundstücke hinsichtlich Überplanung. So soll beispielsweise auf dem Gelände des Vincentius- Krankenhauses zwischen Paradies und Altstadt ein Wohnquartier entstehen. Auch weitere städtische Gelände, z.b. Tennisplätze, werden hinsichtlich Verkleinerung und zusätzlicher Wohnbebauung in Betracht gezogen. Das Grundstück für die Neuentwicklung des Technologiezentrums im Stadtteil Paradies schreibt die Stadt mit der Vorgabe aus, dass eine Mischung aus Arbeiten und Wohnen entstehen soll. Siemens, als größter gewerblicher Arbeitgeber in Konstanz, zieht innerhalb dieses Jahres von der Bücklestraße in Petershausen-West in das nahegelegene Industriegebiet um. Auf dem frei werdenden, etwa sieben Hektar großen Gelände sollen neue Wohnungen entstehen. Stabile Transaktionszahlen Trotz der weiterhin lebhaften Nachfrage rechnet Engel & Völkers Commercial bei den Verkäufen für das Gesamtjahr 2015 aufgrund des begrenzten Angebots mit einer ähnlichen Verkaufszahl wie im Vorjahr. Das Umsatzvolumen wird sich voraussichtlich zwischen 45 und 55 Mio. EUR bewegen. Lively demand Buyers are mostly private investors from the immediate region. Many already possess several properties in Constance and have a good knowledge of the local market. They are quick to conclude deals. First-time buyers who wish to invest their money in property due to the lack of secure investment alternatives are also active on the market. However, as they tend to scrutinise the properties for lengthy periods, they more frequently miss out on deals. Institutional investors are mainly active in case of larger properties with a value of 7 million euros upwards, but these are rarely offered. The attractiveness of the city is unabatedly high for owners and tenants, and the population is growing. The demand for housing is also boosted by the number of just under 12,000 students in the city. The geographic location of Constance offers only little space for new homes. As there are hardly any vacant commercial spaces for reutilisation and the mainly listed buildings in the city centre do not allow any extensions, the city is revising its developed plots with a view to replanning. For example, on the site of the Vincentius Hospital between Paradies and Altstadt a residential quarter is to be built. Other municipal sites, e.g. tennis courts, are also taken into consideration with a view to a reduction and size and the additional planning of housing quarters. Tenders are also being invited for the plot for the new development of the Technologiezentrum in the district Paradies with the specification that a mixture of working and living should be created. Siemens, the largest commercial employer in Constance, will be moving within this year from Bücklestraße in Petershausen West to the nearby industrial park. New homes are to be built on the approx. seven hectare site that they will be vacating. Stable transaction figures With a view to the sales figures, despite the continued lively demand, Engel & Völkers Commercial reckons for the whole of 2015 with a total similar to the previous year due to the limited supply available. The turnover volume will probably lie between 45 and 55 million euros. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Konstanz

5 Konstanz - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Constance - Residential Investment locations B33 Engel & Völkers Commercial Wollmatingen Industriegebiet Fürstenberg Litzelstetten Paradies Petershausen-West Altstadt Königsbau Insel Mainau Egg Petershausen-Ost Deutschland Schweiz Allmannsdorf BODENSEE Staad Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Trend Faktor 16,0 21,0 16,0 21,0 16,0 21,0 18,0 22,0 Multiplier 13,3 16,0 13,4 16,4 13,4 16,7 14,0 18,5 12,0 13,7 12,0 13,9 12,0 14,1 12,0 14,1 10,0 12,8 10,0 12,8 10,0 12,8 10,0 12,8 Whg.-Mieten in EUR/m 2 9,80 14,00 9,80 14,50 9,80 14,50 9,80 16,00 Residential rents in EUR/m 2 8,20 10,80 8,50 11,30 8,50 11,60 8,50 12,00 6,00 8,50 6,20 8,80 6,20 9,00 6,20 9,00 4,50 5,50 4,80 7,20 4,80 7,20 4,80 7,20 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Konstanz

6 GBS-Immobilien Bodensee GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Mainaustraße Konstanz Tel. +49-(0) KonstanzCommercial@engelvoelkers.com

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