Gemeinde Herrsching a. Ammersee Landkreis Starnberg

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1 Gemeinde Herrsching a. Ammersee Landkreis Starnberg 4.Änderung Strittholz- Süd im Kreuzungsbereich Enzianstraße, Strittholzstraße sowie die nördlich angrenzenden Grundstücke Flur Nrn. 711, 710/3, 710, 710/1 und 708, Gemarkung Herrsching PV Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München Körperschaft des öffentlichen Rechts Arnulfstraße München /2-43b

2 2 1 Planungsrechtliche Voraussetzung 1.1 Planungsanlass In der Bauausschusssitzung vom wurde aufgrund einer Bauvoranfrage für Flur Nr. 711 und 712/1 beschlossen den Baulinienplan Strittholz zu ändern. Es soll die bereits in der 3. Bebauungsplan Änderung für Flur Nrn. 707 und 709 erfolgte Verdichtung nun innerhalb des Planungsgebiets städtebaulich vertretbar weitergeführt werden Die Verdichtung wird notwendig, da der Wohnungsdruck sich auch in Herrsching massiv auswirkt und es städtebaulich sinnvoller ist innerorts zu verdichten als den Außenbereich anzutasten. Gleichzeitig soll auch der vom Ingenieurbüro Weidner, Osterrieder neue Straßenverlauf der Strittholzstraße, der in der 3. Änderung des Bebauungsplans schon für den nördlich angrenzenden Bereich abgesichert wurde, nun auch für den weiterführenden Verlauf planerisch abgesichert werden. Um den geplanten Straßenausbau nach der Prioritätenliste der Gemeinde künftig realisieren zu können, fanden bereits hier ein Flächentausch mit den Grundstücken Fl.Nrn. 712/1 und 711/2 und an anderer Stelle ein Grunderwerb statt. Um diesen beiden Gesichtpunkten gerecht zu werden beschloss der Gemeinderat am den Umgriff des Bebauungsplans zu erweitern und auch den Straßenausbau miteinzubeziehen. Im weiteren Verlauf des Aufstellungsverfahrens wurde mit Beschluss des Bauausschusses der Geltungsbereich des Änderungsbebauungsplanes über die nördlich angrenzenden Baugrundstücke erweitert, weil auch hier vom Gremium eine sinnvolle, städtebaulich vertretbare Nachverdichtungsmöglichkeit gesehen wurde, welche dem vorherrschenden Siedlungsdruck entgegenwirkt. Mit Beschluss des Bauausschusses vom wurde der Satzungs-/ und Abwägungsbeschluss zum Änderungsbebauungsplan aufgehoben und gleichzeitig ein vereinfachtes Änderungsverfahren gemäß 13 BauGB beschlossen. Im diesem Verfahren sollten folgende, im Normenkontrollverfahren gerügte Punkte, abgeholfen werden: 1. die persönliche Beteiligung eines Gemeinderatsmitgliedes 2. die festgesetzten Grundflächen sollen konkretisiert und eindeutig dargestellt werden und 3. die Erforderlichkeit gemäß 1 Abs. 3 BauGB soll konkretisiert werden. Zu 1. Der wegen persönlicher Beteiligung gerügte Gemeinderat war bei allen bisher hierzu gefassten Abstimmungen zu diesem Änderungsbebauungsplan im Sitzungssaal nicht anwesend. Es haben keine weiteren Gemeinderatsmitglieder eine evtl. persönliche Beteiligung mitgeteilt. Zu 2. a.) z. B. Das bestehende Gebäude auf den Grundstücken Fl. Nrn 711 und 712/1 überdeckt mit seinem Hauptbaukörper, seiner Erker und seiner Außentreppe, eine Grundfläche von 213m². Somit verbleiben für das geplante Gebäude eine (Rest) Grundfläche von 67m² bei einer Gesamtgrundfläche von 280m². Dies entspricht einer GRZ von 0,18. Mit der in Ziffer 3.3 festgesetzten Überschreitungsmöglichkeit der Grundfläche von 12% für Balkone, Terrassen und Loggien sind auf diesem Grundstück zusätzlich weitere 34m² für diese Gebäudeteile zulässig. Hiervon sind für das bestehende Gebäude durch die überdachten Balkone bereits 24m² verbraucht. Somit verbleiben für die geplanten Balkone, Terrassen und Loggien eine (Rest) Grundfläche von 10m².

3 3 b.) z. B. Das bestehende Gebäude auf den Grundstücken Fl. Nrn 710/1 überdeckt mit seinem Hauptbaukörper eine Grundfläche von 145m². Somit verbleiben für ein weiteres Gebäude eine (Rest) Grundfläche von 115m² bei einer Gesamtgrundfläche von 260m². Dies entspricht einer GRZ von 0,18. (0,1779) Mit der in Ziffer 3.3 festgesetzten Überschreitungsmöglichkeit der Grundfläche von 12% für Balkone, Terrassen und Loggien sind auf diesem Grundstück zusätzlich weitere 31m² für diese Gebäudeteile zulässig. Hiervon sind für das bestehende Gebäude bereits 33m² verbraucht. Somit bleiben für weitere Balkone, Terrassen und Loggien künftig keine (Rest) Grundflächen übrig. Mit diesen Beispielen wird deutlich, dass das in der 3. Änderung dieses Bebauungsplanes festgesetzte Maß der baulichen Nutzung von einer GRZ von 0,18, für den Bereich der 4. Änderung fortgesetzt wird. Flurstück 710, GR 130m², GRZ 0,18; Flurstück 710/3, GR 130m², GRZ 0,17; Flurstück 708, GR 230, GRZ 0,18; Zu 3. Bei Beibehaltung der bestehenden Gebäude können auf den Grundstücken Fl.Nrn. 710/1 und 711 künftig kleinere Gebäudekubaturen entstehen, die in der näheren Umgebung nur in geringer Zahl vorhanden sind. Überwiegend sind größere Kubaturen vorhanden, die das Gebiet städtebaulich prägen. Dieser Tatsache ist sich der Gemeinderat durchaus bewusst. Er gewichtet jedoch den öffentlichen Belang Schaffung von Wohnraum durch vertretbare Verdichtung der Innenbereiche und Schonung der Außenbereiche in diesem Bereich höher als den städtebaulichen Belang von Festsetzungen von einheitlichen Kubaturen und einem möglichen privaten Belang auf vollständige Freihaltung von unbebauten Grundstücksteilen. Der vorliegende Bebauungsplan erfüllt die Voraussetzungen für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung mit dem Ziel einer verträglichen Nachverdichtung. Es bestehen keine Anhaltspunkte, dass der Bebauungsplan Beeinträchtigungen der FFHoder der Vogelschutzrichtlinie befürchten lässt oder UVP-pflichtige Vorhaben begründet. Somit wird die 4. Änderung des Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren gemäß 13a BauGB durchgeführt. Von einem Umweltbericht wird abgesehen, da es sich hier um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt. 1.2 Flächennutzungsplan und weitere Planungen Die Gemeinde Herrsching verfügt über den am genehmigten Flächennutzungsplan. Das Planungsgebiet ist darin als Wohnbaufläche ausgewiesen. Im Osten grenzt Landschaftsschutzgebiet an. Das Planungsgebiet ist im einfachen, rechtskräftigen Bebauungsplan Strittholz Süd in der Fassung vom überplant. Dieser Bebauungsplan wurde zwischenzeitlich dreimal geändert, jedoch nicht für die nun zu überplanenden Grundstücke. Die im Baulinienplan eingetragene Straßenführung der Strittholzstraße ist zwischenzeitlich detailliert vom Ingenieurbüros Weidner, Osterrieder, geplant und wird, wie auch schon in der 3. Änderung, in die 4. Bebauungsplan-Änderung eingearbeitet. Entgegen dem Baulinienplan ist die Straßenführung nun um ca. 3 m nach Westen verschoben Der Kreuzungsbereich der Enzianstraße in die Staatsstraße wird ebenfalls entsprechend der Planung des Ing. Büros übernommen.

4 4 Für Flur Nrn. 711, 710, 710/1 710/3 und 708 ist im rechtskräftigen einfachen Bebauungsplan zweigeschossige Bebauung mit 5, 80 m Traufhöhe und Dachneigung vorgesehen. Die damalige Flur Nr. 710 ist zwar zwischenzeitlich geteilt, das darin realisierte Doppelhaus liegt aber, bis auf kleine Verschiebungen im Osten, in dem im Baulinienplan ausgewiesenen Bauraum. Ansonsten wurden die bestehenden Gebäude innerhalb der ausgewiesenen Bauräume errichtet. Die Baugrenzen waren im rechtskräftigen einfachen Bebauungsplan in einer Tiefe von 18 m und einem Abstand von 12 m von der Straße ausgewiesen. Flur Nr. 710/1 hatte nur einen Abstand von 10 m zur Straße. Flur Nr. 711 hatte, aufgrund seiner Lage im Kreuzungsbereich einen langgezogenen Bauraum parallel zur Straße, der einen so genannten Kopfbau ermöglichen sollte. Auch hier liegt das bestehende Gebäude bis auf eine kleine Bauraumüberschreitung innerhalb des Bauraums. Eine Grund- bzw. Geschossfläche war in dem einfachen Bebauungsplan nicht ausgewiesen. 2 Inhalt der vierten Änderung des Bebauungsplans Das Planungsgebiet wird als Allgemeines Wohngebiet gem. 4 BauNVO ausgewiesen. Entgegen dem rechtswirksamen einfachen Bebauungsplan werden für die Grundstücke Flur Nrn. 710/1 708 und 711 Bauräume in einem Abstand von 11 m, früher 12 m zur Enzianstraße ausgewiesen. Der Bauraum von Flur Nr. 711 ist entlang der Strittholzstraße situiert und schließt bestehenden Erker im Osten des Bauraums mit ein. Damit wird der Sondersituation dieses Grundstücks Rechnung getragen, das als einziges parallel zur Strittholzstraße situiert ist. Grundsätzlich sollen die Baugrenzen des rechtswirksamen Baulinienplans übernommen werden. Damit wird das Ziel, den rückwärtigen Grundstücksbereich sowie den Bereich westlich der Straße von Bebauung freizuhaltenden, beibehalten. Der durchgängige Grüngürtel im rückwärtigen Grundstücksbereich bleibt bestehen da dieser auch heute noch Gültigkeit hat. Für jeden Bauraum wird eine eigene Grundfläche festgesetzt, die einer GRZ von ca. 0,18 entspricht. Dieses nun festgesetzte Baurecht ist in der näheren Umgebung und auch in der 3. Änderung bereits vorhanden. Damit wird bei den Grundstücken entlang der Enzianstraße Baurecht für ein zweites Gebäude geschaffen. Entsprechend der Umgebungsbebauung werden unterschiedlich große Gebäudekubaturen durch die festgesetzte Grundfläche ermöglicht die, bedingt auch durch die unterschiedlich großen Grundstücke, eine Rhythmisierung der Gebäude darstellen. Diese städtebaulich gewünschte Ungleichmäßigkeit entspricht auch der Bebauung der näheren Umgebung. Die zusätzliche Bebauung muss sich aber, wie auch schon beim nördlich angrenzenden Grundstück mit Doppelhausbebauung, an die schon damals festgesetzten Baugrenzen halten. Die festgesetzte Grundfläche differiert in ihrer Kubatur, die sich von Süden nach Norden abstaffelt, nur so geringfügig, dass es städtebaulich vertretbar ist. Entsprechend dem Bestand entstehen dadurch unterschiedlich große Kubaturen, die sich städtebaulich in die nähere Umgebungsbebauung einfügen. Es werden Einzel- und Doppelhäuser für zulässig erklärt. Die Grundfläche darf, entsprechend der 3. Änderung, ausnahmsweise durch Balkone, Terrassen und Loggien um 10 % überschritten werden. Wird diese Überschreitung in Anspruch genommen, ist eine Genehmigung des Bauvorhabens notwendig. Der Freistellungsantrag kann in diesem Fall nicht in Anspruch genommen werden. Die Gebäude können zweigeschossig mit einer Wandhöhe von 6,20 m errichtet werden, was in etwa einer Traufhöhe von 5,80 m entspricht, die im alten Baulinienplan

5 5 festgesetzt war. Die Dachneigung für die Satteldächer bleibt ebenfalls entsprechend dem rechtskräftigen einfachen Bebauungsplan mit ausgewiesen. Diese Dachneigung ist auch im Bestand eingehalten. Da die Dachneigung relativ flach ist werden Gauben aus gestalterischen Gründen ausgeschlossen. Die Erschließung erfolgt über die Enzian-, bzw. Strittholzstraße. Entlang diesen Straßen sind auch die Garagen bzw. Stellplätze anzuordnen. Für die Überschreitung der Grundfläche durch Anlagen nach 19 Abs. 4 BauNVO reichen die gesetzlich festgeschriebenen 50% aus, einzig für Flur Nr. 711 wird diese Überschreitung entsprechend dem Bestand sowie 2 zusätzlichen Stellplätzen auf 110% erhöht. Garagen und Carports müssen mit ihrer Einfahrtsseite einen Mindestabstand von 3,00 m zur Straßenbegrenzungslinie einhalten, wenn sie außerhalb des Bauraums errichtet werden. In diesem Fall sind sie nur an einer Grundstücksgrenze, und dann auch nur als Grenzgaragen/Grenzcarport zulässig. Für Garagen sind Satteldächer mit einer maximalen Neigung von maximal 20 sowie begrünte Flachdächer zulässig. Ein Eingriff in Natur und Landschaft findet hier nicht statt, da sich das zu überplanende Gebiet im Innenbereich befindet und bereits bebaut ist. Da es sich hier um ein Verfahren nach 13 a BauGB handelt, und durch die Änderung keine Auswirkungen auf Natur und Landschaft sowie auf die Umwelt zu erwarten sind, ist kein Umweltbericht erforderlich. Um aber eine gewisse Durchgrünung sicherzustellen wird festgesetzt, dass je 250 qm Grundstücksfläche ein heimischer Baum zu pflanzen ist, wobei bestehende Bäume darauf angerechnet werden können. Da auf dem Grundstück Gehölz- und Baumbestand vorhanden ist kann nicht vollständig ausgeschlossen werden, dass Fledermaushabitate vorhanden sind. Um den Belangen des Artenschutzes Rechnung zu tragen wurden auf Anraten der Unteren Naturschutzbehörde Hinweise zum Schutz der Fledermäuse aufgenommen.