Gemeinde Bergkirchen
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- Michaela Böhm
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1 Gemeinde Bergkirchen Begründung zum Deckblatt 1 des Bebauungsplans Nr. 72 Südlich der Dachauer Straße Feldgeding Fassung vom ALLGEMEINES Die Flächen innerhalb des Geltungsbereiches des ursprünglichen Bebauungsplanes Nr. 72 aus dem Jahre 2009 konnten einige Zeit nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes von der Gemeinde Bergkirchen erworben werden. Zwischenzeitlich bestehen konkrete örtliche Nachfragen nach kleineren privaten Baugrundstücken als ursprünglich vorgesehen und es wird eine Fläche für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit ca. 6 familiengerechten Wohneinheiten zur Deckung des örtlichen Bedarfs benötigt. Außerdem soll für zwei ansässige nicht-störende Gewerbebetriebe die Standortsicherung - auf einem größeren Areal als ihnen dies am bisher zur Verfügung steht gewährleistet werden. Die mit dem ursprünglichen Bebauungsplan Nr. 72 getroffene Bauleitplanung soll daher mit dem vorliegenden Deckblatt weiterentwickelt und den konkreten Anforderungen angepasst werden. P:\Bauvorhaben\Bergkirchen\BBP Gemeinde\04 Bebauungsplan\BBP-Entwurf Sep 2017\Begründung zum BBP-Entwurf_ doc
2 PLANUNGSRECHTLICHE VORAUSSETZUNGEN 2.1 Flächennutzungsplan Durch die Änderung des Flächennutzungsplanes 6 L der Gemeinde Bergkirchen vom sind die Flächen im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes als Allgemeine Wohngebiete dargestellt. Zur Umsetzung der vorgesehenen Weiterentwicklung der Bauleitplanung wird durch die Änderung der Art der baulichen Nutzung in ein Mischgebiet eine Anpassung erforderlich. 2.2 Landschaftsplan Im Landschaftsplan der Gemeinde Bergkirchen i. d. F. vom ist das Plangebiet als landwirtschaftliche Nutzfläche dargestellt. Der Landschaftsplan zeigt im Geltungsbereich keine amtlich kartierten Biotope. 2.3 Verbindliche Bauleitplanung Der dem Deckblatt zu Grunde liegende ursprüngliche Bebauungsplan wurde in den Jahren 2008 und 2009 aufgestellt und wurde vom Gemeinderat am als Satzung beschlossen. Der Plan trat mit seiner ortsüblichen Bekanntmachung am in Kraft. 3. BESCHREIBUNG DES BAUGEBIETS 3.1 Lage Das Plangebiet des Deckblatts liegt im Ortsteil Feldgeding der Gemeinde Bergkirchen und erstreckt sich südlich der Dachauer Straße. Es umfasst die nunmehr im Gemeindeeigentum stehenden Grundstücke sowie Straßenflächen der Gemeinde Bergkirchen. Erschlossen werden die Grundstücke durch die Dachauer Straße. 3.2 Geltungsbereich Der Geltungsbereich umfasst eine Gesamtfläche von ca m² 3.3 Flächenverteilung Neuplanung (siehe auch Ziffer 12, Flächenbilanz) Bruttobaulandfläche ca m² 100 % (Gesamtfläche Geltungsbereich) Öffentliche Verkehrsflächen ca m² ca. 22 % Nettobaulandflächen m² ca m² ca. 78 % 3.4 Geländeverhältnisse und Vegetation Das Planungsgebiet fällt von der Dachauer Straße im Norden nach Süden um ca. 2 2,5 m ab. Dabei trägt größtenteils die Böschung an der Dachauer Straße zu diesem Höhenunterschied bei. Der entlang der Dachauer Straße auf ihrer Südseite vorhandene Bewuchs muss im Zuge der Neuplanung weitgehend zur Schaffung der Zufahrten zu Garagen, Stellplätzen und zu den Grundstücken beseitigt werden. Im Rahmen der Grünordnungsplanung wird jedoch ein ausreichender ökologischer Ersatz und Ausgleich geschaffen. 4. ERLÄUTERUNG DER PLANUNGSKONZEPTION 4.1 Allgemein Insgesamt kann in 2 Doppelhaushälften (1 WE je Haus) oder alternativ einem Zweifamilienhaus und dem geplanten Mehrfamilienhaus Wohnraum für 8 Familien geschaffen werden. Die
3 - 3 - schützenswerten Aufenthaltsräume werden dabei aus Gründen der allgemeinen Wohnqualität und des Immissionsschutzes gemäß den in aktualisierter Form vorliegenden Aussagen des schalltechnischen Gutachtens der Sachverständigen für Schallschutz und Umweltfragen Hoock - Farny Ingenieure, Landshut vom Nr. BGK /E_ _1.doc, Ergänzung / Aktualisierung vom zur jeweils lärmabgewandten Seite hin orientiert. In den der Dachauer Straße und dem nördlich davon gelegenen Gewerbegebiet zugewandten Gebäudeteilen sollen möglichst nur Hauszugänge, Bäder, Toiletten und nicht-schützenswerte Nebenräume angeordnet werden. Wenn in Ausnahmefällen auf den lärmbelasteten Gebäudeseiten Wohn- und Aufenthaltsräume angeordnet werden müssen, wird die ausreichende Beund Entlüftung der Räume sowie die Einhaltung der zulässigen Lärmwerte im Inneren durch entsprechende bauliche Maßnahmen (Wandaufbau und Dämmung, Schallschutzfenster, Einbau entsprechender Lüftungsanlagen u.a.) sichergestellt. Für die Bewohner, Beschäftigten und Besucher wurden insgesamt 10 Garagen und 52 oberirdische Stellplätze geplant. 4.2 Festsetzungen allgemein Um eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten, werden entsprechende Festsetzungen gemäß Baugesetzbuch BauGB und Baunutzungsverordnung Bau NVO getroffen. Diese können aus der Planzeichnung mit Zeichenerklärung zum Bebauungsplan und aus dem zugehörigen Textteil entnommen werden. 4.3 Festsetzungen zur Bebauung Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung Die Nettobaulandflächen innerhalb des Geltungsbereiches werden gemäß Baunutzungsverordnung BauNVO als Mischgebiet (MI) festgesetzt Maß der baulichen Nutzung Ziel der Planung ist die Abrundung und Ergänzung des Ortsrandes, die Ansiedlung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören, sowie die Schaffung weiteren Wohnraums. Die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse und die maximal mögliche Geschoßfläche können aus der Planzeichnung entnommen werden. Aufgrund der Geländesituation entstehen im Untergeschoß (UG) ausreichend belichtete Aufenthaltsräume. Deren Fläche einschließlich ihrer Umfassungswände und zugehörigen Treppenhäuser ist in der max. zulässigen Geschoßfläche enthalten. In Mischgebieten ist gemäß 17 BauNVO eine Geschoßflächenzahl von max. 1,2 zulässig. Die vorliegende Planung lässt eine Bebauung mit einer GFZ von 0,60 für Parzelle 1, 0,76 für Parzelle 2, 0,49 für Parzelle 3 und 0,68 für Parzelle 4 zu. Der Mittelwert der GFZ beträgt 0,63. Es wird also in keinem Fall der Höchstwert erreicht. Die max. zulässige Grundflächenzahl (GRZ) wurde entsprechend der Regelung der 17 und 19 BauNVO mit 0,6 festgesetzt, wobei zur Fixierung der beabsichtigten baulichen Entwicklung innerhalb des Geltungsbereiches die zulässige Grundfläche der Hauptgebäude mittels Einschrieb in die Planzeichnung festgesetzt wurde. Die sich ergebende Gesamt-GRZ (Hauptgebäude + Stellplätze + Garagen und Nebengebäude + befestigte Hofflächen) beträgt 0,41 für Parzelle 1, 0,60 für Parzelle 2, 0,59 für Parzelle 3 und 0,67 für Parzelle 4. Der Mittelwert der GRZ beträgt 0,58 und liegt damit unterhalb des max. zulässigen Höchstwertes. Die Überschreitung bei Parzelle 4 wird durch Unterschreitungen bei den Parzellen 1 und 3 ausgeglichen. Grundsätzlich soll die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ) den Versiegelungsgrad des Baugrundstückes festschreiben bzw. begrenzen. Ohne dass dies in die Berechnung der GRZ eingeflossen ist, soll bei der vorliegenden Planung eine Reduzierung des Versiegelungsgrades erreicht werden, durch die Festsetzung, oberirdische Stellplätze, Hofflächen und Hauszugänge versickerungsfähig auszubilden. Dies vorausgeschickt kann die Überschreitung des generell festgesetzten Höchstwertes der GRZ von 0,6 für Parzelle 4 hingenommen werden.
4 4.3.3 Bauweise Die festgesetzten Bauräume entsprechen in ihrer Anordnung und Größe der offenen Bauweise gemäß 22 Bau NVO Abstandsflächenregelung Um die Lage der Baukörper zum privaten und öffentlichen Freiraum zu optimieren sowie die Geländeverhältnisse entsprechend aufnehmen zu können, sind in kleinen Bereichen und nur in geringer Ausdehnung teilweise von der Bayerischen Bauordnung abweichende Abstandsflächen notwendig. Die Baukörper werden dazu durch Baugrenzen und maximal zulässige Wandhöhen fixiert. Eine ausreichende Belichtung, Belüftung und Besonnung sowie ausreichender Brandschutz sind sichergestellt. Die Nutzungsmöglichkeiten der Freibereiche sind nicht eingeschränkt. 4.4 Gestaltungsfestsetzungen Die Dächer der Haupt und Nebengebäude sollen einheitlich als Flachdächer errichtet werden. Sie dürfen zur Sicherung einer ordnungsgemäßen Dachflächenentwässerung eine max. Neigung von 8 erhalten. Unter Berücksichtigung der örtlich vorhandenen Höhenunterschiede zwischen der nördlich verlaufenden Dachauer Straße und den südlich an die Bauflächen angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen wurde eine Höhenstaffelung von II bzw. III Vollgeschossen vorgesehen. Damit soll erreicht werden, dass die neu entstehenden Gebäude nicht zu dominant am neuen Ortsrand entlang der Dachauer Straße aufragen. 5. ABFALLBESEITIGUNG Unterbringungsmöglichkeiten für private Mülltonnen sind in oder an den geplanten Gebäuden zu integrieren und am Tag der Leerung an die nächstgelegene mit Müllfahrzeugen befahrbare Straße zu stellen. Hinsichtlich einer umweltbewussten Abfallbeseitigung wird darauf hingewiesen, dass getrennt gesammelte wieder verwertbare Abfallstoffe (wie z. B. Altglas, Altpapier, Kleidung etc.) über die im Gemeindegebiet aufgestellten und entsprechend gekennzeichneten Container entsorgt werden müssen. 6. OBERFLÄCHENVERSIEGELUNG UND VERSICKERUNG VON NIEDERSCHLAGS- WASSER Zur Aufrechterhaltung der natürlichen Versickerung von Oberflächenwasser sowie aus ökologischen und kleinklimatischen Gründen wird in den Festsetzungen bestimmt, dass die privaten Freiflächen sowie Zufahrten und auf den Baugrundstücken liegende Stellplätze wasserdurchlässig zu gestalten sind. 7. BODENDENKMÄLER Im Bereich der geplanten Bebauung ist beim Landesamt für Denkmalpflege ein Bodendenkmal mit der Nummer 7734/0046 kartiert. Das Bodendenkmal soll in den von Aushub- und Erdarbeiten betroffenen Bereichen der künftigen Bebauung in enger Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde und dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege geborgen werden. Zur Sicherstellung des Bodendenkmals bis zur Grabung wird in den Textteil des Bebauungsplanes ein Hinweis aufgenommen wonach im Bereich von Bodendenkmälern Erdarbeiten jeglicher Art nach Art. 7 des bayerischen Denkmalschutzgesetzes (DSchG) einer Erlaubnis bedürfen. Außerdem wird darauf hingewiesen, dass bei Erdarbeiten zu Tage kommende Keramik-, Metall- oder Knochenfunde nach Art. 8 S.1 und 2 des bayerischen Denkmalschutzgesetzes (DSchG) umgehend der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege zu melden sind. Sowohl die Erlaubnispflicht nach Art. 7 als auch die Meldepflicht nach Art. 8 DSchG bestehen kraft Gesetzes. Eine Festsetzung im eigentlichen Sinne erübrigt sich daher. Auszug aus dem DSchG:
5 - 5 - Art.7 Ausgraben von Bodendenkmälern (1) Wer auf einem Grundstück nach Bodendenkmälern graben oder zu einem anderen Zweck Erdarbeiten auf einem Grundstück vornehmen will, obwohl er weiß oder vermutet oder den Umständen nach annehmen muss, dass sich dort Bodendenkmäler befinden, bedarf der Erlaubnis. Die Erlaubnis kann versagt werden, soweit dies zum Schutz eines Bodendenkmals erforderlich ist. Art. 8 Auffinden von Bodendenkmälern (1) Wer Bodendenkmäler auffindet, ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, auf Grund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit. (2) Die aufgefunden Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet. 8. FESTSETZUNGEN ZUR GRÜNORDNUNG Entlang der Dachauer Straße entsteht eine neue Grünstruktur durch die Festsetzung sogenannter Hausbäume an den jeweiligen Haus- bzw. Grundstückszufahrten aus standortheimischen Arten, im Bereich der privaten Frei- und Gartenflächen. Soweit bestehende Bäume erhalten werden können, werden diese angerechnet. Die privaten Grundstücke dürfen mit Zäunen bei einer max. Zaunhöhe von 90 cm eingefriedet werden. Aufgrund der Ortsrandlage der geplanten Bebauung ist die Verzahnung zur freien Landschaft im Süden besonders wichtig. Um dies zu erreichen werden in den nach Süden orientierten Privatgärten standortheimische Laubbäume festgesetzt. 9. UMWELTBERICHT Die Auswirkungen der Bebauungsplan-Änderung auf die Umwelt sind im begleitenden Umweltbericht erfasst, der Bestandteil der Begründung ist. 10. AUSWIRKUNG DER PLANUNG Entsprechend der Ausweisung als Mischgebiet werden neben Wohnungen auch gewerblich genutzte Flächen entstehen. Der vorliegenden Planung liegt ein Verhältnis von ca. 45 % Wohnen zu ca. 55 % gewerblicher Nutzung zugrunde. Dieses Mischungsverhältnis kann sich erfahrungsgemäß im Zuge der Realisierung der Planung jedoch noch verändern. Nach derzeitigen Überlegungen werden innerhalb des Geltungsbereiches ca. 30 Personen wohnen und für weitere ca Personen Arbeitsplätze entstehen. 11. ERSCHLIEßUNG / VER- UND ENTSORGUNG 11.1 Die Erschließung erfolgt über die Dachauer Straße Die Entwässerung des Baugebietes geschieht im Trennsystem. Es wird an die kommunale Kanalisation angeschlossen Die Wasserversorgung erfolgt durch die Gemeinde Bergkirchen Die Stromversorgung ist durch die Firma E.on sichergestellt Die Müllentsorgung wird durch die Müllabfuhr des Landkreises Dachau durchgeführt.
6 FLÄCHENBILANZ (aller graphisch gezeichneten und ermittelten Flächen!) Geltungsbereich ca m² davon öffentliche Verkehrsflächen ca m² Nettobauland ca m² Grundfläche 1 Grundfläche Bebauung ca m² GRZ m² m² = 0,21 Grundfläche 2 Grundfläche Garagen + Nebengbd. ca. 195 m² Grundfläche offene Stellplätze ca. 668 m² Grundfläche Zufahrten u. Hofflächen ca m² Summe Grundfläche 2 ca m² Summe Grundfläche ca m² GRZ m² m² = 0,58 Geschossfläche GFZ m² m² = 0,63 Kfz-Stellplätze 52 St. 10 Garagen, 52 offene Stellplätze Soweit der Bebauungsplan nichts anderes bestimmt, gelten für die Bebauung des gesamten Gebietes die Bestimmungen der Bayerischen Bauordnung (BayBO) i. d. F. der Bekanntmachung vom (GVBI. S. 588), zuletzt geändert durch Entscheidung des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs (Bay VerfGH) vom (GVBl. S. 89) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) i. d. F. vom (BGBI. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom (BGBI. I S ). Bergkirchen, den Gemeinde Bergkirchen Simon Landmann 1. Bürgermeister
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