Steigende Nachfrage/Preise: normaler Markt/Überhitzung?

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1 INFOPORT Ausgabe 4/2012, 15. August 2012 Immobilienmarkt in Ostdeutschland ĚŝĞǁ ŝđśɵőɛƚğŷdƌğŷěɛ Gründe für die steigende Nachfrage Immobilienpreisblase in Sicht? WOHNIMMOBILIEN IN OSTDEUTSCHLAND Steigende Nachfrage/Preise: normaler Markt/Überhitzung? Finanzierung ǁ ŝđśɵőɛƚğƌăƶɛƚğŝŷďğŝŵ Immobilienerwerb Finanzierung im inter- ŶĂƟŽŶĂůĞŶs ĞƌŐůĞŝĐŚ Grundprinzipien der deutschen Immobilienfinanzierung Fazit Die Verbandssicht kurz und bündig: Ostdeutsche Wohnimmobilien: Beliebtheit und Preise steigen. Aktuelle Entwicklung ǀ ĞƌůćƵŌƌĞŐŝŽŶĂůƐĞŚƌƵŶƚĞƌƐĐŚŝĞĚůŝĐŚ;^ĐŚǁ ĞƌƉƵŶŬƚ ĂůůƵŶŐƐƌćƵŵĞ Gefahr der Entstehung einer Immobilienpreisblase wie in den USA (sog. Subprime- Krise) oder Spanien? Nein, weil insbesondere grundlegende Unterschiede in der Kreditvergabepraxis: In Deutschland strenge Bonitätsprüfung und Einsatz von EigenkapiƚĂůnjƵƌ^ŝĐŚĞƌƐƚĞůůƵŶŐĚĞƌ<ĂƉŝƚĂůĚŝĞŶƐƞćŚŝŐŬĞŝƚ ƺ ďůŝđśğƌǁ ĞŝƐĞ&ŝŶĂŶnjŝĞƌƵŶŐďŝƐϴϬй ĚĞƐǀ ŽƌƐŝĐŚƟŐĞƌŵŝƩ ĞůƚĞŶĞůĞŝŚƵŶŐƐǁ ĞƌƚĞƐ;ŬĞŝŶĞŝŶďĞnjŝĞŚƵŶŐŬŽŶũƵŶŬƚƵƌĞůůĞƌ ƐƉĞŬƵůĂƟǀ Ğƌt ĞƌƚƐƚĞŝŐĞƌƵŶŐĞŶƵŶĚƌĞŐĞůŵćƘŝŐŬĞŝŶĞ<ƌĞĚŝƚĞĨƺ ƌ<žŷɛƶŵɛnjǁ ĞĐŬĞ ƵĚĞŵ^ŝĐŚĞƌŚĞŝƚƐŽƌŝĞŶƟĞƌƵŶŐĚĞƵƚƐĐŚĞƌ, ćƶɛůğďăƶğƌ ;ƌğőğůŵćƙŝőğɛŝğů ůăŷőĩƌŝɛͳ ƟŐĞWůĂŶďĂƌŬĞŝƚĚĞƌĞůĂƐƚƵŶŐĞŶ ĚĞƐŚĂůď&ĞƐƚnjŝŶƐŬƵůƚƵƌ Marktüberhitzung in Ostdeutschland? Derzeit nicht zu befürchten!

2 Steigende Beliebtheit, dadurch steigende Preise relativ neues Phänomen im deutschen Markt Wohnimmobilien erfreuen sich derzeit einer steigenden Beliebtheit und haben sich dadurch merklich verteuert. Dabei handelt es sich um einen Trend, der in vielen Regionen Ost- und Westdeutschlands festzustellen ŝɛƚ E ĂĐŚ:ĂŚƌĞŶĚĞƌ^ƚĂŐŶĂƟŽŶŝƐƚĚŝĞƐĞŶƚͲ wicklung für den deutschen ImmobilienŵĂƌŬƚĞŝŶƌĞůĂƟǀ ŶĞƵĞƐWŚćŶŽŵĞŶ ŝğăŭƚƶğůůğwƌğŝɛğŷƚǁ ŝđŭůƶŷőƌƶōěŝğǀ ŽƌĚĞƌ globalen Finanzmarkt-ƵŶĚt ŝƌƚɛđśăōɛŭƌŝɛğ in vielen Ländern zu beobachtenden langjährigen Preissteigerungen in Erinnerung, die dort vielfach nach einiger Zeit mit deutlichen Preisübertreibungen verbunden waren und deshalb letztlich zum Platzen der so entstandenen Immobilienpreisblasen führten. Vor diesem Hintergrund stellt sich mit Blick auf die hierzulande aktuellen Entwicklungen eine Reihe von Fragen: Welche Ursachen hat ĚĞƌĚĞƌnjĞŝƟŐĞ/ŵŵŽďŝůŝĞŶŵ t ŝğğŷƚwickeln sich die regionalen Immobilienmärkte in Ostdeutschland konkret? Sind hier Preisübertreibungen zu beobachten oder droht sogar eine generelle Marktüberhitzung? Und: Wie solide ist die Finanzierung der erworbenen Häuser und Wohnungen? Haupttrends: bis Mitte der 90er Boom, dann verhaltene Entwicklung jetzt: starke Dynamik, aber... Immobilienmarkt in Ostdeutschland die wichtigsten Trends In Ostdeutschland erlebte der Wohnungsbau ŶĨĂŶŐďŝƐD ŝʃ ĞĚĞƌϵϬĞƌ-Jahre eine Boomphase. Viele Familien erfüllten sich den Wunsch nach den eigenen vier Wänden. ^ƚăăƚůŝđśğŷƌğŝnjğɛƚćƌŭƚğŷőůğŝđśnjğŝɵő/ŷǀ ĞƐͲ ƟƟŽŶĞŶŝŶD ŝğƚɛśćƶɛğƌ ƵĚĞŵǁ ƵƌĚĞŶƵŵͲ fassende Sanierungsmaßnahmen im Bestand ĚƵƌĐŚŐĞĨƺŚƌƚ ď ĚĞƌ njǁ ĞŝƚĞŶ, ćůōğ ĚĞƐ Jahrzehnts vollzog der Wohnungsbau dann jedoch eine sehr verhaltene Entwicklung. Erst seit 2010/2011 hat wieder eine Belebung der Nachfrage eingesetzt. Sowohl Baugenehmigungen und -ĨĞƌƟŐƐƚĞůůƵŶŐĞŶ ǁ ŝğ auch die Zahl der Immobilienkäufe steigen. Der Aufschwung hält weiterhin an und hat sich dabei verbreitert. Zugleich zeigen auch die Immobilienpreise insgesamt eine steigende Tendenz, wobei die Zuwachsraten jedoch eher moderat ausfallen. Laut Deutscher Bun- desbank haben sich z.b. Neubauten gegenüber dem Vorjahr bundesweit um 3,3% verteuert, gebrauchte Immobilien dagegen nur um 2,5% (allgemeine Preissteigerung 2011: 2,3%). Die Dynamik hat aber nicht alle Regionen gleichmäßig erfasst, sondern ist durch deutliche regionale Unterschiede geprägt. Bei insgesamt niedrigerem Niveau als z.b. im wirt- ƐĐŚĂŌƐƐƚĂƌŬĞŶ^ƺ ĚĞŶĚĞƌZĞƉƵďůŝŬůŝĞŐƚĚĞƌ Schwerpunkt des Marktgeschehens auch in Ostdeutschland in den größeren Städten und deren Umland. Darin zeigt sich die Anzie- ŚƵŶŐƐŬƌĂŌĚĞƌĂůůƵŶŐƐƌćƵŵĞĂƵĨŐƌƵŶĚŝŚƌĞƌ ƂŬŽŶŽŵŝƐĐŚĞŶWĞƌƐƉĞŬƟǀ ĞŶ ĚĞƌŐƵƚĞŶ/ŶĨƌĂͲ ƐƚƌƵŬƚƵƌƐŽǁ ŝğěğƌǁ ĞŝĐŚĞŶ^ƚĂŶĚŽƌƞĂŬƚŽƌĞŶ (z.b. umfassendes Angebot von Kultur- und Bildungseinrichtungen). Es sind dies vor allem die Orte, die zuletzt teilweise erhebliche Ƶnjƺ ŐĞǀ ĞƌnjĞŝĐŚŶĞŶŬŽŶŶƚĞŶ ŝğɛƚƌŝŏ nj auf Berlin, Dresden oder Rostock zu. Gleich- ĨĂůůƐŚĂďĞŶĚĂǀ ŽŶĂƵĐŚŵŝƩ ůğƌğh Ŷŝǀ ĞƌƐŝƚćƚƐͲ ƐƚćĚƚĞ Ğƚǁ Ă:ĞŶĂŽĚĞƌ' ƌğŝĩɛǁ ĂůĚ ƉƌŽĮ ƟĞƌƚ Insgesamt zeigt sich in diesen Lagen nicht nur eine Belebung des Marktgeschehens, sondern auch ein merkliches Anziehen der Immobilienpreise (s. Grafik 1 für 26 ostdeutsche Städte: Neubau +9,5%, Wiederverkauf нϱ ϵй >ĞƚnjƚĞƌĞƐŝƐƚǀ ŽƌĂůůĞŵŝŶŚƂŚĞƌǁ ĞƌƟͲ gen Segmenten zu beobachten, wo die Nachfrage offensichtlich das Angebot übersteigt. Über ganz Ostdeutschland hinweg steht vor allem die selbst genutzte Immobilie im D ŝʃ ĞůƉƵŶŬƚĚĞƌŶƚǁ ŝđŭůƶŷő ĂƵĐŚǁ ĞŶŶŝŶ 2 Ostdeutscher Bankenverband e.v. INFOPORT 4/2012

3 ƐƚćĚƟƐĐŚĞŶĞŶƚƌĞŶǀ ĞƌŵĞŚƌƚK ďũğŭƚğăůɛ<ăͳ pitalanlage ihre Käufer finden. Entsprechend ist die tragende Säule des Wohnungsneubaus der Eigenheimbau. In den letzten Jahren befanden sich jeweils mehr als zwei ƌŝʃ ĞůĂůůĞƌŶĞƵĞƌƌŝĐŚƚĞŶt ŽŚŶƵŶŐĞŶŝŶŝŶ- Gründe für die steigende Nachfrage Die steigende Nachfrage nach Wohnimmobilien ist auf mehrere Gründe zurückzuführen, ĚŝĞƐŝĐŚĂƵĐŚŐĞŐĞŶƐĞŝƟŐǀ ĞƌƐƚćƌŬƚŚĂďĞŶ ĚƺƌŌĞŶ ƌɛƚğŷɛƌğɛƶůɵğƌƚɛŝğăƶɛěğŵɛğŝƚ 2010 ƚƌžƚnjěğɛɛđśǁ ŝğƌŝőğŷǁ Ğůƚǁ ŝƌƚɛđśăōͳ lichen Umfeldes ŐƵƚĞŶt ŝƌƚɛđśăōɛǀ ĞƌůĂƵĨ in Deutschland. Im Zuge dieser Entwicklung wurden Arbeitsplätze gesichert oder gar neu geschaffen, Einkommenszuwächse erzielt und somit die ökonomischen Erwartungen ĚĞƐŝŶnjĞůŶĞŶĨƺ ƌěŝğƶŭƶŷōőğĩğɛɵőƚ ĂͲ mit ging einher, dass sich Privathaushalte vermehrt durch einen Immobilienerwerb fi- ŶĂŶnjŝĞůůƵŶĚƌĞŐŝŽŶĂůůĂŶŐĨƌŝƐƟŐďŝŶĚĞŶ Zweitens hat sich in der Bevölkerung eine starke Verunsicherung breit gemacht. Bedingt zunächst durch die Turbulenzen der globalen Finanzmarkt-ƵŶĚt ŝƌƚɛđśăōɛŭƌŝɛğ und seit 2010 durch die anhaltende Staatsschuldenkrise im EURO-Raum hat eine deutůŝđśğ^ŝđśğƌśğŝƚɛžƌŝğŷɵğƌƶŷőěŝğǀ ŽƌŚĞƌĚŽͲ ŵŝŷŝğƌğŷěğ ZĞŶĚŝƚĞŽƉƟŵŝĞƌƵŶŐ ǀ ĞƌĚƌćŶŐƚ ^ƚăʃ ŝŷƌğŷěŝƚğɛƚćƌŭğƌğŷůăőğɖƌžěƶŭƚğǁ ĞƌͲ ĚĞŶƐĞŝƚŚĞƌĨƌĞŝĞD ŝʃ ĞůĞŚĞƌŝŶŶŝĞĚƌŝŐǀ ĞƌͲ zinsliche Spareinlagen oder eben in die eige- ŶĞ/ŵŵŽďŝůŝĞŝŶǀ ĞƐƟĞƌƚ ƵĚĞŵŚĂďĞŶĚŝĞ ^ƚăăƚɛɛđśƶůěğŷŭƌŝɛğɛžǁ ŝğěŝğƶŷŭžŷǀ ĞŶƟŽͲ nellen Notmaßnahmen von EZB und Staaten ƐƉƺ ƌďăƌğ /ŶŇĂƟŽŶƐćŶŐƐƚĞ ďğĩƃƌěğƌƚ ^ĂĐŚͲ werte erfreuen sich daher als Absicherung gegen eine mögliche Geldentwertung einer ŚŽŚĞŶĞůŝĞďƚŚĞŝƚ, ŝğƌǀ ŽŶƉƌŽĮ ƟĞƌĞŶŝŶƐďĞͲ Immobilienpreisblase in Sicht? Aktuell sind die Voraussetzungen für den Er- ǁ ĞƌďĞŝŶĞƌ/ŵŵŽďŝůŝĞŐƌƵŶĚƐćƚnjůŝĐŚƉŽƐŝƟǀ Sollten sich die konjunkturellen Rahmenbedingungen nicht grundlegend verändern, Ěƺ ƌōğɛŝđśěğƌğŝŷőğɛđśůăőğŷğdƌğŷěnjƶğŝͳ ner höheren Nachfrage und damit steigenden Preisen fortsetzen. Zugleich werden aber auch Befürchtungen laut, dass sich die Preisentwicklung im Immobilienmarkt von der re- oder Zweifamilienhäusern. Hinzu kommen noch selbst genutzte Eigentumswohnungen ƵŶĚŐůĞŝĐŚĨĂůůƐĚĞƌŚŽŚĞŶƚĞŝůĂŶĂƵŝŶǀ ĞƐƟͲ ƟŽŶĞŶŝŶĞƐƚĂŶĚƐŝŵŵŽďŝůŝĞŶ Ğƚǁ ĂďĞŝD ŽͲ dernisierungen oder Energieeffizienzmaßnahmen. sondere Immobilien ( Betongold ), seien sie eigengenutzt oder auch vermietet. h ŶĚĚƌŝƩ ĞŶƐŬƂŶŶĞŶƌǁ ĞƌďĞƌƵŶĚĂƵŚĞƌͲ ren derzeit zu einem äußerst niedrigen Zinsniveau finanzieren. Private Kreditnehmer nahmen z.b. im Mai 2012 Wohnungsbaukredite mit fünf- bis zehnjähriger Zinsbindung zu ĚƵƌĐŚƐĐŚŶŝƩ ůŝđśğŷϯ ϭϳ й ĂƵĨ D ŝʃ ĞϮϬϬϳ ǁ ĂͲ ren dies noch 5% (s. Grafik 2). Der Immobilienerwerb ist damit für viele Haushalte zu- ƐćƚnjůŝĐŚĂƩ ƌăŭɵǀ ŐĞǁ ŽƌĚĞŶ ŝğɛőŝůƚŝŷɛďğͳ sondere in Ballungsräumen, aber z.b. auch in kleinen Universitätsstädten angesichts dort teilweise deutlich steigender Mieten. Dann ŝɛƚğɛžōŵăůɛŝŷƚğƌğɛɛăŷƚ ĚŝĞŽŚŶĞŚŝŶĂŶĨĂůͲ ůğŷěğğůăɛƚƶŷőĩƺ ƌt ŽŚŶĞŶƐƚĂƩ Ĩƺ ƌěŝğ Mietzahlung für eine Tilgung aufzuwenden. ĂůĞŶ^ŝƚƵĂƟŽŶĂďŬŽƉƉĞůŶƵŶĚƐŽŵŝƚĚŝĞ' ĞͲ fahr einer Preisblase entstehen könnte. Solche Blasen entstehen typischerweise in ĞŝƚĞŶǁ ŝƌƚɛđśăōůŝđśğƌdžɖăŷɛŝžŷ ŶĨćŶŐůŝĐŚ erhöht sich die Nachfrage nach Immobilien, was die Preise steigen lässt. Um die Nachfrage zu befriedigen, kommt es zugleich zu ei- ŶĞŵĞƌŚĞďůŝĐŚĞŶƵĩ ĂƵǀ ŽŶWƌŽĚƵŬƟŽŶƐ- regional sehr differenzierte Entwicklung Gründe: 1. Trotz weltweiter Probleme gute Wirtschaftsentwicklung in Deutschland 2. Geänderte Anlagestrategie: Sicherheitsorientierung gewachsen 3. Bauzinsen sehr günstig Derzeit positive Voraussetzungen für einen Immobilienerwerb INFOPORT 4/2012 Ostdeutscher Bankenverband e.v. 3

4 Aktueller Preisanstieg keine Preisblase, sondern Markt ƵŶĚĞƐĐŚćŌŝŐƵŶŐƐŬĂƉĂnjŝƚćƚĞŶĞƚǁ ĂŝŵĂƵͲ sektor. Immer mehr Eigentümer bzw. Investoren spekulieren dann im Zuge einer solchen Entwicklung auf steigende Preise. Dabei nimmt in aller Regel das Risikobewusstsein ĚĞƌŬƚĞƵƌĞĂď ŝğŭžŷŭƌğƚğŷ/ŷǀ ĞƐƟƟŽŶĞŶ ĞƌĨŽůŐĞŶŽŌŵĂůƐŵŝƚŚŽŚĞŵ&ƌĞŵĚŬĂƉŝƚĂůͲ ĞŝŶƐĂƚnj ŝğŵŝƚěğƌ/ŷǀ ĞƐƟƟŽŶǀ ĞƌďƵŶĚĞŶĞŶ Einschätzungen/Erwartungen erweisen sich ůğƚnjƚůŝđśăůɛśćƶį ŐŶŝĐŚƚŐĞƌĞĐŚƞĞƌƟŐƚ ŝğɛ ist z.b. der Fall, wenn weder die Einkommen steigen noch die Wohnungsnachfrage entsprechend wächst. Angebot und Nachfrage geraten dann immer weiter aus dem Gleichgewicht. Diese Entwicklung endet mit einem ƐĐŚůĂŐĂƌƟŐĞŶWůĂƚnjĞŶĚĞƌůĂƐĞ ĂƐǁ ŝğěğͳ ƌƶŵĩƺ ŚƌƚnjƵĚƌĂƐƟƐĐŚĞŶ<ŽƌƌĞŬƚƵƌĞŶĚĞƌ/ŵͲ mobilienpreise und langanhaltenden volks- ǁ ŝƌƚɛđśăōůŝđśğŷs Ğƌǁ ĞƌĨƵŶŐĞŶĞƚǁ ĂĚƵƌĐŚ den Kapazitätsabbau im Bausektor. Insgesamt liegt also eine Fehlleitung von volks- ǁ ŝƌƚɛđśăōůŝđśğŷzğɛɛžƶƌđğŷǀ Žƌ Es ist indes schwierig zu erkennen, ob und ǁ ĂŶŶƐŝĐŚĞŝŶĞĚĞƌĂƌƟŐĞůĂƐĞĞŶƚǁ ŝđŭğůƚ ŬƚƵĞůůŬŽŶƐƚĂƟĞƌƚĚŝĞD ĞŚƌnjĂŚůĚĞƌ&ĂĐŚůĞƵͲ te für den gesamtdeutschen Markt keine Immobilienblase, auch wenn in einzelnen Lagen ĞŝŶƐĞŚƌŬƌćŌŝŐĞƌWƌĞŝƐĂŶƐƟĞŐnjƵďĞŽďĂĐŚƚĞŶ ŝɛƚ;ɛ ďğŝɛɖŝğůśăōěŝğăŭƚƶğůůğ^ƚƶěŝğěğɛ/ŷͳ ƐƟƚƵƚƐĚĞƌĚĞƵƚƐĐŚĞŶt ŝƌƚɛđśăō<ƃůŷ- IW). Nach der bis vor wenigen Jahren verhaltenen Preisentwicklung sind moderat steigende WƌĞŝƐĞƚĞŶĚĞŶnjŝĞůůŐĞƌĞĐŚƞĞƌƟŐƚ ĂnjƵƚƌĂŐĞŶ insbesondere die grundsätzlich solide wirt- ƐĐŚĂŌůŝĐŚĞĂƐŝƐŝŶ ĞƵƚƐĐŚůĂŶĚƐŽǁ ŝğěăɛ anhaltende Bevölkerungswachstum in den besonders nachgefragten Ballungsräumen bei. Zudem fehlt es dort aufgrund der unter- ĚƵƌĐŚƐĐŚŶŝƩ ůŝđśğŷăƶůğŝɛƚƶŷőğŷěğƌůğƚnjƚğŷ Jahre bereits heute an Wohnraum. ' ůğŝđśnjğŝɵőďğɛƚğśƚěƶƌđśăƶɛŷžđśğěăƌĩăŷ Wohneigentum. Denn die Eigentümerquote in Deutschland ist mit rund 46% im EUs ĞƌŐůĞŝĐŚƌĞůĂƟǀ ŶŝĞĚƌŝŐ ĂďĞŝďĞƐƚĞŚĞŶŝŶͲ nerhalb der Republik erhebliche Unterschie- ĚĞ ZĞůĂƟǀ ŐĞƌŝŶŐŝƐƚĚŝĞƐĞY ƵŽƚĞŝŶĚĞŶŽƐƚͲ deutschen Flächenländern (s. Grafik 3); ' ƌƶŷěěăĩƺ ƌŝɛƚěŝğŷƶƌƶŷƚğƌěƶƌđśɛđśŷŝʃ ůŝͳ chen Eigentumsbildung zu DDR-Zeiten. Bilden deutsche Privathaushalte aber Wohn- ĞŝŐĞŶƚƵŵ ĚĂŶŶŝƐƚĚŝĞ^ƉĞŬƵůĂƟŽŶŬĞŝŶǀ ŽƌͲ ƌăŷőŝőğɛ/ŷǀ ĞƐƟƟŽŶƐŵŽƟǀ ŝğd ĞŚƌnjĂŚůĚĞƌ neuen Eigentümer will ihre Immobilie nicht bald wieder zu einem höheren Preis verkaufen. Im Fokus steht eher eine langfriste Anlage, entweder in die eigenen vier Wände oder ŝŷğŝŷğɛŝđśğƌğƶŷěŝŷňăɵžŷɛőğɛđśƺ ƚnjƚğ<ăɖŝͳ talanlage. Zudem erfolgt der Erwerb oder Bau einer Immobilie in der Regel nicht allein deshalb, weil die Zinsen gerade niedrig sind. Vielmehr steht im Zentrum der Überlegun- ŐĞŶ ĚĂƐƐĚŝĞŐĞƉůĂŶƚĞ/Ŷǀ ĞƐƟƟŽŶnjƵƌ>ĞďĞŶƐͲ ƐŝƚƵĂƟŽŶƉĂƐƐƚƵŶĚĂƵĐŚůĂŶŐĨƌŝƐƟŐĚŝĞĞůĂƐͲ tung aus Tilgung sowie Zinszahlung getragen werden kann. Andernfalls stehen am deut- ƐĐŚĞŶD ŝğƚǁ ŽŚŶƵŶŐƐŵĂƌŬƚƋƵĂŶƟƚĂƟǀ ƵŶĚ ƋƵĂůŝƚĂƟǀ ŐƵƚĂƵƐŐĞďĂƵƚĞůƚĞƌŶĂƟǀ ĞŶnjƵƌ Verfügung. Wenn bei dieser Abwägung die Entscheidung für einen Immobilienerwerb ausfällt, sind im, ŝŷďůŝđŭăƶĩěŝğůăŷőĩƌŝɛɵőğt ĞƌƚĞƌŚĂůƚƵŶŐ ǀ Žƌ ĂůůĞŵ ĚŝĞ >ĂŐĞ ĚŝĞ ƋƵĂůŝƚĂƟǀ Ğ ƵƐͲ ƐƚĂƩ ƵŶŐ ƵŶĚ ĚŝĞ ůăƶĩğŷěğ /ŶƐƚĂŶĚŚĂůƚƵŶŐ entscheidend. Immobilienerwerb ist zudem notwendigerweise immer eine regional gebundene Inves- ƟƟŽŶ /ŶƐŽĨĞƌŶŝƐƚƐŝĞƵŶŵŝƩ ĞůďĂƌƵ Ă ǀ ŽŶ ĚĞƌǁ ŝƌƚɛđśăōůŝđśğŷŷƚǁ ŝđŭůƶŷőǀ ŽƌK ƌƚăďͳ ŚćŶŐŝŐ >ĂŶŐĨƌŝƐƟŐƐŝŶĚǁ ĞŝƚĞƌŚŝŶǀ ŽƌĂůůĞŵ die demografische Entwicklung und deren Effekte auf die regionale Wohnraumnachfrage von erheblicher Bedeutung. Insgesamt sinkt die Bevölkerung Deutschlands bereits ƐĞŝƚĞŝŶŝŐĞƌĞŝƚƵŶĚŵŝƚĞŝŶĞƌŬƵƌnjĨƌŝƐƟŐĞŶ 4 Ostdeutscher Bankenverband e.v. INFOPORT 4/2012

5 ŶĂĐŚŚĂůƟŐĞŶdƌĞŶĚǁ ĞŶĚĞŝƐƚŶŝĐŚƚnjƵƌĞĐŚͲ ŶĞŶ ůůğƌěŝŷőɛěƺ ƌōğŷǁ ŝƌƚɛđśăōůŝđśɖžƚğŷͳ ƚğƌğ' ĞďŝĞƚĞĂƵĐŚŬƺ ŶŌŝŐŵĞŚƌD ĞŶƐĐŚĞŶ anziehen und so bei einer Langfrist- Betrachtung für entsprechende Stabilität auf dem regionalen Immobilienmarkt sorgen. Aber: langfristiger Wiederverkaufswert muss im Fokus bleiben Finanzierung wichtigster Baustein beim Immobilienerwerb Der Erwerb oder Bau einer Immobilie bindet ĞƌŚĞďůŝĐŚĞ<ĂƉŝƚĂůŵŝƩ Ğů ĚŝĞƐĞůƚĞŶďĞƌĞŝƚƐ vollständig angespart wurden. Fast immer bedarf es daher der Teilfinanzierung über Finanzierung im internationalen Vergleich Die Kreditvergabepraxis der deutschen Ban- ŬĞŶŝƐƚĚĂďĞŝƚƌĂĚŝƟŽŶĞůůǀ Žŵ' ĞĚĂŶŬĞŶĚĞƌ Vorsicht geprägt (s. Grafik 4). Dies hat auch dazu beigetragen, dass es in der vergangenen Dekade in Deutschland zu keiner Überbewertung von Immobilien kam. Vielmehr stagnierten die Preise, in einzelnen Lagen fielen sie sogar. Im Gegensatz dazu durchliefen in anderen Staaten, z.b. Spanien und den USA, die Immobilienmärkte erst eine Phase eines ausgeprägten Booms und erlebten anschließend starke Turbulenzen (s. Grafik 5). ĞŐƺ ŶƐƟŐƚ ǁ ƵƌĚĞ ĚŝĞƐĞ Ŷƚǁ ŝđŭůƶŷő ĂƵĐŚ ĚƵƌĐŚĚŝĞĚŽƌƟŐĞ<ƌĞĚŝƚǀ ĞƌŐĂďĞƉƌĂdžŝƐ <ƌğěŝɵŷɛɵƚƶƚğ ŶƚƐƉƌĞĐŚĞŶĚ ĞŶƞĂůůĞŶ ĂƵĨ die Wohnungsbaufinanzierung in Ostdeutschland derzeit auch 76% aller an private Haushalte vergebenen Darlehen. So war etwa die vermehrte Vergabe von Wohnungsbaukrediten an Kunden mit zu geringen Einkommen in den USA (s. bereits INFOPORT 2/2009) eine der wesentlichen Ursachen der globalen Finanzmarkt- und t ŝƌƚɛđśăōɛŭƌŝɛğ ƵƐŐĂŶŐƐƉƵŶŬƚ ǁ Ăƌ ĚŝĞ deutliche Senkung der Leitzinsen ab 2001 ĚƵƌĐŚĚŝĞĚŽƌƟŐĞĞŶƚƌĂůďĂŶŬ ŵŝƚěğƌŝŵŷͳ schluss an die Anschläge vom 11. September eine Rezession vermieden werden sollte. Die Őƺ ŶƐƟŐĞŶ&ŝŶĂŶnjŝĞƌƵŶŐƐďĞĚŝŶŐƵŶŐĞŶďĞĨĞƵͲ erten eine starke Immobiliennachfrage und trieben die Preise. Letztlich war die dabei zu- ĚĞŵƉŽůŝƟƐĐŚƵŶƚĞƌƐƚƺ ƚnjƚğƶɛǁ ĞŝƚƵŶŐĚĞƐ, LJƉŽƚŚĞŬĞŶŐĞƐĐŚćŌƐŶŝĐŚƚƵŶƚĞƌĞŝďĞŚĂůͲ tung der bis dahin gewahrten Bonitätsstandards möglich. Vermehrt wurden auch Finanzierungen an Kunden mit sehr geringen Einkommen, häufig sogar ohne Eigenkapital vergeben (sog. Subprime-Segment). Zudem ist in den USA die Aufnahme einer zweiten Hypothek für reine Konsumzwecke durchaus üblich. Für die Banken war die Kreditvergabe dennoch mit scheinbar geringen Risiken verbunden. Denn Zahlungsansprüche und so- mit das Ausfallrisiko wurden in WertpapieƌĞŶǀ ĞƌďƌŝĞŌƵŶĚĂŶ/Ŷǀ ĞƐƚŽƌĞŶǁ Ğůƚǁ Ğŝƚǀ ĞƌͲ ŬĂƵŌ ĂďĞŝǁ ƵƌĚĞŶĚŝĞƐĞŝŶĞƌnjĞŝƚƐƚĞƟŐƐƚĞŝͲ ŐĞŶĚĞŶ, ĂƵƐƉƌĞŝƐĞĂůƐĞŝŶǁ ŝđśɵőğƌ^ŝđśğƌͳ heitsanker eingeschätzt, weil im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers der Kredit durch die Veräußerung der Immobilie ŚćƩ ĞnjƵƌƺ ĐŬŐĞĨƺ Śƌƚǁ ĞƌĚĞŶŬƂŶŶĞŶ Kreditvergabepraxis in Deutschland, Spanien und USA große Unterschiede INFOPORT 4/2012 Ostdeutscher Bankenverband e.v. 5

6 USA: Subprime-Krise als Folge gelockerter Kreditvergabestandards Spanien: durch EURO- Einführung sinkende Realzinsen > Boom ohne nachhaltige Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit ĂŽŌŵĂůƐĂďĞƌ<ƌĞĚŝƚĞŵŝƚǀ ĂƌŝĂďůĞƌs ĞƌnjŝŶͲ sung vergeben worden waren, konnten mit den steigenden Zinsen ab 2004 viele Schuldner ihren Verpflichtungen nicht mehr nach- ŬŽŵŵĞŶ ' ůğŝđśnjğŝɵőŵăđśƚğŷěŝğŝŷěŝğɛğƌ Phase fallenden Hauspreise eine Veräußerung oder erneute Beleihung der Immobilie unmöglich. In Folge nahmen die Zahlungsausfälle deutlich zu. Die damit verbundenen Wertverluste belasteten nicht nur die Bankbilanzen in den USA, sondern auch von Kre- ĚŝƟŶƐƟƚƵƚĞŶ ƵŶĚ ŝŷɛɵƚƶɵžŷğůůğŷ ŶůĞŐĞƌŶ rund um den Globus. Die globale FinanzŵĂƌŬƚͲ ƵŶĚ t ŝƌƚɛđśăōɛŭƌŝɛğ ϮϬϬϴ ϮϬϬϵ nahm ihren Lauf. /ŶƵƌŽƉĂƚƌĂƚĞŶŵŝƚĚĞƌ<ƌŝƐĞĚŝĞǁ ŝƌƚɛđśăōͳ lichen Ungleichgewichte der einzelnen EU- Länder stärker ins öffentliche Bewusstsein. Bis zum Start der Währungsunion standen Ƶ Ă ŝŵɛɖăŷŝɛđśğŷt ŝƌƚɛđśăōɛƌăƶŵğŝŷğƌƌğͳ ůăɵǀ ŚŽŚĞŶ/ŶŇĂƟŽŶĂƵĐŚŚƂŚĞƌĞŝŶƐĞŶŐĞͲ genüber. Mit Einführung des EUROs galt jedoch auch in Spanien der niedrige einheitliche EZB-Notenbankzinssatz, während die In- ŇĂƟŽŶƐƌĂƚĞŶ ǁ ĞŝƚĞƌ ŚƂŚĞƌ ĂůƐ nj ŝŷ Deutschland lagen. Die Differenz aus nominal ŐĞnjĂŚůƚĞŶŝŶƐĞŶƵŶĚ/ŶŇĂƟŽŶĨƺ ŚƌƚĞnjƵĞŝͲ nem deutlichen Rückgang der Realzinsen. Dies erhöhte die Anreize zur Verschuldung. ŝğăƶĩ<ƌğěŝƚőğƚćɵőƚğŷ/ŷǀ ĞƐƟƟŽŶĞŶďĞůĞďͲ ten die Konjunktur deutlich, Spanien erlebte ĞŝŶĞŶůĂŶŐĂŶŚĂůƚĞŶĚĞŶt ŝƌƚɛđśăōɛďžžŵ /Ŷ Folge haben sich auch viele Privathaushalte für einen Immobilienerwerb verschuldet, da ĚĞƌĚŽƌƟŐĞD ŝğƚǁ ŽŚŶƵŶŐƐŵĂƌŬƚŬĂƵŵůƚĞƌͲ ŶĂƟǀ ĞŶnjƵŵŝŐĞŶƚƵŵďŝĞƚĞƚ D ŝƚěğƌt ŝƌƚɛđśăōɛŭƌŝɛğƌƶƚɛđśƚğěăɛ>ăŷě nicht nur in die Rezession, es platzte auch die Immobilienblase. Der für die Gesamtwirt- ƐĐŚĂŌ ǁ ŝđśɵőğ D ŽƚŽƌ ĂƵǁ ŝƌƚɛđśăō ;ŶƚĞŝůĂŶĚĞƌt ŝƌƚɛđśăōɛůğŝɛƚƶŷőǀ ŽƌĚĞƌ<ƌŝͲ se: Spanien um 14%, Deutschland: Ost ca. 6%, West 4%) geriet ins Stocken. Steigende Arbeitslosigkeit bei fallenden Immobilienpreisen bringt seitdem viele Eigenheimbesitzer in massive Schwierigkeiten. Daraus resul- ƟĞƌĞŶĚĞĂŚůƵŶŐƐĂƵƐĨćůůĞƵŶĚƐŝŶŬĞŶĚĞt ĞƌͲ te für bestellte Sicherheiten haben einen hohen Abschreibungsbedarf in den Bankbilanzen zur Folge. Der hohe RekapitalisierungsďĞĚĂƌĨĚĞƌ<ƌĞĚŝƟŶƐƟƚƵƚĞ;ŝŶƐďĞƐŽŶĚĞƌĞƐƉĂͲ ŶŝƐĐŚĞƌ^ƉĂƌŬĂƐƐĞŶďĞĞŝŶƚƌćĐŚƟŐƚĚĂƐs ĞƌͲ trauen in die Tragfähigkeit der öffentlichen Finanzen Spaniens, die bislang gemessen an den Maastricht-Kriterien nicht zu beanstanden waren (2010: Staatsschulden 61% des BIP). Nunmehr musste das Land Hilfe bei seinen europäischen Partnern beantragen. Grundprinzipien der deutschen Immobilienfinanzierung Bei der deutschen Immobilienfinanzierung steht die Bonität des Kunden klar im Vorder- ŐƌƵŶĚ &ƺƌĚŝĞ<ƌĞĚŝƟŶƐƟƚƵƚĞŝƐƚĚĂŚĞƌĞŝŶĞ intensive Kreditprüfung anhand zahlreicher /ŶĨŽƌŵĂƟŽŶĞŶƵŶĚŽŬƵŵĞŶƚĞƵŶĂďĚŝŶŐďĂƌ Die Bank gewährt den Kredit nur, wenn sie davon ausgeht, dass der Kunde diesen aus seinem laufenden Einkommen zurückzahlen kann. Das heißt, vom verfügbaren Haushaltseinkommen muss nach Abzug von Zins und Tilgung stets noch ein angemessener Teil zur Bestreitung des Lebensunterhaltes verbleiďğŷ;ɛžőğŷăŷŷƚğ<ăɖŝƚăůěŝğŷɛƞćśŝőŭğŝƚ Finanziert werden deshalb üblicherweise um die 80% des Beleihungswertes, während der ZĞƐƚƺ ďğƌŝőğŷŵŝʃ ĞůĚĞƐ<ƵŶĚĞŶĂďnjƵĚĞͲ cken ist. Der von der Bank errechnete Belei- ŚƵŶŐƐǁ Ğƌƚ ŽƌŝĞŶƟĞƌƚ ƐŝĐŚ ĚĂďĞŝ ĂƵƐ s ŽƌͲ ƐŝĐŚƚƐŐƌƺ ŶĚĞŶĂŶĚĞŵůĂŶŐĨƌŝƐƟŐĞƌnjŝĞůďĂƌĞŶ Verkaufspreis der Immobilie (s. Grafik 6). Eliminiert aus der Betrachtung werden also ŬŽŶũƵŶŬƚƵƌĞůůĞƵŶĚƐƉĞŬƵůĂƟǀ Ğt ĞƌƚƐĐŚǁ ĂŶͲ kungen. Für deutsche Hauseigentümer ist es daher auch nicht ohne weiteres möglich, zusätzlich Kredite z.b. für den Konsum aufzunehmen, weil der Wert der Immobilie steigt. 6 Ostdeutscher Bankenverband e.v. INFOPORT 4/2012

7 Aber auch die deutschen Häuslebauer setzen in erheblichem Maße auf Sicherheit. Bevorzugt werden Kredite, welche die Planbarkeit der Belastungen ermöglichen (Festzinskultur). Dies ist in der Regel ein Kredit mit einer gleichhohen monatlichen Rate und fester Zinsbindung über 5 Jahre oder noch länger (s. Grafik 7 ĂƵĐŚŝŵůćŶŐĞƌĨƌŝƐƟŐĞŶs ĞƌͲ gleich). Mit dieser Finanzierungslösung bleibt der Kunde von Schwankungen des Zinsniveaus unberührt, während bei einer variablen Verzinsung die Zahlungsraten u.u. erhebůŝđśɛƚğŝőğŷŭƃŷŷğŷ /ŵƌőğďŷŝɛɵůőƚɛŝđśɛž der Hauskredit auf der Basis der vereinbarƚğŷŷĩăŷőɛɵůőƶŷőŝŷđă ϯϭ:ăśƌğŷ Wie die Finanzierung konkret gestaltet wird, entscheiden letztendlich die Wünsche und finanziellen Möglichkeiten des Kunden. Um hierbei die geeignete Zusammenstellung zu finden, ist eine ganzheitliche Betreuung durch die Bank notwendig. Diese umfasst nicht nur die konkrete Finanzierungsbera- tung, sondern nimmt die gesamte LebenssiƚƵĂƟŽŶĚĞƐ<ƵŶĚĞŶŝŶĚĞŶůŝĐŬ, ŝğƌɛŝŷěğƚͳ wa Fragen der Risikoabsicherung (Gebäude-, Lebensversicherung etc.), aber auch der Vor- ƐŽƌŐĞĨƺ ƌěŝğǁ ĞŝƚĞƌĞƵŬƵŶŌ;nj ůƚğƌɛǀ ŽƌͲ ƐŽƌŐĞ ŬƺŶŌŝŐĞZĞƉĂƌĂƚƵƌĞŶĂŶĚĞƌ/ŵŵŽďŝͲ lie) von Relevanz. Typisch deutsch: Banken und Häuslebauer setzen auf Sicherheit Fazit Der Markt für Wohnimmobilien hat sich auch in Ostdeutschland spürbar belebt, wenngleich sich die regionale Dynamik sehr unterschiedlich gestaltet. Der Schwerpunkt liegt dabei in den urbanen Ballungsräumen. In ganz Ostdeutschland steht die selbst genutzte Immobilie im D ŝʃ ĞůƉƵŶŬƚ ƵŐůĞŝĐŚǁ ĞƌĚĞŶŝŶƐďĞƐŽŶͲ dere in Zentren aber auch vermehrt Objekte als Kapitalanlage erworben. ŝğőğɛɵğőğŷğe ĂĐŚĨƌĂŐĞŐĞŚƚĂƵĨĚŝĞ trotz Staatsschuldenkrise im EURO- Raum in Deutschland nach wie vor guƚğt ŝƌƚɛđśăōɛğŷƚǁ ŝđŭůƶŷőŵŝƚğɛđśćōŝͳ gungs- und Einkommenszuwächsen, eine h ŵžƌŝğŷɵğƌƶŷő ĚĞƌ ŶůĂŐĞƉƌćĨĞƌĞŶnjĞŶ hin zu Sachwerten sowie das niedrige Niveau der Kreditzinsen zurück. Sollten sich die konjunkturellen Rahmenbedingungen nicht grundlegend ver- ƐĐŚůĞĐŚƚĞƌŶ Ěƺ ƌōğɛŝđśěŝğŷƚǁ ŝđŭůƶŷő einstweilen fortsetzen. Die Mehrheit der &ĂĐŚůĞƵƚĞŬŽŶƐƚĂƟĞƌƚĚĂďĞŝĨƺ ƌěğŷ' ĞͲ samtmarkt aktuell keine Preisblase, wenngleich in einzelnen Segmenten beƌğŝƚɛɛğśƌŭƌćōŝőğwƌğŝɛɛƚğŝőğƌƶŷőğŷnjƶ verzeichnen sind. Nach langanhaltender ^ƚăőŷăɵžŷɛŝŷěěŝğŵžěğƌăƚɛƚğŝőğŷěğŷ WƌĞŝƐĞƚĞŶĚĞŶnjŝĞůůŐĞƌĞĐŚƞĞƌƟŐƚ ŝŷɛďğͳ sondere in nachgefragten BallungsräuŵĞŶ >ĂŶŐĨƌŝƐƟŐ ŝɛƚ ĚĞŶŶŽĐŚ ĚŝĞ ǁ ŝƌƚͳ ƐĐŚĂŌůŝĐŚĞƵŶĚĚĞŵŽŐƌĂĮ ƐĐŚĞŶƚǁ ŝđŭͳ lung der Regionen entscheidend. Die deutsche Kreditvergabepraxis, die sich grundlegend von derjenigen z.b. in Spanien und den USA unterscheidet, trägt dazu bei, Überhitzungen im Immobilienmarkt zu vermeiden. So steht die Bonität des Kunden bei der Kreditent- ƐĐŚĞŝĚƵŶŐŝŵD ŝʃ ĞůƉƵŶŬƚ E Ƶƌǁ ĞƌůĂŶŐͲ ĨƌŝƐƟŐŝŶƐƵŶĚdŝůŐƵŶŐƚƌĂŐĞŶŬĂŶŶ ĞƌͲ hält eine Finanzierung. Zudem ist i.d.r. der Einsatz von Eigenkapital notwendig. Und: auch der deutsche Häuslebauer ƐĞůďƐƚƐĞƚnjƚŬůĂƌĂƵĨ^ŝĐŚĞƌŚĞŝƚ;^ƟĐŚǁ Žƌƚ Planbarkeit der Langfristbelastungen). INFOPORT 4/2012 Ostdeutscher Bankenverband e.v. 7

8 Ostdeutscher Bankenverband e.v. Der Ostdeutsche Bankenverband vertritt die privaten Banken in den ostdeutschen Flächenländern und Berlin. Zu seinen derzeit 43 Mitgliedsbanken zählen Großbanken, Regional- und Spezialbanken sowie Privatbankiers. Zu deren Kreditgeschäft in Ostdeutschland (ohne Berlin) im Überblick (Kreditbestände der ostdeutschen Filialen am 31. März 2012): Kredite an Unternehmen: private Banken 27,8 Mrd. (Marktführer mit 51% Marktanteil) über 2 Mrd. mehr als ein Jahr zuvor. Auch bei Sparkassen und Kreditgenossenschaften gewachsene Kreditbestände. Bislang also keine Auswirkungen der Staatsschuldenkrise im EURO-Raum! Kredite an Selbstständige (Einzelkaufleute, Handwerker, Freiberufler und andere Gewerbetreibende): 35% Marktanteil, das entspricht 7,7 Mrd. (langfristige Stagnation hält in allen Bankengruppen an). Kredite an Privathaushalte: 24,3 Mrd. (mit 46%-Marktanteil auch hier marktführend) 231 Mio. mehr als vor einem Jahr. Auch bei Sparkassen und Kreditgenossenschaften gewachsene Kredite (starke Nachfrage nach Immobilienkrediten). IMPRESSUM Ostdeutscher Bankenverband e.v. Berliner Str Berlin Tel.: 030/ Fax: 030/ info@ostbv.de Internet: Bildquelle: adpic.de / A. Armyagov Verantwortlich: Klaus Wagner-Wieduwilt 8 INFOPORT 4/2012