Instrumente und Strategien zur Baulandmobilisierung

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Dennis Dittmar
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1 Instrumente und Strategien zur Baulandmobilisierung Handlungsmöglichkeiten im St. Galler und Vorarlberger Rheintal Michael Mangeng Leitung: Prof. Dr. Bernd Scholl Betreuung: Dr. Reto Nebel, Rolf Sonderegger Masterarbeit Studiengang Raumentwicklung und Infrastruktursysteme Juli 2017

3 Die Zeit des Einzelkunstwerks ist vorbei, es geht um eine bewusste Beziehung zwischen den Elementen. Wassily Kandinsky, 1930 I

5 Dank An dieser Stelle möchte ich mich bei all denjenigen bedanken, die mich während der Anfertigung dieser Masterarbeit unterstützt und motiviert haben: Bei Herrn Prof. Dr. Bernd Scholl für die Möglichkeit, diese Masterarbeit an der Professur für Raumentwicklung zu schreiben, sowie für seine konstruktive Kritik im Rahmen der Zwischenpräsentationen. Bei Dr. Reto Nebel und Rolf Sonderegger für die kompetente Betreuung, die konstruktiven Anregungen bei den Werkstattgesprächen, den Zwischenpräsentationen und im Rahmen weiterer Termine. Bei allen Teilnehmern und Teilnehmerinnen meiner Interviews, ohne die diese Arbeit nicht hätte entstehen können. Ein besonderer Dank gilt meiner Freundin Barbara, die mir während meines Studiums und vor allem bei der Anfertigung dieser Masterarbeit immer zur Seite gestanden ist. Bei Charlotte, Hildegund und Patrick für das Korrekturlesen dieser Arbeit und die hilfreichen Inputs. Abschliessend möchte ich mich bei meinen Eltern bedanken, ohne deren Unterstützung ich dieses Studium nicht absolvieren hätte können. Zur Verbesserung des Leseflusses werden in der vorliegenden Arbeit geschlechtsneutrale Formulierungen verwendet. Er richtet sich jedoch ausdrücklich gleichermassen an weibliche und männliche Personen. III

7 Kurzfassung Ein Hauptanliegen der schweizerischen Raumplanung ist der zweckmässige und haushälterische Umgang mit der Ressource Boden. Seit dem Inkrafttreten des am 1. Mai 2014 revidierten Raumplanungsgesetzes wird der Fokus noch stärker auf die Konzentration der Siedlungsentwicklung nach innen gelenkt (Art. 1 Abs.2 abis RPG), die vor allem in den bestehenden Bauzonen des bereits weitgehend überbauten Siedlungsgebietes erfolgen soll. Das Problem mit den bestehenden Bauzonen liegt darin, dass diese in den meisten Fällen am falschen Ort (nicht dort wo die Nachfrage vorhanden ist) oder auf Grund von Baulandhortung nicht verfügbar sind. Deshalb kann Bauland jahrzehntelang nicht einer zonenkonformen Nutzung zugeführt werden. In dieser Arbeit wurde untersucht, welche Instrumente und Strategien es für die Mobilisierung von Bauland gibt und wie ein Mobilisierungsprozess anhand konkreter Fallbeispiele aussehen kann. Dabei wurde ein Vergleich zwischen Instrumenten und Strategien zwischen dem Kanton St. Gallen sowie dem Bundesland Vorarlberg durchgeführt. Dieser diente vor dem Hintergrund der jeweils vorherrschenden Rahmenbedingungen dazu, sich nicht nur der eigenen Stärken und Schwächen bewusst zu werden, sondern auch von den Erfahrungen der andern zu profitieren. Daraus resultierend ist hervorgegangen, dass die Initiative der Gemeinde, der Einsatz und die Auslegung der einzelnen Instrumente in Kombination mit dem Kontakt der Grundeigentümer eine wesentliche Rolle im Mobilisierungsprozess spielen. Titelfoto: (Geissler, 2014) V

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9 Inhaltsverzeichnis Dank... III Kurzfassung... V Inhaltsverzeichnis... VII Abbildungsverzeichnis... XI Tabellenverzeichnis... XIV 1 Einleitung Ausgangslage Problemstellung Thesen und Forschungsfragen Methoden und Aufbau der Arbeit Theoretischer Teil Organisationsstrukturen im Planungssystem Bundesebene Länderebene Gemeindeebene Instrumentarium zur Baulandmobilisierung Bodennutzung Infrastruktur Weitere Ansätze Zusammenfassender Vergleich Aktuelle Entwicklungen in Vorarlberg Planungsprozess Definition des Mobilisierungsprozesses Erfolgsfaktoren Organisationsmodelle Siedlungs- und Bauflächenreserven Kanton St. Gallen Bundesland Vorarlberg Erhebungsmethoden und Vergleich VII

10 3 Fallbeispiele Auswahl der Gemeinden Gemeinde Altstätten Annährung an den Versuchsraum Siedlungsflächenreserven Einsatz des Instrumentariums zur Baulandmobilisierung Entwicklungsschwerpunkte Gebiet Oberkirlen Mobilisierungsprozess: Gebiet Oberkirlen Gemeinde Oberriet (SG) Annährung an den Versuchsraum Übersicht Siedlungsflächenreserven Kapazitätsabschätzung Einsatz des Instrumentariums zur Baulandmobilisierung Entwicklungsschwerpunkte Fokus Baulücken Grundstück der Firma Jansen AG Mobilisierungsprozess: Fokus Baulücken Mobilisierungsprozess: Grundstück Firma Jansen AG Vergleichsgemeinde Götzis Annäherung an den Versuchsraum Übersicht Baulandreserven Kapazitätsabschätzung Einsatz des Instrumentariums zur Baulandmobilisierung Bahnhof Götzis Mobilisierungsprozess Zwischenfazit Mobilisierungsprozess Gemeinde Altstätten und Oberriet Länderübergreifende Betrachtungsweise Zentrale Erkenntnisse Schlussbemerkung und Ausblick Literaturverzeichnis VIII

11 Anhang I. Interviewpartner II. Brief für die Kontaktaufnahme der Grundeigentümer III. Fragen Interviewleitfaden IV. Transkripte der durchgeführten Interviews IV.I Gemeinde Oberriet SG IV.II Gemeinde Altstätten SG IV.III Kanton St. Gallen IV.IV Gemeinde Götzis IV.V Gemeinde Dornbirn IV.VI Grundeigentümer Unternehmer IV.VIII Grundeigentümer Privatperson IV.IX Grundeigentümer Privatperson V. Eigenständigkeitserklärung IX

13 Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Bereiche und Ziele der Baulandmobilisierung... 4 Abb. 2: Verortung des Kantons St. Gallen und des Bundeslands Vorarlberg... 7 Abb. 3: Verwaltungsgliederung in Österreich und der Schweiz mit den wichtigsten Gesetzen und Instrumenten... 8 Abb. 4: Neuer modulartiger Sondernutzungsplan Abb. 5: Dreiklang Eigentümertypen Nutzungsstruktur Raumtyp Abb. 6: Der Entwicklungsprozess nach dem Organisationsmodell «Gemeinde im Lead».. 23 Abb. 7: Der Entwicklungsprozess nach dem Organisationsmodell «Organisierte Grundeigentümer» Abb. 8: Der Entwicklungsprozess nach dem Organisationsmodell «Immobilienentwickler als Transformator» Abb. 9: Siedlungsflächenreserven 2011, 2014 und 2015 nach Potenzialtyp im Kanton St. Gallen Abb. 10: Siedlungsflächenreserven pro Raumnutzer und Gemeinde im Kanton St. Gallen. 27 Abb. 11: Flächensumme der Siedlungsreserven 2015 nach aggregierten Nutzungszonen im Kanton St. Gallen Abb. 12: Prozentueller Anteil der Siedlungsreserven nach Gemeindegrösse Abb. 13: Flächensumme der Siedlungsreserven nach ausgewählten Eigentümertypen und Interesse der Eigentümer im Kanton St. Gallen Abb. 14: Bevölkerungszahl und Anteil problematischer Eigentümer pro Gemeinde im Kanton St. Gallen Abb. 15: Bevölkerungsentwicklung 2015 bis 2045 in den St. Galler Wahlkreisen gemäss Szenario Trend der Fachstelle für Statistik Abb. 16: Kapazitätsabschätzung pro Wahlkreis im Kanton St. Gallen Abb. 17: Unbebaute Bauflächen und Bauerwartungsflächen in Vorarlberg Abb. 18: Flächenreserven pro Raumnutzer im Kanton St. Gallen und Bundesland Voralberg Abb. 19: Kapazitätsabschätzung pro Bezirk im Bundesland Vorarlberg XI

14 Abb. 20: Anteilsmässige Nachfrage und ablehnendes Interesse pro Wahlkreis im Kanton St. Gallen Abb. 21: Bevölkerungsverteilung nach Raumtypen, aktueller Stand und anzustrebende Verteilung Abb. 22: Übersichtskarte der Raumtypen je Gemeinden im Wahlkreis Rheintal Abb. 23: Ortsteile der Gemeinde Altstätten Abb. 24: Übersichtskarte Siedlungsflächenreserven der Gemeinde Altstätten Abb. 25: Siedlungsflächenreserven nach Eigentümertypen in der Gemeinde Altstätten Abb. 26: Verortung Fokusgebiet im Gesamtkontext Abb. 27: Darstellung unterschiedlicher Handlungsräume Abb. 28: Firmengelände EgoKiefer Abb. 29: Blick auf den Bahnhof Altstätten Abb. 30: Gebiet Oberkirlen Abb. 31: Gebiet «zum guten Hirten» Abb. 32: Vier Detailansichten des Vertiefungsperimeters Oberkirlen Abb. 33: Mögliche Bebauung Gebiet Oberkirlen Abb. 34: Mobilisierungsprozess Altstätten Abb. 35: Dichtebeispiel für einen urbanen Entwicklungsraum im Kanton Aargau Abb. 36: Ortsteile der Gemeinde Oberriet (SG) Abb. 37: Übersichtskarte Siedlungsflächenreserven Gemeinde Oberriet (SG) Abb. 38: Siedlungsflächenreserven nach Eigentümertypen in der Gemeinde Oberriet Abb. 39: Vier Detailansichten der Gemeinde Oberriet Abb. 40: Fokus Baulücken Ortsteil Kriessern, Gemeindegebiet Oberriet Abb. 41: Links: Grundstück der Firma Jansen AG mit bestehendem Wohnhaus; Rechts: Blick auf die Firma Jansen mit Teilen vom Grundstück und Parkplatz Abb. 42: Vier Detailansichten des Vertiefungsperimeters des Grundstücks der Firma Jansen AG Abb. 43: Ortsteile der Gemeinde Götzis Abb. 44: Genutztes und ungenutzte Baulandreserven inklusive Bauerwartungsland XII

15 Abb. 45: Baulandreserven Gemeinde Götzis Abb. 46: Übersichtskarte Götzis Abb. 47: Mögliche Typologien zur Bebauung des Gebiets «Unter der Bahn» Abb. 48: Einflussebenen im Mobilisierungsprozess XIII

16 Tabellenverzeichnis Tab. 1: Ansätze zur Baulandmobilisierung Tab. 2: Vergleich bestehendes Instrumentarium für die Baulandmobilisierung im Kanton St. Gallen und im Bundesland Vorarlberg Tab. 3: Annahmen zur Kapazitätsberechnung Tab. 4: Kapazitätsabschätzung Gemeinde Altstätten Tab. 5: Darstellung Wirtschaftlichkeit je nach Art der Entwicklung Tab. 6: Kapazitätsabschätzung Gemeinde Altstätten Tab. 7: Darstellung Wirtschaftlichkeit neue Überbauung Grundstück Jansen AG Tab. 8: Kapazitätsabschätzung Götzis XIV

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