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4 Hinweis: Unsere Werke sind stets bemüht, Sie nach bestem Wissen zu informieren. Die vorliegende Ausgabe beruht auf dem Stand vom September 203. Verbindliche Auskünfte holen Sie gegebenenfalls bei Ihrem Steuerberater, Sachverständigen oder Rechtsanwalt ein. E-Book-Update-Service: Gerne teilen wir Ihnen mit, sobald eine aktualisierte Ausgabe Ihres E-Books zur Verfügung steht. Mit den WALHALLA E-Books bleiben Sie stets auf aktuellem Stand! Melden Sie sich gleich an! Wir weisen darauf hin, dass Sie die gekauften E-Books nur für Ihren persönlichen Gebrauch nutzen dürfen. Eine entgeltliche oder unentgeltliche Weitergabe oder Leihe an Dritte ist nicht erlaubt. Auch das Einspeisen des E-Books in ein Netzwerk (z. B. Behörden-, Bibliotheksserver, Unternehmens-Intranet) ist nicht erlaubt. Sollten Sie an einer Serverlösung interessiert sein, wenden Sie sich bitte an den WALHALLA- Kundenservice; wir bieten hierfür attraktive Lösungen an: Tel. 094/ Walhalla u. Praetoria Verlag GmbH & Co. KG, Regensburg Dieses E-Book ist nur für den persönlichen Gebrauch bestimmt. Alle Rechte, insbesondere das Recht der Vervielfältigung und Verbreitung sowie der Übersetzung, vorbehalten. Kein Teil des Werkes darf in irgendeiner Form ohne schriftliche Genehmigung des Verlages reproduziert, vervielfältigt oder verbreitet werden. Bestellnummer:

5 Schnellübersicht Seite So schätzen Sie professionell 3 Was Sie vorher wissen sollten 5 Auf dem Prüfstand: Methoden der Wertermittlung 33 Vergleichswertverfahren 39 Ertragswertverfahren 5 Sachwertverfahren 9 Sachwertrichtlinie 97 Die besten Profi-Tricks 2 Literaturhinweise 244 Stichwortverzeichnis

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7 Gesamtinhaltsübersicht So schätzen Sie professionell Was Sie vorher wissen sollten Nur realistische Verkehrswerte sind brauchbar Nutzen Sie die Quellen der Profis Das ist der Verkehrswert! Verkehrswert-Schätzungen richtig interpretieren Was alles zum Grundstück gehört Verschaffen Sie sich den Überblick: Kaufpreise sammeln... 2 So finden Sie die Daten für Ihre Kaufpreissammlung So viel kostet ein Sachverständigengutachten Kosten des Gutachtens So bestimmen Sie die Schwierigkeitsstufe der Schätzung Genaue Werte selbst berechnen Kaufpreisschwankungen nicht vorhersehbar! Vorsichtshalber eine kleine Warnung Auf dem Prüfstand: Methoden der Wertermittlung Diese Bewertungsmethoden müssen Sie unterscheiden! Wann welche Methode geeignet ist Was den Immobilienwert entscheidend beeinflusst Warum Sie die Ergebnisse runden sollten Vergleichswertverfahren So ermitteln Sie den Vergleichswert Vergleichswertverfahren bei unbebauten Grundstücken

8 Gesamtinhaltsübersicht 3. Vergleichswertverfahren bei bebauten Grundstücken Typische Grundstücksarten für das Vergleichswertverfahren Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen Berechnungsmethode Bei unbebauten Grundstücken Bei bebauten Grundstücken Ertragswertverfahren Die Hausmakler-Formel Aktuelle Ertragswertverfahren Allgemeines Ertragswertverfahren So ermitteln Sie den Bodenwert So bestimmen Sie den Wert der baulichen Anlagen Das allgemeine Ertragswertverfahren auf einen Blick Vereinfachtes Ertragswertverfahren Gegenüberstellung DCF-Verfahren Diese Begriffe müssen Sie kennen! Jahresrohertrag Der Rohertrag muss marktüblich sein Übliche Einnahmen in Sonderfällen Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten Betriebskosten Instandhaltungskosten... 7 Schönheitsreparaturen Mietausfallwagnis So berechnen Sie die Verzinsung des Bodenwerts Wichtig! Liegenschaftszinssatz Definition des Liegenschaftszinssatzes

9 Gesamtinhaltsübersicht 9. Der Vervielfältiger für das Ertragswertverfahren So bestimmen Sie den Vervielfältiger Beispielhafte Berechnung im Ertragswertverfahren Wie sich Baumängel und Bauschäden auswirken So erfassen Sie die baulichen Außenanlagen Sachwertverfahren Die Sache steht im Vordergrund So berechnen Sie den Bodenwert Bodenrichtwert So passen Sie den Bodenrichtwert an Geschossflächenzahl Berechnung der Umrechnungskoeffizienten Berechnungsbeispiele zur abweichenden Geschossflächenzahl Erschließung Weitere wertbeeinflussende Merkmale Grundstücke im Außenbereich Was die Abkürzungen in den Richtwertkarten bedeuten Fläche des Grundstücks Gutachterausschuss richtig nutzen Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses... 0 Gutachten durch den Gutachterausschuss... 0 Beispielhafte Gebührenberechnung... Datenquelle des Gutachterausschusses... Die optimale Fundgrube für Gutachter Gebäudewert ermitteln... 2 Definition der Normalherstellungskosten... 3 Verkehrswert in vier Schritten... 4 Normalherstellungskosten für bauliche Anlagen in drei Schritten

10 Gesamtinhaltsübersicht 5. Das Sachwertverfahren auf einen Blick Sachwertfaktoren richtig anwenden Orientieren Sie sich an Ausstattungsmerkmalen... 6 Allgemeine Bauformen... 6 So bestimmen Sie die Ausstattung... 8 Ausstattungsmerkmale für häufig vorkommende Gebäude Auf die Kosten pro Quadratmeter Brutto-Grundfläche kommt es an! Basisjahre sind wichtig Brutto-Grundfläche richtig ermitteln Bauformen unterscheiden Kubikmeter Ausstattung Bauform und Bauart Zeitgruppen Preisspannen richtig ausnutzen Ermittlung der Brutto-Grundfläche Berechnung der Brutto-Grundfläche im Einzelnen... 3 Beispiel zur Berechnung der Brutto-Grundfläche Die große Preistabelle mit Gebäudetypen Preisindex für Gebäude Umrechnung der Normalherstellungskosten Baupreisindizes (Neubau in konventioneller Bauart) Umrechnung bei Wohngebäuden Preisindex für den Neubau von Wohngebäuden mit festem Basisjahr Preisindizes für den Neubau von Nichtwohngebäuden und sonstigen Bauwerken Preisindizes für Nichtwohngebäude mit festem Basisjahr

11 Gesamtinhaltsübersicht 2. Baunebenkosten nicht vergessen So leicht ermitteln Sie den umbauten Raum Berechnung des Architekten Alter Gutachtertrick So jonglieren Sie sicher mit der DIN Lebensdauer von Gebäuden Lineare Wertminderung Wertminderung nach Ross Baumängel und Bauschäden mindern den Wert Sonstige wertbeeinflussende Umstände Preise für Außenanlagen Pauschale Wertermittlung Sonstige Anlagen Sachwertrichtlinie Aktualisierungsphase Wesentliche Änderungen durch die Sachwertrichtlinie Modellparameter für die Ermittlung des Sachwertfaktors Lineare Alterswertminderung Gesamtnutzungsdauer Normalherstellungskosten Kritik an der Sachwertrichtlinie Die besten Profi-Tricks Baukosten-Hochrechnung Erfolgreich Daten beschaffen Sprechen Sie mit dem Eigentümer der Immobilie Einsicht in die Bauakte Einsicht in die Einheitswertakte

12 Gesamtinhaltsübersicht 3. So nutzen Sie Ihre Bewertung profitabel Kauf einer Immobilie Wortlaut der Immobilienwertermittlungsverordnung Literaturhinweise Stichwortverzeichnis

13 So schätzen Sie professionell Zur professionellen Bewertung von Immobilien brauchen Sie Daten, Methoden und Marktkenntnisse. Nur so sind Sie mit realistischen Werten erfolgreich. Nutzen Sie die Erkenntnisse der modernen Schätzungslehre und verzichten Sie auf überflüssige Theorien. Jonglieren Sie mit der jeweils besten Bewertungsmethode für Ihre konkrete Zielimmobilie! Das Profi-Handbuch enthält die aktuellen Daten und Preisgrundlagen, die Sie bei allen typischen Verkehrswertermittlungen benötigen. Insbesondere enthält die 8. Auflage die Normalherstellungskosten 2000, die sich aus den zurzeit in der Praxis angewandten Wertermittlungsrichtlinien ergeben. Die Normalherstellungskosten haben sich trotz der seit geltenden Immobilienwertverordnung nicht geändert. Zusätzlich wird auch auf die neuen Normalherstellungskosten 200 verwiesen, die im Jahr 202 mit der Sachwertrichtlinie bekannt gemacht wurden. Allerdings muss sich die Sachwertrichtlinie in der Praxis erst noch durchsetzen. Außerdem müssen von den Gutachterausschüssen entsprechende Datengrundlagen zur Verfügung gestellt werden. Dies gilt insbesondere für den Sachwertfaktor, der auch im Jahr 203 noch nicht flächendeckend verfügbar sein dürfte. Deshalb stehen in einer Übergangszeit die Normalherstellungskosten 2000 und 200 nebeneinander. Obwohl schätzen nicht raten heißt und Profi-Methoden für Sie unverzichtbar sind, helfen in bestimmten Situationen auch professionelle Faustregeln. Nur so sind Sie in der Lage, sich im Immobiliengeschäft immer sicher und richtig zu entscheiden. Nutzen Sie die Möglichkeiten, die Maklerformel für Ihre konkreten Zwecke zu verfeinern. Unverzichtbar ist es auch für Sie, ständig und aktiv den aktuellen Grundstücksmarkt zu beobachten. Nur so erhalten Sie genaue Kenntnisse über die Kaufpreise und gewährleisten, dass sich Ihre Bewertung am Grundstücksmarkt orientiert. Wilfried Mannek 3

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15 Was Sie vorher wissen sollten. Nur realistische Verkehrswerte sind brauchbar Nutzen Sie die Quellen der Profis Das ist der Verkehrswert! Verkehrswert-Schätzungen richtig interpretieren Was alles zum Grundstück gehört Verschaffen Sie sich den Überblick: Kaufpreise sammeln So viel kostet ein Sachverständigengutachten