Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Kapitalerhöhung Real Estate Investment Management Mai 2015

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1 Kapitalerhöhung 2015

2 Wichtigstes in Kürze Spreitenbach, Shopping-Center Durchführung einer Kapitalerhöhung im Juni 2015 über CHF 150 Mio. Die Fremdfinanzierungsquote des CS REF Interswiss liegt bei rund 31%. Durch die KAG- und KKV-Revision ist in Zukunft eine Fremdfinanzierungsquote von max. 33% zulässig. Um künftiges Wachstum sicherzustellen und auf dem Markt flexibel handeln zu können, ist neues Kapital notwendig Um das Liegenschaftenportfolio marktfähig zu halten, wird stetig in den Bestand investiert 2

3 Erfolgsfaktoren Zürich, Sihlcity (Miteigentum 12.9%) Historische Renditeangaben und Finanzmarktszenarien sind keine Garantie für laufende und zukünftige Ergebnisse. Grösster kommerzieller Immobilienfonds der Schweiz mit einem Verkehrswert per von CHF Mio. Der Fonds besitzt 78 Liegenschaften mit über Mietverhältnissen Ausschüttungsrendite von 4.06% per der Durchschnitt aller kotierten Immobilienfonds liegt bei 2.90% ( ) Tiefe Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF GAV) von 0.67% unter dem Mittel der kotierten Immobilienfonds von 0.81% ( ) Quelle: SIX Swiss Exchange, Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2015 des CS REF Interswiss 3

4 Anlagepolitik und Strategie Anlagepolitik Investitionen in ertragsstarke Immobilien mit kommerzieller Nutzung sowie mit Mischnutzungen Regional breit in der Schweiz diversifiziertes Portfolio mit Fokus auf Schweizer Grossstädte sowie deren Agglomerationen Bern, Scheibenstrasse Hauptsitz IV Kanton Bern Strategie Erarbeitung einer stabilen, hohen Ausschüttungsrendite Konzentration auf qualitatives Wachstum des Portfolios sowie stetige Erneuerung der Bestandesliegenschaften Quelle: Credit Suisse AG 4

5 Eckdaten und Produkteigenschaften Bern, Belpstrasse 48 1 : Im Durchschnitt der letzten fünf Jahre Historische Renditeangaben und Finanzmarktszenarien sind keine Garantie für laufende und zukünftige Ergebnisse. Breite Investorenbasis mit mehreren Tausend privaten und institutionellen Investoren Börsenhandel an der SIX Swiss Exchange mit einem mittleren Umsatz von CHF pro Tag 1 Beaufsichtigt von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) auf Basis des Kollektivanlagengesetzes (KAG) und der Kollektivanlageverordnung (KKV) z.b.: Das Fremdkapital darf maximal einen Drittel der Verkehrswerte ausmachen 30% Bauland und angefangene Bauten Fondswährung ist der Schweizer Franken (CHF) Der Fonds wurde 1954 gegründet. Er hält die Immobilien im indirekten Grundbesitz Quelle: SIX Swiss Exchange, Credit Suisse AG 5

6 Kennzahlen Jahresberichte Nettofondsvermögen in Mio. CHF Verkehrswert der Liegenschaften in Mio. CHF Agio / Disagio 21.60% 8.62% 4.18% 15.66% Ausschüttung pro Anteil in CHF n/a Ausschüttungsrendite n/a 4.06% 4.26% 3.84% Ausschüttungsquote n/a 84.43% 98.19% 93.85% Anlagerendite 2.31% % 4.72% 6.35% Fremdfinanzierungsquote (in % der Verkehrswerte) 31.14% 28.86% 24.17% 16.47% Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF GAV) 0.67% 0.67% 0.69% 0.70% Mietzinsausfallquote 7.25% 5.94% 5.11% 3.66% 1 Berechnung für 6 Monate Die Performance-Angaben berücksichtigen die bei der Ausgabe und Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten nicht. Historische Renditeangaben und Finanzmarktszenarien sind keine Garantie für laufende und zukünftige Ergebnisse. Die Kennzahlen wurden nach der neuen Fachinstruktion der SFA «Kennzahlen von Immobilienfonds» berechnet, welche seit in Kraft ist. Quelle: Geprüfte Jahresberichte und ungeprüfte Halbjahresberichte des Credit Suisse REF Interswiss 6

7 Netto-Performance per Die Performance-Angaben berücksichtigen die bei der Ausgabe und Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten nicht. Historische Renditeangaben und Finanzmarktszenarien sind keine Garantie für laufende und zukünftige Ergebnisse. Letzter Datenpunkt: Quelle: Credit Suisse AG 7

8 Kursentwicklung im Vergleich mit dem Nettoinventarwert 260 CHF Agio 23.1% (per ) Ausschüttung Inventarwert pro Anteil Börsenkurs Die Performance-Angaben berücksichtigen die bei der Ausgabe und Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten nicht. Historische Renditeangaben und Finanzmarktszenarien sind keine Garantie für laufende und zukünftige Ergebnisse. Letzter Datenpunkt: Quelle: Credit Suisse AG 8

9 Agios und Disagios der Schweizer Immobilienfonds Mittel der kotierten CH-Fonds 1 : 36.4% 1 werden auch die OTC gehandelten Fonds CS 1a Immo PK, CS REF International, CS REF LogisticsPlus sowie der CS REF Global berücksichtigt, liegt das gewichtete Agio bei 34.7% Letzter Datenpunkt: Quelle: Credit Suisse AG, Datastream, Jahres- und Halbjahresberichte der Fonds 9

10 Ausschüttungsrendite Schweizer Immobilienfonds Ausschüttung pro Anteil gemessen am Kurswert Die Performance-Angaben berücksichtigen die bei der Ausgabe und Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten nicht. Historische Performance-Angaben sind keine Garantie für laufende und zukünftige Wertentwicklungen und Erträge. Letzter Datenpunkt: Quelle: Credit Suisse AG, Datastream, letzter Jahresbericht der Fonds 10

11 Konzentration auf die Wirtschaftszentren Zürich 32.00% Nordwestschweiz 30.00% Genfersee 24.25% Bern 10.55% Zentralschweiz 1.85% Westschweiz 1.05% Südschweiz 0.30% Quelle: Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2015 des CS REF Interswiss 11

12 Diversifikation nach Nutzung Nutzflächenaufteilung nach Nettomietertrag 18.80% 3.65% 8.05% Büro Verkauf 32.00% Kino/Hotel/Restaurant Lager 4.45% 5.75% 27.30% Wohnungen Übrige Parking Quelle: Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2015 des CS REF Interswiss 12

13 Eckdaten zur Kapitalerhöhung Art der Emission: Zeichnungsfrist: «Best-Effort» Emission mit Handel Bezugsrechte (12:00 Uhr) Handel Bezugsrechte SIX: Liberierung: Ausgabepreis: Bezugsverhältnis: Angestrebtes Volumen: CHF netto pro Anteilsschein 10:1 (10 bisherige zu 1 neuen Anteilsschein) maximal CHF Mio. Identifikation Fondsanteil: Valorennummer: ISIN: CH Identifikation Bezugsrecht: Valorennummer: ISIN: CH

14 Immobilien Pipeline 2015 Käufe Kaufdatum Investition CHF Landanteile Hönggermarkt Zürich Diverse Objekte / Projekte in Prüfung Mio. Renovationen / Neupositionierungen Geschäftsjahr Investition CHF Div. Renovationen / Neupositionierungen 2014/15 80 Mio. Quelle: Credit Suisse AG 14

15 Totalsanierung Schaffhausen, Schwertstrasse 6 Büroliegenschaft Totalsanierung Investitionsvolumen Verkehrswert* Mietzinseinnahmen* CHF 4.1 Mio. CHF 8.2 Mio. CHF 0.4 Mio. Fertigstellung Mietfläche total m2 Mieter: Bijouterie, Zahnarztpraxis, Büro *Werte nach Fertigstellung Quelle: Credit Suisse AG 15

16 Totalsanierung Zug, Innere Güterstrasse 2, 4 Geschäftsliegenschaft Totalsanierung Investitionsvolumen Verkehrswert* Mietzinseinnahmen* CHF 13.5 Mio. CHF 24.0 Mio. CHF 1.2 Mio. Fertigstellung Dezember 2014 Mietfläche total m2 Parkplätze 79 Mieter: VZ Vermögenszentrum, Fitnesscenter *Werte nach Fertigstellung Quelle: Credit Suisse AG 16

17 Totalsanierung Zürich, Hallwylstrasse 71 Geschäftsliegenschaft Totalsanierung Investitionsvolumen Verkehrswert* Mietzinseinnahmen* CHF 8.3 Mio. CHF 21.5 Mio. CHF 0.9 Mio. Fertigstellung Mietfläche total m2 Parkplätze 30 Mieter: STF Schweizerische Textilfachschule *Werte nach Fertigstellung Quelle: Credit Suisse AG 17

18 Neupositionierung Zürich, Hönggermarkt Einkaufszentrum Neupositionierung Investitionsvolumen Verkehrswert* Mietzinseinnahmen* CHF 4.5 Mio. CHF 28.5 Mio. CHF 1.9 Mio. Fertigstellung Frühjahr 2015 Mietfläche total m2 Parkplätze 94 Mieter: Coop, div. kleinere Retailmieter, Büro, Praxis, Wohnungen *Werte nach Fertigstellung Quelle: Credit Suisse AG 18

19 Totalsanierung und Neupositionierung Ambassador House, Opfikon Totalsanierung (Stockwerkeigentum zu 50%) Büroliegenschaft mit ergänzendem DL-Angebot im Erdgeschoss (Restaurationen, Konferenz, Kita, etc.) Investitionsvolumen rund CHF 70 Mio. (Grundausbau 50%) Fertigstellung per Frühjahr 2017 Büro / DL-Fläche total m2 Qualitativ attraktives Projekt Grosszügiger und repräsentativer Eingangsbereich mit Empfang (Concierge) Hohe Flächenqualität (flexibel, effizient) Nachhaltigkeit: Leed Platin Quelle: Credit Suisse AG 19

20 Laufzeiten des Fremdkapitals Betrag in Mio. CHF Festhypotheken Darlehen Mio. CHF Mio. CHF Festhypotheken Darlehen Quelle: Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2015 des CS REF Interswiss 20

21 Verwendung des Emissionsbetrages Das aktive Portfoliomanagement ermöglicht die stetige Erneuerung und Verjüngung des Immobilienbestandes. Kapitalbedarf für geplante Objektakquisitionen Mit gezielten Sanierungen der Bestandesobjekte steigert der CS REF Interwiss nachhaltig die Attraktivität sowie Ertragskraft des Portfolios. Kapitalbedarf für laufende Sanierungen Der Fonds verfolgt eine qualititive Wachstumsstrategie und legt Wert auf eine starke Eigenkapitalbasis. Reduktion des kurzfristigen Fremdkapitals Stetige Verbesserung der Portfolio-Qualität sowie nachhaltige Stärkung der Substanz und Ertragskraft. Quelle: Credit Suisse AG 21

22 Vorteile für den Anleger einer Teilnahme an der Kapitalerhöhung Renditestarkes Immobilienportfolio Hohe Ausschüttungsrendite Inflationsschutz Nachhaltige Ertragssicherung Risikodiversifikation Qualitatives Wachstum Professionelles Portfoliomanagement Beteiligung an einem nach Sektoren sowie Regionen breit diversifizierten Immobilienfonds mit renditestarken kommerziellen Liegenschaften Der CS REF Interswiss weist die höchste Ausschüttungsrendite (4.1% 1 ) aller Schweizer börsenkotierten Immobilienfonds auf ( 2.9%) Mietverträge von kommerziell genutzten Immobilien sind langfristig ausgelegt und mittels Indexierung an die Teuerung gebunden Konstante Immobilienerträge dank Mietern von hoher Bonität sowie nachhaltigem Unterhalt der Liegenschaften Tiefe Korrelation von Immobilien zu anderen Anlageklassen wie Geldmarkt, Aktien oder Obligationen Hohe qualitative Anforderungen an Standorte, Bausubstanz und Nutzungskonzepte von kommerziellen Immobilien Aktive Liegenschafts- und Leerstandsbewirtschaftung mit ausgewiesenen und erfahrenen Fachspezialisten vor Ort 1 per Die Zielrendite ist keine Projektion, Voraussage oder Garantie für die zukünftige Performance oder das Erreichen derselben Quelle: Credit Suisse AG 22

23 Ihre Ansprechpartner Radhia Rüttimann Product Managment Director Tel Ulrich Braun Strategies & Advisory Director Tel

24 Anhang

25 Was zeichnet kommerziell genutzte Liegenschaften aus? Vorteile Hohe Ertragssicherheit Konstante Rendite Höhere Renditen als bei Wohnliegenschaften Langfristige Mietverträge (i.d.r Jahre) Teilweise oder vollständige Indexierung, gebunden an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) Tiefere Bewirtschaftungskosten aufgrund geringerem Mieterwechsel und weniger unterhaltsbedürftiger Einrichtungen Nachteile Konjunkturabhängigkeit Umkämpfter Schweizer Immobilienmarkt Abhängigkeit von der Mieterbonität Bei Mieterwechseln können grössere Flächen frei werden (Herausforderung der Wiedervermietung) 25

26 10 grösste Mieter machen ca. 25% der Mieteinnahmen aus Swisscom AG Coop Walter Meier AG MP Hotelbetriebs AG (Mövenpick Hotels & Resorts) Migros Invalidenversicherung Kanton Bern Schöni Transport AG Lloyds TSB Bank Maus Frères SA Hennes & Mauritz SA 4.1% 3.4% 3.1% 3.0% 2.2% 2.1% 1.9% 1.8% 1.8% 1.5% Quelle: Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2015 des CS REF Interswiss 26

27 Laufzeiten der Mietverträge < 1 Jahr 1-2 Jahre 2-3 Jahre 3-4 Jahre 4-5 Jahre 5-6 Jahre 6-7 Jahre 7-8 Jahre 8-9 Jahre 9-10 > 10 Jahre Wohnen und Parking: 27% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Quelle: Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2015 des CS REF Interswiss 27

28 Mrz 07 Sep 07 Mrz 08 Sep 08 Mrz 09 Sep 09 Mrz 10 Sep 10 Mrz 11 Sep 11 Mrz 12 Sep 12 Mrz 13 Sep 13 Mrz 14 Sep 14 Mrz 15 Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Mietzinsausfallraten 10% 9% 8% 7% 6% 5% Anteil Leerstand infolge Sanierungsprojekte 4% 3% 2% 1% 0% Quelle: Halbjahres- und Jahresberichte des CS REF Interswiss 28

29 Durchschnittliche gewichtete Fremdkapitalverzinsung 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% Ø: 1.46 % 1.0% 0.5% 0.0% Quelle: Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2015 des CS REF Interswiss 29

30 Liegenschaften im Fondsvermögen (Auszug) Basel, Steinengraben 18, 22 Zürich, Limmatquai 80 Quelle: Credit Suisse AG 30

31 Liegenschaften im Fondsvermögen (Auszug) Pregny-Chambésy, Chemin de Cornillons 72, 74, 76, 78, 80, 82, 84, 86, 88, 104, 106 Zürich, Löwenstrasse 29 Quelle: Credit Suisse AG 31

32 Liegenschaften im Fondsvermögen (Auszug) Plan-les-Quates, Ch. du Pré-Fleuri Bluebox Nyon, Place Bel Air 8 Quelle: Credit Suisse AG 32

33 Disclaimer Dieses Dokument wurde von der Credit Suisse AG und / oder mit ihr verbundenen Unternehmen (nachfolgend «CS») mit grösster Sorgfalt und nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Die CS gibt jedoch keine Gewähr hinsichtlich dessen Inhalt und Vollständigkeit und lehnt jede Haftung für Verluste ab, die sich aus der Verwendung dieser Informationen ergeben. Die in diesem Dokument geäusserten Meinungen sind diejenigen der CS zum Zeitpunkt der Redaktion und können jederzeit und ohne Mitteilung ändern. Ist nichts anderes vermerkt, sind alle Zahlen ungeprüft. Das Dokument dient ausschliesslich Informationszwecken und der Nutzung durch den Empfänger. Es stellt weder ein Angebot, noch eine Empfehlung zum Erwerb oder Verkauf von Finanzinstrumenten oder Bankdienstleistungen dar und entbindet den Empfänger nicht von seiner eigenen Beurteilung. Insbesondere ist dem Empfänger empfohlen, allenfalls unter Beizug eines Beraters, die Informationen in Bezug auf die Vereinbarkeit mit seinen eigenen Verhältnissen, auf juristische, regulatorische, steuerliche, u.a. Konsequenzen zu prüfen. Dieses Dokument darf ohne schriftliche Genehmigung der CS weder auszugsweise noch vollständig vervielfältigt werden. Es richtet sich ausdrücklich nicht an Personen, deren Nationalität oder Wohnsitz den Zugang zu solchen Informationen aufgrund der geltenden Gesetzgebung verbieten. Weder das vorliegende Dokument noch Kopien davon dürfen in die Vereinigten Staaten versandt oder dahin mitgenommen werden oder in den Vereinigten Staaten oder an eine US-Person (im Sinne von Regulation S des US Securities Act von 1933 in dessen jeweils gültigen Fassung) abgegeben werden. Mit jeder Anlage sind Risiken, insbesondere diejenigen von Wert- und Ertragsschwankungen verbunden. Bei Fremdwährungen besteht zusätzlich das Risiko, dass die Fremdwährung gegenüber der Referenzwährung des Anlegers an Wert verliert. Historische Renditeangaben und Finanzmarktszenarien sind keine Garantie für laufende und zukünftige Ergebnisse. Die Performance-Angaben berücksichtigen die bei der Ausgabe und der Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten nicht. Es kann ausserdem nicht garantiert werden, dass die Performance des Vergleichsindex erreicht oder übertroffen wird. Der Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss ist ein Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art "Immobilienfonds" gemäss Bundesgesetz für kollektive Kapitalanlagen. Fondsleitung ist die Credit Suisse Funds AG, Zürich. Depotbank ist die Credit Suisse AG, Zürich. Zeichnungen sind nur auf Basis des aktuellen Verkaufsprospektes mit integriertem Fondsvertrag, des vereinfachten Prospekts und des letzten Jahresberichtes (bzw. Halbjahresberichtes, falls dieser aktueller ist) gültig. Der Prospekt mit integriertem Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt sowie die Jahres- und Halbjahresberichte können bei der Credit Suisse Funds AG, Zürich, und bei allen Banken der Credit Suisse AG in der Schweiz kostenlos bezogen werden. Copyright 2015 Credit Suisse Group AG und / oder mit ihr verbundene Unternehmen. Alle Rechte vorbehalten. 33