Moderne Instrumente des Immobiliencontrollings

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1 Steffen Metzner Antje Emdt Moderne Instrumente des Immobiliencontrollings DCF-Bewertung und Kennzahlensysteme im Immobiliencontrolling 2., überarbeitete Auflage Verlag Wissenschaft & Praxis

2 14 Modul 1 - Immobilienbewertung Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis 18 Tabellenverzeichnis 20 1 Kritik am Ertragswertverfahren nach Wertermittlungsverordnung Ziele einer kundenorientierten Immobiljenbewertung Aktuelle Einflüsse auf den Wert von Immobilien Leerstand und Mietenrückgang Einflüsse durch politische Rahmenbedingungen Steuern und Fördermittel Rechtliche Einflüsse Sonstige Einflüsse der öffentlichen Hand Demographische, soziale und psychologische Faktoren Verhalten der Investoren Berücksichtigung wertrelevanter Faktoren im Ertragswertverfahren Allgemeiner Bewertungsansatz Spezifische Ausgestaltung in der Wertermittlungsverordnung Grundmodell Erweiterbarkeit und Flexibilität Eignung des Verfahrens nach WertV für eine marktbezogene Immobilienbewertung Vergangenheitsbezogenheit der Datenerhebung Wertfestschreibung durch historische Liegenschaftszinssätze Diskussion der Prämisse Nachhaltigkeit" bei der Bewertung veränderlicher Erträge Fehlerhafte Rechentechniken Schwierigkeiten in der Darstellung und Interpretation 39 2 Schrittweise Entwicklung eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens Prämissen für ein neues Ertragswertverfahren Wertbegriff des neuen Verfahrens Marktpreis als Menge möglicher Preise Beachtung des Eigentümereinflusses Grundlegende Prinzipien Äquivalenzprinzip 44

3 Inhaltsverzeichnis Relativitätsprinzip Objektivierung Flexibilität Cash flow-ansatz Darstellung Verständlichkeit und Nachvollziehbarkeit Mehrwertigkeit durch Szenarien Akzeptanz Herleitung eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens ausgehend vom Ertragswertverfahren nach WertV Modifikation des Verfahrens nach Wertermittlungsverordnung Erklärung des Formelinhaltes durch eine Tabellendarstellung Umstellung zur Berücksichtigung der Liquiditätswirksamkeit des Faktors Boden Parallele Umformung von Ertragsgrößen und Zinssätzen Eliminierung von Wertsteigerungsannahmen aus dem Zinssatz Umstellung auf Nominalzahlungen und Nominalzinssatz Bandbreiten statt einwertiger Erwartungsgrößen Varianten für spezielle Bewertungsfälle Feste Mietzinsvereinbarung Rechte und Belastungen Wirkungen des Steuerrechts Verringerung der Berechnungsschritte durch komprimierende Formeldarstellung Aussagekraft des neuen Verfahrens und Einordnung in die internationale Bewertungspraxis Verfahrensanwendung bei einem Wohnmietshaus Objektdarstellung Lage Bauwerksmerkmale Datenerhebung Einzahlungen Laufende Einzahlungen Feststellung und Prognose Besonderheiten Anzusetzende Werte Einmalige und aperiodische Einzahlungen Auszahlungen 76

4 16 Modul 1 - Immobilienbewertung Laufende Auszahlungen Einmalige und aperiodische Auszahlungen Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Gewöhnliche Nutzungsdauer Verlängerung der Nutzungsdauer Ermittlung des Immobilienzinssatzes Kalkulationsbasis Liegenschaftszins Einbeziehung von Inflationswirkungen Eliminierung von Realwertsteigerungsannahmen Berechnung des Immobilienzinssatzes Kalkulationsbasis Kapitalmarktzins Ermittlung der Eingangsdaten Berechnung des Immobilienzinssatzes Anzuwendende Kalkulationsbasis Plausibilitätskontrollen Ertragswertberechnung 88 Rechnung mit dem cash flow-orientierten Ertragswertverfahren. 88 Aufstellung der Zahlungsreihen 88 Ergebnisberechnung 89 Vergleichsrechnung nach Wertermittlungsverordnung 91 Marktanpassung 92 Darstellung und Begründung der Ergebnisse gegenüber dem Auftraggeber 94 Modifikationen der Beispielrechnung 95 Alternative Berechnung ohne Staffelmieten 95 Alternative Berechnung mit Wechsel von preisgebundener zur Vergleichsmiete 96 3 Leistungsfähigkeit des cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens Eignung für spezielle Wertermittlungszwecke Marktpreisermittlung Immobilientypen und Nutzungsarten Wertschätzung entsprechend individueller Renditeerwartungen Integration in eine ganzheitliche Investitionsrechnung Renditeberechnung Statische Verfahren Dynamische Modelle Prognose der Wertentwicklung 102

5 Inhaltsverzeichnis Liquiditätsplanung und Finanzierungen Quantitative Methoden zur Risikoanalyse Korrekturverfahren Sensitivitätsanalysen Value at Risk Monte Carlo-Simulation Benchmarking Immobilien im Unternehmensbesitz Unternehmensbewertung Vollständige Finanzpläne und Unternehmensplanung Überprüfbarkeit von Gutachten Hinweise zur Einführung Ermittlung einer geeigneten Datenbasis Handhabung der Variablenvielfalt Kalkulation des Immobilienzinssatzes Komplexitätsreduktion Auswirkungen von Fehlprognosen Abschließende Wertung 116 Anhang 119 A1. Grundlegende Ertragsbegriffe und Zinssätze 119 A2. Fallbeispiel 1: Staffelmietvereinbarung 120 A3. Fallbeispiel 2: Ohne Staffelmietvereinbarung 123 A4. Fallbeispiel 3: Mietpreisbindung 125 Zusammenfassung 127