Vorwort 6. Exkurs: Logistische Herausforderungen des Multi-Channeling 18

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1 4 INHALTSVERZEICHNIS INHALTSVERZEICHNIS Vorwort 6 1 Meta-Trends im Einzelhandel Deutschland als Vorreiter der ökonomischen Stabilisierung in Europa Daten und Fakten des Einzelhandels in Deutschland Cross-Channeling als neuer Status quo 14 Exkurs: Logistische Herausforderungen des Multi-Channeling 18 2 Aktuelle Entwicklungen wichtiger Einzelhandelsbranchen Der Lebensmitteleinzelhandel 2013/ Der Non-Food-Einzelhandel 2013/ Der Einzelhandelsinvestmentmarkt in Deutschland 2013 bis Sommer Erneute Steigerung des Transaktionsvolumens auf dem gewerblichen Immobilienmarkt Der deutsche Einzelhandelsimmobilienmarkt 2013 bis Sommer Asset und Fonds Manager sowie Immobilienfonds besonders aktiv Limitiertes Angebot lässt Rendite sinken Ausblick 52 Exkurs: CBRE Retail-Investment-Scoring 54

2 INHALTSVERZEICHNIS 5 4. CBRE-Mietpreisanalyse im deutschen Lebensmitteleinzelhandel Ausgangslage im Lebensmitteleinzelhandel Methodischer Ansatz Mietpreisanalyse nach Lebensmitteleinzelhandels-Betriebsformen Analyse nach Standortkategorien Analyse nach Objekttypen Fazit 74 Exkurs: Chancen in der Revitalisierung von Shopping-Centern Entwicklungen auf dem deutschen Einzelhandelsvermietungsmarkt D ie Anzahl der Neuvermietungen bleibt auf einem sehr hohen Niveau Entwicklung nach Branchen Fazit 88 6 Ergebnisse der Hahn-Experten-Befragung im Sommer Expansionsvorhaben und grundlegende Zukunftsperspektiven von Einzelhändlern Investitionsabsichten von Handelsimmobilien-Investoren 98 Exkurs: Zukunftsfähige Standorte und Konzepte im Non-Food-Einzelhandel 104 Glossar 106 Impressum 110

3 30,4 MRD. EURO Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien in ,7 MRD. EURO Investitionen in Handelsimmobilien in ,0 PROZENT 03 DER EINZELHANDELSINVEST- MENTMARKT IN DEUTSCH- LAND 2013 BIS SOMMER 2014 Große Nachfrage und limitiertes Angebot sorgen für weiter sinkende Spitzenrenditen bei Handelsimmobilien Transaktionsanteil der Metropol regionen sinkt - Investoren nehmen zunehmend Regional- und B-Standorte ins Visier Höhere Risikobereitschaft der Investoren führt zu mehr Non-Core-Investments Fachmärkte/Fachmarktzentren sind stärkste Assetklasse im 1. Halbjahr 2014 Ausländische Investoren bauen ihren Marktanteil aus Anteil von Fachmärkten/ Fachmarktzentren in 2013

4 40 DER EINZELHANDELSINVESTMENTMARKT IN DEUTSCHLAND 2013 BIS SOMMER ERNEUTE STEIGERUNG DES TRANSAKTIONSVOLUMENS AUF DEM GEWERBLICHEN IMMOBILIENMARKT Das anhaltende Niedrigzinsumfeld sowie Deutschlands Stärke als eine der führenden Wirtschafts na - tio nen mit einem sehr gesunden Arbeitsmarkt, starker Binnenkonjunktur, zunehmender Export tä tigkeit und der zuletzt ausgeglichene Staatshaushalt sprechen für die große Attraktivität des hiesigen Immobilienstandortes vor allem aus Sicht ausländischer Investoren. Dies spiegelt sich auch in den hohen Transaktionsvolumina am deutschen Investmentmarkt wider. Am gewerblichen Immobilienmarkt Deutschland wurden im Jahresverlauf 2013 über 30,4 Mrd. Euro investiert und somit ein um 21 Prozent oder 5,2 Mrd. Euro höheres Transaktionsvolumen als im Vor jahr registriert. Mit einem Investitionsvolumen von über 15 Mrd. Euro oder 50 Prozent des Gesamt volumens waren Büroimmobilien die dominierende Nutzungsart. Das Transaktionsvolumen bei Einzelhandelsimmobilien lag dagegen mit rund 8,7 Mrd. Euro (28,5 Prozent) in etwa auf dem Vor jahresniveau. Auch im ersten Halbjahr 2014 waren Handelsimmobilien mit etwa 4,8 Mrd. Euro und einem im Vorjah resvergleich um 21 Prozent höheren Investmentvolumen die am zweitstärksten nachgefragte Assetklasse nach Büroimmobilien. Insgesamt belief sich das gewerbliche Transaktionsvolumen in den ersten sechs Monaten 2014 auf 16,9 Mrd. Euro. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist dies eine Steigerung um 34 Prozent. Zunehmend zeigt sich die Ausweichstrategie der Investoren auf Assets außerhalb der Top-Märkte. Entfielen im Jahr 2013 noch rund 55 Prozent der Investments auf die fünf Top-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München, so waren es im ersten Halbjahr 2014 nur noch 41 Prozent.

5 64 CBRE-MIETPREISANALYSE IM DEUTSCHEN LEBENSMITTELEINZELHANDEL STANDORTKATEGORIEN IN DEUTSCHLAND Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt a.m. Stuttgart München Quelle: CBRE, GeoBasis-DE / BKG 2013 Top 7-Standort B-Standort Regionalzentrum Sonstige

6 72 CBRE-MIETPREISANALYSE IM DEUTSCHEN LEBENSMITTELEINZELHANDEL marktzentren. So lag etwa die Miethöhe der beiden Betriebsformen in Nahversorgungszentren im Schnitt mit rund 10,90 bzw. 10,40 Euro jeweils nur etwa 0,20 Euro niedriger. Die Durchschnittsmiete der Supermärkte in Nahversorgungszentren lag mit 9,00 Euro deutlich unter der der anderen Betriebsformen im gleichen Objekttyp. Sehr niedrige Mieten wurden hier insbesondere in sehr kleinen Nah versorgungszentren mit nur wenigen zusätzlichen Mietern in ländlichen Regionen erzielt, die einerseits meist durch geringere Bevölkerungs- sowie Umsatzpotenziale und andererseits auch durch niedrigere Bodenpreise gekennzeichnet sind. Bei Objekten mit der Typisierung Wohn- und Geschäftshaus war auffällig, dass sowohl Supermärkte als auch Verbrauchermärkte im Durchschnitt Mieten oberhalb von 10,50 Euro zahlten. Dagegen lagen die ge zahlten Mieten der Discounter mit 9,40 Euro zum einen deutlich unter denen der Vollsortimenter und zum anderen unterhalb des Durchschnittswertes für Discounter insgesamt. Interessant ist dies im Hinblick auf die Tatsache, dass Discounter in Bezug auf ihre Standortanforderungen traditionell stark autoorientierte Standorte bevorzugen, die zudem auf das Logistikkonzept mit leichter Anlieferung, kleinen Lagern und kurzen hohen Warenumsätzen abgestimmt sind. Dies ist in Wohn- und Geschäftshäusern, die sich zum überwiegenden Teil in dichter besiedelten Gebieten und Großstädten befinden, tendenziell eher nicht gegeben. Hier setzen Kunden in der Regel aufgrund des verstärkten Einkaufs zu Fuß nur geringe Warenmengen pro Einkauf um. Daher ist zu DURCHSCHNITTLICHE NETTOKALTMIETEN NACH BETRIEBSFORMEN IM OBJEKTTYP WOHN- UND GESCHÄFTSHAUS in Euro / m 2 / Monat ,40 14,10 5,90 Gesamt Wohn- und Geschäftshaus 7,00 Verbrauchermarkt im Wohn- und Geschäftshaus Quelle: CBRE Anmerkung: 10 Prozent- und 90 Prozent-Quantil dargestellt als obere und untere Spannweite 16,70 Mittelwert 13,40 5,50 5,80 Supermarkt im Wohn- und Geschäftshaus Discounter im Wohn- und Geschäftshaus Spannweite