Grundstücksbewertung im Erbrecht, Familienrecht und Steuerrecht

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1 Grundstücksbewertung im Erbrecht, Familienrecht und Steuerrecht Referentin: Dr. Ulrike Tremel Rechtsanwältin Fachanwältin für Erbrecht Sachverständige für Grundstücksbewertung Anwaltskanzlei Fachanwältin für Erbrecht Sachverständige für Grundstücksbewertung Orleansstraße 6, München Telefon: 089/ , Fax: 089/ Steuerberater Orleansstraße 6, München Telefon: 089/ ; Fax: 089/

2 1. Grundstücksbewertung im Erbrecht

3 1. Grundstücksbewertung im Erbrecht Bei vielen erbrechtlichen Überlegungen sind zumeist Immobilien im Vermögensbestand zu berücksichtigen. 1. Thema: Viele machen sich (zu) wenige Gedanken darüber, was einmal mit ihrem Vermögen geschehen soll. Das führt manchmal zu Katastrophen für die Hinterbliebenen.

4 1. Grundstücksbewertung im Erbrecht Beispiel 1: Eheleute M und F bewohnen eine Eigentumswohnung, Alleineigentümer ist der Mann. Sie haben keine Kinder. Der Mann hat 4 Brüder, einer davon bereits verstorben (3 Kinder). Die Frau hat keine Geschwister. Es gibt kein Testament. Der Mann verstirbt. Welche Folgen hat das? Nach der gesetzlichen Erbfolge wird die Eigentumswohnung geerbt von - F zu ¾, - den Geschwistern von M, ersatzweise deren Kindern zu insgesamt ¼.

5 Beispiel 1 Fortsetzung: 1. Grundstücksbewertung im Erbrecht Achtung: Es entsteht eine Erbengemeinschaft an der Eigentumswohnung!! Das bedeutet eine Gemeinschaft zur gesamten Hand, die mit einer Stimme sprechen muss! Sie besteht aus insgesamt 7 Personen: - der Frau F - den 3 lebenden Brüdern von M - den 3 Kindern des verstorbenen Bruders von M. Da F bei jeder Maßnahme die Zustimmung aller Mitglieder der Erbengemeinschaft benötigt, will sie ihren ¾ Anteil verkaufen. Es entsteht Streit über Bewertungsfragen, so dass sie aufgibt. Mit einer besseren lebzeitigen Planung wäre diese Katastrophe zu verhindern gewesen!

6 1. Grundstücksbewertung im Erbrecht In der erbrechtlichen Gestaltung zu Lebzeiten sind Gerechtigkeitserwägungen sehr wichtig. 2. Thema: Wie können Immobilien mit unterschiedlichen Werten gerecht an die Kinder übertragen werden? Ohne fundierte Beratung sind viele Personen hilflos.

7 1. Grundstücksbewertung im Erbrecht Beispiel 2: Vater V hat 3 Töchter und 4 Immobilien mit unterschiedlichen Werten. Er möchte möglichst gerecht übergeben. Wie geht das? Variante a: V überträgt nach Gefühl und den Lebenswünschen der Töchter die unterschiedlichen Immobilien, so dass sie erhalten: - T 1 eine höherwertige Immobilie - T 2 zwei charmante, aber geringerwertige Immobilien - T 3 eine durchschnittlich werthaltige Immobilie. Je nach Ehrgeiz und Ehemann entsteht Streit über Bewertungsfragen. Die Verkehrswerte sollten bereits bei Übergabe mit Gutachten festgehalten werden.

8 1. Grundstücksbewertung im Erbrecht Beispiel 2: Variante b: V gründet einen Familienpool (die sog. Familien-KG), in die er Alle Immobilien einbringt. Anschließend beteiligt er alle 3 Töchter mit gleichen Anteilen an der neuen Gesellschaft. Das ist die gerechteste Variante. Gutachten sind nur eventuell erforderlich (zur Vorlage bei dem Finanzamt).

9 1. Grundstücksbewertung im Erbrecht Für die Berechnung von Ausgleichszahlungen unter Geschwistern sind Gutachten über die Verkehrswerte der Immobilien erforderlich. 3. Thema: Welche Ausgleichszahlungen sind zwischen den Kindern / Geschwistern zu leisten? Ohne genaue Kenntnis der Höhe der Zuwendungen ist keine Berechnung möglich.

10 1. Grundstücksbewertung im Erbrecht Beispiel 3: Vater V hat 3 Kinder. Er hat ihnen zu unterschiedlichen Zeiten unterschiedlich hohe Zuwendungen gemacht. Er möchte im Jahr 2012 die Ausgleichszahlungen für seine Kinder zu seinen Lebzeiten festlegen. Wie werden diese ermittelt? Kind 1 hat im Jan Geldschenkung von DM erhalten. Kind 2 hat im Juni 2005 Grundstück in München-Trudering (1.000 qm) erhalten. Kind 3 hat im Nov Aktiendepot von erhalten. Wie viel Vermögen V seinen Kindern insgesamt übertragen hat, hängt von der Bewertung des Grundstücks an K 2 ab! Ohne Bewertung lässt sich keine Ausgleichsberechnung vornehmen. Würde diese einen Verkehrswert von ergeben, sähe die Ausgleichung wie folgt aus: Zuwendungen insgesamt: : 3 = K 3 müsste an K 1 noch rd und an K 2 rd ausgleichen.

11 2. Grundstücksbewertung im Familienrecht

12 2. Grundstücksbewertung im Familienrecht In familienrechtlichen Auseinandersetzungen wie Trennung oder Scheidung sind ebenfalls oft Immobilien zu teilen. Für die Ermittlung des Kaufpreises, der Berechnung der Ausgleichs- oder Zugewinnausgleichsforderung des einen gegenüber dem anderen Ehegatten ist die Verkehrswertermittlung der Immobilie erforderlich. Die reibungslose Abwicklung der Auseinandersetzung setzt eine Bewertung der Immobilien voraus.

13 2. Grundstücksbewertung im Familienrecht Beispiel: Die Eheleute haben in der Ehezeit ein gemeinsames Haus gebaut und sind zu je ½ Miteigentümer. Die Ehefrau hat während der Ehezeit eine Erbschaft von (wird ins Anfangsvermögen eingestellt) gemacht, die sie für den Erwerb des Hauses verwendet hat, der Ehemann hat mit Aktien ein Vermögen von erworben. Die Berechnung des Zugewinns im Falle einer Scheidung bedeutet zunächst den Vergleich zwischen Anfangs- und Endvermögen der beiden Ehegatten. Unterstellt, dass das Haus einen Verkehrswert von hat, ergibt sich folgende Berechnung: AV (Heirat) Ehemann Ehefrau EV (Scheidung/Tod) Ehemann Ehefrau Zugewinn Ehemann Ehefrau 0 Die Ehefrau hat einen Anspruch auf Zugewinnausgleich gegen den Ehemann in Höhe von (Hälfte des Zugewinns des Ehemannes).

14 3. Grundstücksbewertung im Steuerrecht

15 3. Grundstücksbewertung im Steuerrecht Bei jedem Erbfall und jeder Schenkung ist die Frage nach dem Entstehen von Erbschafts- oder Schenkungssteuer zu prüfen. Dabei sind folgende Aspekte zu beachten: Schenkung- und Erbschaftsteuer sind identisch Übertragung von Vermögen zu Lebzeiten unterliegt der Schenkungssteuer Vermögensübergang beim Tod unterliegt der Erbschaftsteuer Bewertung des Vermögens durch das Finanzamt nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG) bzw. des Erbschaftsteuergesetzes (ErbStG) Achtung: sehr oft Abweichung von den realen Werten

16 3. Grundstücksbewertung im Steuerrecht Steuersätze Wert des steuerpflichtigen Erwerbs bis einschließlich Steuerklassen I II III Ehegatte, Kinder, Enkel Nichte, Neffe, Geschwister übrige Erwerber, Lebensgefährte % 15 % 30 % % 20 % 30 % % 25 % 30 % % 30 % 30 % % 35 % 50 % % 40 % 50 % und darüber 30 % 43 % 50 %

17 3. Grundstücksbewertung im Steuerrecht Freibeträge Ehegatten Eingetragene Lebenspartner (gleichgeschlechtlich) Versorgungsfreibetrag Ehegatte Kinder Kinder verstorbener Kinder Enkelkinder Urenkel Neffe/Nichte Lebensgefährte

18 3. Grundstücksbewertung im Steuerrecht Beispiel: Vater V hat seiner Tochter ein Mehrfamilienhaus in München übertragen. Wegen verschiedener erheblicher Mängel liegt der Verkehrswert deutlich unter dem, was ansonsten auf dem Markt üblicherweise erzielbar ist. Erhebliche Investitionen sind künftig erforderlich. Das Finanzamt stellt nach BewG einen steuerlichen Wert von fest. Berechnung der SchSt: Abzgl. Freibetrag Tochter Steuerlicher Erwerb SchSt 19 % = Verkehrswert lt. Gutachten SchSt 19 % Weitere steuerliche Reduzierung ist durch optimale Gestaltung möglich.

19 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

20 4. Vermögensübergabe und Erbrecht

21 Gesetzliche Erbfolge nach Ordnungen usw. 5. Ordnung: Ur-Ur-Großeltern und Deren Abkömmlinge 4. Ordnung: Ur-Großeltern und deren Abkömmlinge 3. Ordnung: Großeltern und deren Abkömmlinge 2. Ordnung: Eltern und deren Abkömmlinge neben dem Ehepartner Erblasser 1. Ordnung: Abkömmlinge des Erblassers neben dem Ehepartner

22 Der Erbe Der Erbe ist Rechtsnachfolger " Fußstapfentheorie "

23 T = Testament Ü = Übergabevertrag V = Vollmacht

24 Schenken, vererben, vorsorgen Verschenken = Übergabe Vererben Vorsorgen = Testament = Vorsorgevollmacht +Patientenverfügung

25 Vermögen an die Leine Rückholrechte sichern für die Fälle: Tod Scheidung Betreuung Überschuldung

26 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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