Die private Bau- und Immobilienfinanzierung

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1 Dirk Noosten Die private Bau- und Immobilienfinanzierung Eine Einführung für Planer und Auftragnehmer von Bauleistungen

2 Die private Bau- und Immobilienfinanzierung

3 Dirk Noosten Die private Bau- und Immobilienfinanzierung Eine Einführung für Planer und Anbieter von Bauleistungen

4 Dirk Noosten Fachbereich Bauingenieurwesen Hochschule Ostwestfalen-Lippe Detmold, Deutschland ISBN DOI / ISBN (ebook) Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über abrufbar. Springer Vieweg Springer Fachmedien Wiesbaden 2015 Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung, die nicht ausdrücklich vom Urheberrechtsgesetz zugelassen ist, bedarf der vorherigen Zustimmung des Verlags. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften. Der Verlag, die Autoren und die Herausgeber gehen davon aus, dass die Angaben und Informationen in diesem Werk zum Zeitpunkt der Veröffentlichung vollständig und korrekt sind. Weder der Verlag noch die Autoren oder die Herausgeber übernehmen, ausdrücklich oder implizit, Gewähr für den Inhalt des Werkes, etwaige Fehler oder Äußerungen. Lektorat: Karina Danulat Gedruckt auf säurefreiem und chlorfrei gebleichtem Papier. Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH ist Teil der Fachverlagsgruppe Springer Science+Business Media (

5 Über den Autor Der Autor, Prof. Dr.-Ing. Dirk Noosten, ist als Sachverständiger im Bereich der Immobilienbewertung tätig ( Er lehrt am Fachbereich Bauingenieurwesen der Hochschule Ostwestfalen-Lippe Bau- und Immobilienmanagement sowie Baufinanzierung ( Außerdem ist er Autor und Koautor mehrerer Fachbücher. V

6 Vorwort Der Neu- und Umbau sowie die Sanierung von Immobilien erfordern erhebliche Investitionsbeträge. Üblicherweise werden diese Beträge vom Bauherrn nur zu einem kleinen Teil durch Eigenkapital aufgebracht. Der Großteil wird über Fremdkapital finanziert. Das vorliegende Lehrbuch behandelt die private Bau- und Immobilienfinanzierung. Es richtet sich an Studierende und an Praktiker, die in der Bau- und Immobilienbranche tätig sind: Bauunternehmen, Handwerksbetriebe, Architekturbüros, Ingenieurbüros, Bauträger und Immobilienmakler. Alle Bauschaffenden stehen in einem harten Wettbewerb. Um potenzielle Kunden von den Leistungen des eigenen Unternehmens zu überzeugen, ist es sinnvoll, auch auf Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten hinzuweisen. Einerseits wird die Bauleistung für viele Kunden dadurch erst bezahlbar bzw. finanzierbar. Andererseits verschafft sich ein Unternehmen einen klaren Wettbewerbsvorteil, sobald er dem Kunden bei der Beschaffung von Zuschüssen und günstigen Krediten behilflich ist. Eine gute Beratung setzt ein solides Wissen der Mitarbeiter über die Immobilienfinanzierung voraus. In den folgenden Kapiteln werden diese Themen behandelt: Der Haushaltsplan, Berechnung des möglichen Kredit- und Investitionsbetrages, Die Sparphase bis zur Bauinvestition, Vertragsregelungen in Darlehensverträgen, Darlehensformen, Tilgungsfreie Darlehen mit Tilgungsersatz, Öffentliche Förderung, Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen, VII

7 VIII Vorwort Kreditvergleich, Rechtliche Grundlagen, Ratschläge zur Kreditaufnahme. Ein gut beratener Bauherr kann bei der Finanzierung mehrere tausend Euro sparen. Zur besseren Lesbarkeit wird in dieser Publikation entweder die männliche oder weibliche Form verwendet. Damit werden beide Geschlechter gleichermaßen angesprochen. Konstruktive Kritik und Hinweise auf Fehler, die sich nie ganz vermeiden lassen, sind unter folgender -Anschrift herzlich willkommen: Detmold, August 2015 Dirk Noosten Danksagungen Mein besonderer Dank gilt Svenja Besse, Maria Borchardt, Mario Klug, Stefan Krähenhorst, Denis Pauli und Michael Peine, die mit ihren Beiträgen zum Gelingen dieses Buches beigetragen haben.

8 Inhaltsverzeichnis 1 Einleitung Finanzielle Möglichkeiten richtig einschätzen Der Haushaltsplan Einkünfte Ausgaben Monatliche Belastbarkeit (Sparrate) Das aktuelle Zinsniveau Kreditwürdigkeit/Bonität Die Tilgungsdauer Kredit: Wie hoch darf er sein? Eigenkapital Bargeld und kurzfristig verfügbare Mittel Bausparguthaben Rückkaufswerte kapitalbildender Lebensversicherungen Guthaben in Riester-Verträgen Sonstige Mittel Vorhandenes Grundstück Muskelhypothek Gesamtbetrag für die Investition berechnen Nebenkosten Beim Kauf einer Immobilie Beim Bau einer Immobilie Höhe des Budgets Weiterführende Literatur Die Sparphase bis zum Immobilienerwerb Der Bausparvertrag Drei Phasen Regelungen in Bausparverträgen Staatliche Förderung IX

9 X Inhaltsverzeichnis Bausparvertrag oder Banksparplan mit anschließendem Darlehen? Vorhandene Bausparverträge in Finanzierung einbinden Die Lebensversicherung Riester-Förderung Grundlagen Riester-Förderung Wohn-Riester Geld-Riester-Verträge einbinden Weiterführende Literatur Darlehensverträge Zahlungsweise Verzinsung Soll- und Effektivzins Zinsbindung/variabler Zinssatz Bereitstellungszinsen Bauzeitzinsen Disagio Tilgung Anfangstilgung Sondertilgung Tilgungsfreie Anlaufjahre Sicherheiten Grundpfandrechte Bürgschaft Abtretung Verpfändung Kündigungsmöglichkeiten Ordentliches Kündigungsrecht Außerordentliches Kündigungsrecht Vorfälligkeitsentschädigung Immobilienfinanzierung und Scheidung Beleihungswert Beleihungswert und Beleihungsgrenze Immobilienwert- und Beleihungswertermittlung Weiterführende Literatur Darlehensformen Annuitätendarlehen (Bankdarlehen) Tilgungsfreie Darlehen Riester-Bankdarlehen Bauspardarlehen Versicherungsdarlehen... 59

10 Inhaltsverzeichnis XI 5.6 Cap-Darlehen Arbeitgeber- und Verwandtendarlehen Fremdwährungsdarlehen Das Umkehrdarlehen Weiterführende Literatur Tilgungsfreie Darlehen mit Tilgungsersatz Vorausdarlehen und Bausparvertrag Riester-Vorausdarlehen mit Bausparvertrag Tilgungsfreies Darlehen mit Kapital-Lebensversicherung Aufbau Vor- und Nachteile Aktien oder Aktienfonds als Tilgungsträger Weiterführende Literatur Öffentliche Förderung KfW-Darlehen BAFA-Förderung bei der Modernisierung einer Bestandsimmobilie Zinsgünstige Darlehen am Beispiel der NRW.Bank Darlehen von Kirchen und Kommunen Förderung von Kirchen und Kommunen Erbbaurecht Weiterführende Literatur Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen Anschlussfinanzierung Forward-Darlehen Echtes/unechtes Forward-Darlehen Weiterführende Literatur Kreditvergleich und Tipps Kreditvergleich Tipps und Tricks Wichtiges für den Kauf- oder Bauvertrag Kaufvertrag Auflassung Baumängel bei neuen Objekten Insolvenz von Bauträgern und Handwerkern Schwarzarbeit/Nachbarschaftshilfe Energieeinsparverordnung (EnEV) Weiterführende Literatur

11 XII Inhaltsverzeichnis 11 Anhang Tabellen Tabelle: Tilgungszeit Tabelle: Höhe der jährlichen Zahlung (Annuität) Tabelle: Darlehenshöhe Tabelle: Höhe der Restschuld Tabelle: Zinsänderungsrisiko bzw. -chance Adressen Wohnungsbauförderung KfW-Bankengruppe Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (SCHUFA) Gesetzestexte (Auszüge) Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Energieeinsparverordnung (EnEV) Gesetz über das Kreditwesen (KWG) Preisangabenverordnung (PAngV) Gesetz über Bausparkassen (BauSparkG) Solvabilitätsverordnung (SolvV) Weiterführende Literatur Glossar Sachverzeichnis

12 Abbildungsverzeichnis Abb. 2.1 Zinsentwicklung Abb. 3.1 Phasen eines Bausparvertrages Abb. 3.2 Bedeutung der Mindestansparsumme Abb. 3.3 Arten von Riester-Produkten Abb. 3.4 Zulagen Riester Abb. 3.5 Flow-Chart Riesternutzung Abb. 3.6 Riester-Versteuerung Abb. 4.1 Zinsentwicklung (5-, 10- und 15-jährige Zinsbindung) 41 Abb. 4.2 Abhängigkeit der Tilgungsdauer vom anfänglichen Tilgungssatz Abb. 4.3 Grundpfandrechte Abb. 5.1 Zusammensetzung der Ratenzahlung bei einem Annuitätendarlehen mit einem Zinssatz von 6,1 % Abb. 5.2 Beispielverlauf einer Verzinsung mit Cap Abb. 5.3 Vergleich des Zinsniveaus in Deutschland, der Schweiz und Japan Abb. 5.4 Wechselkurs Schweizer Franken pro Euro; die Grafik zeigt, wie viele CHF man für 1 EUR bekommt Abb. 5.5 Wechselkurs Japanische Yen pro Euro; diese Grafik zeigt, wie viele JPY man für 1 EUR bekommt Abb. 6.1 Kombidarlehen der Bausparkassen Abb. 6.2 Kombination einer Kapitallebensversicherung mit einem tilgungsfreien Darlehen Abb. 6.3 Zusammensetzung des jährlichen Schuldendienstes Abb. 6.4 Änderung des jährlichen Schuldendienstes bei steigenden Zinsen Abb. 6.5 Änderung des jährlichen Schuldendienstes bei wechselnden Zinssätzen 72 Abb. 6.6 Entwicklung des DAX vom Abb. 8.1 Echtes und unechtes Forward-Darlehen Abb. 9.1 Zusammensetzung der Ratenzahlung bei einem Annuitätendarlehen mit einem Zinssatz von 6,1 % Abb. 9.2 Zusammensetzung der Rate eines Annuitätendarlehens mit einem Zinssatz von 4 % Abb Zinsänderungsrisiko bzw. -chance: Anwendungsbeispiel XIII

13 Tabellenverzeichnis Tab. 2.1 Finanzielle Belastbarkeit... 6 Tab. 2.2 Zusammenhang Tilgungsdauer Tilgungssatz Tab. 2.3 Berechnung des möglichen Investitionsbetrages Tab. 2.4 Grunderwerbsteuersätze in Deutschland Tab. 3.1 Staatliche Zulagen und Prämien zu einem Bausparvertrag Tab. 3.2 Bruttoarbeitslohn zur Gewährung der Wohnungsbauprämie in Abhängigkeit von Familienstand und Kinderzahl Tab. 3.3 Kreis der unmittelbar begünstigten Personen Tab. 4.1 Zinssatz (%) für verschiedene Zinsbindungsfristen Tab. 7.1 KfW-Programmübersicht Tab. 7.2 BAFA-Förderung Tab. 7.3 Einkommensgrenzen in der sozialen Wohnraumförderung Tab. 7.4 Auszug aus Anlage 9a zu 13 BewG Tab. 9.1 Erhöhung des tatsächlichen Effektivzinses durch die Kreditnebenkosten 94 Tab Tilgungszeit (Darlehensbetrag , C Tab Tilgungszeit (Darlehensbetrag , C Tab Tilgungszeit (Darlehensbetrag , C Tab Tilgungszeit (Darlehensbetrag , C Tab Höhe der jährlichen Zahlung (Annuität) Tab Darlehenshöhe (Laufzeit 5 Jahre) Tab Darlehenshöhe (Laufzeit 10 Jahre) Tab Darlehenshöhe (Laufzeit 15 Jahre) Tab Darlehenshöhe (Laufzeit 20 Jahre) Tab Darlehenshöhe (Laufzeit 25 Jahre) Tab Darlehenshöhe (Laufzeit 30 Jahre) Tab Höhe der Restschuld (nach 5 Jahren) Tab Höhe der Restschuld (nach 10 Jahren) Tab Höhe der Restschuld (nach 15 Jahren) Tab Höhe der Restschuld (nach 20 Jahren) XV

14 XVI Tabellenverzeichnis Tab Zinsänderungsrisiko bzw. -chance (Zinsbindungsfrist 5 Jahre) Tab Zinsänderungsrisiko bzw. -chance (Zinsbindungsfrist 10 Jahre) Tab Zinsänderungsrisiko bzw. -chance (Zinsbindungsfrist 15 Jahre)

15 Einleitung 1 Seit der Jahrtausendwende sinken die Sollzinsen für Baukredite. Die weltweit angespannte Situation an den Finanzmärkten verstärkt diesen Trend und die Bankenlocken potenzielle Kunden mit historisch niedrigen Zinsen. Diese Situation eröffnet immer mehr Menschen die Möglichkeit, Immobilien für berufliche oder private Zwecke zu erwerben, zu bauen oder zu sanieren. Da die damit verbundene Finanzierung oft ein spezielles Wissen erfordert, ist der ein oder andere Bauherr mit diesem Thema überfordert. Auch ist die Qualität der Beratungsgespräche bei einem Teil der Banken unbefriedigend, weil sie beispielsweise keine öffentlichen Förderkredite anbieten. Sowohl Planer aus Architektur- und Ingenieurbüros als auch Mitarbeiter in Unternehmen der Baubranche sollten diese Lücke schließen. Durch solides Wissen im Bereich der Bau- und Immobilienfinanzierung können sie einen zusätzlichen Service anbieten, um Kunden zu beraten und an sich zu binden. Dadurch entsteht ein klarer Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Anbietern von Planungs- oder Bauleistungen. Das Ziel dieses Buches ist es, das notwendige Hintergrundwissen im Bereich der Bauund Immobilienfinanzierung zu liefern, damit potenzielle Bauherren über die möglichen Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten informiert werden können. Durch das hier erworbene Wissen soll dem Leser die Möglichkeit gegeben werden, seine Auftraggeber bei der Finanzierung folgender Investitionen zu beraten: Bau einer Immobilie, Kauf einer Immobilie, energetische Sanierung, Instandsetzung, Modernisierung und altersgerechter Umbau. Letztlich bietet dieses Buch aber auch dem Planer oder Unternehmer Unterstützung bei der Realisierung und Finanzierung seiner eigenen Unternehmensimmobilie. Dann ist Springer Fachmedien Wiesbaden 2015 D. Noosten, Die private Bau- und Immobilienfinanzierung, DOI / _1 1