1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 36 Gewerbegebiet Hülsen der Gemeinde Dörverden - Entwurf - TEXTLICHE FESTSETZUNGEN

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2 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 36 Gewerbegebiet der Gemeinde Dörverden - Entwurf - TEXTLICHE FESTSETZUNGEN 1 Grenze des räumlichen Geltungsbereichs Die Grenze des räumlichen Geltungsbereichs der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 36 Gewerbegebiet ergibt sich aus den als Anlagen 1 und 2 beigefügten Kartenausschnitten. 2 Grundflächenzahl (GRZ) Im räumlichen Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 36 Gewerbegebiet wird an Stelle der bisher festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 eine neue Grundflächenzahl (GRZ) von 0,5 festgesetzt. 3 Geschossflächenzahl (GFZ) Im räumlichen Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 36 Gewerbegebiet Hülsen wird an Stelle der bisher festgesetzten Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,8 eine neue Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,0 festgesetzt. 4 Baumassenzahl (BMZ) Im räumlichen Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 36 Gewerbegebiet Hülsen wird an Stelle der bisher festgesetzten Baumassenzahl (BMZ) von 3,0 eine neue Baumassenzahl (BMZ) von 6,0 festgesetzt.

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5 Begründung zum Entwurf der 1. Änderung des Bebauungsplan Nr. 36 Gewerbegebiet der Gemeinde Dörverden 1. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Ziel der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 36 Gewerbegebiet " ist die Erweiterung des bestehenden Gewerbegebiets. Das ist auch das Ziel des ursprünglichen Bebauungsplans. Daran ändert sich durch die 1. Änderung nichts. Die 1. Änderung hat den Zweck, die bauliche Ausnutzbarkeit der Grundstücke im Änderungsbereich zu verbessern. Der Bebauungsplan Nr. 36 Gewerbegebiet ist am in Kraft getreten. Der räumliche Geltungsbereich ist als "Gewerbegebiet" (GE) bzw. als "eingeschränktes Industriegebiet" (GIe) festgesetzt mit folgendem Maß der baulichen Nutzung. Vgl. die Ausschnitte aus der Planzeichnung des Bebauungsplans, die auf Seite 7 beigefügt sind!: Grundflächenzahl (GRZ): 0,3 Geschossflächenzahl: 0,8 im GE oder Baumassenzahl: 3,0 im GIe zwei Vollgeschosse Höhe der baulichen Anlagen als Höchstgrenze: 12,00 m bzw. 16,50 m. Es hat sich inzwischen gezeigt, dass von diesen Festsetzungen die Grundflächenzahl von 0,3 die bauliche Entwicklung einschränkt. Insbesondere bei der Fa. Heckmann ist die Grenze der Ausnutzbarkeit in Teilbereichen weitgehend erreicht. Angesichts des erheblichen Erschließungsaufwands der im Gewerbegebiet erfolgt ist, sind die baulichen Möglichkeiten sehr gering. Das gilt besonders wegen der Anrechnung von Nebenanlagen, Stellplätzen und ihren Zufahrten gem. 19 Abs. 4 BauNVO. Aus der Sicht der Gemeinde sollte im Interesse der baulichen Entwicklung die Ausnutzbarkeit der Flächen im Änderungsbereich verbessert werden. Das dient einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden. Die GRZ von 0,3 ist für ein Gewerbegrundstück, das an die zentrale Schmutzwasserkanalisation angeschlossen ist, sehr niedrig. Deshalb ist eine maßvolle Erhöhung der GRZ von 0,3 auf 0,5 notwendig. Außerdem werden die Geschossflächenzahl und die Baumassenzahl entsprechend angepasst. Damit wird gleichzeitig eine wirtschaftlichere Ausnutzung der vorhandenen Erschließungsanlagen erreicht. 2. Bebauungsplan der Innenentwicklung Bei der 1. Änderung handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung im Sinne von 13a BauGB. Die Regelungen des 13a BauGB gelten nicht nur für die Aufstellung eines Bebauungsplans, sondern auch für die Änderung eines Bebauungsplans ( 13a Abs. 4). Ein Bebauungsplan für die Innenentwicklung liegt u. a. vor, wenn er für die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung aufgestellt wird. Das ist bei der 1. Änderung offensichtlich der Fall. Es handelt sich um baulich genutzte Flächen, auf denen zusätzliche Bebauung ermöglicht werden soll. Es wird also nicht in den Außenbereich gegangen, sondern Flächen im räumlichen Geltungsbereich eines Bebauungsplans sollen stärker genutzt werden. Ein Bebauungsplan der Innentwicklung wird in einem beschleunigten Verfahren aufgestellt. Das beschleunigte Verfahren ist nur zulässig, wenn eine Grundfläche von weniger als m² festgesetzt wird, wenn keine UVP-pflichtigen Vorhaben ermöglicht werden und

6 - 2 - wenn keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des BNatSchG bestehen. Diese Voraussetzungen sind erfüllt: Bei einer Gesamtgröße des Änderungsbereichs von rd m² und einer GRZ von 0,5 ergibt sich eine zulässige Grundfläche von m², also weniger als m². Von der Änderung ist lediglich das zulässige Maß der baulichen Nutzung betroffen. Die Art der baulichen Nutzung wird nicht geändert. Daher werden aufgrund der Änderung UVP-pflichtige Vorhaben nicht ermöglicht. Anhaltspunkte für die Beeinträchtigung europäischer Schutzgebiete gibt es bei der Lage des Änderungsbereichs in einem bestehenden Gewerbegebiet offensichtlich nicht. Im beschleunigten Verfahren gelten die Vorschriften für das vereinfachte Verfahrens nach 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB entsprechend: Von der frühzeitige Unterrichtung und Erörterung nach 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB kann abgesehen werden. Von der Umweltprüfung, dem Umweltbericht, von den Angaben in der Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung, welche Arten umweltbezogenen Informationen verfügbar sind, und von der zusammenfassenden Erklärung wird abgesehen. Der Bebauungsplan kann von den Darstellungen des Flächennutzungsplans abweichen, wenn die geordnete städtebauliche Entwicklung nicht beeinträchtigt wird. Vgl. dazu unten Abschnitt 4! Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung bzw. Änderung des Bebauungsplans zu erwarten sind, gelten als im Sinne des 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt und zulässig mit der Folge, dass ein Ausgleich nicht erforderlich ist. 3. Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs der 1. Änderung Der räumliche Geltungsbereich der 1. Änderung umfasst einen Teil des Gewerbegebiets Hülsen. Zur Festlegung der Abgrenzung wurde zunächst die vorhandene und derzeit zulässige Ausnutzung auf den bestehenden Gewerbegrundstücken ermittelt (vgl. die Tabelle und die Übersichtskarte dazu auf der folgenden Seite). Der räumliche Geltungsbereich der 1. Änderung wird auf die in der Übersichtskarte eingetragenen Grundstücke 1a und 3 bis 6 begrenzt. Auf die Überplanung der Grundstücke 1b, 2 und 7 kann verzichtet werden. Auf dem Grundstück 1b ist bereits eine GRZ von 0,5 festgesetzt, bei den Grundstücken 2 und 7 stehen mit rd m² und rd m² noch umfangreiche Erweiterungsmöglichkeiten zur Verfügung.

7 - 3 - Gemeinde Dörverden, Bebauungsplan Nr. 36 "Gewerbegebiet Hülsen" vorhandene und derzeit zulässige Ausnutzung bezogen auf die Grundflächenzahl (GRZ) (ohne die Grundlfächen gem. 19 Abs. 4 Baunutzungsverordnung BauNVO) lfd. Nr. Art der baulichen Nutzung GRZ zulässige Grundfläche m² Grundstücksgröße Gebäudebestand m² bestehende Ausnutztung GRZ noch zur Verfügung stehende Grundfläche m² zulässige Grundfläche durch Erhöhung GRZ auf 0,5 1a GE 0, , b GIe 0, , GE und GIe 0, , GE 0, , GIe 0, , GIe 0, , GIe 0, , GIe 0, , Summe Abgrenzung der Eigentumsverhältnisse der Gewerbegrundstücke im Gewerbegebiet Hülsen

8 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Die 1. Änderung des Bebauungsplans ist aus dem wirksamen Flächennutzungsplan der Gemeinde Dörverden entwickelt. Der Änderungsbereich ist als gewerbliche Baufläche (G) dargestellt. Vgl. den folgenden Planausschnitt! Ausschnitt aus dem wirksamen Flächennutzungsplan der Gemeinde Dörverden, ohne Maßstab 5. Maß der baulichen Nutzung Durch die Festsetzungen der 1. Änderung des Bebauungsplans soll eine Nutzung seines räumlichen Geltungsbereichs erreicht werden, die die oben dargestellten Zielvorstellungen verwirklicht. Dazu wird das bestehende Maß der baulichen Nutzung so geändert, dass im räumlichen Geltungsbereich der 1. Änderung statt der bisher festgesetzten Grundflächenzahl von 0,3 eine Grundflächenzahl von 0,5 festgesetzt wird. Im Bebauungsplan Nr. 36 ist das Maß der baulichen Nutzung durch weitere Festsetzungen konkretisiert: Für die Grundstücke, die als Gewerbegebiet festgesetzt sind, ist eine Geschossflächenzahl festgesetzt, und für die Grundstücke, die als eingeschränktes Industriegebiet festgesetzt sind, ist eine Baumassenzahl festgesetzt. Außerdem ist die Höhe der bauliche Anlagen geregelt: Im überwiegenden Teil des Änderungsbereichs beträgt die maximale Höhe baulicher Anlagen 12 m. Lediglich auf den Grundstücken 4 und 5 (vgl. den Übersichtsplan auf Seite 3) beträgt sie maximal 16,5 m. Um die Erhöhung der Grundflächenzahl (GFZ) voll ausschöpfen zu können, wird daher auch die Erhöhung der Geschossflächenzahl und der Baumassenzahl erforderlich. Bei der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse von z = II wird die GFZ auf 1,0 erhöht. Die Baumassenzahl wird von 3,0 auf 6,0 erhöht.

9 Abwägung: öffentlichen Belange ohne die Belange des Umweltschutzes Mit der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 36 Gewerbegebiet werden wichtige öffentliche Belange gefördert: Auf den Flächen im Änderungsbereich wird eine verstärkte bauliche Entwicklung ermöglicht. Damit werden die Belange der Wirtschaft und die Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen gefördert ( 1 Abs. 6 Nr. 8a) und c) BauGB). Die Änderung fördert außerdem die Erhaltung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile ( 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB). Hülsen ist eine der mittelgroßen Ortschaften der Gemeinde. Durch die Sicherung des vorhandenen Arbeitsplatzangebots und durch Schaffung zusätzlicher Arbeitsplätze wird Wohnbevölkerung am Ort gehalten und es werden Anreize für den Zuzug nach Hülsen geschaffen. 7. Abwägung: Belange des Umweltschutzes a) Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands Die Bestandsaufnahme umfasst die einschlägigen Aspekte des derzeitigen Umweltzustands einschließlich der Umweltmerkmale der Gebiete, die voraussichtlich erheblich beeinflusst werden. Die Flächen im Plangebiet werden bereits baulich genutzt. Aspekte des derzeitigen Umweltzustands, die voraussichtlich beeinflusst werden, ist das Schutzgut Boden. Erhaltungsziele oder der Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes sind von der Planung nicht betroffen. b) Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung Da eine bauliche Nutzung im Änderungsbereich bereits vorhanden ist, wird sich der Umweltzustand durch die geplante Erweiterung nicht wesentlich verändern. Aufgrund der bisher festgesetzten Grundflächenzahl war eine Versiegelung von rd. 45 % der Grundstücksfläche möglich. In Zukunft werden es rd. 75 % sein. Beim Schutzgut Wasser ergeben sich keine Veränderungen. Aufgrund des 7 der textlichen Festsetzungen ist das Regenwasser von den Dachflächen auf den Grundstücken zu versickern. Das Regenwasser von den übrigen befestigten Flächen wird der Regenwasserkanalisation zugeführt auf einer Fläche nördlich des Plangebiets versickert. An der Grundwasserneubildung ändert sich daher durch diese Änderung nicht. c) Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild Der Änderungsbereich umfasst Teile des vorhandenen Gewerbegebiets in Hülsen. Durch die Nachverdichtung innerhalb eines vorhandenen Gewerbegebiets entstehen keine Beeinträchtigungen des Orts- und Landschaftsbildes. d) Auswirkungen auf den Naturhaushalt - Eingriffsregelung Die Freiflächen im Änderungsbereich auf denen eine Erweiterung der Bebauung erfolgen soll, sind im Bebauungsplan Nr. 36 bereits als Gewerbegrundstücke festgesetzt. Beeinträchtigungen entstehen daher lediglich beim Schutzgut Boden, da durch den Bebauungsplan eine zusätzliche Versiegelung ermöglicht wird. Die derzeit zulässige Versiegelung im Änderungsbereich beträgt rd. 1,76 ha (3,91 ha x 0,45). Sie erhöht sich um rd. 1,17 ha auf 2,93 ha (3,91 x 0,75). Um das Ziel der Änderung des Bebauungsplans zu erreichen, ist diese Beeinträchtigung

10 - 6 - nicht zu vermeiden. Sie ist als eher gering einzustufen, da es sich um bestehende Gewerbegrundstücke handelt. Das Schutzgut Boden hat hier nur geringe Bedeutung. Durch die Erhöhung der Ausnutzbarkeit von innerörtlichen Grundstücken wird dem Grundsatz des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden gefolgt. Die Inanspruchnahme der freien Landschaft für Siedlungszwecke wird durch die angestrebte Nachverdichtung vermindert ( 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB). Wie bereits oben ausgeführt, gelten im beschleunigten Verfahren (in den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nr. 1) Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des 1a Abs. 3 Satz 5 vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Das bedeutet, dass für die im Plangebiet entstehenden Beeinträchtigungen des Schutzgutes Boden ein Ausgleich nicht erforderlich ist. 8. Abwägung: Private Belange Private Belange werden ebenfalls gefördert. Durch die Erhöhung des Maßes der baulichen Nutzung wird das Interesse der Grundstückseigentümer an einer erhöhten Ausnutzbarkeit ihrer Grundstücke gefördert. Mit der erhöhten Ausnutzbarkeit steigt der Wert der Grundstücke. Andere öffentliche und private Belange, die mehr als geringfügig von der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 36 Gewerbegebiet betroffen werden, sind zurzeit nicht erkennbar. Verfahrensvermerke Planverfasser Der Entwurf der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 36 Gewerbegebiet und die Begründung dazu wurden ausgearbeitet von Dipl.-Ing. Susanne Vogel, Architektin, Hannover. Hannover, im August 2009 Öffentliche Auslegung Der Verwaltungsausschuss der Gemeinde Dörverden hat in seiner Sitzung am dem Entwurf der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 36 Gewerbegebiet und der Begründung dazu zugestimmt und die öffentliche Auslegung gemäß 3 Abs. 2 BauGB beschlossen. Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung wurden durch Aushang vom bis ortsüblich bekannt gemacht. Der Entwurf der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 36 Gewerbegebiet und der Begründung dazu haben von bis einschließlich gem. 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegen. Dörverden, den Die Bürgermeisterin

11 - 7 - Gemeinde Dörverden, Bebauungsplan Nr. 36 Gewerbegebiet, Ausschnitt nördlicher Teil, ohne Maßstab Gemeinde Dörverden, Bebauungsplan Nr. 36 Gewerbegebiet, Ausschnitt südlicher Teil, ohne Maßstab

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