Abrechnung städtebaulicher Gesamtmaßnahmen. BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig

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1 Abrechnung städtebaulicher Gesamtmaßnahmen BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig

2 I. Abrechnungssystematik II. Vorgehensweise bei der Gesamtabrechnung III. Praxisbeispiel Gesamtabrechnung der SEP Maßnahme Stadtmitte in Radeburg BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 2

3 I. Abrechnungssystematik Abrechnungsverpflichtung I. Stadt / Gemeinde Bundesland Landeshaushaltsrecht Förderrichtlinie des Landes II. Bundesland Bund Bundeshaushaltsrecht Verwaltungsvereinbarung Städtebauförderung BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 3

4 Abschluss der Städtebaufördermaßnahme im Hinblick auf die Förderung (förderrechtlicher Abschluss) Förderprogramm-Abrechnung im Hinblick auf die Vorschriften des BauGB (formeller Abschluss) Aufhebung Gebietsfestlegung BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 4

5 Zeitpunkt der Gesamtabrechnung innerhalb von 6 Monaten nach Abschluss der Maßnahme Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen innerhalb von 12 Monaten nach Abschluss der Maßnahme Sachsen, Bayern, Hessen, Brandenburg innerhalb von 6 Monaten nach Ablauf des Zuwendungszeitraums Niedersachsen BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 5

6 Ziel der Gesamtabrechnung o Die Abrechnung bildet die Grundlage für die abschließende Entscheidung des Landes über die Förderung der Maßnahme. o Die Abrechnung ist maßgebend dafür in welchem Umfang die ausbezahlten Fördermittel in Darlehen umgewandelt werden, in Zuschüsse umgewandelt werden, zurückzuzahlen sind. Die Abrechnung ersetzt den Verwendungsnachweis im Sinne des Landeshaushaltsrechts. BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 6

7 Die Förderrichtlinie des jeweiligen Bundeslandes bestimmt die Förderung der Einzelmaßnahmen Abrechnung der Gesamtmaßnahme BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 7

8 Weitere Abrechnungsvorschriften Nebenbestimmungen für die Förderung von Maßnahmen der Städtebaulichen Erneuerung (NBest-Städtebau) Baugesetzbuch (BauGB) Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 8

9 II. Vorgehensweise bei der Gesamtabrechnung 1. Erstellung Zahlenmäßiger Nachweis 2. Ermittlung / Erhebung Ausgleichsbetrag * 3. Erstellung Abschlussbericht 4. Beschlussfassung Gemeinderat / Stadtrat 5. Aufhebung der Gebietsfestlegung 6. Fertigstellung / Abgabe Gesamtabrechnung 7. Löschung Sanierungsvermerk / Entwicklungsvermerk * 8. Erhebung Ausgleichsbetrag durch Bescheid * * Nur bei Städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen und Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 9

10 1. Zahlenmäßiger Nachweis Der Zahlenmäßige Nachweis beinhaltet Ausbezahlte Städtebauförderungsmittel Einnahmen und Ausgaben aus Zwischennachweisen / Zwischenabrechnungen Flächenverwendungsnachweis Wertausgleich bzw. Wertansatz zu Lasten der Gemeinde Wertausgleich zu Gunsten der Gemeinde Weitere Einnahmen / Ausgaben BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 10

11 Vorgehensweise bei der Erstellung des Zahlenmäßigen Nachweis 1. Schritt: Übernahme der ausbezahlten Städtebauförderungsmittel (Bund, Land, Gemeinde) Einnahmen und Ausgaben von geprüften Zwischennachweisen / Zwischenabrechnungen in das Abrechnungsformular. BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 11

12 2. Schritt: Erstellung Grundstücksverwendungsnachweis Der Grundstücksverwendungsnachweis ist die Grundlage für die Ermittlung der Wertansätze. Die Erstellung des Grundstücksverwendungsnachweis kann kompliziert und zeitaufwendig sein: Bodenordnung über Kaufverträge Bildung Massegrundstück Vermischung von geförderten Flächen und Altbesitzflächen Tauschverträge BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 12

13 Beispiel: Grundstücksverwendungsnachweis x bei gefördertem Grunderwerb (Wertansatz auf Seiten 9 und 10) Übersicht über die Verwendung von Grundstücken bei Gewährung von Zinsausgleich bzw. Förderung der Freilegung (Wertansatz auf Seite 11) Lfd. Flurstück-Nr. Fläche Erw erbskosten Nutzungsart des Grundstücks veräußert Nr. Straße, Haus-Nr. bei Abschluß der Sanierung insges. Gebäude Boden Erschliessung Gemeinbedarf privatw irtsch. Fläche Grundstücks- GEK nutzbar erlös m ² m ² m ² m ² m ² Flst. 306, Hauptstr Flst. 148/4, Bieggasse ,00 3 Flst. 307, Hauptstr ,00 4 Flst. 87 u. MET Flst. 88, Alte Kirchgasse Flst. 271/1 Wieslocher Str. (17) Flst. 57, Rotenberger Str ,00 7 Flst. 86/1, 86/2, 88 (ME 1/2). Alte Kirchgasse 18/ Flst. 270 u. 270/200, Wieslocher Str. 13 (nach Ne ,00 9 Flst. 267, Wieslocher Str Flst. 9171/1, Dambach-la-Ville-Str. 4/ Flst. 113, Hauptstraße ,00 GEK = Grunderwerbskartei ,00 Hinw eis: Hat das mit Städtebaufördermitteln erw orbene Grundstück im Laufe der Sanierung an einer Neuordnung teilgenommen, so ist für die Spalten 7 bis 10 zu ermitteln, in w elchem Umfang das neu geordnete Grundstück mit dem Grundstück identisch ist, das früher mit Fördermitteln erw orben w urde. Ein solcher summarischer Flächenvergleich kann zeichnerisch erläutert w erden. BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 13

14 3. Schritt: Ermittlung der Wertansätze Wertansätze aufgrund Erwerbsförderung wegen privatwirtschaftlicher oder überwiegend privatwirtschaftlicher Nutzung zum Abschluss der Städtebaufördermaßnahme Wertansatz für den Boden auf der Grundlage eines Verkehrswertgutachtens Wertansatz für das Gebäude in Höhe der geförderten Erwerbskosten Kein Wertansatz aufgrund Gemeinbedarfsnutzung wenn die Gemeinbedarfsnutzung überwiegt. Kein Wertansatz bei Nutzung für Erschließungsanlagen (öffentliche Straßen, Wege, Plätze, Parkhaus) Kein Wertausgleich zugunsten der Gemeinde für unentgeltlich bereitgestellte Grundstücke (Boden und Gebäude). BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 14

15 4. Schritt: Ermittlung der weiteren Einnahmen und Ausgaben Weitere Einnahmen Für die Abrechnung sind die Ausgleichsbeträge zu ermitteln und - soweit bisher noch nicht in Zwischennachweisen / Zwischenabrechnungen enthalten in der Gesamtabrechnung als weitere Einnahmen aufzunehmen. Der Gesamtbetrag der Ausgleichsbeträge, die nach Abschluss der Sanierung durch Bescheid zu erheben ist, ist abzüglich eines pauschalen Risikoabschlags in Höhe von 20 % als Einnahme zu verbuchen. Weitere Ausgaben Kosten für Gutachten, BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 15

16 Beispiel: Zahlenmäßiger Nachweis Baden-Württemberg Einnahmeart in den ZN Weitere Einnahmen nachgew iesen Einnahmen insgesamt (AZA Nr ) 1. Städtebauförderungsmittel 1.1 des Landes und ggf. des Bundes ,00 0, , Komplementärmittel der Gemeinde ,97 0, ,97 Zwischensummen 1: ,97 0, , Sanierungseinnahmen 2. Grundstückserlöse ,00 0, ,00 3. Darlehensrückflüsse 0,00 0,00 0,00 4. abgelöste Ausgleichsbeträge 0,00 0,00 0,00 Zuwendungsfähige Kosten in den ZN Weitere Ausgaben nachgew iesen Ausgaben insgesamt (AZA Nr ) 1. Vorbereitende Untersuchungen 0,00 0,00 0,00 2. Weitere Vorbereitungen 5.622, , ,45 3. Grunderw erb ,34 0, ,34 4. Sonstige Ordnungsmaßnahmen , , ,50 5. Baumaßnahmen , , ,53 6. Sonstige Maßnahmen 0,00 0,00 0,00 7. Vergütungen , , ,63 5. Weitere sonstige Einnahmen 0,00 0,00 0,00 Zw ischensummen 2-5: ,00 0, ,00 Summe der Ausgaben 1-7: , , ,45 6. Ausgleichsbeträge 6.1 Beträge brutto 0, , , Risikoabschlag 0, , ,00 Zwischensummen 6: 0, , ,00 7. Wertansätze S A L D O der Einnahmen / Ausgaben: Summe der Einnahmen: ,97 Summe der Ausgaben: ,45 Überschuss (+) / Fehlbetrag (-): ,52 (gerundet auf volle ) für Boden (Seite 9 bzw. 9a) 0, , , für Gebäude (Seite 10 bzw. 10a) 0, , , aus Zinsausgleich oder Freilegung 0,00 0,00 0, aus Erschl.anlagen, Baumaßnahmen 0,00 0,00 0,00 Zwischensummen 7: 0, , ,00 8. Umlegungsüberschüsse / -vorteile 0,00 0,00 0,00 Summe der Einnahmen 1-8: , , ,97 BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 16

17 Beispiel: Zahlenmäßiger Nachweis Sachsen BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 17

18 2. Ermittlung / Erhebung Ausgleichsbetrag Konsens suchende oder formale Vorgehensweise Konsens suchend Erhebung vor Abschluss Sanierung Phase 1 1. Zonen-Gutachten (Anfangs-/ Endwerte) 2. Prüfung Anwendbarkeit Bagatellregelung 3. Ablöseangebot 4. Gespräche mit Grundstückseigentümer 5. Abschluss von Ablösevereinbarung 6. Erstellung Einzelgutachten (restliche EHF) Abschluss Sanierung: Aufhebung Sanierungssatzung formal Erhebung nach Abschluss Sanierung Phase 2 7. Anhörung / Gespräche mit Eigentümer 8. Ausgleichsbetragsbescheid 9. Widersprüche 10. Klagen BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 18

19 Schrittweises Vorgehen bei der Ausgleichsbetragserhebung 1. Ermittlung Anfangs- / Endwerte (Zonengutachten) 2. Grundbucherhebung durch Stadt/Gemeinde 3. Ermittlung der ausgleichsbetragspflichtigen Flächen 4. Ermittlung Ausgleichsbetrag unter Berücksichtigung von Anrechnungsbeträgen nach 155 Abs. 1 BauGB 5. Prüfung der Anwendbarkeit der Bagatellregelung 6. Nicht öffentliche Beratung im Gemeinderat 7. Erstellung Schreiben etc. für Information der Grundstückseigentümer 8. Öffentliche Beratung / Beschlussfassung im Gemeinderat 9. Information der Eigentümer unmittelbar nach der Gemeinderatsitzung 10. Eigentümergespräche (Erörterungstermine) 11. Abschluss Ablösevereinbarungen 12. Erstellung Einzelgutachten 13. Aufhebung Sanierungssatzung 14. Anhörung der Eigentümer (4-6 Wochen) 15. Erhebung Ausgleichsbetrag durch Bescheid BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 19 19

20 3. Erstellen Abschlussbericht 8. Schritt: Erstellung Schlussbericht BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig

21 4. Beschlussfassung Gemeinderat / Stadtrat Aufhebung der Gebietsfestlegung Absehen von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags Zulassen der Ablösung des Ausgleichsbetrags im Ganzen vor Abschluss der Sanierung großzügiges, einheitliches Zahlungsziel BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 21

22 5. Aufhebung der Gebietsfestlegung Sanierungsgebiet nach 142 BauGB Städtebaulicher Entwicklungsbereich nach 165 BauGB Erhaltungsgebiet nach 172 BauGB Stadtumbaugebiet nach 171 b BauGB Maßnahmengebiet Soziale Stadt nach 171 e BauGB Untersuchungsgebiet nach 141 BauGB Gebietsfestlegung durch Gemeinderatsbeschluss BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 22

23 6. Fertigstellung / Abgabe Gesamtabrechnung 7. Löschung Sanierungs- / Entwicklungsvermerke im Grundbuch ( 143 Abs. 2 BauGB) 8. Erhebung Ausgleichsbetrag durch Bescheid BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 23

24 Die Erstellung der Gesamtabrechnung für Sanierungsgebiete, die im umfassenden Verfahren durchgeführt werden und Städtebaulichen Entwicklungsbereiche erfordern beim Bearbeiter Kenntnisse über Anfangs- und Endwert ( 154 BauGB), sanierungs- / entwicklungsunbeeinflusster Grundstückswert ( 153 Abs. 1 BauGB) und Neuordnungswert ( 153 Abs. 4 BauGB) BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 24

25 Werte im umfassenden Sanierungsverfahren Wert ohne Aussicht auf Sanierung Bau- und Boden (Grundstück) sanierungsunbeeinflusster Grundstückswert Boden (ohne Bebauung) Anfangswert Zweck 153 Abs. 1 BauGB 154 Abs. 2 BauGB Grunderwerb, Entschädigung, Preisprüfung Ermittlung Ausgleichsbetrag, Bodenrichtwerte durch die Sanierung Neuordnungswert Endwert Zweck 153 Abs. 4 BauGB 154 Abs. 2 BauGB Grundstücksverkauf, Wertansatz Abrechnung Ermittlung Ausgleichsbetrag, Bodenrichtwerte BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 25

26 III. Praxisbeispiel Gesamtabrechnung der SEP-Maßnahme Stadtmitte in Radeburg BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 26

27 Sanierungsgebiet Radeburg Stadtmitte Programmaufnahme Sanierungssatzung Förderrahmen (B/L/S) rd Aufhebung Satzung Abgabe Abrechnung Sobald die Einzelgutachten vorliegen Gebietsgröße: 17,4 ha BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 27

28 Durchgeführte Maßnahmen BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 28

29 Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung Gutachten des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Bodenwerten Im Landkreis Meißen vom BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 29

30 Endwert ( 154 BauGB) abzgl. - Anfangswert ( 154 BauGB) ergibt = sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung Endwert Bodenwert ohne Bebauung, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebiets ergibt. Anfangswert Bodenwert ohne Bebauung, der sich ergeben würde, wenn eine Sanierungsmaßnahme weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Anfangswerte und Endwerte sind auf den selben Stichtag zu ermitteln! BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 30

31 Ermittlung Ausgleichsbetrag Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung - Anrechnungsbetrag ( 155 Abs.1 BauGB) - Abschlag wg. Nutzungsbeeinträchtigung ( 16 Abs.4 ImmoWertV) - Abschlag wg. Wartezeit ( 2 ImmoWertV) = Ausgleichsbetrag Ergebnis der Ausgleichsbetragserhebung Anzahl Ablösevereinbarungen: 230 Summe Ablösebeträge: Anzahl Ausgleichsbetragsbescheide: 12 Summe Ablösebeträge: BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 31

32 Ergebnis der SEP - Gesamtabrechnung Die Gesamtabrechnung der Sanierung Radeburg Stadtmitte endet mit einem Fehlbetrag von rd BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 32

33 Schlussbericht BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 33

34 BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 34

35 Die Abrechnung der Sanierungsmaßnahme Radeburg Stadtmitte konnte zügig erstellt werden, weil alle Einzelmaßnahmen durchgeführt und abgerechnet waren, die Ausgaben und Einnahmen bereits während der Sanierung im Hinblick auf die spätere Abrechnungserstellung erfasst und gebucht worden sind, die Kauf- und Reprivatisierungsverträge bereits während der Sanierung im Hinblick auf die Abrechnung erfasst und dokumentiert worden sind, die Ermittlung und Erhebung des Ausgleichsbetrags frühzeitig angegangen worden ist. BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 35

36 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Johann Schiefele die STEG Stadtentwicklung GmbH Olgastr Stuttgart Tel / Fax 0711 / BBSR Werkstattgespräch am in Leipzig 36