Kotierte Schweizer Immobilienaktiengesellschaften Gegenüberstellung Aktienkurs und NAV/Aktie per Mai 2012

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1 Kotierte Schweizer Immobilienaktiengesellschaften Gegenüberstellung Aktienkurs und NAV/Aktie per Louis Siegrist Partner Rolf Bach Senior Manager Transaction Advisory Services Transaction Advisory Services T T M M F F E louis.siegrist@ch.ey.com E rolf.bach@ch.ey.com

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3 Ernst & Young AG Maagplatz 1 Postfach 8010 Zürich Sehr geehrte Damen und Herren Es freut uns Ihnen unsere Analyse ausgewählter kotierter Schweizer Immobilienaktiengesellschaften überreichen zu dürfen. Die im Jahr 2010 schon vorhandene Tendenz eines relativ hohen Preisniveaus für klassische Investitionsobjekte an guten Lagen setzte sich auch 2011 weiter fort. Die untersuchten Gesellschaften konzentrierten sich dabei vor allem auf die Planung, den Beginn oder die Abschlüsse der eigenen Projekte. Vorliegende Analyse fokussiert auf den Vergleich zwischen Aktienkurs und NAV/Aktie, welcher in der Immobilienbranche auch unter der Verhältniszahl P/NAV (Marktkapitalisierung/Net Asset Value) bekannt ist. So lassen sich je nach Gesellschaft Prämien (Agios) oder Abschläge (Disagios) des Aktienkurses gegenüber dem ausgewiesenen Eigenkapital pro Aktie der Unternehmen beobachten. Im Weiteren finden Sie in kompakter Form zu jeder Gesellschaft eine Übersicht des Portfolios nach Nutzungsart, Angaben über den langjährigen Kursverlauf und Eigenfinanzierungsgrad, die Kapitalstruktur sowie bedeutende Aktionäre. Zusätzlich wurde in dieser Ausgabe die Entwicklung der Diskontierungssätze der verschiedenen Gesellschaften aufgegriffen. Neu wurde dieses Jahr auch ein kurzer Vergleich zu ausgesuchten Immobiliengesellschaften der BX Berne exchange gezogen. In diesem werden die grundsätzlichen Unterschiede zwischen den Immobiliengesellschaften der beiden Börsenplätze SIX Swiss Exchange und der BX Berne exchange aufgezeigt. Die nächste Ausgabe mit den Zahlen per 31. Dezember 2012 erscheint im Mai Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche Lektüre! Louis Siegrist Partner Rolf Bach Senior Manager

4 Vorliegende Informationen basieren auf allgemein zugänglichen Angaben aus Datenterminals sowie den Geschäftsberichten der entsprechenden Gesellschaften. Die Daten wurden sorgfältig recherchiert und einer aufwändigen Qualitätssicherung unterzogen. Es wird jedoch keine Garantie für die Fehlerfreiheit und Vollständigkeit gegeben, speziell im Hinblick auf Konklusionen und Prognosen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen. Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden. Die Angaben zu den Agios und Disagios beziehen sich jeweils auf Ende des Geschäftsjahres 2011 bzw. das Halbjahresergebnis per 30. September 2011 (Züblin). Die Verwässerung der Kurse wie z.b. durch die Ausgabe von Wandelanleihen, Aktiensplits oder Kapitalerhöhungen mit Bezugsrechten wurde in den Grafiken bereinigt. Sie können daher von historischen Aktienkursen (aus den Geschäftsberichten) abweichen. Um den Net Asset Value (NAV) pro Aktie der einzelnen Gesellschaften vergleichen zu können, haben wir ihn bei allen Gesellschaften aus dem Eigenkapital (inkl. Minderheitsanteile) und der Anzahl ausstehender Aktien (ausgegebene Aktien abzüglich eigener Aktien) errechnet. Einzelne Gesellschaften verwenden in den Geschäftsberichten andere Definitionen. Bei Fragen zu der Studie oder zu unseren Real Estate Services stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung. Copyright 2012, Ernst & Young AG.

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6 Inhalt Übersicht 1 1. Entwicklung im Jahr Historischer Überblick Vergleich der an der Berne-X und der SIX gehandelten Schweizer Immobiliengesellschaften... 5 Immobilienaktiengesellschaften 6 4. Swiss Prime Site AG PSP Swiss Property AG Allreal Holding AG Mobimo Holding AG Züblin Immobilien Holding AG Intershop Holding AG Warteck Invest AG Publikationen 21 Inhalt

7 Übersicht 1. Entwicklung im Jahr Historischer Überblick 3. Vergleich der an der Berne-X und der SIX gehandelten Schweizer Immobiliengesellschaften 1 Übersicht

8 Das Jahr 2011 im Überblick Agio / Disagio vor latenten Steuern (Züblin per ) Agio / Disagio 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% -50.0% Wertentwicklung Portfolio MCHF 9'000 8'000 7'000 6'000 5'000 4'000 3'000 2'000 1' per per Grundsätzlich ausgeglichene Tendenzen Im vergangenen Jahr haben zwei der untersuchten sieben Gesellschaften ihr Agio ausbauen (Warteck, Intershop) und eine das Disagio reduzieren können (Mobimo). Warteck konnte ihr Agio gegenüber 2010 auf neu 14% ausbauen. Das Agio von Allreal nahm um 3.2% auf rund 9.5% ab. Intershop erhöhte ihr knapp positives Agio im 2010 auf ein Plus von 4.2%. Die Disagios von SPS, PSP und Züblin nahmen gegenüber dem Vorjahr um jeweils 4.8%, 4.5% und 3.6% leicht zu. Der Aktienkurs von Mobimo schloss am 31. Dezember 2011 praktisch auf gleichem Niveau wie der NAV/Aktie vor latenten Steuern. Das Disagio verbesserte sich dabei um rund 4% gegenüber dem Vorjahr. Marktaktivitäten Ausser Züblin (-11.7%) und Intershop (-0.8%) haben sich die Werte der Immobilienbestände bei allen untersuchten Gesellschaften erhöht. Allreal verbuchte dabei den grössten Wertzuwachs mit 11.7%. PSP und Mobimo hatten je einen Wertzuwachs von rund 8%. Die im Jahr 2010 schon vorhandene Tendenz eines relativ hohen Preisniveaus für klassische Investitionsobjekte an guten Lagen setzte sich auch 2011 weiter fort. Die untersuchten Gesellschaften konzentrierten sich dabei vor allem auf die Planung, den Beginn oder die Abschlüsse der eigenen Projekte. So konnte zum Beispiel die SPS per Ende Dezember 2011 den Prime Tower sowie dessen zwei Nebengebäude Kubus und Diagonal und das Gebäude Platform einweihen. Mobimo stellte im vergangenen Geschäftsjahr vier neue Wohnobjekte fertig, welche massgeblich zum erhöhten Ertrag aus dem Verkauf von Promotionsliegenschaften von MCHF (Vorjahr MCHF 79.1) beitrugen. Per Bilanzstichtag lagen für Stockwerkeigentum in Realisation beurkundete Kaufverträge in der Höhe von rund MCHF 82.0 vor. Das hohe Preisniveau und die Konkurrenz durch institutionelle Investoren bremsten den Zukauf von Liegenschaften. PSP kaufte in den Jahren 2010 und 2011 eine Liegenschaft und verkaufte deren 14. Sie legt ihren Fokus vor allem auf Entwicklungen von eigenen Liegenschaften. Viele Gesellschaften sind aktuell in Zürich mit eigenen Projekten präsent, wie z.b. Allreal mit dem Toni- Areal in Zürich-West und dem Richti-Areal in Wallisellen, PSP mit dem Löwenbräu-Areal in der Stadt Zürich oder SPS mit dem Bürogebäude SkyKey in Zürich-Nord. 2 Übersicht : Entwicklung im Jahr 2011

9 Historischer Überblick Prämie/Abschlag auf Aktienkurs gegenüber NAV vor latenten Steuern 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% SPSN SW Equity PSPN SW Equity ALLN SW Equity IS SW Equity WARN SW Equity MOBN SW Equity ZUBN SW Equity Eigenkapitalquoten 60% 50% 40% 30% 20% Die meisten Aktienkurse der untersuchten Gesellschaften erreichten im März/April 2007, nach mehrmonatiger Wachstumsphase, langjährige Höchstwerte und wiesen eine dementsprechende Prämie gegenüber dem NAV auf. In der Folge setzte einen Abwärtstrend ein, welcher im März 2009 seinen Tiefpunkt erreichte. Anschliessend haben sich die Kurse wieder erholt verliefen die meisten Aktienkurse stagnierend, mit einem Kurseinbruch anfangs August. Die Eigenkapitalquoten der meisten Gesellschaften bewegen sich im Bereich von 40% bis 50%. Seit 31. Dezember 2009 weist PSP eine Eigenkapitalquote von über 50% aus. Die Eigenkapitalquote von Züblin ist mit weniger als 30% vergleichsweise tief. SPS Swiss Prime Site PSP Swiss Property Allreal Holding Intershop Holding Warteck Invest Mobimo Holding Züblin Immobilien 3 Übersicht : Historischer Überblick

10 Historischer Überblick Durschnittliche Diskontierungssätze (indexiert auf 5% per ) 5.2% 5.0% 4.8% 4.6% 4.4% 4.2% 4.0% 3.8% Intershop PSP SPS Allreal Mobimo Züblin (per 30.9.) Warteck Die untersuchten Immobiliengesellschaften wenden bei der Bewertung der Renditeliegenschaften die Discounted Cashflow Methode an. Dabei kommen je nach Gesellschaften reale oder nominelle Diskontierungssätze zur Anwendung. Um die Veränderung der durchschnittlichen Diskontierungssätze darzustellen, wurden in der Grafik links, die unterschiedlichen Sätze der Gesellschaften per Ende 2009 zur Veranschaulichung auf 5.0% indexiert. Bei allen Gesellschaften sind in den Geschäftsjahren 2010 und 2011 die durchschnittlichen Diskontierungssätze zurückgegangen. Der durchschnittliche indexierte Diskontierungssatz der untersuchten Gesellschaften liegt per Ende 2011 bei rund 4.7% (Vorjahr 4.9%). Warteck und Allreal haben die Diskontierungssätze in den Geschäftsjahren 2010 und 2011 nur leicht gesenkt. Die deutlichste Reduktion der Diskontierungssätze erfolgte im Jahr 2011 bei Züblin. Der durchschnittliche Diskontierungssatz der Schweizer Liegenschaften hat sich von 5.82% auf 5.14% reduziert. Dies entspricht nach Indexierung einer Reduktion von 4.85% auf 4.28% (siehe Grafik links). Anmerkungen Allreal verwendet bei den Bewertungen einen Diskontierungs- sowie einen Kapitalisierungssatz. In der Grafik ist der kapitalgewichtete Kapitalisierungssatz der Renditeliegenschaften dargestellt. Die Bewertungen bei Intershop wurden per von einem neuen Bewerter durchgeführt und die Vergleichbarkeit mit den Vorjahren ist gemäss Angaben von Intershop nicht gegeben. 4 Übersicht : Historischer Überblick

11 Vergleich von Immobiliengesellschaften des BX Berne exchange und des SIX Swiss Exchange Durchschnittliche Liegenschaftsgrössen 2011 TCHF 50'000 45'000 40'000 35'000 30'000 25'000 20'000 15'000 10'000 5'000 0 Ausschüttungsrenditen 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% Immobilienbestand Die untersuchten Immobiliengesellschaften der Berner Börse zeigen im Vergleich zu den an der SIX gehandelten Gesellschaften vor allem einen markanten Grössenunterschied auf. So beträgt der grösste Immobilienbestand einer SIX Gesellschaft (SPS) rund das 30-fache des grössten Bestandes einer BX Gesellschaft (Swiss Property and Finance Investment). Die durchschnittliche Liegenschaftsgrösse bei der SPS ist mit rund MCHF 44 fast 7-mal grösser als bei ImmoMentum. Fortimo Group ist ein systematischer Immobilienentwickler und hält aktuell keine Anlageliegenschaften. Anlagefokus Die Gesellschaften der Berne exchange weisen einen heterogenen Anlagefokus und unterschiedliche Organisationsstrukturen auf. So ist zum Beispiel die Acron Helvetia I Immobilien AG 1 eine reine Objektgesellschaft mit einem Portfolio von zwei Geschäftsliegenschaften. Fortimo Group entwickelt Wohnimmobilien für Dritte und die Fundamenta Real Estate AG konzentriert sich auf die Erweiterung ihres Portfolios und das Entwickeln von Neubauten. Ergebnisse 2011 Die Eigenkapitalquote liegt im Durchschnitt bei rund 36.0% bei den BX-, sowie 42.6% bei den SIX- Gesellschaften, wobei deutliche Unterschiede innerhalb beider Börsenplätze auffallen. Ausser Züblin verfolgen alle untersuchten Gesellschaften der SIX eine konstante Ausschüttungspolitik. So lag z.b. die Ausschüttungsrendite 2 bei Intershop bei rund 6.6% durch eine erneute Dividende von CHF pro Aktie. Die durchschnittliche Ausschüttungsrendite (Ausschüttung pro Aktie im Verhältnis zu Jahresendkurs) der SIX Gesellschaften (ohne Züblin) lag bei rund 4.5%. An der Berner Börse tätigte bisher ImmoMentum keine Ausschüttung um weiter in das Portfolio zu investieren. Fundamenta Real Estate hat für das Geschäftsjahr 2011 eine erstmalige Ausschüttung in Form einer Nennwertrückzahlung von CHF 0.40 je Aktie beschlossen. Die Acron Helvetia I, Fortimo Group, Pretium sowie die Swiss Finance and Property Investment verfolgen eine konstante Ausschüttung der Reserven aus Kapitaleinlagen oder durch Nennwertrückzahlung. Die durchschnittliche Rendite aller Unternehmungen mit einer Ausschüttung betrug im Jahr 2011 rund 5.7%. Die Aktienrenditen für das Jahr 2011 fielen bei den Gesellschaften des BX unterschiedlich aus und bewegten sich zwischen -7.9% (Fundamenta) und 8.1% (ImmoMentum). Fundamenta und Pretium schlossen mit negativen Renditen, Acron Helvetia I mit positiver Rendite ab. 1 Die Acron AG in Zürich verfügt über gesamthaft vier Immobilienanlagevehikel an der BX Berne exchange, unter anderem die Acron Helvetia I Immobilien AG. 2 Die Ausschüttungsrenditen wurden aufgrund der vorgeschlagenen Ausschüttungspolitik für das Geschäftsjahr 2011 berechnet. Ausschüttung pro Aktie im Verhältnis zum Jahresendkurs der Aktie. 5 Übersicht : Vergleich von Immobiliengesellschaften des BX Berne exchange und des SIX Swiss Exchange

12 Vergleich von Immobiliengesellschaften des BX Berne exchange und des SIX Swiss Exchange Ausser der Züblinaktie (-38.9%) schlossen alle untersuchten Gesellschaften der SIX mit einer positiven Aktienrendite für das Jahr 2011 ab. Die durchschnittliche Rendite (ohne Züblin) lag bei rund 3.2%. 6 Übersicht : Vergleich von Immobiliengesellschaften des BX Berne exchange und des SIX Swiss Exchange

13 Immobilienaktiengesellschaften 4. Swiss Prime Site AG 5. PSP Swiss Property AG 6. Allreal Holding AG 7. Mobimo Holding AG 8. Züblin Immobilien Holding AG 9. Intershop Holding AG 10. Warteck Invest AG 7 Immobilienaktiengesellschaften

14 Swiss Prime Site AG Verlauf Aktienkurs und NAV vor und nach Abzug latenter Steuern Kurzprofil Immobilienbestand MCHF MCHF Anzahl bilanzierte Liegenschaften Börsenkapitalisierung MCHF MCHF Eigenkapitalquote 40% 39% CEO Markus Graf Markus Graf Immobilien-Bewerter Wüest & Partner Wüest & Partner CHF Tageskurs SPSN SW Net asset value vor latenten Steuern pro Aktie Net asset value nach latenten Steuern pro Aktie Kursgewinne/-verluste 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre % +39% -4% % +21% +15% Nutzungsverteilung (Basis Sollmieten) 5% 1% 5% 7% 6% 35% Kursverlauf und NAV Der Abschlag zwischen NAV vor Abzug latenter Steuern und dem Tageskurs lag per 31. Dezember 2011 bei 8%. Der Aktienkurs lag im Betrachtungszeitraum abgesehen von der Periode zwischen Juli 2006 und Oktober 2007, Februar 2008 und Juni 2008 sowie April 2011 und Juni 2011 unter dem NAV pro Aktie vor Abzug latenter Steuern. 8 41% Wohnen Verkauf Büro Parking Lager Kino/Restaurant Übrige Übernahmen und Abspaltungen 2009: Übernahme des Aktienpakets von Georg von Opel und der sich im Publikum befindlichen Namenaktien der Jelmoli Holding AG im Rahmen eines Umtauschangebotes. 2005: Übernahme der Maag Holding AG. Immobilienaktiengesellschaften : Swiss Prime Site AG

15 Swiss Prime Site AG Nominelles Aktienkapital TCHF 1'200'000 1'000' '000 Kapitalstruktur 2011: Ausgabe einer Wandelanleihe zu 1.875%, Laufzeit bis 2016, MCHF : Ausgabe einer Wandelanleihe zu 1.875%, Laufzeit bis 2015, MCHF : Zwei Kapitalerhöhungen in der Höhe von total rund MCHF 540 für die Kaufpreisteilzahlung des Aktienpakets von Pelham Investments AG und die Durchführung des öffentlichen Umtauschangebots für die Jelmoli Holding AG. 600' ' ' Dividendenpolitik Die Auszahlung für das Geschäftsjahr 2010 in Form einer Ausschüttung von Reserven aus den Kapitaleinlagen von CHF 3.50 pro Aktie ist im April 2011 erfolgt. Aufgrund des positiven Geschäftsjahrs 2011 wurden wieder von den Reserven aus Kapitalanlagen CHF 3.60 pro Aktie im April 2012 ausgeschüttet. Eigenkapitalquote 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Eigenkapitalquote Die Eigenkapitalquote bewegt sich seit Juni 2006 zwischen 35% und 42%. Bedeutende Aktionäre 5.0% Credit Suisse Funds AG, Zürich 4.3% Klaus Wecken, Bürgenstock 4.3% Walter Fust, Freienbach Immobilienportfolio Sollmiete in TCHF Leerstand 3 Nettorendite 4 EPRA Mietertragsrendite netto % 4.8% n/a % 4.9% n/a 9 3 Der Leerstand setzt sich zusammen aus der Sollmiete abzüglich der Leerstände in % der Sollmiete. 4 Nettorendite des Immobilienportfolios Immobilienaktiengesellschaften : Swiss Prime Site AG

16 PSP Swiss Property AG Verlauf Aktienkurs und NAV vor und nach Abzug latenter Steuern Kurzprofil Immobilienbestand MCHF MCHF Anzahl bilanzierte Liegenschaften Börsenkapitalisierung MCHF MCHF Eigenkapitalquote 54% 53% CEO Luciano Gabriel Luciano Gabriel Immobilien-Bewerter Wüest & Partner Wüest & Partner CHF Tageskurs PSPN SW Net asset value vor latenten Steuern pro Aktie Net asset value nach latenten Steuern pro Aktie Nutzungsverteilung (Basis Sollmieten) 9% 15% 4% 6% Kursgewinne/-verluste 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre % +49% +12% % +31% +32% Kursverlauf und NAV Der Abschlag zwischen NAV vor Abzug latenter Steuern und dem Tageskurs lag per 31. Dezember 2011 bei 12%. Der Aktienkurs lag letztmals im ersten Halbjahr 2007 über dem NAV vor Abzug der latenten Steuern. Seit Ende 2008 verringert sich das Disagio gegenüber dem NAV vor latenten Steuern, wobei es im vergangenen Jahr um 2% zugenommen hat. 66% Verkauf Büro Parking Gastronomie Übrige Übernahmen und Abspaltungen Im Betrachtungszeitraum erfolgten weder Abspaltungen noch Übernahmen. 10 Immobilienaktiengesellschaften : PSP Swiss Property AG

17 PSP Swiss Property AG Nominelles Aktienkapital TCHF 700' ' ' ' ' ' ' Kapitalstruktur Seit 2006 wird das nominelle Aktienkapital durch Nennwertreduktionen herabgesetzt, um eine steueroptimierte Ausschüttung zu gewährleisten. Der Nominalwert der Aktie wurde per 23. Juni 2011 von CHF 2.90 auf CHF 0.10 reduziert. Dividendenpolitik Die Gewinnausschüttung für das Geschäftsjahr 2010 betrug CHF 2.80 pro Aktie (Nennwertreduktion). Für das Geschäftsjahr 2011 wurden CHF 3.00 pro Aktie (Reserven aus Kapitalanlagen) ausgeschüttet. Eigenkapitalquote PSP weist seit mehreren Jahren eine konstant hohe Eigenkapitalquote aus. Im Vergleich mit den anderen Gesellschaften weist PSP die höchste Eigenkapitalquote (54%) aus. Eigenkapitalquote 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bedeutende Aktionäre 15.3% Alony Hetz Properties & Investments Ltd, Israel 5.3% PSP Swiss Property AG (eigene Aktien mit ruhendem Stimmrecht) 3.2% BlackRock Inc., USA Immobilienportfolio Sollmiete in TCHF Leerstand 5 Nettorendite 6 EPRA Mietertragsrendite netto % 4.2% 4.7% % 4.2% 4.5% 11 5 Der Leerstand beruht auf der stichtagbezogenen Betrachtung und wird als annualisierter Leerstand (CHF) in % der Miete bei Vollvermietung (Marktmieten bei leer stehenden Flächen) wiedergegeben. 6 Annualisierter Liegenschaftserfolg im Verhältnis zum durchschnittlichen Immobilienwert. Immobilienaktiengesellschaften : PSP Swiss Property AG

18 Allreal Holding AG Verlauf Aktienkurs und NAV vor und nach Abzug latenter Steuern Kurzprofil Immobilienbestand MCHF MCHF Anzahl bilanzierte Renditeliegenschaften Börsenkapitalisierung MCHF MCHF Eigenkapitalquote 44% 49% CEO Bruno Bettoni Bruno Bettoni Immobilien-Bewerter Nutzungsverteilung (Basis Sollmieten) 7% 10% 3% Jones Lang LaSalle 19% Sal. Oppenheim jr.&cie. 8% CHF Tageskurs ALLN SW Net asset value vor latenten Steuern pro Aktie Net asset value nach latenten Steuern pro Aktie Kursgewinne/-verluste 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre % +28% +2% % +4% +19% Kursverlauf und NAV Die Prämie zwischen NAV vor Abzug latenter Steuern und dem Tageskurs lag per 31. Dezember 2011 bei 9%. Der NAV im Betrachtungszeitraum bewegt sich im Vergleich zu anderen Gesellschaften auf konstantem Niveau. Mit Ausnahme der Periode um den Jahreswechsel 2008/2009 weist der Aktienkurs der Allreal Holding AG seit Januar 2006 eine Prämie zum NAV pro Aktie vor Abzug latenter Steuern auf. 53% Übernahmen und Abspaltungen Im Betrachtungszeitraum erfolgten weder Abspaltungen noch Übernahmen. Wohnen Verkauf Büro Parking Lager Übrige 12 Immobilienaktiengesellschaften : Allreal Holding AG

19 Allreal Holding AG Nominelles Aktienkapital TCHF Kapitalstruktur 800' ' ' ' ' ' ' ' : Ausgabe einer Obligationenanleihe zu 2.50%, Laufzeit bis 2016, MCHF : Erhöhung des Aktienkapitals um MCHF 114. Der Mittelzufluss von rund MCHF 225 wurde hauptsächlich für die Rückzahlung der Wandelanleihe aus dem Jahr 2006 und zur Wachstumsfinanzierung verwendet. 2009: Ausgabe einer Wandelanleihe zu 2.125%, Laufzeit bis 2014, MCHF : Erhöhung des Aktienkapitals um MCHF 81 (Mittelzufluss MCHF 181). Dividendenpolitik Die Gewinnausschüttung für die Geschäftsjahre 2010 und 2011 betrug jeweils CHF 5.50 pro Aktie (Rückzahlung von Reserven aus Kapitaleinlagen). Eigenkapitalquote 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Eigenkapitalquote Die Allreal Holding AG verfügt seit 2006 über eine Eigenkapitalquote zwischen 40% und 49%. Bedeutende Aktionäre 11.7% Helvetia Gruppe, St. Gallen 6.0% Pensionskasse der Oerlikon Contraves AG, Zürich 5.4% Kanton Zürich, BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich, Zürich 4.4% Swiss Life Funds AG, Lugano 3.6% PKE-CPE Vorsorgestiftung, Zürich 3.6% Basellandschaftliche Pensionskasse, Liestal 3.0% Mobiliar Gruppe, Bern Immobilienportfolio Sollmiete in TCHF Leerstand 7 Nettorendite 8 EPRA Mietertragsrendite netto % 5.1% n/a % 5.1% n/a 7 Der Leerstand beruht auf der periodenbezogenen Betrachtung und wird als Leerstand (CHF) in % der Sollmiete angegeben. 8 Erfolg aus Vermietung Anlageliegenschaften in Prozent des fortgeführten Marktwertes am 1. Januar. 13 Immobilienaktiengesellschaften : Allreal Holding AG

20 Mobimo Holding AG Verlauf Aktienkurs und NAV vor und nach Abzug latenter Steuern 250 Kurzprofil Immobilienbestand MCHF MCHF Anzahl bilanzierte Liegenschaften Börsenkapitalisierung MCHF MCHF Eigenkapitalquote 47% 45% CEO Christoph Caviezel Christoph Caviezel Immobilien-Bewerter Wüest & Partner Wüest & Partner CHF Nutzungsverteilung (Basis Sollmieten) % 19% Tageskurs MOBN SW Net asset value vor latenten Steuern pro Aktie Net asset value nach latenten Steuern pro Aktie 8% 11% 16% 33% Wohnen Verkauf Büro Gewerbe/Industrie Hotel/Gastronomie Übrige Kursgewinne/-verluste 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre % +47% +9% % +10% +14% Kursverlauf und NAV Der Abschlag zwischen NAV vor Abzug latenter Steuern und dem Tageskurs lag per 31. Dezember 2011 bei 0.2%. Seit dem Kurseinbruch im zweiten Halbjahr 2008 ist eine Annäherung des Aktienkurses an den NAV vor Abzug latenter Steuern zu beobachten. Im Jahr 2011 kletterte der Tageskurs erstmals seit 2006 wieder über den NAV vor Abzug latenter Steuern. Übernahmen und Abspaltungen 14 Immobilienaktiengesellschaften : Mobimo Holding AG

21 Mobimo Holding AG Nominelles Aktienkapital TCHF 2009: Übernahme der LO Holding durch öffentliches Umtauschangebot zum direkten und indirekten Erwerb der sich im Publikum befindenden Namensaktien der LO. 300' ' ' ' '000 50' Kapitalstruktur 2011: Kapitalerhöhung von MCHF 0.3 (Ausübung ausstehender Optionsrechte). 2010: Drei Kapitalerhöhungen von total ca. MCHF 2.5 (Ausübung ausstehender Optionsrechte). 2010: Platzierung einer Wandelanleihe zu 2.125%, Laufzeit bis 2014, MCHF : Erhöhung des Aktienkapitals um MCHF 27 (Vollzug öffentliches Tauschangebot, 2. Sem. 2009). 2007: Erhöhung Aktienkapital um MCHF 49 durch Ausgabe neuer Aktien (Mittelzufluss MCHF 149). Im Rahmen der Kapitalerhöhung wurde den Aktionären ein Gratis-Bezugsrecht abgegeben (1 pro 4). 2006: Erhöhung Aktienkapital um MCHF 56 durch Ausgabe neuer Aktien (Mittelzufluss MCHF 106). Im Rahmen der Kapitalerhöhung wurde den Aktionären ein Gratis-Bezugsrecht abgegeben (1 pro 3). Eigenkapitalquote 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Dividendenpolitik Die Gewinnausschüttung für das Geschäftsjahr 2009 betrug CHF 9.00 pro Aktie (Nennwertreduktion). Für das Geschäftsjahr 2010 und 2011 wurde eine Ausschüttung von CHF 9.00 pro Aktie ausbezahlt (Rückzahlung von Reserven der Kapitaleinlagen). Eigenkapitalquote Die Kapitalerhöhungen von 2005 bis 2007 führten zu einer Erhöhung der Eigenkapitalquote auf 60%. Per 31. Dezember 2011 liegt die Eigenkapitalquote bei 47%. Bedeutende Aktionäre 3.4% Pensionskasse des Kantons Zug Immobilienportfolio Sollmiete in TCHF Leerstand 9 Nettorendite 10 EPRA Mietertragsrendite netto % 5.0% 4.8% % 5.1% n/a 15 9 Der Leerstand setzt sich zusammen aus der Sollmiete abzüglich der Leerstände in % der Sollmiete. 10 Nettorendite der Anlageliegenschaften. Immobilienaktiengesellschaften : Mobimo Holding AG

22 Züblin Immobilien Holding AG Verlauf Aktienkurs und NAV vor und nach Abzug latenter Steuern Kurzprofil Immobilienbestand MCHF MCHF Anzahl bilanzierte Liegenschaften 60 (CH: 9) 69 (CH: 11) Börsenkapitalisierung MCHF 229 MCHF 285 Eigenkapitalquote 27% 26% CEO Bruno Schefer Bruno Schefer Immobilien-Bewerter Wüest & Partner Wüest & Partner CHF Tageskurs ZUBN SW Net asset value vor latenten Steuern pro Aktie Net asset value nach latenten Steuern pro Aktie Nutzungsverteilung (Basis Sollmieten) 7% 11% Kursgewinne/-verluste 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre % -62% -72% % -64% -64% Kursverlauf und NAV Der Abschlag zwischen NAV vor Abzug latenter Steuern und dem Tageskurs lag per 30. September 2011 bei 53%. Der Aktienkurs in der Betrachtungsperiode liegt unter dem NAV vor latenten Steuern. 82% Einzelhandel Büro Logistik Übernahmen und Abspaltungen Seit 2006 fanden keine Übernahmen oder Abspaltungen statt. 16 Immobilienaktiengesellschaften : Mobimo Holding AG

23 Züblin Immobilien Holding AG Nominelles Aktienkapital TCHF 400' ' ' ' ' ' '000 50' Kapitalstruktur 2011: Reduktion der Hypotheken und kurzfristigen Darlehen durch Aufnahme einer Anleihe zu 4%, Laufzeit 4 Jahre, MCHF : Nennwertreduktion von CHF 7.15 auf CHF 1.00 pro Aktie. Der Erlös wurde den freien Reserven zugewiesen. 2009: Kapitalerhöhung durch Wandlung der Pflichtwandelanleihe , MCHF : Zwei Kapitalerhöhungen durch Ausübung von Wandelrechten 3.55%, Wandelanleihe 02/08, total MCHF : Ausgabe einer Pflichtwandelanleihe (Züblin Immobilière France) zu 2%, Laufzeit bis 2017, MCHF 59. Dividendenpolitik Im Geschäftsjahr 2010/2011 erfolgte keine Ausschüttung an die Aktionäre. Eigenkapitalquote 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Eigenkapitalquote Die Eigenkapitalquote beträgt per 30. September 2011 ca. 27%. Durch die Kapitalerhöhung und die Ausgabe der Pflichtwandelanleihe stieg die Eigenkapitalquote im Jahr 2007 auf 35%. Bedeutende Aktionäre (30.September 2011) 12.1% Bruin I, S.à.r.I., Luxemburg 9.4% Lamesa Holding SA, Panama 8.2% SUVA 7.7% Forum European Realty Income L.P. (Cayman) 6.8% Baron Investments Limited, Guernsey 3.3% Ausgleichsfonds der AHV, LB Investment AG Immobilienportfolio Istmiete in TCHF Leerstand 11 Nettorendite 12 EPRA Mietertragsrendite netto % 4.3% 4.8% % 4.7% n/a 11 Der Leerstand entspricht dem geschätzten Jahresmietertrag des Leerstands im Verhältnis zum Jahresmietertrag Soll. 12 Portfolio Schweiz, Jahresmietertrag abzüglich Liegenschaftsaufwand sowie Unterhalt und Reparaturen (Eigentümerkosten) in Prozent des Marktwerts der Anlageliegenschaften per Stichtag. 17 Immobilienaktiengesellschaften : Mobimo Holding AG

24 Intershop Holding AG Verlauf Aktienkurs und NAV vor und nach Abzug latenter Steuern 400 Kurzprofil Immobilienbestand MCHF MCHF Anzahl bilanzierte Liegenschaften Börsenkapitalisierung MCHF 672 MCHF 637 Eigenkapitalquote 44% 44% CEO Cyrill Schneuwly Cyrill Schneuwly Immobilien-Bewerter KPMG Sal. Oppenheim jr. & Cie. Nutzungsverteilung (Basis Sollmieten) CHF % 8% Tageskurs IS SW Net asset value vor latenten Steuern pro Aktie Net asset value nach latenten Steuern pro Aktie 10% 40% 28% 6% Wohnen Büro Parking Gewerbe/Lager Schulen Handel/Gastro Kursgewinne/-verluste 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre % +12% +4% % -4% +26% Kursverlauf und NAV Die Prämie zwischen NAV vor Abzug latenter Steuern und dem Tageskurs per 31. Dezember 2011 lag bei 4%. Der NAV verläuft im Betrachtungszeitraum sehr konstant. Seit Januar 2009 pendelte der Aktienkurs um den NAV pro Aktie vor Abzug latenter Steuern. Im 2011 notierte der Aktienkurs nach August 2006 bis Oktober 2008 über ein Jahr eine Prämie gegenüber dem NAV pro Aktie vor Abzug latenter Steuern. 18 Immobilienaktiengesellschaften : Intershop Holding AG

25 Intershop Holding AG Nominelles Aktienkapital TCHF 25'000 20'000 15'000 10'000 5'000 Übernahmen und Abspaltungen Im Betrachtungszeitraum erfolgten weder Abspaltungen noch Übernahmen. Kapitalstruktur Das Aktienkapital per 31. Dezember 2011 beträgt unverändert MCHF 21. Dividendenpolitik Die jährliche Gewinnausschüttung beträgt seit 2007 CHF pro Aktie (Dividende) Eigenkapitalquote Die Eigenkapitalquote bewegt sich seit 2006 im Bereich von 39% bis 44%. Eigenkapitalquote 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bedeutende Aktionäre 40.0% Patinex AG, Wilen (vormals BZ Gruppe, Rosmarie und Martin Ebner) 10.0% CPV/CAP Pensionskasse Coop, Basel 4.4% Relag-Gruppe, Hergiswil 3.4% General Oriental Investments, Genf 3.1% Grapal Holding AG, Zug Immobilienportfolio Sollmiete in TCHF Leerstand 13 Nettorendite 14 EPRA Mietertragsrendite netto % 5.9% n/a % 6.0% n/a 13 Der Leerstand entspricht der geschätzten Marktmiete der Leerstände im Verhältnis zur Sollmiete. 14 Nettoobjektrendite, effektiver Jahres-Bruttomietertrag der Renditeliegenschaften abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen (exklusive Zinsen) im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag. 19 Immobilienaktiengesellschaften : Intershop Holding AG

26 Warteck Invest AG Verlauf Aktienkurs und NAV vor und nach Abzug latenter Steuern 2'000 Kurzprofil Immobilienbestand MCHF 498 MCHF 493 Anzahl bilanzierte Liegenschaften Börsenkapitalisierung MCHF 275 MCHF 266 Eigenkapitalquote 41% 41% CEO Daniel Petitjean Daniel Petitjean Immobilien-Bewerter Pricewaterhouse Coopers Nutzungsverteilung (Basis Sollmieten) 8% 3% 3%1% 4% Pricewaterhouse Coopers CHF 1'800 1'600 1'400 1'200 1' Tageskurs WARN SW Net asset value vor latenten Steuern pro Aktie Net asset value nach latenten Steuern pro Aktie 42% 28% Kursgewinne/-verluste 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre % +25% +17% % +15% +14% 11% Wohnen Verkauf Büro Parking Gastronomie Gewerbe Lager Übrige Kursverlauf und NAV Die Prämie zwischen NAV vor Abzug latenter Steuern und dem Tageskurs lag per 31. Dezember 2011 bei 14%. Im Vergleich mit den anderen Gesellschaften weist der Aktienkurs im Betrachtungszeitraum eine geringe Volatilität auf. Im erreichte der Kurs mit CHF den höchsten Wert seit dem Börsengang. Zwischen 2004 und Mitte 2008 lag der Aktienkurs über dem NAV vor latenten Steuern. Nach einer Phase von Mitte 2008 bis Mitte 2009 mit einem Abschlag, liegt der Aktienkurs seither wieder deutlich über dem NAV. 20 Immobilienaktiengesellschaften : Immobiliengesellschaften der Berne exchange

27 Warteck Invest AG Nominelles Aktienkapital TCHF Übernahmen und Abspaltungen Im Betrachtungszeitraum erfolgten weder Abspaltungen noch Übernahmen. 1'600 1'400 1'200 1' Kapitalstruktur Seit der Einführung der Einheitsaktie im Jahr 2005 hat sich die Kapitalstruktur nicht verändert. Das Aktienkapital beträgt seither rund MCHF 1.5. Dividendenpolitik Die Gewinnausschüttung für das Geschäftsjahr 2010 betrug CHF pro Aktie (Dividende). Für das Geschäftsjahr 2011 ist eine Ausschüttung von CHF pro Aktie vorgesehen. Eigenkapitalquote Eigenkapitalquote Die Eigenkapitalquote hat sich im Betrachtungszeitraum strategiekonform von über 50% auf aktuell 41% reduziert. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bedeutende Aktionäre 28.0% Familie Dr. Christoph M. Müller Immobilienportfolio Sollmiete in TCHF Leerstand 15 Nettorendite 16 EPRA Mietertragsrendite netto % 5.1% n/a % 5.1% n/a 15 Leerstände in Prozenten der Sollmieterträge (Renditeliegenschaften) 16 Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt in % des Marktwertes am 1.1. (Renditeliegenschaften) 21 Immobilienaktiengesellschaften : Immobiliengesellschaften der Berne exchange

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29 Publikationen von Ernst & Young, Real Estate Schweizer Immobiliengesellschaften, Übersicht über die wesentlichen Steuerdaten Schweizer Immobiliengesellschaften, Übersicht über die wesentlichen Steuerdaten Schweizer Immobiliengesellschaften verfolgen unterschiedliche Schwerpunkte in ihren Immobilienanlagen. Der Investmentfokus und die kantonal unterschiedlichen Steuersätze beeinflussen die Höhe der Steuerbelastung. Die Analyse der publizierten Geschäftsberichte der Jahre 2006 bis 2010 zeigt, dass rund die Hälfte der untersuchten Schweizer Immobiliengesellschaften eine effective tax rate von rund Prozent aufweisen. In der vorliegenden Analyse finden sich die Steuerkennzahlen der zehn wesentlichsten Schweizer Immobiliengesellschaften. Die nächste Ausgabe erscheint im August Die Publikation kann in elektronischer Form bezogen werden über: Trendbarometer, Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2012 Nachhaltigkeitsaspekte bei Immobilieninvestitionen Trendbarometer, Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2012 Starker Franken, niedrige Zinsen und stabile politische und soziale Verhältnisse machen die Schweiz 2012 als Immobilienstandort noch attraktiver als sie bereits 2011 von den Akteuren beurteilt wurde. Dabei sind Logistik- und Hotelimmobilien die gefragtesten Assetklassen für Investoren. Sowohl absolut als auch im europäischen Vergleich schätzen knapp 90 Prozent der befragten Akteure den Schweizer Markt als attraktiv ein. Dies sind Ergebnisse der zweiten Ausgabe des "Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt Schweiz" von Ernst & Young Real Estate. Befragt wurden unter anderem Banken, Versicherungen, Immobilienfonds, Immobilien-AGs, Opportunity/Private Equity Funds, Private/Family Offices, Staatsfonds, sonstige internationale Fonds und Wohnbaugenossenschaften. Die Publikation kann in elektronischer Form bezogen werden über: Nachhaltigkeitsaspekte bei Immobilieninvestitionen Nachhaltigkeit wird die langfristige Vermietungssituation einer Immobilie massgeblich bestimmen. Dabei zeichnen sich bei Bestandsimmobilien und Neubauten jedoch unterschiedliche Entwicklungen ab. Das ist ein Ergebnis der vorliegenden Publikation, die auf der Basis einer Befragung unter Immobilieninvestoren, Kreditinstituten, Projektentwicklern und Grossmietern sowie eigener Analysen und Schlussfolgerungen von Ernst & Young Real Estate einen Überblick über den gegenwärtigen Umgang mit dem Thema Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft gibt und aktuelle Handlungsfelder benennt. Die nächste Ausgabe erscheint im August Die Ausgabe von 2011 ist in deutscher Sprache erhältlich und kann im Internet bezogen werden unter: 23 Publikationen

30 Publikationen von Ernst & Young, Real Estate Global Hospitality Insights, Top thoughts 2012 Global Hospitality Insights, Top thougts for 2012 Den aktuellen Fragen des Hotelgewerbes geht Ernst & Young Real Estate in der Veröffentlichung Top thoughts for 2012 nach. Auf 20 Seiten werden die wichtigsten Trends im Hotel- und Gastgewerbe zusammengefasst. Die globalen wirtschaftlichen und politischen Ereignisse des vergangenen Jahres belasten demnach den Aufschwung des Hotelgewerbes Fremdfinanzierungen werden knapp bleiben, so dass der Einfallsreichtum der Investoren gefordert ist. Für Eigentümer und Betreiber gehören Nachhaltigkeit und das Marken-Branding zu den wichtigsten Themen des Jahres Die Publikation ist nur in englischer Sprache erhältlich und kann in elektronischer Form bezogen werden über: Middle East Benchmark Survey Middle East Benchmark Survey Der Middle East Benchmark Survey liefert die wichtigsten Kennzahlen zum Hotelmarkt im Nahen Osten. Aufgeschlüsselt nach den bedeutendsten Ländern Ägypten, Bahrain, Jordanien, Kuwait, Libanon, Oman, VAE und Katar zeigt der Bericht auf einen Blick die Veränderungen auf Basis von Prozent, der jeweiligen lokalen Währung sowie US-Dollar. Der Bericht wird monatlich veröffentlicht. Die Publikation ist nur in englischer Sprache erhältlich und kann in elektronischer Form bezogen werden über: Ready for the transition Ready for the transition, Ernst & Young s 2012 attractiveness survey - India Die starke Zunahme ausländischer Direktinvestitionen zeigt, dass Indien ein attraktives Investitionsziel bleibt. Rund die Hälfte der von Ernst & Young weltweit befragten Investoren und Unternehmen ist vom Potential Indiens überzeugt und plant, die dortigen Aktivitäten auszubauen. Zu den Stärken des Landes zählen ihrer Einschätzung nach die aufstrebende Mittelschicht, die finanzielle Wettbewerbsfähigkeit und die grosse Anzahl an gut ausgebildeten Fachkräften. Derzeit befindet sich Indien in einer neuen Wachstumsphase. Ein Viertel der Befragten glaubt, dass Indien bis 2020 zu den weltweit führenden Produktionsstandorten internationaler Unternehmen gehört. Die Publikation ist nur in englischer Sprache erhältlich und kann in elektronischer Form bezogen werden über: daniel.schneider@ch.ey.com. 24 Publikationen

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