Lernziel Risiken und Returns Diversifikation Immobilienprognosen. Aufbau Asset Allocation mit Immobilien Prognosen

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1 Immobilienanlagen

2 Lernziel Risiken und Returns Diversifikation Immobilienprognosen Aufbau Asset Allocation mit Immobilien Prognosen

3 Immobilien als Anlagen Paradigmawechsel im Risikomanagement von Immobilien In den Neunzigerjahren ist der Immobilienmarkt in der Schweiz wesentlich transparenter geworden. Dies im Rahmen einer einsetzenden Professionalisierung, sowohl im Bereich Rendite als auch Wohneigentum. Die Sonderstellung der Immobilien als Unikate und Substanzwertdenken machte zunehmend einer nüchternen Einschätzung von Chancen und Risiken Platz. Verschiedene Anbieter produzieren heute Informationen zu Preisen, Mengen, Marktgebieten, Nachfragepräferenzen usw. Informationen zur finanziellen Performance von Immobilien sind zentral, wenn man Immobilien mit den Finanzmarktanlagen vergleichen will. Prognosen über zukünftige Entwicklung und Renditechancen sind Voraussetzung für einen strukturierten und professionellen Anlageprozess. Für die Banken speziell für die Kantonal- und Regionalbanken sind Kenntnisse der quantitativen Immobilienrisiken im Vergleich mit den Finanzmarktrisiken zentral. 3

4 Direkte Immobilienanlangen in einem diversifizierten Portfolio Ansatz und Fragestellung Zentrale Fragestellung: Wie gross ist die Diversifikationsleistung von Immobilien in gemischten Portfolios? Oder: Gehören Immobilien im Direktbesitz in Portefeuille von grossen Anlegern? Anlageuniversum wird um die Kategorie direkte Immobilienanlagen erweitert. Daneben berücksichtigen wir Schweizer Aktien und Obligationen in Schweizer Franken (inländische und ausländische Schuldner), sowie Immobilienfonds. Die ZKB hat Zeitreihen zur Performance von verschiedenen Immobilienkategorien und Marktregionen entwickelt. Die exemplarische Analyse enthält Renditeliegenschaften Wohnnutzung Schweiz. Daneben untersuchen wir Immobilienfonds als indirekte Immobilienanlage (Rüd Blass Index). 4

5 Direkte Immobilienanlangen in einem diversifizierten Portfolio Performance der Anlagekategorien im Vergleich Aktien (Vontobel) Immobilien Direktanlagen Obligationen (Pictet) Immo-Fonds (Rüd Blass)

6 Direkte Immobilienanlangen in einem diversifizierten Portfolio Nominelle Jahresrenditen 50.0% Aktien (Performance) 40.0% Direkte Immobilienanlagen Obligationen (Total Return) 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0%

7 Direkte Immobilienanlangen in einem diversifizierten Portfolio Excess Performance: Aktien contra Immobilien 60.0% Aktien > Direkte Immobilienanlagen 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% Direkte Immobilienanlagen > Aktien

8 Direkte Immobilien in einem diversifizierten Portfolio 40.0% 30.0% Excess Performance: Bonds contra Immobilien Obligationen > Direkte Immobilienanlagen 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% Direkte Immobilienanlagen > Obligationen

9 Direkte Immobilien in einem diversifizierten Portfolio Reale Performance nach Dekaden Obligationen Immobilien Aktien % -10.0% -5.0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% Durchschnittliche Jahresrendite 9

10 Direkte Immobilienanlangen in einem diversifizierten Portfolio Renditen, Volatilitäten und Korrelationsmatrix Aktien CH Obligationen CH Immofonds Immobilien direkt Historische Rendite % 5.7% 6.9% 6.9% Erwartete Rendite 8.1% 4.2% 6.0% 6.0% Volatilität 17.3% 5.2% 6.9% 11.6% 1 Jahr risikolos Aktien CH Obligationen CH Immofonds Immobilien direkt 1 Jahr risikolos 1.00 Aktien CH Obligationen CH Immofonds Immobilien direkt

11 Optimale Portfolioanteile nach Risikoaversionen Statischer Mean-Variance-Ansatz 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% Immobilienfonds Obligationen Direkte Immobilienanlagen Aktien CH 30% 20% 10% 0% Risikoa version 11

12 Minimale Portfoliovolatilität bei variabler Zielrendite und Diversifikationsbeitrag 12% 50% Volatilität des Portfolios 10% 8% 6% 4% 2% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Diversifikationsleistung der direkten Immobilienanlagen 0% 4% 5% 6% 7% Zielrendite 0% minimale Vola mit direkten Immobilien Diversifikationsbeitrag minimale Vola ohne direkte Immobilien 12

13 4 Kernaussagen Es gab in den letzten 30 Jahren längere Perioden, in denen die Immobilien Obligationen und teilweise sogar Aktien outperformten. Bei identischer historischer Rendite weisen direkte Immobilienanlagen eine wesentlich höhere historische Volatilität auf als Immobilienfonds, nicht zuletzt als Folge des illiquiden Marktes. Dies wird aufgewogen durch eine ausgeprägtere Diversifikationsleistung der Direktanlagen. Das heisst, Immobilien schöpfen den Mehrwert für die Investoren dann, wenn die Wertschriften Wert vernichten. Diese Eigenschaften lassen Immobilien (direkt und indirekt) als solides Fundament des Portfolios bei unterschiedlichen Risikoaversionen erscheinen. Immobilien waren und sind in der Tat eine Portfoliostütze in der Aktienbaisse. 13

14 Aussichten für den Immobilienmarkt Schweiz Gute Aussichten für Schweizer Wohnimmobilien... Trotz tiefer Leerziffer bleibt die Neuproduktion von Wohneinheiten im Jahr 2004 auf moderatem Niveau, im Jahr 2005 wird sie deutlich anziehen. Die neuen Objekten werden dank der guten Konjunktur ohne Anstieg der Leerziffer absorbiert. Der Drang zu den zentrumsnahen Wohn- und Geschäftslagen hält an. Insgesamt liegt das Preisniveau der Immobilien erst 5% - 10 % über den Tiefstständen der Jahre 1998/99. Die Immobilienpreise wurden bisher durch das tiefe Zinsniveau kaum angetrieben. Keine spekulative Blase absehbar (Kein Leveraged Buying!). Gemessen am langfristigen Niveau der Nettomietrenditen im Vergleich mit den variablen Hypothekarzinsen sind die Immobilien in der Schweiz nicht teuer bewertet. Die Nachfrage nach Einfamilienhäuser und Luxuswohnungen wird vom Rebound der Aktienmärkte seit März 2003 wieder gestärkt werden. Eigentumswohnungen werden zunehmend als Substitut für Mietwohnungen betrachtet. Steigende Mieten stützten darum deren Preise. 14

15 Aussichten für den Immobilienmarkt Schweiz Prognosen Immobilienmarkt Kanton Zürich W ohneigentum Kanton Zürich Baubeginne 34% -7% -11% Neubau 9% 2% 9% Leerziffer Kanton Zürich 0.35% 0.30% 0.29% W ohneigentum Kanton Zürich Einfamilienhäuser 0.2% 3.0% 5.0% Stockwerkeigentum 2.8% 3.5% 5.0% W ohnungsmieten Neu- und Wiedervermietung 2.9% 2.5% 4.0% Altmieten 0.3% 1.5% 4.0% 15

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