Auftraggeber: STADT PADERBORN. Grundlagenuntersuchung zur Einzelhandelssituation in der Stadt PADERBORN

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1 Auftraggeber: STADT PADERBORN Grundlagenuntersuchung zur Einzelhandelssituation in der Stadt PADERBORN Gutachten Juni 2007

2 INHALT 1 Ausgangslage, Auftrag und Aufgabenstellung, Methodische Vorgehensweise Ausgangslage Auftrag und Aufgabenstellung Methodische Vorgehensweise 13 2 Makro-Standort PADERBORN Kurzskizze zum Makro-Standort PADERBORN Quellenangaben, Definitionen und Erläuterungen Gesamtbewertung 16 3 Der Paderborner Einzelhandel (Grundzüge, Eckdaten, Einzugsgebiet) Räumliche Strukturen und Bestandslagen des Einzelhandels in PADERBORN Struktur- und Leistungsdaten des Einzelhandels in GESAMT-PADERBORN Einzelhandelsumsatz und Verkaufsfläche Zentralität Einzugsgebiet und Nachfragevolumen Einzugsgebiet Nachfragevolumen Kaufkraftabschöpfung Die regionale Wettbewerbssituation im Einzelhandel Stärken-Schwächen-Profil des Paderborner Einzelhandels 55 4 Die Einzelhandelssituation in der Paderborner Kernstadt und in den Paderborner Stadtteilen (inkl. relevanter Planungen) Allgemeine Vorbemerkungen Der Einzelhandel in der Kernstadt PADERBORN Bereich Innenstadt Bereich Stadtheide Bereich Dörener Weg Bereich Auf dem Dören Bereich Schöne Aussicht Bereich Lieth Bereich Südstadt Bereich Haxtergrund Bereich Mönkeloh Ost Bereich Abtsbrede/Frankfurter Weg Bereich Riemeke Bereich Inselbad Der Einzelhandel im Stadtteil Schloß Neuhaus Der Einzelhandel im Stadtteil Elsen 92 Stadt Paderborn Seite 2 von 235

3 4.5 Der Einzelhandel im Stadtteil Sande Der Einzelhandel im Stadtteil Marienloh Der Einzelhandel im Stadtteil Wewer Der Einzelhandel im Stadtteil Benhausen Der Einzelhandel im Stadtteil Neuenbeken Der Einzelhandel im Stadtteil Dahl Perspektivische markt- und potenzialseitige Rahmenbedingungen für den Paderborner Einzelhandel Vorbemerkung Entwicklungsparameter der Szenarien Ergebnisse der Szenarien und Annahmen zu möglichen Entwicklungsperspektiven für den Paderborner Einzelhandel Zentren- und Nahversorgungsstruktur der Stadt PADERBORN Leitvorstellungen "Paderborner Liste": Definition zentrenrelevanter Sortimente Zentren- und Nahversorgungsstruktur PADERBORN Zentrum der Stufe A (Innenstadt) Zentrum der Stufe B (Stadtteilzentrum) Zentrum der Stufe C (Grundversorgungszentrum) Zentrum der Stufe D (Nahversorgungszentrum) Sonderbereiche Solitäre Standorte Zentrennetz der Stadt PADERBORN Zentraler Versorgungsbereich: A-Zentrum: Innenstadt von PADERBORN (Zentrensteckbrief) Entwicklungsoptionen für die Innenstadt Sortimente/Branchen Planungsalternativen Standortdiskussion Maßnahmen am bestehenden Einzelhandel Stadtteilzentren: B-Zentren Stadtteilzentrum Schloß Neuhaus (Zentrensteckbrief) Stadtteilzentrum Elsen (Zentrensteckbrief) Grundversorgungsbereiche: C-Zentren Grundversorgungszentrum Riemeke (Riemeke Straße/Bahnhofstraße) (Zentrensteckbrief) Grundversorgungszentrum Dr.-Rörig-Damm (Zentrensteckbrief) Grundversorgungszentrum Stadtheide/Bayernweg (Zentrensteckbrief) Grundversorgungszentrum Elsener Straße/Neuhäuser Straße (Zentrensteckbrief) 164 Stadt Paderborn Seite 3 von 235

4 6.6.5 Grundversorgungszentrum Borchener Straße (Zentrensteckbrief) Grundversorgungszentrum Warburger Straße (Zentrensteckbrief) Grundversorgungszentrum Karlsplatz (Zentrensteckbrief) Grundversorgungszentrum Marienloh (Zentrensteckbrief) Grundversorgungszentrum Sande (Zentrensteckbrief) Grundversorgungszentrum Sennelager (Zentrensteckbrief) Grundversorgungszentrum Wewer (Zentrensteckbrief) Nahversorgungszentren: D-Zentren Nahversorgungszentrum Kaukenberg (Zentrensteckbrief) Nahversorgungszentrum Lichtenturmweg (Zentrensteckbrief) Nahversorgungszentrum Hardehauser Weg (Zentrensteckbrief) Nahversorgungszentrum Berliner Ring/Arndtsstraße (Zentrensteckbrief) Nahversorgungszentrum Benhausen (Zentrensteckbrief) Nahversorgungszentrum Dahl (Zentrensteckbrief) Nahversorgungszentrum Neuenbeken (Zentrensteckbrief) Analyse der Nahversorgungsstruktur Sonderbereiche Sonderbereich Südring-Center (Steckbrief) Sonderbereich Dören (Steckbrief) Sonderbereich Benhauser Feld (Steckbrief) Sonderbereich Frankfurter Weg (Steckbrief) Sonderbereich Detmolder Straße (Steckbrief) Sonderbereich Warburger Straße (Steckbrief) Sonderbereich Marienloher Straße (Steckbrief) Festsetzungsvorschläge/Modifikation von relevanten B-Plänen Ausblick 223 Stadt Paderborn Seite 4 von 235

5 ANHANG 1 Begriffsbestimmungen Definition der untersuchten Betriebsformen Geschäftsfläche, VKF Definition der untersuchten Warengruppen Einkaufslagenabgrenzung Einkaufslagenbewertung Einkaufslagenabgrenzung 232 Stadt Paderborn Seite 5 von 235

6 TABELLEN UND ABBILDUNGEN Tabellen Tabelle 1: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in PADERBORN 29 Tabelle 2a: Tabelle 2b: Tabelle 3: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in PADERBORN im Zeitvergleich 30 Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in der Paderborner Innenstadt im Zeitvergleich 31 Pro-Kopf-Ausgaben, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in PADERBORN 36 Tabelle 4: Einwohner und Nachfragevolumen im Einzugsgebiet von PADERBORN 43 Tabelle 5: Aufschlüsselung des Nachfragevolumens nach Warengruppen in den Einzugsgebietszonen von PADERBORN 44 Tabelle 6: Kaufkraftstrommodellrechnung für den Paderborner Einzelhandel 47 Tabelle 7: Tabelle 8: Markt- und potenzialseitige Aspekte für die Stadt PADERBORN zum Jahr "Paderborner Liste" zur standortspezifischen Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit von Sortimenten 126 Grafiken und Abbildungen Grafik 1: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Zeitvergleich 32 Abbildung 1: Einzugsgebiet des Paderborner Einzelhandels 41 Abbildung 2: Abgegrenzte Bereiche des Paderborner Kerngebietes 60 Abbildung 3: Zentrennetz der Stadt Paderborn nach Stadtteilen und Bereichen der Kernstadt 135 Abbildung 4: A-Zentrum Innenstadt Paderborn 137 Abbildung 5: Stadtteilzentrum Schloß Neuhaus 155 Abbildung 6: Stadtteilzentrum Elsen 157 Abbildung 7: Grundversorgungszentrum Riemeke (Riemeke Straße/Bahnhofstraße) 159 Stadt Paderborn Seite 6 von 235

7 Abbildung 8: Grundversorgungszentrum Dr.-Rörig-Damm 161 Abbildung 9: Grundversorgungszentrum Stadtheide/Bayernweg 163 Abbildung 10: Grundversorgungszentrum Elsener Straße/Neuhäuser Straße 165 Abbildung 11: Grundversorgungszentrum Borchener Straße 167 Abbildung 12: Grundversorgungszentrum Warburger Straße 169 Abbildung 13: Grundversorgungszentrum Karlsplatz 171 Abbildung 14: Grundversorgungszentrum Marienloh 173 Abbildung 15: Grundversorgungszentrum Sande 175 Abbildung 16: Grundversorgungszentrum Sennelager 177 Abbildung 17: Grundversorgungszentrum Wewer 179 Abbildung 18: Nahversorgungszentrum Kaukenberg 182 Abbildung 19: Nahversorgungszentrum Lichtenturmweg 184 Abbildung 20: Nahversorgungszentrums Hardehauser Weg 186 Abbildung 21: Nahversorgungszentrum Berliner Ring/Arndtstraße 188 Abbildung 22 Nahversorgungszentrum Benhausen 190 Abbildung 23 Nahversorgungszentrum Dahl 192 Abbildung 24: Nahversorgungszentrum Neuenbeken 194 Abbildung 25: Abdeckungsanalyse Nahversorgung 201 Abbildung 26: Sonderbereich Südring-Center 205 Abbildung 27: Sonderbereich Dören 207 Abbildung 28: Sonderbereich Benhauser Feld 209 Abbildung 29 Sonderbereich Frankfurter Weg 211 Abbildung 30: Sonderbereich Detmolder Straße 213 Abbildung 31: Sonderbereich Warburger Straße 215 Abbildung 32: Sonderbereich Marienloher Straße 217 Stadt Paderborn Seite 7 von 235

8 1 Ausgangslage, Auftrag und Aufgabenstellung, Methodische Vorgehensweise 1.1 Ausgangslage Die Stadt PADERBORN ( Einwohner 1 ) übernimmt als führendes Oberzentrum in der Region Ostwestfalen-Lippe eine herausragende Versorgungsfunktion als Einzelhandelsstandort. Der Stadtbevölkerung sowie den Menschen des Umlandes stehen eine Reihe attraktiver Einzelhandelseinrichtungen zur Verfügung, die sich sowohl in hochzentralen innerstädtischen Lagen als auch an dezentralen, verkehrsorientierten Standorten befinden. Zudem kann die Bevölkerung der Kernstadt und in den Ortslagen auf ein weitreichendes Nahversorgungsangebot zurückgreifen. Um diese umfassende Einzelhandelsversorgungsstruktur zu halten bzw. zu stärken und im Detail weiter abzurunden hat die Stadt PADERBORN im Kontext verschiedener aktueller Einzelfragestellungen ein gesamtstädtisches Einzelhandelsgutachten in Auftrag gegeben. Die Notwendigkeit und Relevanz einer solchen Ausarbeitung erschien durch die anstehende Änderung einer Reihe von Bebauungsplänen, Anfragen zur einzelhändlerischen Entwicklung unterschiedlicher Standortbereiche im Stadtgebiet und zur einzelhändlerischen Umnutzung verschiedener Immobilien gegeben. 1 Stand: 30. Juni 2005, laut Angaben der Stadtverwaltung PADERBORN. Stadt Paderborn Seite 8 von 235

9 Von besonderem Erkenntnisinteresse für die Stadt PADERBORN sind hier insbesondere folgende Aspekte: Erfassung der vorhandenen Einzelhandelsbetriebe im Stadtgebiet durch eine Vollerhebung (differenziert insbesondere nach Lage, Art, Gesamtverkaufsfläche) und Übergabe der Daten (und der Rechte daran) in fortschreibungsfähiger Form an die Stadt Paderborn. Erfassung und Bewertung der vorhandenen Kaufkraft, differenziert nach Segmenten und Stadtteilen, ergänzt um regionsbezogene Daten, Einschätzungen zur künftigen Entwicklung der Kaufkraft. Bewertung der Einzelhandelsstruktur: Darlegung der nach Teilräumen der Stadt und Sortimenten differenzierten Angebotsstärken und -defizite mit Angabe quantitativer Daten zu den entsprechenden Größenordnungen (Kaufkraftbindung etc.), Berücksichtigung der Verflechtungen mit dem Umland, d.h. insbesondere auch der Funktion als Oberzentrum, Darlegung von Potenzialen für Neuansiedlungen, lokalspezifische Definition der zentren- und der nahversorgungsrelevanten Sortimente ("Paderborner Liste"). Analyse der Zentrenhierarchie: Vorschlag für die Abstufung und Funktionen der einzelnen Versorgungsstandorte mit genauer kartographischer Abgrenzung. Vertiefte Aussagen zu aktuell relevanten Einzelbereichen: Erarbeitung von Festsetzungsvorschlägen zum Thema Einzelhandel für die geplante Änderung verschiedener Bebauungspläne (Nr. 157, I. Änderung "Ausbauplanung Salzkottener Straße", Nr. 160 A "Frankfurter Weg", Nr. 160 B "Stettiner Straße" sowie Nr. 197 "Bahnhofstraße"). Stadt Paderborn Seite 9 von 235

10 1.2 Auftrag und Aufgabenstellung Vor dem Hintergrund der skizzierten Ausgangslage sowie auf der Grundlage eines Angebotes vom 20. Juli 2005 beauftragte mit Schreiben vom 3. November 2005 die Stadt PADERBORN, vertreten durch den Bürgermeister, die GfK PRISMA INSTITUT für Handels-, Stadt- und Regionalforschung GmbH & Co. KG, Hamburg 1, mit der Erarbeitung eines gesamtstädtischen Einzelhandelsgutachtens: "Grundlagenuntersuchung zur Einzelhandelssituation in der Stadt PADERBORN " Ziel des Einzelhandelsgutachtens ist es, die Einzelhandelssituation der Stadt PADERBORN umfassend zu analysieren, die Zentrenstruktur/-hierarchie herauszuarbeiten und gutachterlich Empfehlungen zur zukünftigen Einzelhandelsentwicklung auszusprechen. Die Bearbeitung dieses umfassenden Aufgabenspektrums erfordert als Grundlage eine aktuelle Erfassung des gesamten Einzelhandelsbestandes im Stadtgebiet von PADER- BORN unter besonderer Beachtung der Nahversorgungssituation sowie darauf basierend eine Bewertung der Gesamtsituation des Paderborner Einzelhandels und dessen branchen- und standortspezifischen Entwicklungsperspektiven. Die im Folgenden stichpunktartig skizzierte Vorgehensweise wurde daher so gewählt, dass unter inhaltlichen Gesichtspunkten sämtliche zur Beurteilung der Einzelhandelssituation in PADERBORN notwendigen Informationen aufbereitet wurden: 1 Seit Herbst 2006: GfK GeoMarketing GmbH, GfK PRISMA Institut, Büro Hamburg. Stadt Paderborn Seite 10 von 235

11 - Kurzskizze zum Makro-Standort PADERBORN: U.a. zu Lage im Raum, Verkehrsanbindung, Strukturdaten zur Bevölkerung, zum Arbeitsmarkt sowie zur Kaufkraftsituation, wird aktueller sozioökonomischer Datenkranz. - Wettbewerbssituation Einzelhandel: Qualitative Darstellung der Wettbewerbssituation im Paderborner Einzelhandel: Kurzskizze zu den wesentlichen Standortlagen, Aufzeigen von Leitbetrieben 1 sowie Erarbeitung eines Stärken-Schwächen-Profils des örtlichen Einzelhandels, unter besonderer Berücksichtigung der Innenstadt. Quantitative Aufbereitung der relevanten Struktur- und Leistungskennziffern nach Verkaufsfläche, Brutto-Umsatz, Zentralität differenziert nach der Kernstadt und ihren Bereichen sowie den übrigen Stadtteilen Paderborns und gesamtstädtisch nach jeweils sechs Hauptwarengruppen und ggf. Vergleich der Daten mit den Ergebnissen der Studie Einkaufsstadt PADERBORN - Positionsbestimmung für das nächste Jahrzehnt aus dem Jahr 1999 sowie vorangegangener Studie aus den Jahren 1987 ( Paderborn 2000 Beträge zur Zielfindung der zukünftigen Stadtentwicklung ) und 1983 ( Einkaufsstadt PADERBORN Bestandsanalyse und Perspektiven ). Qualitative Kurzskizze der relevanten Wettbewerbssituation im Umland/in der Region. Darstellung von konkreten Einzelhandelsplanungen in der Stadt PADERBORN. 1 Einzelhandelsbetriebe, die aufgrund ihrer Verkaufsflächengröße und/oder Angebotsstruktur prägend für ihren Standortbereich sind. Kennzeichnend für Leitbetriebe ist ferner, dass sich in ihrer Standortumgebung weitere, zumeist flächenkleinere Betriebe ansiedeln. Stadt Paderborn Seite 11 von 235

12 - Einzugsgebiet, Nachfragevolumen und Kaufkraftabschöpfung der Stadt PADERBORN: Abgrenzung und Zonierung des aktuellen Einzugsgebietes der Stadt PADERBORN, Ermittlung der jeweiligen ladeneinzelhandelsrelevanten Nachfragevolumina sowie Differenzierung nach Zonen unterschiedlicher Abschöpfungsintensität und nach sechs Verwendungsbereichen 1. - Alternative Entwicklungsszenarien: Ausgehend von der Ist-Situation 2005 Erarbeitung von - unter Berücksichtigung der derzeit absehbaren zukünftigen makro-standortseitigen sowie wettbewerbs-, marktund potenzialseitigen Gegebenheiten- alternativen Entwicklungsszenarien ('Best- Case', 'Moderate-Case' und 'Worst-Case'). Basierend auf unterschiedlichen Entwicklungsparametern, Annahmen zur Entwicklung der Wohnbevölkerung, der Kaufkraftkennziffern und der ladeneinzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgabebeträge im derzeitigen/perspektivischen Einzugsgebiet werden über zukünftige Nachfragevolumina und warengruppenspezifische Kaufkraftabschöpfungsquoten die Perspektiven des Paderborner Einzelhandels im Jahr 2015 skizziert. - Definition der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente:. Erarbeitung einer auf die spezifischen Verhältnisse vor Ort abstellenden Paderborner Liste zur Beurteilung der standortspezifischen Genehmigungsfähigkeit von Sortimenten. 1 periodischer Bedarf: Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege; Bekleidung/Textilien und Schuhe/Lederwaren; Technik: Elektro- und Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik; Hauhalts- und persönlicher Bedarf: Bücher und Schreibwaren, Hausrat/Glas/ Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder, Uhren/ Schmuck; Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf; Möbel, Einrichtungsbedarf, Haus- und Heimtextilien. Stadt Paderborn Seite 12 von 235

13 - Analyse der Zentrenstruktur: Analyse der Zentren- und Nahversorgungsstruktur des Paderborner Einzelhandels, Aufzeigen von Entwicklungsspielräumen für Neuansiedlungen in der Stadt sowie Empfehlungen zu Festsetzungsvorschlägen/Modifikationen von relevanten B-Plänen. Im Nachgang dieser Grundlagenstudie ist aufbauend auf deren Befunde und Empfehlungen ein verbindliches hierarchisches Zentrenkonzept und die verbindlichen Regeln zur Handhabung dieses noch festzulegenden Versorgungskonzeptes zu erarbeiten, wobei diesbezüglich auch die städtebaulichen Entwicklungs- und Rahmenbedingungen zu berücksichtigen sind. 1.3 Methodische Vorgehensweise Die Aussagen des vorliegenden Gutachtens basieren auf umfangreichen Standortbesichtigungen und Vor-Ort-Recherchen der Gutachter im gesamten Paderborner Stadtgebiet. Schwerpunkt der Erhebungen waren die Monate November bis Dezember Darüber hinaus wurde aber auch auf dem Institut vorliegende Untersuchungen und eigene institutsinterne Unterlagen zurückgegriffen. Schließlich wurden die vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Projektunterlagen, Kartengrundlagen und Materialien sowie alle relevanten amtlichen und GfK PRISMAinternen Daten und Sekundärmaterialien projektbezogen aufbereitet und in die Untersuchung mit einbezogen, um mögliche Entwicklungen/Veränderungen an ausgewählten Standorten im Zeitablauf aufzeigen zu können. Studienbegleitend wurden mehrere Projektgespräche mit den Auftraggebern geführt sowie dabei auch über den Untersuchungsfortgang berichtet und erste Ergebnisse/ Einschätzungen vorgestellt. 1 Nach diesem Stichtag eingetretene Entwicklungen konnten nicht berücksichtigt werden. Stadt Paderborn Seite 13 von 235

14 2 Makro-Standort PADERBORN 2.1 Kurzskizze zum Makro-Standort PADERBORN Quellenangaben, Definitionen und Erläuterungen siehe nächste Seite A. Stadtgröße, Funktion B. Verkehrsinfrastruktur C. Strukturdaten Stadtgröße über 1 Mio. Einwohner bis unter 1 Mio. Einwohner bis unter Einwohner bis unter Einwohner bis unter Einwohner bis unter Einwohner bis unter Einwohner Administrative Stellung: kreisangehörige Stadt im Kreis Paderborn Zentralörtliche Funktion: Oberzentrum Stadt-/Infrastrukturelle Besonderheiten: Besonderheiten (A. Stadtgröße/Funktion) Touristische Bedeutung: mittel (2004) Distanz zum nächstgelegenen Oberzentrum (Bielefeld): 44 km über 70 km 50 bis unter 70 km 30 bis unter 50 km 20 bis unter 30 km bis unter 20 km Erreichbarkeit Pkw mehrere BAB und Bundesstraßen auf dem Stadtgebiet eine BAB und mehrere Bundesstraßen auf dem Stadtgebiet Fernverkehr wird über mehrere Bundesstraßen abgewickelt; nächste BAB-Anschlussstelle max. 15 km vom Stadtzentrum entfernt Fernverkehr wird über mehrere Bundesstraßen abgewickelt; nächste BAB-Anschlussstelle mehr als 15 km vom Stadtzentrum entfernt lediglich eine Bundesstraße auf dem Stadtgebiet lokalisiert Erreichbarkeit Fernverkehr (Mehrfachnennungen möglich) ICE EC IC D-Zug Erreichbarkeit Nahverkehr (Mehrfachnennungen möglich) U-/Stadtbahn und S-Bahn mindestens ein übergeordneter Verkehrsträger SE (Stadt-Express); RB (Regional- Bahn),RE (Regional-Express) und vergleichbare Straßenbahnnetz Busliniennetz Städtische Bevölkerungsentwicklung ( ) über 10 % Bevölkerungszuwachs 5 bis unter 10 % Bevölkerungszuwachs 1 bis unter 5 % Bevölkerungszuwachs zwischen +1 und -1 % stabile Bevölkerung -1 bis über -5 % Bevölkerungsrückgang -5 bis über -10 % Bevölkerungsrückgang über -10 % Bevölkerungsrückgang Regionale Bevölkerungsentwicklung ( ) über 10 % Bevölkerungszuwachs 5 bis unter 10 % Bevölkerungszuwachs 1 bis unter 5 % Bevölkerungszuwachs zwischen +1 und -1 % stabile Bevölkerung -1 bis über -5 % Bevölkerungsrückgang -5 bis über -10 % Bevölkerungsrückgang über -10 % Bevölkerungsrückgang Altersstrukturelle Zusammensetzung der Bevölkerung überdurchschnittlich jung strukturiert überdurchschnittlich hohes Erwerbspersonen- Potenzial unterdurchschnittliches Erwerbspersonen-Potenzial Überalterungstendenzen entspricht in etwa dem Landesdurchschnitt Arbeitsmarktsituation Arbeitslosenquote deutlich unter Landesdurchschnitt Arbeitslosenquote unter Landesdurchschnitt Arbeitslosenquote entspricht dem Landesdurchschnitt Arbeitslosenquote über Landesdurchschnitt Arbeitslosenquote deutlich über Landesdurchschnitt Entwicklung der Arbeitsmarktsituation ( ) Entwicklung deutlich unter der des Landes Entwicklung unter der des Landes Entwicklung entspricht der des Landes Entwicklung über der des Landes Entwicklung deutlich über der des Landes Einzelhandelsrelevanter Kaufkraft-Index über 15 % über dem Durchschnitt *) 10 bis unter 15 % über dem Durchschnitt 5 bis unter 10 % über dem Durchschnitt 1 bis unter 5 % über dem Durchschnitt bis 1% über/unter dem Durchschnitt 1 bis unter 5 % unter dem Durchschnitt 5 bis unter 10 % unter dem Durchschnitt 10 bis unter 15 % unter dem Durchschnitt über 15 % unter dem Durchschnitt *) Bezogen auf das Bundesgebiet Beschäftigten- / Einzelhandelszentralität zentralität über bis unter bis unter bis unter bis unter bis unter 95 unter 90 Wirtschaftsstrukturelle Besonderheiten: Mit rd. 280 Firmen verfügt PADERBORN über die höchste Dichte an Informationstechnologie in Nordrhein-Westfalen. Sitz großer Weltmarktführer, aber auch von Nischenanbietern im IT-Bereich.

15 2.2 Quellenangaben, Definitionen und Erläuterungen A. Stadtgröße, Funktion Einwohner Einwohnerzahlen lt. Auskunft der Stadtverwaltung PADERBORN Stand: Stadt: Einwohner Zentralörtliche Funktion Einstufung gemäß der Landesentwicklungsprogramme/-pläne bzw. der Regionalpläne der jeweiligen Bundesländer. Stadt-/Infrastrukturelle Besonderheiten U.a. typische stadtstrukturelle bzw. Lageaspekte und Besonderheiten der verkehrlichen Infrastruktur. Touristische Bedeutung Übernachtungszahlen lt. Auskunft der jeweiligen Statistischen Ämter. Distanz zum nächstgelegenen Oberzentrum Fahrdistanz zwischen den jeweiligen Stadtzentren. B. Verkehrsinfrastruktur Erreichbarkeit Pkw Pkw-Erreichbarkeit über Bundesautobahnen (BAB) und -straßen, soweit sie das jeweilige Stadtgebiet tangieren bzw. durchqueren. Erreichbarkeit Fernverkehr (Mehrfachnennungen möglich) Verkehrsträger des Fernverkehrs gemäß Angebotsspektrum der Deutschen Bahn AG bzw. anderer Betreiber. Erreichbarkeit Nahverkehr (Mehrfachnennungen möglich) Angebotsspektrum der Deutschen Bahn AG (Stadt- und Regionalexpress, Regionalbahn); des weiteren die für den ÖPNV relevanten Verkehrsträger. C. Strukturdaten Bevölkerungsentwicklung Einwohnerzahlen (Fortschreibung) lt. Auskunft des Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW. Stand: / Gesamtstadt: + 3,8 %. Regionale Bevölkerungsentwicklung Einwohnerzahlen der an das jeweilige Stadtgebiet unmittelbar angrenzenden kreisfreien Städte und/oder Kreise, Einwohnerzahlen (Fortschreibung) lt. Auskunft der jeweiligen statistischen Ämter. Stand: / Kreisfreie Städte: -; Kreise: Kreis Paderborn: + 3,2 %. Altersstrukturelle Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Überdurchschnittlich jung strukturiert: Anteil der unter 18-Jährigen 2 Prozentpunkte höher als im Landesdurchschnitt. Überdurchschnittlich hohes bzw. unterdurchschnittliches Erwerbspersonen-Potenzial: Anteil der 18- bis 65-Jährigen 2 Prozentpunkte höher bzw. niedriger als im Landesdurchschnitt. Überalterungstendenzen: Anteil der über 65-Jährigen 2 Prozentpunkte höher als im Landesdurchschnitt. Arbeitsmarktsituation Arbeitslosenquote deutlich unter bzw. über Landesdurchschnitt: Differenz größer als 2 Prozentpunkte. Arbeitslosenquote unter bzw. über Landesdurchschnitt: Differenz zwischen 1 und 2 Prozentpunkten. Arbeitslosenquote entspricht dem Landesdurchschnitt: Differenz maximal 1 Prozentpunkt. Stand: August Stadt: 11,9 % = - 1,1 Prozentpunkte ggü. Land Bei kreisangehörigen Städten und Gemeinden: ersatzweise maßgeblicher Geschäftsstellenbereich. Quelle: Arbeitslosenquoten lt. Veröffentlichungen der Bundesagentur für Arbeit in Nürnberg. Entwicklung der Arbeitsmarktsituation Entwicklung der Arbeitslosenquote zwischen 2000 und 2005 deutlich unter bzw. über der des Landes: Abweichung von der Veränderung im Land größer als 2 Prozentpunkte. Entwicklung...unter bzw. über...: Abweichung von der Veränderung im Land zwischen 1 und 2 Prozentpunkten. Entwicklung...entspricht...: Abweichung von der Veränderung im Land maximal 1 Prozentpunkt. Stand: August 2000/August Stadt: - 0,3 Prozentpunkte ggü. Land Bei kreisangehörigen Städten und Gemeinden: ersatzweise maßgeblicher Geschäftsstellenbereich. Quelle: Arbeitslosenquoten lt. Veröffentlichungen der Bundesagentur für Arbeit in Nürnberg. Einzelhandelsrelevanter Kaufkraft-Index Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern nach Gemeinden und Postleitzahlbereichen Stand: Stadt: 97,5. Bundesgebiet: 100. Quelle: GfK Marktforschung, Nürnberg. Beschäftigtenzentralität Relation aus örtlicher Beschäftigung (Beschäftigte je Einwohner am Arbeitsort) zur Beschäftigung im Bundesgebiet, multipliziert mit 100 Stand: Gesamtstadt: 133,8. Einzelhandelszentralität Relation aus örtlichem Ladeneinzelhandelsumsatz und örtlichem Nachfragevolumen, multipliziert mit 100. Stand: Dezember Gesamtstadt: 142,7. Wirtschaftsstrukturelle Besonderheiten: U.a. maßgebliche 'Eckpfeiler' der lokalen Wirtschaftsstruktur bzw. die größten und bekanntesten Unternehmen.

16 2.3 Gesamtbewertung Die Stadt PADERBORN (rd Einwohner) liegt am Rand der Westfälischen Bucht, damit am Übergang des nordwestdeutschen Flachlandes zu den Mittelgebirgszügen des Sauerlandes im Süden und denen des Eggegebirges bzw. des Teutoburger Waldes im Osten. Die größte Stadt und Kreisstadt des gleichnamigen Kreises innerhalb der Region Ost- Westfalen-Lippe (Regierungsbezirk Detmold) ist landesplanerisch als Oberzentrum ausgewiesen. In stadtstruktureller Hinsicht umfasst die Gesamtstadt neben der Kernstadt weitere acht Stadtteile, die z.t. noch über dörfliche Siedlungsstrukturen verfügen. Die überregionale Verkehrsanbindung Paderborns wird über die BAB A33, die die BAB A 2 (Ruhrgebiet-Hannover) und die BAB A 44 (Dortmund-Kassel) miteinander verbindet, die Bundesstraßen B 64 (aus östlicher Richtung und aus nordwestlicher Richtung) sowie B 68 aus Südosten gewährleistet. Ferner ist auf die mehrspurige B 1 (aus Nordosten und aus Westen) zu verweisen. Die verkehrliche Anbindung aus südlicher Richtung erfolgt über die B 480 (südliche Fortführung der A 33 über Brilon). Der Hauptbahnhof PADERBORN ist Haltepunkt auf der ICE/IC-Strecke Köln-Düsseldorf-Kassel-Erfurt-Leipzig-Dresden. Weiterhin bestehen diverse Nahverkehrsverbindungen (RB, RE und NWB) in das Umland bzw. die Nachbarstädte (u.a. Hannover, Herford, Holzminden, Bielefeld und Münster). Den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) in der Stadt PADERBORN bedienen die Busse des PaderSprinters (vormals PESAG AG) auf einem leistungsfähigen Busliniennetz (28 Linien). Für die regionale ÖPNV-Anbindung sorgt der Zweckverband Nahverkehrsverbund Paderborn/Höxter (nph) mit 10 Verkehrsunternehmen (insgesamt über 100 Bus- und 13 Bahnlinien). Stadt Paderborn Seite 16 von 235

17 Rd. 15 km südwestlich vom Stadtzentrum entfernt liegt der zunehmend frequentierte Verkehrsflughafen Paderborn/Lippstadt (zahlreichen Charterverbindungen, auch werktägliche Linienflüge). Was die sozio-ökonomischen Rahmendaten der Gesamtstadt angeht, sind insbesondere die zunehmende Bevölkerungszahl 1 sowie eine unter den Landesdurchschnitt liegende Arbeitslosenquote positiv hervorzuheben. Auffällig ist weiterhin ein verhältnismäßig hohes Erwerbspersonenpotenzial der städtischen Bevölkerung. Im Vergleich zum Bundesgebiet muss für die Stadt PADERBORN ein etwas unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau konstatiert werden (einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex der GfK Marktforschung: 97,5). Die derzeitige Beschäftigtenzentralität (133,8) zeigt klar auf, dass die Stadt ihrer Rolle als wirtschaftliches Zentrum im zugeordneten Oberbereich grundsätzlich gerecht wird, wobei vor allem Firmen der IT-Branche von hoher Bedeutung sind (u.a. Wincor-Nixdorf, Fujitsu-Siemens, ORGA Kartensysteme, Flextronics, Webwasher AG, Mettenmeier GmbH, dspace GmbH und Siemens Business Services). Ferner sind für die örtliche Wirtschaftsstruktur neben diversen öffentlichen und privaten Dienstleistungsanbietern auch Unternehmen aus anderen Industriesparten wie Automobilzulieferung, Lebensmittelherstellung und Maschinenbau von großer Wichtigkeit, ferner von Bedeutung ist mit rd Mitarbeitern und rd Studierenden die Universität PADERBORN. Als wichtige Arbeitgeber sind des Weiteren auch kirchliche Einrichtungen und die örtlichen Krankenhäuser und Kliniken zu nennen. 1 Bezüglich der zukünftigen Bevölkerungsentwicklung geht eine mittlere Bevölkerungsprognose der Stadt PADERBORN für das Jahr 2015 von einer Steigerung (Bezugsjahr 2004) von 5,5 % aus (siehe hierzu auch Kapitel 5). Stadt Paderborn Seite 17 von 235

18 Nicht zuletzt die Berufspendlerzahlen zeigen die hohe Bedeutung Paderborns als Arbeitsort für die Region plakativ auf: So stehen rd Auspendlern rd Einpendlern gegenüber (positiver Pendlersaldo: von rd Personen 1 ). Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die Stadt PADERBORN aktuell sowie auch auf Sicht über gute makrostandortseitige Rahmenbedingungen verfügt. 1 Stand: , Quelle: Agentur für Arbeit Paderborn, Juni Stadt Paderborn Seite 18 von 235

19 3 Der Paderborner Einzelhandel (Grundzüge, Eckdaten, Einzugsgebiet) Vorbemerkung Im folgenden Kapitel wird die derzeitige Einzelhandelssituation der Stadt PADERBORN insgesamt betrachtet. Hierbei werden schlaglichtartig in einer Gesamtschau die wichtigsten Einzelhandelsstandorte beschrieben, die relevanten einzelhändlerischen Struktur- und Leistungsdaten der Gesamtstadt vorgestellt, das derzeitige Einzugsgebiet des Paderborner Einzelhandels respektive das diesbezügliche Nachfragevolumen aufgezeigt sowie die anzunehmende Kaufkraftabschöpfung beschrieben. Weiterhin wird auch holzschnittartig die regionale Wettbewerbssituation beleuchtet und Bezug auf das regionale Einzelhandelskonzept OWL genommen. Ferner wird abschließend ein Stärken-Schwächen-Profil des Paderborner Einzelhandels erarbeitet. 3.1 Räumliche Strukturen und Bestandslagen des Einzelhandels in PADERBORN Der Einzelhandelsbesatz der Stadt PADERBORN unterscheidet sich je nach stadtstruktureller Lage und Funktion bezüglich Verkaufsflächengröße, Umsatz, Betriebsform, Warengruppenspezifik und Genre naturgemäß sehr stark und zeigt großstadttypisch einen facettenreichen Anbieterkreis auf, der vom "Kiosk"an der Ecke" über das innerstädtische Warenhaus bis hin zum solitär agierenden Großflächenmöbelhaus reicht. So weist die Stadt PADERBORN eine grundsätzlich lebhafte und vielfältige Innenstadtszene, ein quantitativ beachtliches Angebot an dezentralen Großflächen sowie mittelgroße bis kleinteilige Nahversorgungseinrichtungen und Streulagen im gesamten Stadtgebiet, sowohl in der Kernstadt, wie auch den kleinstädtisch bis dörflich anmutenden Stadtteilen außerhalb der Kernstadt auf. Auffällig sind dabei die immer noch recht uneinheitlichen Ladenöffnungszeiten der verschiednen Anbieter. Stadt Paderborn Seite 19 von 235

20 Nachfolgend werden die Haupteinkaufslagen der Stadt im einzelnen kurz und knapp teilweise stichwortartig dargestellt und charakterisiert. Dem Kapitel 4 ist es vorbehalten, die einzelnen Stadtteile und die unterschiedlichen Bereiche der Kernstadt en Detail vorzustellen. Kernstadt Als historisch und stadtfunktional bedeutenster Einzelhandelsstandort ist die zentral innerhalb der Paderborner Kernstadt gelegene Innenstadt zu nennen. Dieses Stadtzentrum wird kreisförmig durch einen von verschiedenen Straßenzügen gebildeten Erschließungs- und Umgehungsring (vorgegeben durch geschliffene ringförmig angelegte ehemalige Wall- und Befestigungsanlagen, der maximale Durchmesser beträgt rd Meter) eingefasst, der vielfältige innenstadttypische Nutzungsstrukturen umschließt. Entlang des Ringes sind zudem die größeren Parkeinrichtungen (Parkhäuser, Tiefgaragen, Außenparkplätze) angelegt. Der innerstädtische Haupteinkaufsbereich konzentriert sich vorrangig entlang des von diversen miteinander verflochtenen Straßen und Plätzen gebildeten Bereichs rund um die Fußgängerzone Westernstraße/Rathausplatz/Schildern/Markt, die eingebettet ist in ein im Wesentlichen sehr attraktives städtebaulichen Ensemble, mit einer Reihe von das Ambiente der gesamten Innenstadt prägenden historischen Baudenkmälern. Neben inhabergeführten Betrieben agieren hier internationale und nationale Filialisten, Kauf- und Warenhäuser sowie Fachgeschäfte und Lebensmittelanbieter. Auch befindet sich mit der Liborie-Galerie im Süden eine (etwas) größere Centeranlage in der Innenstadt. Die Paderborner Innenstadt verfügt - im Gegensatz zu Städten vergleichbarer Größe in Deutschland - über keine echten City-Management Einrichtungen. Als weiterer wichtiger Einzelhandelstandort fungiert in der Kernstadt z.b. der Bereich rund um die Bahnhofstraße bzw. das Riemekeviertel. Hier sind zahlreiche z.t. großflächige Anbieter zu finden (u.a. Marktkauf), die in erster Linie Angebote des periodischen Bedarfsbereichs vorhalten, aber auch aperiodische Angebote aufweisen. Stadt Paderborn Seite 20 von 235

21 Auch ist in diesem Zusammenhang als wichtiger Einzelhandelsstandort die Detmolder Straße zu nennen, insbesondere der südliche Abschnitt (u.a mit einem weiteren Marktkauf-SB-Warenhaus). Die sich großräumig erstreckende Kernstadt verfügt auch über weitere, typische Nahversorgungsbereiche, an denen auch im Standortverbund mehrere, z.t. großflächige Betriebe agieren. Diese Versorgungsstandorte reflektieren in erster Linie auf das direkte Wohnumfeld, weisen zudem aber auch eine gewisse Verkehrsorientierung auf. Beispielhaft sind hier die Strukturen am Standortbereich Bayernweg/Schwabenweg/Ingolstädter Weg im Siedlungsgebiet Stadtheide genannt, ähnliche Strukturen sind ferner am Dr.-Rörig- Damm (im Norden), an der Neuhäuser Straße und Elsener Straße im Westen, ferner an der Borchener Straße südlich der Innenstadt zu finden. Darüber hinaus wird die Versorgung mit Dingen des täglichen Bedarfs durch quartiersbezogene Betriebe im Kernstadtgebiet sichergestellt, wie z.b. in den Wohngebieten des Siedlungsbereiches Lieth oder am Standortbereich Berliner Ring/Arndtstraße. Nicht zu letzt sind weitere Anbieter in Streulagen im gesamten Kernstadtgebiet zu finden, exemplarisch seien hier Minipreis am Rolandsweg im Norden oder Rewe an der Driburger Straße im Osten genannt. Von großer einzelhändlerischer Bedeutung sind auch die großflächigen Angebotsstrukturen an gewerblichen Standorten im Kernstadtgebiet von PADERBORN. Hier wurden in der Vergangenheit vor allem flächenintensive bzw. verkehrsorientierte (Abtransport sperriger Güter per Pkw) Anbieter angesiedelt. An erster Stelle sind hier das recht weitläufige Gewerbegebiet Frankfurter Weg im Südwesten und das Gewerbegebiet Dören im Osten zu nennen. Ferner sind entsprechende Strukturen im Gewerbegebiet Warburger Straße (im Süden) und Benhauser Feld (im Osten) lokalisiert. Stadt Paderborn Seite 21 von 235

22 Auch entlang der Ausfallstraße Detmolder Straße (im Nordosten) haben sich neben typischen KFZ-orientierten Unternehmen großflächige Einzelhandelsbetriebe angesiedelt, wobei hier auch Anbieter zentrenrelevanter Sortimente (u.a. Bekleidung und Schuhe) zu finden sind. Last, but not least agiert südöstlich der Innenstadt, nahe dem Technologiepark, die "grüne Wiese" Centeranlage Südring-Center (zweigeschossige, klassische Center-Anlage der 1960er Jahre). Neben diversen Großflächenbetrieben (u.a. real,-, Minipreis, Media Markt, Adler) runden auch kleinteilige Betriebe das Angebot der Centeranlage ab. Die Paderborner Stadtteile Die Haupteinkaufszone des nordwestlich im Paderborner Stadtgebiet situierten Stadtteils Schloß Neuhaus erstreckt sich entlang des Straßenzuges Residenzstraße/ Bielefelder Straße sowie in die Schloßstraße und Hatzfelder Straße, im Umfeld des bedeutenden und prägenden Renaissanceschlosses aus dem 13. Jahrhundert. In ansprechender kleinstädtischer Einkaufsatmosphäre sind hier überwiegend nahversorgungsorientierte Anbieter zu finden, Geschäfte des aperiodischen Bedarfsbereichs komplettieren das Stadtteilangebot. Neben Filialisten sind insbesondere auch eine ganze Reihe von örtlichen Betreibern vertreten. Im nördlichen Siedlungsbereich Sennelager des Stadtteils Schloß Neuhaus sind ferner entlang der Bielefelder Straße in lockerer Folge (nahe bzw. nördlich des Sennebahnhofs) eine Anzahl von Einzelhandelsbetrieben lokalisiert, die überwiegend der Nahversorgung dienen. Darüber hinaus sind an einigen südlichen dezentralen Standorten weitere Großflächenbetriebe anzutreffen, die z.t. auch von gesamtstädtischer bzw. überregionaler Bedeutung sind. Zu erwähnen sind an dieser Stelle das Kaufland SB-Warenhaus und Hornbach an der Marienloher Straße sowie das Möbelhaus Finke an der Paderborner Straße. Stadt Paderborn Seite 22 von 235

23 Im Stadtteil Elsen sind entlang des Straßenzuges Paderborner Straße/Von-Ketteler- Straße/Gesselner Straße/Sander Straße diverse Einzelhandelsbetriebe angesiedelt, wobei hier jedoch nicht von einem durchgehend geschlossenen Besatz zu sprechen ist. Insgesamt vermittelt das Angebot einen nur teilweise attraktiven Eindruck, die größten Anbieter sind Lebensmittel-Nahversorger (LM-Nahversorger), die übrigen Betriebe sind überwiegend inhabergeführt. Im östlichen Stadtteilbereich (Gewerbegebiet Fohling) agieren zudem zwei überlokal bedeutende Großflächenanbieter, ferner sind im Bereich Wewerstraße/Messdornstrasse weitere großflächige Nahversorger situiert. Unter Nahversorgungsaspekten relevante Einzelhandelsstrukturen sind auch in den übrigen traditionellen Stadtteilen Paderborns zu finden. Die Bewohner dieser Stadtteile, die weitgehend eher über dörfliche, als über großstädtische Siedlungsstrukturen verfügen, können z.t. auf recht große und kompetente Nahversorgungsanbieter zurückgreifen, zuweilen agiert auch der eine oder andere Betrieb des periodischen Bedarfsbereichs an diesen Standorten, wie sie in den Stadtteilen Wewer, Sande und Marienloh zu finden sind. Hingegen verfügen die Stadtteile Dahl, Benhausen und Neuenbeken zwar über flächenkleinere aber gleichfalls kompetente Nahversorger; Anbieter des aperiodischen Bedarfssegments fehlen ganz. Stadt Paderborn Seite 23 von 235

24 3.2 Struktur- und Leistungsdaten des Einzelhandels in GESAMT- PADERBORN Methodische Vorbemerkung Die nachfolgenden Ausführungen zu den Struktur- und Leistungsdaten des Paderborner Einzelhandels basieren auf den Ergebnissen einer von GfK PRISMA aktuell durchgeführten, nach sechs Warengruppen differenzierten Verkaufsflächen-Totalerhebung 1. Hinsichtlich der für das Kalenderjahr 2005 hochgerechneten Einzelhandelsumsätze ist darauf hinzuweisen, dass GfK PRISMA über vertrauliche Angaben zu den Brutto-Umsätzen einer Vielzahl von flächengroßen, überregional agierenden Anbietern verfügt und diese Umsatzangaben entsprechend in die Datenaufbereitung eingeflossen sind. Die übrigen Ladengeschäfte wurden umsatzseitig auf der Basis von branchen- und marktüblicher Flächenleistungen sowie unter Berücksichtigung der jeweiligen spezifischen Rahmenbedingungen und augenscheinlichen Gegebenheiten (u.a. Standort/Lage, Sortimentsstruktur/ -tiefe, Markenpflege, Kundenfrequenzen, Zustand der Verkaufsräume) durch ein langjährig erfahrenes Gutachterteam qualifiziert bewertet. Darüber hinaus fließen alle relevanten amtlichen und institutseigenen Daten und Informationen, die Ergebnisse früherer von GfK PRISMA erarbeiteten Studien sowie Informationen aus den von den Gutachtern geführten Expertengesprächen in die Untersuchung ein. Im Einzelnen stellt sich die Situation wie folgt dar: 1 Durchgeführt in den Monaten November und Dezember 2005, Abschluss der Flächenaufnahme: 15. Dezember Stadt Paderborn Seite 24 von 235

25 3.2.1 Einzelhandelsumsatz und Verkaufsfläche Der in der Stadt PADERBORN insgesamt getätigte jährliche (2005) Einzelhandelsumsatz von ca. 944 Mio. EURO wird auf einer gesamten Einzelhandelsverkaufsfläche von ca m² erwirtschaftet. Dies entspricht einer vergleichsweise recht ansehnlichen "Pro-Kopf-Ausstattung" 1 von gut 2,6 m² Verkaufsfläche (VKF) pro Einwohner, die Vergleichsstädte Göttingen, Oldenburg, Osnabrück und Pforzheim verfügen jeweils über 2,1 m² VKF je Einwohner, von den Vergleichsstädten verfügt lediglich die Stadt Gießen mit 3,7 m² VKF pro Kopf über eine stärkere Verkaufsflächenausstattung. Die "Pro-Kopf-Ausstattung" im Bundesdurchschnitt beträt rd. 1,4 m² je Einwohner. Im Jahre 1999 konnte diesbezüglich ein Einzelhandelsflächenbestand von rd m² ("Pro-Kopf-Ausstattung" von rd. 2,5 m² VKF pro Einwohner, 1983 betrug der diesbezügliche Wert lediglich 1,3 m² VKF je Einwohner) bzw. ein Einzelhandelsumsatz in Höhe von rd. 910 Mio. EURO konstatiert werden, so dass für den Zeitraum bis 2005 ein Anstieg der Verkaufsfläche von rd. 9,6 % bzw. ein nominaler Umsatzanstieg von rd. 3,7 % festzustellen ist 2. Im Vergleich zur PRISMA-Studie aus dem Jahre 1983 (damals rd m² VKF) hat sich die Verkaufsfläche weit mehr als verdoppelt. Auf die Innenstadt entfallen nunmehr insgesamt ca. 266 Mio. EURO (rd. 28 % des gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatzes; 1 2 Ohne britische Soldaten und deren Angehörige. Bezogen auf die Flächenangaben ist hier relativierend zu berücksichtigen, dass in Anlehnung an die aktuelle Rechtsprechung nunmehr Freiverkaufsflächen z.b. von Bau- und Gartenmärkten voll als Verkaufsfläche angerechnet werden, wenn diese ganzjährig genutzt werden. Werden Freiflächen nur saisonal für den Verkauf von Waren genutzt, d.h. wenn die Außenfläche bei Gartenmärkten zu 2/3 des Jahres als Verkaufsfläche genutzt wird, dann wird die entsprechende Fläche zu 2/3 als Verkaufsfläche angerechnet. Im Jahre 1999 wurden diese Flächen lediglich anteilig zum Verkaufsflächenkontingent hinzugerechnet. Gleichwohl ist der Flächenzuwachs hauptsächlich durch Flächenzugänge, sprich Einzelhandelsbetriebsneueröffnungen und -erweiterungen (per Saldo) zu erklären. Stadt Paderborn Seite 25 von 235

26 1999: rd. 317 Mio. EURO = rd. 35 % des Einzelhandelsumsatzes der Stadt PADERBORN), im übrigen Stadtgebiet werden ca. 678 Mio. EURO bzw. rd. 72 % (1999: rd. 593 EURO = rd. 65 %) umgesetzt. Bei genauerer Differenzierung der Umsätze fällt auf, dass der periodische Bedarfsbereich in der Innenstadt mit einem Umsatzvolumen von rd. 37 Mio. EURO bzw. einem Anteil von lediglich rd. 11 % im Vergleich zum übrigen Stadtgebiet (rd. 300 Mio. EURO bzw. ca. 89 %) nur eine eher untergeordnete Bedeutung besitzt. Hierbei ist darauf hinzuweisen, dass in hochzentralen Innenstadtlagen "naturgemäß" die zentrenrelevanten Sortimente dominant vorherrschen. Entsprechend liegt der Umsatz in dem innerstädtischen Leitsortiment Bekleidung/ Textilien, Schuhe/Lederwaren (rd. 74 %) in der Innenstadt deutlich über den Anteilswerten im übrigen Stadtgebiet. Für die zentrenrelevante Warengruppe Haushalts- und persönlicher Bedarf ist umsatzseitig nur eine nahezu räumliche Ausgewogenheit festzustellen (Umsatzanteil der Innenstadt: rd. 51%). Für den innenstadtrelevanten Sortimentsbereich Technik können die innerstädtischen Betriebe allerdings lediglich ein knappes Viertel (rd. 23 %) der in diesem Sortimentsbereich erwirtschafteten Umsätze auf sich vereinen. Demgegenüber sind die sehr flächenintensiven Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf bzw. Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und Heimtextilien mit einem Umsatzanteil von rd. 93 % bzw. rd. 88 % hauptsächlich außerhalb der Innenstadt lokalisiert, was durchaus den stadtplanerischen Leitmustern für die räumliche Ansiedlung derartiger Geschäfte entspricht. Bei der Verteilung der Verkaufsflächen liegt der Schwerpunkt im Kontext mit der im Vergleich zur City typischerweise geringeren Flächenproduktivität noch stärker bei den Betrieben im übrigen Stadtgebiet. Diese vereinen rd m² bzw. rd. 78 % der Gesamtverkaufsfläche auf sich, während die Innenstadt aktuell über ca m² Verkaufsfläche verfügt, was rd. 22 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche entspricht. Stadt Paderborn Seite 26 von 235

27 Der innerstädtische Flächenanteil am Gesamtstadtaufkommen betrug 1999 noch rd. 25 %. Bei Betrachtung der Verkaufsflächenausstattung differenziert nach Warengruppen zeichnet sich ein ähnliches Verteilungsmuster zwischen der Innenstadt und dem übrigen Stadtgebiet wie bei den Umsatzanteilen ab. Bemerkenswert ist jedoch, dass der Verkaufsflächenanteil der Innenstadt im aperiodischen Bedarfsbereich (rd. 25 %) als Ausdruck der größeren Raumleistungen den entsprechenden Umsatzanteil (rd. 38 %) deutlich unterschreitet. Insgesamt ist der Stellenwert des innerstädtischen Einzelhandels mit einem Umsatz- bzw. Flächenanteil von 28 % bzw. 22 % am gesamten Einzelhandel der Stadt PADERBORN als unterdurchschnittlich einzustufen. Die Gegenüberstellung der Werte mit den diesbezüglichen Angaben der hinsichtlich ihrer räumlichen Lage und Einwohnergröße in etwa vergleichbaren Referenzstädte Gießen, Göttingen, Osnabrück und Pforzheim zeigt dies plakativ auf: Gießen: Umsatzanteil der Innenstadt: rd. 47 %; einzelhandelsrelevante VKF in der Innenstadt: rd. 39 %; Göttingen: Umsatzanteil der Innenstadt: rd. 39 %; einzelhandelsrelevante VKF in der Innenstadt: rd. 30 %; Osnabrück: Umsatzanteil der Innenstadt: rd. 37 %; einzelhandelsrelevante VKF in der Innenstadt: rd. 33 %; Pforzheim: Umsatzanteil der Innenstadt: rd. 38 %; einzelhandelsrelevante VKF in der Innenstadt: rd. 39 %. Seit 1999 hat die Innenstadt Paderborn einen Flächenrückgang von rd. -5 % zu verzeichnen, was auf die Geschäftsaufgaben, wie u.a. von Eurospar zurückzuführen ist. Die einzelhändlerische Bedeutung der Innenstadt von PADERBORN ist insofern im Zeitablauf signifikant gesunken. Stadt Paderborn Seite 27 von 235

28 Bei warengruppenspezifischer Betrachtung der Verkaufsflächenentwicklung seit 1999 fällt bei der Innenstadt zunächst ein deutlicher Rückgang in den innerstädtischen Leitsortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren (VKF: rd %; Umsatz: rd. 20 %) sowie ein deutlicher Zuwachs der Warengruppe Haushalts- und persönlicher Bedarf (VKF: rd %; Umsatz: rd. +27 %) auf, was zum einen durch Flächenstilllegungen und umwidmungen (z.b. Karstadt) bzw. durch Veränderungen in den Warengruppenzuordnungen 1, aber auch Neueröffnungen (Stichwort: Thalia) zu erklären ist. Auch ist die Verkaufsfläche und der Umsatz des periodischen Bedarfsbereiches in der City in den letzten Jahren um rd. 36 % bzw. rd. 38 % geschrumpft. Im Außenbereich konnten hingegen fast alle Warengruppen -entsprechend der bundesweiten Trends- Flächen- und Umsatzzuwächse verzeichnen, lediglich der Sortimentsbereich Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und Heimtextilien ist durch Betriebsschließungen (u.a. Möbel Osthoff 2, Maximum, Schoppe) per Saldo von Flächen- sowie Umsatzrückgängen im Außenbereich (trotz Zuwachs durch Möbel Finke) betroffen (VKF: rd. - 8 %; Umsatz rd. 2%). Siehe hierzu auch die folgenden Tabellen 1, 2a und 2b sowie die darauffolgende Grafik Hier ist insbesondere auf das Einzelsortiment "Fahrräder" zu verweisen: 1999 gehörte dieses Sortiment noch zur Hauptwarengruppe "Heimwerker- und Gartenbedarf", nunmehr werden Fahrräder aufgrund inzwischen geänderter Warengruppenzuschnitte unter der Sortimentsgruppe "Sport" geführt und zählen zur Hauptwarengruppe "Haushalts- und persönlicher Bedarf". Zwischenzeitlich nachgenutzt. Stadt Paderborn Seite 28 von 235

29 Tabelle 1: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in PADERBORN Ladeneinzelhandelsumsätze Verkaufsflächen Insgesamt Einzelhandelsumsatz in PADERBORN ) Ladeneinzelhandels-Verkaufsfläche in PADERBORN ) davon in der Innenstadt davon im übrigen Stadtgebiet Insgesamt davon in der Innenstadt davon im übrigen Stadtgebiet Warengruppen/Sortimente in Mio. Euro in Mio. Euro in % in Mio. Euro in % ca. in m 2 ca. in m 2 in % ca. in m 2 in % periodischer Bedarf gesamt Nahrungs- und Genussmittel 336,5 36,7 10,9 299,8 89, , ,6 Gesundheit und Körperpflege aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) 607,6 229,4 37,8 378,2 62, , ,0 a) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren 180,4 134,3 74,4 46,1 25, , ,9 b) Hartwaren gesamt, davon: 427,2 95,1 22,3 332,1 77, , ,9 Technik 3) 96,4 21,7 22,5 74,7 77, , ,2 Haushalts- und persönlicher Bedarf 4) 109,4 55,2 50,5 54,2 49, , ,2 Heimwerker- und Gartenbedarf 5) 97,2 3,8 3,9 93,4 96, , ,8 Möbel/Einrichtungsbedarf/ Haus- und Heimtextilien Insgesamt 124,2 14,4 11,6 109,8 88, , ,6 944,1 266,1 28,2 678,0 71, , ,1 Flächenproduktivität ca. in Euro pro m² Verkaufsfläche Rundungsdifferenzen möglich 1) Eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort-Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel inkl. Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. 2) Stand Dezember ) Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik. 4) Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck. 5) Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf. GfK GeoMarketing GmbH - GfK PRISMA Institut 2007

30 Tabelle 2 a: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in PADERBORN im Zeitvergleich Ladeneinzelhandelsumsätze Einzelhandelsumsatz Ladeneinzelhandels- Flächenproduktivitäten in Verkaufsflächen in PADERBORN Verkaufsfläche in PADERBORN PADERBORN Insgesamt 1999 Insgesamt 2005 Insgesamt 1999 Insgesamt 2005 Insgesamt 1999 Insgesamt 2005 Warengruppen/Sortimente in Mio. Euro in Mio. Euro ca. in m 2 ca. in m 2 in Euro/m 2 in Euro/m 3 periodischer Bedarf gesamt Nahrungs- und Genussmittel 301,7 336, Gesundheit und Körperpflege aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) 608,4 607, a) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren 204,5 180, b) Hartwaren gesamt, davon: 403,9 427, Technik 1) 89,5 96, Haushalts- und persönlicher Bedarf 2) 79,3 109, Heimwerker- und Gartenbedarf 3) 104,8 97, Möbel/Einrichtungsbedarf/ Haus- und Heimtextilien 130,4 124, Insgesamt 910,1 944, Rundungsdifferenzen möglich - 1) 2) Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik. Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck. 3) Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf. GfK GeoMarketing GmbH - GfK PRISMA Institut 2007