GEMEINDE SCHWIELOWSEE

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1 GEMEINDE SCHWIELOWSEE Ortsteile Caputh, Ferch und Geltow Die Bürgermeisterin Textbebauungsplan Schmerberger Weg / Spitzbubenweg OT Caputh In der Fassung vom Planungsträger und Planverfasser: Gemeinde Schwielowsee Potsdamer Platz Schwielowsee Anlage 2

2 A Festsetzungen 1. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches 1.1 Der räumliche Geltungsbereich umfasst die Fläche mit den Flurstücken: 38, 39, 40, 43, 46, 47, 51, 52, 56, 57, 64, 65, 88, 94, 97, 98, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 113, 114, 119, 120, 123, 124, 130, 131, 132, 133, 134, 136, 140, 142, 143, 144, 149, 156, 157, 164, 166, 168, 169, 170, 171, 172, 174, 179, 180, 181, 183, , 187, 189, 191, 192, 194, 195, 197, 198, 199, 201, 202, 205, 206, 215, 216, 217, 218, 219, 220, 233, 234, 235, 236, 238, 242, 243, 244, 247, 248, 250, 255, 261, 263, 264, 265, 268, 269, 270, 271, 274, 275, 278, 279, 280, 281, 282, 284, 285, 286, 287, 288, 291, 293, 295, 300, 304, 305, 306, 307, 308, 309, 312, 315, 316, 318, 319, 321, 322, 324, 325, 327, 328, 329, 330, 331, 332, 333, 334, 335, 336, 337, 338, 339, 340, 343, 344, 345, 346, 347, 348, 349, 350, 727, 728, 32/2, 32/3, 32/4, 35/2, 36/1, 36/2, 36/3, 37/1, 37/2, 41/1, 41/2, 42/1, 42/2, 42/3, 42/4, 49/1, 49/2, 50/1, 50/2, 53/1, 53/2, 53/4, 53/5, 54/2, 54/4, 54/5, 55/1, 55/2, 63/1, 63/4, 63/5, 63/6, 63/7, 66/1, 66/2, 67/1, 67/2, 67/3, 68/1, 68/2, 69/5, 69/6, 70/2, 70/3, 71/3, 72/1, 77/1, 78/1, 78/3, 79/1, 79/3, 80/3, 80/5, 82/1, 82/2 und 83/1 der Flur 9 der Gemarkung Caputh und wird begrenzt im Süden und Osten durch den Spitzbubenweg, im Westen durch den Schmerberger Weg und im Norden durch den Kreuzungspunkt des Spitzbubenweges mit dem Schmerberger Weg. Rechtsgrundlage: 9 Abs. 7 BauGB 1.2 Der räumliche Geltungsbereich ist in dem beigefügten Übersichtsplan (Anhang) dargestellt. 2. Maß der baulichen Nutzung Rechtsgrundlage: 9 Abs. 7 BauGB 2.1 Für alle Baugrundstücke mit einer Fläche von weniger oder gleich 800 qm beträgt die höchstzulässige Grundflächenzahl 0,20. Eine Überschreitung für Nebenanlagen im Sinne des 14 BauNVO um 50% ist zulässig. Diese Regelung gilt auch für Doppelhäuser. Rechtsgrundlage: 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.v.m. 16 Abs. 2 Nr. 1 und 19 Abs. 1 und 4 BauNVO 2.2 Für alle Baugrundstücke mit einer Fläche von mehr als 800 qm beträgt die höchstzulässige Grundflächenzahl 0,15. Maximal zulässig sind aber auf allen Baugrundstücken Hauptgebäude mit einer Grundfläche von höchstens 180 qm. Eine Überschreitung für Nebenanlagen im Sinne des 14 BauNVO um 50% ist zulässig. Diese Regelung gilt auch für Grundstücke, die mit einer Doppelhaushälfte bebaut sind. Rechtsgrundlage: 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.v.m. 16 Abs. 2 Nr. 1 und 19 Abs. 1 und 4 BauNVO 2.3 Im Geltungsbereich des Textbebauungsplanes sind maximal zwei Vollgeschosse zulässig. Ist das zweite Vollgeschoss nicht als Dach ausgebildet, muss das Dach über dem zweiten Vollgeschoss mit einer Neigung von maximal 20 und ohne Drempel ausgeführt werden. Rechtsgrundlage: 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.v.m. 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO Seite 2

3 3. Mindestgröße von Baugrundstücken 4. Bauweise Im Geltungsbereich dieses Textbebauungsplanes darf die Größe der Baugrundstücke 500 qm nicht unterschreiten. Rechtsgrundlage: 9 Abs. 1 Nr. 3 BauGB Für die Baugrundstücke im Geltungsbereich des Textbebauungsplanes wird die offene Bauweise festgesetzt. Zulässig sind ausschließlich Einzelhäuser und Doppelhäuser. 5. Bauordnungsrechtliche Vorschriften Rechtsgrundlage: 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB 5.1 Die Dachneigung von Hauptgebäuden mit einem Vollgeschoss darf das Mindestmaß von 15 nicht unterschreiten. Flachdächer sind unzulässig. Flachgeneigte Dächer mit einer Dachneigung von maximal 5 sind nur zulässig, wenn sie in Kombination mit Dachbegrünungen ausgebildet werden. Diese Regelungen gelten nicht für Nebenanlagen gemäß 14 Abs. 1 BauNVO. Rechtsgrundlage: 9 Abs. 4 Nr. 1 BauGB i.v.m. 81 Abs. 1 Nr. 1 BbgBO 5.2 Die maximal zulässige Ausdehnung der längsten Außenwand eines Hauptgebäudes darf 15,0 m nicht überschreiten. Rechtsgrundlage: 9 Abs. 4 Nr. 1 BauGB i.v.m. 81 Abs. 1 Nr. 1 BbgBO 5.3 Die maximal zulässige Ausdehnung der längsten Außenwand eines Nebengebäudes darf 9,00 m nicht überschreiten und darf nicht größer sein, als die längste Außenwand des dazugehörigen Hauptgebäudes auf dem gleichen Baugrundstück. Rechtsgrundlage: 9 Abs. 4 Nr. 1 BauGB i.v.m. 81 Abs. 1 Nr. 1 BbgBO 5.4 Nebenanlagen dürfen eine bauliche Höhe von 4 m über der angrenzenden mittleren Geländeoberfläche nicht überschreiten. Rechtsgrundlage: 9 Abs. 4 Nr. 1 BauGB i.v.m. 81 Abs. 1 Nr. 1 BbgBO 5.5 An Grundstücksgrenzen zu Verkehrsflächen sind nur offene Einfriedungen und Hecken mit einer maximalen Höhe von 1,50 m zulässig. Rechtsgrundlage: 9 Abs. 4 Nr. 1 BauGB i.v.m. 81 Abs. 1 Nr. 1 BbgBO 5.6 Pro Baugrundstück ist maximal eine Grundstückszufahrt zulässig. Rechtsgrundlage: 9 Abs. 4 Nr. 1 BauGB i.v.m. 81 Abs. 1 Nr. 1 BbgBO 5.7 Auf allen Baugrundstücken sind höchstens drei Wohnungen je Wohngebäude einschließlich Einliegerwohnungen zulässig. Rechtsgrundlage: 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB 6. Maßnahmen und Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Die Befestigung von Wegen, Zufahrten und Stellplätzen sind nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau zulässig. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig. Rechtsgrundlage: 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB Seite 3

4 B Begründung Inhaltsverzeichnis 1. Gegenstand der Planung Veranlassung und Erforderlichkeit Beschreibung des Plangebietes Räumlicher Geltungsbereich Bauliche Nutzung Verkehr Planerische Ausgangssituation Klarstellungs- und Ergänzungssatzung Ortsgestaltungssatzung Flächennutzungsplan Raumordnung und Landesplanung Planinhalt Planungsziele Begründung der Festsetzungen Räumlicher Geltungsbereich Maß der baulichen Nutzung Bauweise Mindestgröße von Baugrundstücken, Teilung und Zusammenlegung Bauordnungsrechtliche Festsetzungen Maßnahmen und Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Eingriffsbewertung, Umweltverträglichkeitsprüfung und Umweltbericht Verfahren Aufstellungsbeschluss Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Nachbargemeinden Beteiligung der Öffentlichkeit...15 C Rechtsgrundlagen Anhang Seite 4

5 1. Gegenstand der Planung 1.1 Veranlassung und Erforderlichkeit Für den Bereich des Schmerberger Weges vom Kreuzungspunkt des Schmerberger Weges mit dem Spitzbubenweg und der Straße Am Krähenberg bis zum Spitzbubenweg im Ortsteil Caputh der Gemeinde Schwielowsee wird zur Gewährleistung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung die Aufstellung eines Textebauungsplanes erforderlich. In diesem Gebiet besteht seit 1990 eine relativ hohe Bautätigkeit für Einfamilienhäuser, wodurch das ursprüngliche Gestaltungsbild dieser Siedlungsstruktur durch eine zunehmende Teilung von Baugrundstücken und daraus resultierender Erhöhung der Bebauungsdichte nachhaltig erheblich negativ verändert wurde. Hinsichtlich der seitens der Gemeinde Schwielowsee verfolgten Ziele bedarf es zur Gewährleistung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung der Aufstellung eines Textbebauungsplanes, der weitreichendere planungsrechtliche Regelungen qualitativer und quantitativer Art festsetzt. Die Regelungen des 34 BauGB und der Ortsgestaltungssatzung reichen hier zum Erhalt und zur Entwicklung der besonderen städtebaulichen und naturräumlichen Qualität nicht mehr aus. Dabei soll die bestehende Struktur des Plangebietes mit den Bau-, Straßen- und Wegeflächen erhalten bleiben. Für den geringen Umfang des Planinhaltes ist die Aufstellung eines Textbebauungsplanes ausreichend. Die Zulässigkeit von potentiellen Vorhaben richtet sich demnach zukünftig nach 30 Abs. 3 BauGB (einfacher Bebauungsplan). 1.2 Beschreibung des Plangebietes Das Plangebiet befindet sich am südlichen Rand des Ortsteils Caputh der Gemeinde Schwielowsee. Der räumliche Geltungsbereich wird begrenzt im Süden und Osten durch den Spitzbubenweg, im Westen durch den Schmerberger Weg und im Norden durch den Kreuzungspunkt des Spitzbubenweges mit dem Schmerberger Weg und der Straße Am Krähenberg. Das Plangebiet umfasst eine Fläche von 15,0 ha, die darin befindlichen Baugrundstücke weisen eine Gesamtfläche von 14,5 ha auf. Bei den verbleibenden 0,5 ha handelt es sich um die Straßenverkehrsflächen des Fasanenweges, des Uhuweges und des Elsternsteiges innerhalb des Geltungsbereiches in der Flur 9 der Gemarkung Caputh mit den Flurstücksnummern 134, 143, 179, 181, 183, 185, 187, 191, 194, 197, 199, 200, 247, 263, 264, 269, 270, 300, 306, 316, 319, 322 und 325. Hinweis der Unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises Potsdam-Mittelmark: Südöstlich des Plangebietes befindet sich ein eingetragenes Bodendenkmal. Hierbei handelt es sich um den Standort einer ehemaligen Wassermühle. Nicht ausgeschlossen ist, dass sich Funde / Befunde auch bis in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes erhalten haben. Bei Vorhaben im angrenzenden Plangebiet des Bodendenkmals ist eine vorherige Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde erforderlich. Seite 5

6 1.2.1 Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich umfasst die Fläche mit den Flurstücken: 38, 39, 40, 43, 46, 47, 51, 52, 56, 57, 64, 65, 88, 94, 97, 98, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 113, 114, 119, 120, 123, 124, 130, 131, 132, 133, 134, 136, 140, 142, 143, 144, 149, 156, 157, 164, 166, 168, 169, 170, 171, 172, 174, 179, 180, 181, 183, , 187, 189, 191, 192, 194, 195, 197, 198, 199, 201, 202, 205, 206, 215, 216, 217, 218, 219, 220, 233, 234, 235, 236, 238, 242, 243, 244, 247, 248, 250, 255, 261, 263, 264, 265, 268, 269, 270, 271, 274, 275, 278, 279, 280, 281, 282, 284, 285, 286, 287, 288, 291, 293, 295, 300, 304, 305, 306, 307, 308, 309, 312, 315, 316, 318, 319, 321, 322, 324, 325, 327, 328, 329, 330, 331, 332, 333, 334, 335, 336, 337, 338, 339, 340, 343, 344, 345, 346, 347, 348, 349, 350, 727, 728, 32/2, 32/3, 32/4, 35/2, 36/1, 36/2, 36/3, 37/1, 37/2, 41/1, 41/2, 42/1, 42/2, 42/3, 42/4, 49/1, 49/2, 50/1, 50/2, 53/1, 53/2, 53/4, 53/5, 54/2, 54/4, 54/5, 55/1, 55/2, 63/1, 63/4, 63/5, 63/6, 63/7, 66/1, 66/2, 67/1, 67/2, 67/3, 68/1, 68/2, 69/5, 69/6, 70/2, 70/3, 71/3, 72/1, 77/1, 78/1, 78/3, 79/1, 79/3, 80/3, 80/5, 82/1, 82/2 und 83/1 der Flur 9 der Gemarkung Caputh. Die inneren öffentlichen und privaten Straßenflächen sind Bestandteil des räumlichen Geltungsbereiches, werden allerdings nicht überplant werden. Abb. 1 Übersichtsplan zum Textbebauungsplan Seite 6

7 1.2.2 Bauliche Nutzung Das Plangebiet ist durchgehend parzelliert. Die Bebauung der Flurstücke gliedert sich wie folgt: Tabelle 1: Grundstücksnutzung im Bestand Bauliche Nutzung Anzahl prozentualer Anteil Wohngebäude ,7 % Wochenendhäuser 27 19,4 % unbebaut 11 7,9 % Gesamt % Neben der primären Wohnbebauung und den temporär genutzten Wochenendhäusern existieren entsprechend den Gewerbeanmeldungen bei der Gemeinde Schwielowsee 8 nicht störende Handwerks- und Dienstleistungsbetriebe, die in einem Allgemeinen Wohngebiet gemäß 4 BauNVO zulässig sind, allerdings gibt es kein rein gewerblich genutztes Grundstück. Durchschnittlich, beträgt die Größe der Baugrundstücke, bei denen auch mehrere kleinere Flurstücke des gleichen Eigentümers zusammengefasst wurden, welche räumlich betrachtet eine gemeinsame Flächeneinheit bilden, qm. Typisch für den nördlichen und mittleren Bereich des Geltungsbereiches ist die großzügige Parzellierung mit Grundstücken mit einer durchschnittlichen Größe von qm. Historisch bedingt, sind diese Grundstücke in Ost-West Richtung querseitig ausgerichtet. Entlang der privaten Wohnwege in Ost-West-Richtung dominieren geringere Grundstücksgrößen, mit einer durchschnittlichen Größe von 700 qm, die größtenteils in Nord-Süd-Richtung längsseitig ausgerichtet sind. Nach Auswertung der Luftbilder, der Bauakten und der Vor-Ortbesichtigungen ergibt sich eine durchschnittliche Grundflächenzahl für Hauptanlagen (GRZ I) von 0,12. Die durchschnittliche Grundflächenzahl für Nebenanlagen beträgt 0,09. Somit ergibt sich für den gesamten Geltungsbereich eine kumulative Grundflächenzahl von 0,21 (GRZ II). Hierbei ist auch eine Unterscheidung zwischen den historischen Grundstücken im Norden und der Mitte des Geltungsbereiches und den überwiegend nach 1990 parzellierten Grundstücken entlang der Wohnwege und des südlichen Geltungsbereiches festzustellen. Diese Baugrundstücke weisen eine höhere GRZ I und GRZ II auf, als die historischen Baugrundstücke. Die Wohngebäude sind überwiegend zweigeschossig, größtenteils mit einem als Vollgeschoss geltenden Dachgeschoss. Daneben gibt es auch mehrere eingeschossige Bungalows, die überwiegend zu Erholungszwecken genutzt werden. Die dominierende Dachform wird durch Satteldächer und untergeordnete Walmdächer charakterisiert, vereinzelt existieren auch Flach-, Zelt- und Pultdächer. Die durchschnittliche Dachneigung der Hauptgebäude liegt zwischen 23 und 45. Vereinzelte Dachneigungen von 3 bis 15 sind als untergeordnet zu betrachten. Seite 7

8 1.2.3 Verkehr Das Plangebiet ist durch die öffentlichen Straßen Schmerberger Weg und Spitzbubenweg vollständig erschlossen. Das Straßennetz wird ergänzt durch die teilweise privaten Wohnwege und Straßen Fasanenweg, Uhuweg und Elsternsteig, die die Ost- West-Querung des Gebietes sichern. Der Textbebauungsplan trifft keine Festsetzungen zu den als Straßenverkehrsfläche gewidmeten und genutzten Flurstücken. 1.3 Planerische Ausgangssituation Klarstellungs- und Ergänzungssatzung Die Gemeindevertretung der Gemeinde Schwielowsee hat in der Sitzung am eine Klarstellungs- und Ergänzungssatzungsatzung gemäß 34 Abs. 4 Nr. 1 und 3 beschlossen. Gemäß 34 BauGB wurde der komplette Geltungsbereich Bestandteil des im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Gemäß 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB sind dabei auch Außenbereichsflächen einbezogen worden, die der Baulandbereitstellung zu Gunsten von Wohnzwecken dienen. Diese Abrundungsflächen tangieren allerdings den räumlichen Geltungsbereich dieses Textbebauungsplanes nicht Ortsgestaltungssatzung Für den gesamten Geltungsbereich gilt als örtliche Bauvorschrift die Ortsgestaltungssatzung Caputh vom Mit dieser Satzung werden Gestaltungsprinzipien für Fassaden, Dächer, Nebengebäude, Einfriedungen und Außenanlagen verbindlich geregelt. Für den Fall einer möglichen Unwirksamkeit der Ortgestaltungssatzung Caputh sollen diese Regelungen auch weiterhin Rechtskraft besitzen. Daher werden einige dieser Gestaltungsregelungen als Festsetzungen in den Textbebauungsplan übernommen Flächennutzungsplan Am ist der Flächennutzungsplan (FNP) Schwielowsee i. d. F. vom durch die öffentliche Bekanntmachung der Tatsache der Erteilung der Genehmigung durch den Landrat des Landkreises Potsdam-Mittelmark wirksam geworden. Er stellt für das Plangebiet eine Wohnbaufläche dar. Durch die Übereinstimmung ist das Entwicklungsgebot gemäß 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB anwendbar Raumordnung und Landesplanung Der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) wurde von den Landesregierungen Berlins und Brandenburgs jeweils als Rechtsverordnung erlassen und trat am in Kraft. Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung hat mit Schreiben vom die Ziele, Grundsätze und sonstigen Erfordernisse der Raumordnung mitgeteilt. Für die Bewertung der vorliegenden Planung sind insbesondere folgende Erfordernisse der Raumordnung relevant: Grundsatz 4.1 LEP B-B: vorrangige Nutzung bisher nicht ausgeschöpfter Entwicklungspotenziale innerhalb vorhandener Siedlungsgebiete sowie unter Inanspruchnahme vorhandener Infrastruktur; Konzentration der zusätzlichen Wohnsiedlungsflächenentwicklungen auf siedlungsstrukturell und funktional geeignete Siedlungsschwerpunkte; räumliche Zuordnung der Funktionen Wohnen, Arbeiten, Versorgung und Erholung; Seite 8

9 Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 2 LEP B-B: Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen in Nicht-Zentralen Orten durch Innenentwicklung sowie im Rahmen der zusätzlichen Entwicklungsoption (0,5 ha / Einwohner im Zeitraum von 10 Jahren); Grundsatz aus 6 Abs. 1 LEPro 2007: Sicherung der Naturgüter Boden, Wasser, Luft, Pflanzen- und Tierwelt; Grundsatz 5.1 Abs. 1 LEP B-B: Freiraumerhalt. Die Festlegungskarte 1 des LEP B-B enthält für das Plangebiet keine zeichnerischen Festlegungen. Die Gemeinde Schwielowsee ist nach den Festlegungen des LEP B-B kein Zentraler Ort, sondern dem Mittelzentrum in Funktionsteilung Werder (Havel) - Beelitz zugeordnet. Die Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen wird daher durch Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 3 LEP B-B gesteuert. Da das Plangebiet Bestandteil des im Zusammenhang bebauten Ortsteils (Klarstellungs- und Ergänzungssatzung gemäß 34 Abs. 4 Nr. 1 und 3 BauGB) ist, ist die hier vorgesehene Nachverdichtung und Ordnung des bereits überwiegend durch Wohnbebauung geprägten Siedlungsbereiches im Rahmen der Innenentwicklung gemäß Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 3 LEP B-B möglich. Die Planungsabsicht entspricht dem o.g. Grundsatz zur vorrangigen Innenentwicklung (vgl. 4.1 LEP B-B). Die Grundsätze zur integrierten Freiraumentwicklung (vgl. 6 Abs. 1 LEPro 2007, 5.1 LEP B-B) sind im weiteren Verfahren angemessen zu berücksichtigen. Die Auseinandersetzung mit den Grundsätzen sollte in der Begründung zum Bebauungsplan dokumentiert werden. Sonstige Erfordernisse der Raumordnung: Mit der Einleitung des Beteiligungsverfahrens zum Entwurf des Regionalplanes Havelland-Fläming 2020 am liegen in Aufstellung befindliche Ziele der Raumordnung vor, die in der Fassung des 2. Entwurfs vom als sonstige Erfordernisse der Raumordnung im Sinne von 3 Abs. 1 Nr.4 ROG bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen sind. Zur Steuerung der Siedlungsentwicklung übernimmt der 2. Regionalplan-Entwurf das Ziel 4.5 des LEP 8-B (L 4.5 (Z)). Die Auseinandersetzung mit den sonstigen Erfordernissen der Raumordnung sollte in der Begründung zum Bebauungsplan dokumentiert werden. Der nördliche Teil des Plangebietes soll nach der Festlegungskarte des 2. Regionalplan-Entwurfes den Vorzugsräumen Siedlung zugeordnet werden, die nach Plansatz 2.1.1(G) für die Siedlungsentwicklung genutzt werden sollen. Als zukünftiger Grundsatz der Raumordnung entfaltet dieser Plansatz aber derzeit noch keine Rechtswirkung. Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg hat mit Urteil vom die Brandenburger Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom für unwirksam erklärt. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Bis zu einer möglichen Rechtskraft des Urteils findet der LEP B-B weiterhin Anwendung. Seite 9

10 2. Planinhalt 2.1 Planungsziele Mit dem Textbebauungsplan sollen gemäß Aufstellungsbeschluss das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und ausgewählte Gestaltungsvorschriften rechtsverbindlich geregelt werden. Prioritär bestehen folgende Planungsziele: Festsetzung einer bebaubaren Mindestgrundstücksgröße von 500 qm; Begrenzung der Grundflächenzahl auf 0,15 bei Baugrundstücken von mehr als 800 qm und 0,20 bei Baugrundstücken bis einschließlich 800 qm; Begrenzung der Zahl der Vollgeschosse auf maximal 2 Vollgeschosse, wobei der optische Anschein und der potentielle Ausbau eines zweiten Obergeschosses bzw. 3. Vollgeschosses vermieden werden soll und Begrenzung der maximal zulässigen Ausdehnung der längsten Außenwand eines Hauptgebäudes auf 15,0 m. 2.2 Begründung der Festsetzungen Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich wurde auf Grund des hohen Planbedarfes im Geltungsbereich, der angrenzenden Straßenflächen und der teilweise inhomogenen baulichen Nutzung festgelegt Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl und Grundfläche baulicher Anlagen Das Maß der baulichen Nutzung wird für Baugrundstücke mit einer Größe von mehr als 800 qm durch die Festsetzung der Grundflächenzahl von 0,15 und einer maximalen Grundfläche für Hauptgebäude von 180 qm bestimmt. Bei Baugrundstücken bis einschließlich 800 qm wird das Maß der baulichen Nutzung durch die Festsetzung der maximalen Grundflächenzahl von 0,20 bestimmt. Die Festsetzung der Grundflächenzahl von 0,15 beachtet die aktuelle Bestandsanalyse der bestehenden Bebauung und die geänderte Nachfragesituation nach größeren Baukörpern in den letzten Jahren. Um den individuellen Gestaltungsmöglichkeiten für die Größe der Hauptgebäude von Eigentümern kleinerer Baugrundstücke bis 800 qm Grundstücksfläche Rechnung zu tragen, wurde ein Aufschlag in Höhe von 30% festgesetzt und die Grundflächenzahl von 0,2 bestimmt. Darüber hinaus entsprechen beide Festsetzungen der ländlich geprägten Siedlungsstruktur der angrenzenden räumlichen Bebauung. Mit der jeweiligen Grundflächenzahl können die Grundflächen aller baulichen Anlagen wie Hauptgebäude, Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des 14 BauNVO berücksichtigt werden. Die Regelung gemäß 19 Abs. 4 BauNVO zur Überschreitung der Grundflächenzahl bleibt unberührt und wird Bestandteil der Festsetzungen des Textbebauungsplanes. Zahl der Vollgeschosse Die Festsetzung von höchstens zwei Vollgeschossen mit der Prämisse eines möglichen vollwertigen Dachgeschosses dient der einheitlichen Begrenzung der Gebäudehöhe und der Bewahrung des Ortsbildes. Der Ausschluss von Drempel und die Festsetzung einer maximalen Dachneigung bei der Ausbildung eines zweiten Vollge- Seite 10

11 schosses im Dachgeschoss sollen verhindern, dass der optische Eindruck eines zu Wohnzwecken genutzten 3. Vollgeschosses im Dach manifestiert wird. Bestehende mehrgeschossige Gebäude, bei denen ein Dach über dem 2. Vollgeschoss im Dach ausgeführt wurde und Bestandschutz besteht, werden planungsrechtlich nicht gesichert, um langfristig ein einheitliches Ortsbild zu gewährleisten Bauweise Es wird grundsätzlich die offene Bauweise festgesetzt, um einen geringen Überbauungsgrad durchzusetzen und damit die versiegelte Grundfläche zu minimieren. Die Zulässigkeit von Doppelhäusern, die in ihrer Kubatur einem Einzelhaus ähneln, wird verbunden mit der Mindestgröße des Baugrundstückes (Textliche Festsetzung Nr. 3), so dass im Ergebnis eine Doppelhaushälfte auf einem mindestens 500 qm großen Baugrundstück errichtet werden muss Mindestgröße von Baugrundstücken, Teilung und Zusammenlegung Die festgesetzte Mindestgröße von Baugrundstücken berücksichtigt den Bestand. Die durchschnittliche Größe liegt zur Zeit bei rund qm, 9 der 139 Baugrundstücke sind kleiner als 500 qm und nur 30 der 139 Baugrundstücke weisen eine Fläche von 500 qm bis 750 qm auf. Allerdings wurde der überwiegende Teil dieser kleinen Baugrundstücke in den letzten 10 Jahren bebaut, wodurch sich eine Verkleinerung der ortsbildtypischen Grundstücksflächen zunehmend verfestigte. Auch hier wurden bei der Bestandsanalyse mehrere kleine Flurstücke des gleichen Eigentümers, die eine räumliche Einheit bilden (teilweise mit einer Größe von 100 bis 200 qm die gemäß 34 BauGB kein eigenständiges Baugrundstück darstellen) zu einem Baugrundstück zusammengefasst. Um einer weiteren drastischen Reduzierung der durchschnittlichen ortsbildtypischen Grundstücksgröße entgegenzuwirken, wurde die Mindestgröße von 500 qm festgesetzt. Kleinere Baugrundstücke widersprechen dem ortsbildtypischen Charakter des Geltungsbereiches. Bei der Teilung und Zusammenlegung von Grundstücken soll zukünftig die Bildung ortsbilduntypischer kleiner Baugrundstücke verhindert werden. Um eine Neubebauung aber dennoch zu gewährleisten, wurde die Mindestgröße von 500 qm festgesetzt, die in Kombination mit der niedrigen Grundflächenzahl nur eine bedingte Nachverdichtung des Geltungsbereiches garantiert. Bei Zusammenlegungen und Teilungen von Grundstücken muss explizit eine Mindestgröße von 500 qm erreicht werden. Die festgesetzte Mindestgröße von 500 qm gilt auch, wenn ein Baugrundstück zum Zwecke der Doppelhausbebauung geteilt wird. Bei den entsprechenden Teilungen zum Zwecke der Doppelhausbebauung müssen beide entstehenden Baugrundstücke eine Mindestgröße von jeweils 500 qm aufweisen. Tabelle 2: Grundstücksgrößen in Bestand Bauliche Nutzung Anzahl prozentualer Anteil < 500 qm 9 6,5 % 500 qm 750 qm 30 21,6 % qm 40 28,8 % > 1000 qm 60 43,1 % Gesamt % Seite 11

12 2.2.5 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen Dachgestaltung Dächer von Hauptgebäuden mit nur einem Vollgeschoss sind im Sinne einer einheitlichen Gestaltung als geneigte Dächer mit einer Dachneigung von mindestens 15 Grad auszuführen. Reine Flachdächer sind unzulässig, da diese, bis auf wenige punktuelle Ausnahmen, keinen ortsbildtypischen Charakter aufweisen. Um den Bauherren eine Vielfalt an Gestaltungsmöglichkeiten zu gewährleisten, wurde die Option eines flachgeneigten Daches mit einer Dachneigung von maximal 5 in Kombination mit einer intensiven oder extensiven Dachbegrünung zugelassen. Der besagte Handlungsspielraum der Bauherren bei der individuellen Gestaltung von Nebengebäuden wird dahingegen bekräftigt, dass diese Festsetzungen zur Dachgestaltung nur für Hauptgebäude gelten. Die Dachgestaltung der Nebengebäude und Garagen bzw. Carports wird nicht geregelt. Gebäudelängen Die hier festgesetzten maximalen Gebäudelängen ergeben sich aus der Bestandsanalyse aller Gebäudekubaturen des Geltungsbereiches des Textbebauungsplanes. Um einen signifikanten Unterschied zwischen Haupt- und Nebengebäuden optisch darzustellen, werden die Festsetzungen über die maximal zulässige Ausdehnung der längsten Außenwand eines Gebäudes in Haupt- und Nebengebäude unterteilt. Die höchstens zulässige Ausdehnung der längsten Außenwand eines Hauptgebäudes darf maximal 15,0 m betragen, während die maximal zulässige Ausdehnung der längsten Außenwand eines Nebengebäudes 9,0 m nicht überschreiten darf. Die Nebengebäude dürfen in ihren Dimensionen nicht größer sein, als die dazugehörigen Hauptgebäude auf dem gleichen Baugrundstück, um sich der Hauptnutzung eindeutig unterzuordnen. Daher wurden 9,0 m für die zulässige Ausdehnung der längsten Außenwand eines Nebengebäudes festgesetzt, die zwei Drittel der längsten Außenwand eines Hauptgebäudes darstellen und gemäß 6 Abs. 10 BbgBO die maximal zulässige Grenzbebauung entlang einer Grundstücksgrenze nicht überschreiten. Maximale Firsthöhe der Nebenanlagen Zur weiteren baulichen Unterordnung von Nebengebäuden wird eine maximale bauliche Höhe für Nebenanlagen von 4,0 m über der angrenzenden mittleren Geländehöhe des jeweiligen Baugrundstückes festgesetzt. Damit wird ein hohes Maß an individuellen Gestaltungsmöglichkeiten erhalten und gleichzeitig sichergestellt, dass jeweils die tatsächlich vorhandene Geländeoberfläche als Bezugspunkt für die Höhenbestimmung dient. Diese Festsetzung entbindet den Bauherren nicht von der Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften der Brandenburgischen Bauordnung hinsichtlich genehmigungspflichtiger bzw. genehmigungsfreier Vorhaben. Die angrenzende Geländeoberfläche entspricht dem Schnittpunkt zwischen der jeweiligen Außenwand der Nebenanlage und dem Gelände. Mit der mittleren Geländeoberfläche ist der Durchschnitt aus dem höchsten und tiefsten Schnittpunkt gemeint. Die Geländeoberfläche wird gemäß 2 Abs. 6 BbgBO als "die natürliche Geländeoberfläche" definiert. Es sind also keine nachträglichen Aufschüttungen oder Abgrabungen bei der maximalen Höhenbestimmung für Nebenanlagen heranzuziehen. Die heterogene Topografie im Plangebiet mit mehreren Metern Höhenunterschied lässt eine räumliche Festsetzung von Bezugspunkte oder die Verwendung des Deutschen Haupthöhennetzes (DHHN92) als Bezugspunkt nicht zu. Seite 12

13 Einfriedungen und Hecken Um den ortsbildtypischen Charakter nachhaltig zu sichern, wird die bereits rechtskräftige Regelung der Ortsgestaltungssatzung Caputh über die maximale Höhe von offenen Einfriedungen und Hecken an jeglichen Verkehrsflächen von 1,50 m eine Festsetzung des Textbebauungsplanes. Diese Festsetzung ist begründbar mit der Bestandsanalyse der Bebauung. Es herrschen offene Einfriedungen mit einer überwiegenden maximalen Höhe von 1,50 m im Geltungsbereich des Textbebauungsplanes vor. Darüber hinaus soll mit dieser Festsetzung der gewachsene dörfliche Charakter des Geltungsbereiches gesichert werden. Grundstückszufahrten Mit der Festsetzung von nur einer zulässigen Zufahrt pro Baugrundstück soll den Schutzgütern Boden und Wasser Rechnung getragen werden. Darüber hinaus weisen zwei oder mehrere Grundstückszufahrten eine atypische Charakteristik für den Geltungsbereich des Textbebauungsplanes auf. Zulässige Wohneinheiten je Wohngebäude Nach eingehender Bestandsanalyse existieren im Geltungsbereich des Textbebauungsplanes lediglich 2 Doppelhäuser mit insgesamt 4 Wohneinheiten, aber kein Mehrfamilienhaus mit mehr als zwei Wohnungen. Die Begrenzung der Zahl der zulässigen Wohnungen auf drei je Wohngebäude einschließlich einer Einliegerwohnung dient dem Ziel, eine unerwünschte Umstrukturierung der städtebaulichen Eigenart des Wohngebietes zu verhindern. Der Charakter, des durch Einfamilienhäuser geprägten Wohngebietes wird nachhaltig bewahrt. Darüber hinaus finden die Schutzgüter Wasser und Boden ihre Berücksichtigung, da eine übermäßige Versiegelung des Grundstückes durch Zufahrten, und entsprechend der Stellplatzsatzung der Gemeinde Schwielowsee zu schaffende Stellplätze vermieden wird Maßnahmen und Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Als weitere Maßnahme zum Schutz der Natur und hierbei explizit der Schutzgüter Boden und Wasser wird festgesetzt, dass jegliche Befestigungen von Wegen, Zufahrten und Stellplätzen nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau zulässig sind. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernder Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind nicht zulässig. 3. Eingriffsbewertung, Umweltverträglichkeitsprüfung und Umweltbericht Durch den Textbebauungsplan werden keine zusätzlichen Eingriffe in Natur und Landschaft vorbereitet, die über das gemäß 34 BauGB zulässige Maß hinausgehen. Eine Eingriffsbewertung ist daher nicht erforderlich. Gemäß Runderlass Nr. 23/2/1997 des Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr über die Anwendung und Erarbeitung von Textbebauungsplänen ist damit die Erarbeitung eines Grünordnungsplanes nicht erforderlich. Es handelt sich bei diesem Planvorhaben um ein Verfahren nach dem BauGB, welches in 13 Abs. 1 vorsieht, dass ein vereinfachtes Verfahren zur Anwendung kommen kann, wenn bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes in einem Gebiet nach 34, sich der aus der Eigenart der näheren Umgebung resultierende Zulässigkeitsmaßstab nicht wesentlich ändert. Seite 13

14 Bei der Anwendung des vereinfachten Verfahrens: a.) darf die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht vorbereitet oder begründet wird und b.) dürfen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung, der in 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter bestehen. Für den Textbebauungsplan gelten die vorgenannten Bedingungen und dementsprechend müssen 1a Abs. 2 und 3 BauGB in Kombination mit 9 Abs. 1a BauGB nicht angewendet werden. Darüber hinaus muss die Begründung des Textbebauungsplanes auch keine Angaben zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung gemäß 2 Abs. 4 BauGB keinen Umweltbericht gemäß 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB beinhalten. Das Plangebiet befindet sich innerhalb des, nach 34 Abs. 4 Nr. 1 und 3 BauGB sogenannten Innenbereiches und gliedert sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Durch diesen Aspekt in Kombination zur Überplanung des bereits größtenteils bebauten Geltungsbereiches ergeben sich keine nachhaltigen negativen Auswirkungen auf die Umwelt und deren Schutzgüter. Sollte im Zuge eines potentiellen Bauantrages eine Baumfällung notwendig werden, findet die Baumschutzsatzung der Gemeinde Schwielowsee (in Kraft getreten am ) ihre Anwendung. Demnach sind Fällgenehmigungen bei Sträuchern und Bäumen mit einem Stammumfang von mindestens 60 Zentimeter schriftlich bei der Gemeindeverwaltung der Gemeinde Schwielowsee zu beantragen. Ersatzpflanzungen werden im Nachgang durch die Gemeindeverwaltung der Gemeinde Schwielowsee bestimmt. Seite 14

15 4. Verfahren 4.1 Aufstellungsbeschluss Die Gemeindevertretung der Gemeinde Schwielowsee hat in der Sitzung am die Aufstellung des Textbebauungsplanes "Schmerberger Weg / Spitzbubenweg" beschlossen. 4.2 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Nachbargemeinden Am wurden per 38 Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, an diesem Planverfahren beteiligt. Für Stellungnahmen ist eine Frist bis zum gesetzt worden. 4.3 Beteiligung der Öffentlichkeit Der Entwurf des Textbebauungsplanes Schmerberger Weg / Spitzbubenweg in der Fassung vom wurde in der Zeit vom bis einschließlich öffentlich ausgelegt. C Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 15. Juli 2014 (BGBl. I S. 954). Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548). Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 17. September 2008 (GVBl. I/08, [Nr. 14], S.226), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 29. November 2010 (GVBl. I/10, [Nr. 39]. Runderlass Nr. 23/2/1997 des Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr des Landes Brandenburg über die Anwendung und Erarbeitung von Text- Bebauungsplänen vom 9. Juni 1997 (ABI. S. 590). Seite 15

16 Anhang Übersicht des räumlichen Geltungsbereiches, Maßstab 1: Seite 16