Die Immobilienmarktlage im Jahre 2015 aus Sicht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Mettmann

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1 Die Immobilienmarktlage im Jahre 2015 aus Sicht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Mettmann Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist als Einrichtung des Landes ein unabhängiges Gremium deren Mitglieder von der Bezirksregierung Düsseldorf jeweils auf die Dauer von 5 Jahren bestellt werden. Hauptberuflich sind die Mitglieder des Ausschusses in den Bereichen Architektur, Vermessungs- und Liegenschaftswesen, Bau- und Immobilienwirtschaft, Land- und Forstwirtschaft und Steuerrecht tätig. Sie verfügen aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit über besondere Sachkenntnisse auf dem Gebiet der Grundstückswertermittlung. Der Gutachterausschuss im Kreis Mettmann ist zuständig für 8 der 10 kreisangehörigen Städte. Ratingen und Velbert haben als sogenannte Große kreisangehörige Städte eigene Gutachterausschüsse (zuständig also für Langenfeld, Monheim am Rhein, Hilden, Haan, Erkrath, Mettmann, Wülfrath und Heiligenhaus). Hauptaufgabe: Markttransparenz auf dem Grundstücksmarkt. Hierzu werden jährlich einmal Bodenrichtwerte für die Städte im Kreis Mettmann durch den Ausschuss beschlossen und in Bodenrichtwertkarten veröffentlicht - für Wohngrundstücke - für gewerbliche Bauflächen - für Geschäftsgebiete. Ergänzend hierzu wird ein Grundstücksmarktbericht herausgegeben, der eine Übersicht über das Marktgeschehen des letzten Jahres gibt. Außerdem werden vom Ausschuss Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken auf Antrag gefertigt. Zur Kurzinformation für die Bürger wird ein Faltblatt herausgegeben. Informationen zum Gutachterausschuss sind auch im Internet unter oder unter direkt unter erhältlich. Neben allgemeinen Informationen zum Gutachterausschuss und seinen Leistungen können Sie für das gesamte Land Nordrhein Westfalen unter der Adresse die aktuellen Bodenrichtwerte mit wählbarem Kartenhintergrund kostenlos einsehen und herunterladen. Der Grundstücksmarktbericht ist ebenfalls im Internet zur kostenlosen Ein- 1

2 sichtnahme und download freigegeben. Er kann auch bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss zum Preis von 56 bestellt werden. BORISplus.NRW ist auch als App für Smartphones kostenlos downloadbar. Mitte 2016 wird ein Immobilienpreisrechner für Wohneigentum für den Zuständigkeitsbereich des GAA des Kreises Mettmann unter einsehbar sein. Grundlage für die Bodenrichtwerte und den Grundstücksmarktbericht ist die gesetzlich vorgeschriebene Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Eine Kopie jedes notariellen Kaufvertrages wird dem Gutachterausschuss zugeleitet. Die Auswertung geschieht unter strengster Wahrung des Datenschutzes anonymisiert. Die seit 1994 automatisiert geführte Kaufpreissammlung beinhaltet bis etwa Kauffälle. Wie sah es nun auf dem Grundstücksmarkt im Jahre 2015 aus? Im vergangenen Jahr wurden im Zuständigkeitsbereichs des Gutachterausschusses Kauffälle registriert mit einem Geldumsatz von rd. 869 Mio. und einem Flächenumsatz von rd. 244 ha. Damit ist die Zahl der Kauffälle um 18 % gestiegen, der Geldumsatz um rd. 12 % gestiegen, und der Flächenumsatz um rd. 14% gegenüber dem Jahr 2014 zurückgegangen. Der Auswertezeitraum geht dabei immer vom des Vorjahres bis zum des Berichtsjahres. Das Marktgeschehen wird wie in den vergangenen Jahren durch den Geschäftsverkehr zwischen Privatpersonen geprägt. 91% der Erwerber waren natürliche Personen. 52% der Käufer hatten ihren Wohnsitz in den Städten, wo sie die Grundstücke bzw. Eigentumswohnungen erworben haben. Der Kauf ist nach wie vor die häufigste Form des Eigentumswechsels von Immobilien. Er wurde mit einem Anteil von rd. 96 % registriert. Es gab 54 Zwangsversteigerungen. Rd. 25% des Geldumsatzes im Zuständigkeitsbereich entfällt auf die Stadt Langenfeld, gefolgt von Hilden (rd. 19%) und Mettmann (rd. 13%). Auf Wülfrath fällt nur rd. 6 %! Generell ist festzustellen, dass im Zuständigkeitsgebiet für unbebaute Wohngrundstücke nach wie vor ein Nord-Süd-Gefälle beim Preisniveau besteht. Während im Norden die Preise im Durchschnitt stagnierten, sind im Süden die Preise im Jahr 2015 für unbebaute Wohngrundstücke in Haan und Hilden um durchschnittlich 30 /m², in Langenfeld um durchschnittlich 20 /m² in Monheim um durchschnittlich 20 /m² gestiegen. Beim Geschosswohnungsbau stagnierten die Preise. 2

3 Beim durchschnittlichen Preisniveau für baureife Gewerbe- und Industriegrundstücke im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses ist in 2015 gegenüber 2014 eine Stagnation festzustellen. Damit hält die Tendenz der vergangenen Jahre an. Das höchste Preisniveau für Wohngrundstücke liegt in Hilden, Haan und Langenfeld. Die Städte liegen innerhalb der Top 10 im Land NRW. In Hilden bewegen sich die Bodenrichtwerte maximal um 470,- /m² im Bereich Luisenstr./Augustastr., während sie in Haan zwischen maximal bei 500,- /m² im Haaner Süden im sog. Musikantenviertel liegen. Insgesamt liegen die durchschnittlichen Bodenrichtwerte für Wohngrundstücke, und zwar für erschließungsbeitrags- und kanalanschlussbeitragsfreie Wohngrundstücke (für den ein- und zweigeschossigen Eigenheimbau) in Haan zwischen 295,- /m² und 435,- /m². Hilden zwischen 335,- /m² und 460,- /m², Dem steht aber auch Langenfeld nicht viel nach. Hier bewegen sich die durchschnittlichen Bodenrichtwerte, je nach Lage, zwischen 325,- /m² und 405,- /m². Das durchschnittliche Preisniveau liegt in Mettmann zwischen 245,- /m² und 325,- /m² Monheim a.r. zwischen 285,- /m² und 330,- /m² Erkrath zwischen 255,- /m² und 295,- /m² Wülfrath zwischen 210,- /m² und 270,- /m². Heiligenhaus zwischen 190,- /m² und 320,- /m² Die Bodenrichtwerte beziehen sich jeweils auf Zonen mit im wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Der Wert des einzelnen Grundstücks kann sich jedoch vom Bodenrichtwert je nach Lage, Größe, Form, Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstückstiefe und vor allem Erschließungszustand unterscheiden. Der Verkehrswert kann im Einzelfall ggf. nur durch ein Wertgutachten ermittelt werden. Es sind lediglich 10 Verträge mit Erbbaurechten geschlossen worden (diese Form des Eigentums scheint unattraktiv zu sein, vermutlich, weil die Differenz zwischen Erbbauzinsen und Hypothekarzinsen kontinuierlich kleiner wurde). Bei den Verkäufen des Grund und Bodens an die Erbbauberechtigten (rd. 90% der Fälle) wurde ein Vergleich der Kaufpreise mit den jeweiligen erschließungsbeitragsfreien Bodenrichtwerten durchgeführt. Dabei wurde festgestellt, dass die Preise im Schnitt 30 % unter dem jeweiligen erschließungsbeitragsfreien Bodenrichtwert lagen. Die Bodenrichtwerte für Gewerbe- und Industriebauland liegen in guten Lagen 3

4 Mettmann bei Langenfeld und Hilden bei Monheim a.r. bei Erkrath bei Haan bei Heiligenhaus bei Wülfrath bei 145,- /m² 105,- /m² 100,- /m² 95,- /m² 85,- /m² 80,- /m² 85,- /m² Die Bodenrichtwerte für Citygrundstücke, d.h. für Geschäftsgrundstücke in den Innenstädten, sind im wesentlichen auf dem gleichen Niveau geblieben. Die Spitzenwerte liegen in der Mittelstraße in Hilden und reichen bis 1.100,- /m² (Spanne: 340,- bis 1.100,- /m²). In Langenfeld reicht die Spanne von 350,- dagegen nur bis 850,- /m². Die Spanne der Richtwerte reicht in Erkrath von 280,- bis 500,- /m², in Monheim a.r. von 280,- bis 500,- /m², in Haan von 280,- bis 500,- /m², in Mettmann von 245,- bis 500,- /m², in Heiligenhaus von 210,- bis 480,- /m² und in Wülfrath von 260,- bis 410,- /m². Die Bodenrichtwerte werden jahrgangsweise ermittelt und mit dem Stichtag 01.Januar von den Gutachterausschüssen nach eingehender Beratung beschlossen. Zum wurden die Bodenrichtwerte zum ersten Mal als zonale Bodenrichtwerte abgeleitet. Dabei werden Gebiete mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen flächendeckend in einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst. Bodenrichtwerte beziehen sich grundsätzlich auf unbebaute Grundstücke. Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften wie Erschließungszustand, Grundstücksgestaltung (Zuschnitt, Größe, Lage usw.) Bodenbeschaffenheit, Ausnutzbarkeit und Lage bewirken Abweichungen seines Wertes vom Bodenrichtwert. Wer nähere Auskünfte erhalten möchte, kann sich an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Verwaltungsgebäude II der Kreisverwaltung Mettmann, auf dem Hüls 5 wenden. Für das gesamte Land Nordrhein Westfalen sind die aktuellen Bodenrichtwerte unter der Adresse mit wählbarem Kartenhintergrund kostenlos einzusehen und herunterzuladen. Für schriftliche Bodenrichtwertauskünfte durch die Geschäftsstelle werden Gebühren von 28,- erhoben. Einen generellen und zusammenfassenden Überblick über die Marktsituation bei unbebauten Grundstücken ermöglicht auch der Grundstücksmarktbericht 2015 des Gutachterausschusses. Der Grundstücksmarktbericht ist ebenfalls im Internet zur kostenlosen Einsichtnahme und zum kostenlosen download freigegeben. Er kann auch bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss gedruckt zum Preis von 56 bestellt werden. 4

5 Im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses wurden in 2015 für rd. 63 Mio. unbebaute Grundstücke umgesetzt (+7% zum Vorjahr). Dies waren natürlich nicht ausschließlich Baugrundstücke. Zu diesem Marktsegment zählen auch land- und forstwirtschaftliche Flächen, Bauerwartungsland, Rohbauland, Flächen für den Gemeinbedarf (Verkehrsflächen, öffentliche Grünflächen) und auch Wasserflächen, Dauerkleingärten und ähnliches. Ein großer Marktanteil der verkauften unbebauten Grundstücke fällt natürlich auf baureife Grundstücke für den Wohnungsbau und für Büro- und Geschäftshäuser. Mit rd. 38 % bzw. 17 % der Kauffälle liegen hier Langenfeld und Hilden an der Spitze, gefolgt von Haan und Heiligenhaus mit jeweils rd. 11 % der Kauffälle. Der Anteil in den übrigen Städten schwankt zwischen 3 und 10 %. Der größte Geldumsatz ist mit rd. 557 Mio. (+8%) für Kauffälle (+15%) bei bebauten Grundstücken zu verzeichnen. Der Flächenumsatz ist mit rd. +11% gestiegen. Umsatzmäßig liegt bei bebauten Grundstücken Langenfeld mit rd. 142 Mio. an der Spitze (361 Kauffälle) gefolgt von Hilden und Mettmann mit 99 Mio. bzw. 73 Mio. (163 bzw. 208 Kauffälle). Das Schlusslicht bildet hier Wülfrath mit einem Umsatzvolumen von rd. 31 Mio. (109 Kauffälle). Die folgende Tabelle veranschaulicht die prozentualen Marktanteile der einzelnen Teilmärkte bezogen auf die Anzahl der Kauffälle (keine wesentliche Veränderung zu den Vorjahren). Der Schwerpunkt der veräußerten bebauten Grundstücke liegt dabei sichtbar bei den Ein- und Zweifamilienhäusern. Ein- und Zweifamilienhäuser 84% Mehrfamilienhäuser 6% Gewerbe- und Industrieobjekte 3% Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 5% Sonstige bebaute Grundstücke 2% Das Marktgeschehen bei bebauten Grundstücken wird überwiegend durch den Geschäftsverkehr zwischen Privatpersonen geprägt. Veräußerer sind zu 82 % Private. Der Rest wird über sonstige juristische Personen (5 %), die öffentliche Hand (0 %) und Wohnungsbaugesellschaften (13 %) abgewickelt. Die Erwerber sind zu 96 % Private. Etwa 68 % des Immobilienhandels findet innerhalb des Kreisgebietes statt, mindestens 28 % der Kaufverträge kommen durch die Vermittlung einer Immobilienfirma zustande. Die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser lagen überwiegend zwischen und , bei Mietwohnhäusern ist keine einheitliche Preistendenz erkennbar. a) Neubauten 5

6 In der Regel wurden die bebauten Grundstücke über Bauträger verkauft. Es werden überwiegend Doppelhaushälften errichtet. Die niedrigsten Preise für Grundstücke mit Neubauten für nicht unterkellerte Reihenhäuser sind in Langenfeld, die höchsten in Mettmann für Doppelhaushälften zu verzeichnen. In Hann und Heiligenhaus wurden keine Kaufpreise für Neubauten registriert. In der folgenden Tabelle sind die Durchschnittspreise im Einzelnen dargestellt: Stadt Gebäudeart Ø Kaufpreis [ ] Stadt Gebäudeart Erkrath RMH ,- Langenfeld RMH REH REH Ø Kaufpreis [ ] , , DHH DHH ,- Einzel Einzel Haan RMH Mettmann RMH REH REH ,- DHH DHH ,- Einzel Einzel ,- Heiligen- RMH Monheim RMH ,- haus REH am Rhein REH DHH DHH Einzel Einzel Hilden RMH ,- Wülfrath RMH REH REH DHH DHH ,- Einzel Einzel Preisvergleiche zu den Vorjahren sind i.d.r. nicht aussagekräftig, da die Baugebiete bzw. Baugrundstücke nicht gleichmäßig über das Stadtgebiet verteilt sind und auch die Neubauten in ihrer Bauweise häufig nicht vergleichbar sind. b) Gebrauchtimmobilien (Ein- und Zweifamilienhäuser) Für das Datenmaterial für Gebrauchtimmobilien wurde neben einer Differenzierung nach Gebäudearten auch eine Differenzierung nach Baujahresgruppen wie bei Wohneigentum durchgeführt, um eine gewisse Vergleichbarkeit zu erhalten. Die niedrigsten Preise für Gebrauchtimmobilien sind für Reihenhäuser in Heiligenhaus, die höchsten in Erkrath und Haan zu verzeichnen. Bei gebrauchten Doppelhaushälften sind die niedrigsten Preise in Wülfrath, die höchsten in Mettmann gezahlt worden. Im Durchschnitt wurden in den Städten des Zuständigkeitsbereiches folgende Werte erzielt: Stadt Gebäudeart Ø Kaufpreis [ ] 6

7 Erkrath RMH REH DHH Einzel Haan RMH REH DHH Einzel Heiligenhaus RMH REH DHH Einzel Hilden RMH REH DHH Einzel Langenfeld RMH REH DHH Einzel Mettmann RMH REH DHH Einzel Monheim RMH REH DHH Einzel Wülfrath RMH REH DHH Einzel Beim Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum wurde in 2015 mit Fällen ein Geldumsatz von 249 Mill. erreicht. Gegenüber dem Jahr 2014 ist die Zahl der Kauffälle um rd. 20 % gestiegen. Der Geldumsatz ist um rd. 22% gegenüber dem Vorjahr gestiegen. In mindestens 28 % aller Fälle der registrierten Kaufverträge waren Makler am Vertragsabschluß beteiligt. Die Relation zwischen den Marktsegmenten Wiederverkäufen zu Umwandlungen und Neubauten beim Wohn- und Teileigentum ist in etwa gleich geblieben. Weiterverkäufe 81 % 7

8 Neubauten 17 % Umwandlungen 2 % Rd. zwei Drittel des gesamten Geldumsatzes werden in Hilden, Monheim a.r., Langenfeld und Mettmann erzielt. Beim Preisniveau für Wohnungseigentum ist in der Kategorie Erstverkäufe, d.h. Neubauwohnungen, eine leichte Stagnation (-1%), bei Weiterverkäufen eine Steigerung von 9 % zu verzeichnen. Im Durchschnitt kostet eine Eigentumswohnung 3.130,- /m² im Erstverkauf, 1.460,- /m² im Weiterverkauf. Während die niedrigsten Durchschnittspreise für Neubauwohnungen in Heiligenhaus bei 2.570,- /m² Wohnfläche liegen, lagen die Preise für Erstverkäufe von Eigentumswohnungen in Hilden mit einem Durchschnittswert von rd /m² auf dem höchsten Niveau im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses gefolgt von Langenfeld (3.150,- /m²) sowie Mettmann und Monheim a.r. mit 3.100,- /m² bzw ,- /m². Die Durchschnittspreise für gebrauchte Eigentumswohnungen sind sehr differenziert in den einzelnen Städten und bewegen sich je nach Gebäudealter zwischen durchschnittlich 1.150,- /m² (Wohnungen 1950 bis 1959) und 2.370,- /m² Wohnfläche (Wohnungen aus ). Im Mittel lagen sie bei 1.460,- /m². Die hohe Korrelation zwischen Kaufpreisen je m² Wohnfläche und Alter des Gebäudes lässt sich aus den Tabellen unmittelbar ablesen, wobei die niedrigsten Preise häufig in der Baujahresgruppe 1970 bis 1979 erzielt werden. Dies ist vor allem auf einen schlechten Ruf dieser Objekte zurückzuführen, die in vielen Gemeinden die sog. Brennpunkte bilden. Eine weitere Untersuchung hat zudem gezeigt, dass Eigentumswohnungen in Hochhäusern im Schnitt 40 % günstiger sind als Wohnungen in kleinen Einheiten. Es ist davon auszugehen, dass langfristig das Interesse an Durchschnitts- bzw. einfachen Wohnungen sinkt. Die Käufer achten verstärkt auf Qualität und attraktives Ambiente in kleineren Häusern mit angenehmer Architektur und guter Infrastruktur. Zudem werden verstärkt größere Wohnungen bevorzugt. Bei erstverkauften Neubauten erhöhte sich die durchschnittliche Wohnungsgröße gegenüber dem Jahr 2000 um ca. 22% (von 78m² auf 95m²). Neben der Entwicklung der Wohnungsgröße ist auch die Veränderung der durchschnittlichen Zimmeranzahl interessant. Die meisten Eigentumswohnungen wurden für bei einer Wohnungsgröße von durchschnittlich m² veräußert. Die meisten Eigentumswohnungen haben drei Zimmer, ETW mit mehr als 4 Zimmern werden kaum gehandelt. Interessant ist allerdings die Entwicklung bei Neubauten. Während bis 2000 vorwiegend 2 3 Zim- 8

9 mer Wohnungen gebaut wurden, geht der Trend in den letzten Jahren deutlich in Richtung 3-3½- Zimmer-Wohnungen. Einen separaten Markt bilden zunehmend Wohneinheiten in Seniorenzentren. Das sind im wesentlichen Renditeobjekte, für die Mietgarantien übernommen werden. Das Preisniveau für Garagen, Tiefgaragen- und Stellplätze für den Erstverkauf und den Wiederverkauf ist 2015 gegenüber 2014 in etwa gleich geblieben. Preise für Neubauten von Garagen und Tiefgaragenplätze in Neubauten lagen im Durchschnitt bei bzw Stellplätze wurden dagegen durchschnittlich mit 5.500,- im Erstverkauf gehandelt. Die Monatsmieten für Garagen und Stellplätze sind im letzten Jahr etwa gleich geblieben und lagen durchschnittlich bei: Tiefgarage: 45,- Garage: 50,- Stellplatz: 20,- Weitere detaillierte Aussagen zum Grundstücksmarkt im Kreis Mettmann können dem Grundstücksmarktbericht 2015 entnommen werden. Er enthält u.a. weitere Angaben zu den Umsätzen auf dem Immobilienmarkt, zum Preisniveau und zur Preisentwicklung der einzelnen Teilmärkte. So sind z.b. weitere Statistiken, mittlere Kaufpreise für Eigentumswohnungen pro m² Wohnfläche jahrgangsklassenweise für Weiterverkäufe und Umwandlungen in den einzelnen Städten und Preisspannen mit Minimal- und Maximalpreisen angegeben, wobei Extremwerte nicht berücksichtigt wurden. Der Grundstücksmarktbericht wendet sich an alle Interessenten und Teilnehmer am Grundstücksmarkt, vor allem an die Wohnungswirtschaft an Banken und Versicherungen aber auch an Gewerbe und Industrie und an Wertermittlungssachverständige an die öffentliche Hand und an private Grundstückseigentümer. Die Qualität des Grundstücksmarktberichtes hängt neben der Tätigkeit der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ganz entscheidend von dem Rücklauf der an die Neueigentümer versendeten Fragebögen ab. Ich möchte mich daher auch an dieser Stelle ganz herzlich sowohl bei den eigenen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Geschäftsstelle für die 9

10 geleistete Arbeit bedanken, aber auch den Dank an die Eigentümer richten, die über einen zurückgesandten Fragebögen zur Aussagefähigkeit des Marktberichtes beigetragen haben. Abschließend möchte ich darauf hinweisen, dass der Gutachterausschuss auf Antrag auch kostenpflichtige Einzelgutachten erstellt. Antragsteller sind Privateigentümer, Behörden und Gerichte. 10