Rechtliche Grundlagen von Dienstbarkeiten

Transkript

1 Rechtliche Grundlagen von Dienstbarkeiten Einige ausgewählte Probleme Prof. Dr. iur. Jörg Schwarz Rechtsanwalt und Notar in Luzern Titularprofessor für Privatrecht an der Universität Luzern Herbsttagung SVKG Luzern, 30. Oktober 2014

2 Allgemeine Bemerkungen Wegrecht Baurecht Nutzniessung Wohnrecht 2

3 Allgemeine Bemerkungen 3

4 Entstehen der Dienstbarkeit Rechtsgeschäft (Vertrag oder bei Eigentümerdienstbarkeit einseitige Erklärung) zur Errichtung einer Dienstbarkeit muss öffentlich beurkundet sein (Art. 732 Abs. 1 ZGB, Art. 746 Abs. 2 ZGB). Achtung, war früher anders: Bis konnte eine Grunddienstbarkeit in einfacher Schriftlichkeit errichtet werden. + Eintragung im Grundbuch 4

5 Die Dienstbarkeiten Grunddienstbarkeiten Sie bestehen zugunsten und zulasten von Grundstücken Personaldienstbarkeiten Sie bestehen zugunsten einer Person und (meistens) zulasten eines Grundstücks; Ausnahme: Nutzniessung Reguläre Personaldienstbarkeit nicht übertragbar Nutzniessung Wohnrecht Andere Personaldienstbarkeiten nicht übertragbar (vorbehältlich abweichender Abmachungen) z. B. persönliches Wegrecht Irreguläre Personaldienstbarkeit übertragbar und vererblich (vorbehältlich abweichender Abmachungen) Baurecht Pflanzrecht Quellenrecht 5

6 Übertragbare Personaldienstbarkeiten = selbstständig auf Dauer (mindestens 30 Jahre) können (müssen aber nicht) gemäss Art. 655 Abs. 2 Ziff. 3 ZGB als Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden. Das Recht kann mit Dienstbarkeiten und Grundpfändern belastet werden. Es wird wie ein Grundstück veräussert (Grundstückkaufvertrag). 6

7 Inhalt von Grunddienstbarkeiten Art. 730 ZGB Ein Grundstück kann zum Vorteil eines andern Grundstückes in der Weise belastet werden, dass sein Eigentümer sich bestimmte Eingriffe des Eigentümers dieses andern Grundstückes gefallen lassen muss oder zu dessen Gunsten nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben darf. Eine Verpflichtung zur Vornahme von Handlungen kann mit der Grunddienstbarkeit nur nebensächlich verbunden sein. Für den Erwerber des berechtigten oder belasteten Grundstücks ist eine solche Verpflichtung nur verbindlich, wenn sie sich aus dem Eintrag im Grundbuch ergibt. 7

8 Typen von Grunddienstbarkeiten: affirmative Grunddienstbarkeit Der Eigentümer des berechtigten Grundstücks kann Eingriffe auf dem belasteten Grundstück vornehmen. Beispiel: Wegrecht negative Grunddienstbarkeit Der Eigentümer des belasteten Grundstücks kann sein Eigentumsrecht nicht in vollem Umfang ausüben. Beispiel: Baubeschränkung 8

9 Wegrecht 9

10 meistens Grunddienstbarkeit Grdst. 1 Grdst. 2 Wegrecht z.g. 1 z.l. 2 Achtung: Art. 732 Abs. 2 ZGB Beschränkt sich die Ausübung einer Dienstbarkeit auf einen Teil des Grundstücks und ist die örtliche Lage im Rechtsgrundausweis nicht genügend bestimmbar umschrieben, so ist sie in einem Auszug des Planes für das Grundbuch zeichnerisch darzustellen. 10

11 Umschreibung des Wegrechts Fusswegrecht Fahrwegrecht Beschränkungen (nur Fahrzeuge bis Tonnen; nur Fahrzeuge unter einer Breite von m) Unterhalt Art. 741 ZGB 1 Gehört zur Ausübung der Dienstbarkeit eine Vorrichtung, so hat sie der Berechtigte zu unterhalten. 2 Dient die Vorrichtung auch den Interessen des Belasteten, so tragen beide die Last des Unterhalts im Verhältnis ihrer Interessen. Eine abweichende Vereinbarung ist für den Erwerber des berechtigten und den Erwerber des belasteten Grundstücks verbindlich, wenn sie sich aus den Belegen des Grundbuchs erschliessen lässt. 11

12 Baurecht 12

13 Definition Baurecht Gemäss Art. 667 Abs. 2 ZGB umfasst Grundeigentum alle Bauten auf dem Grundstück. Ausnahme (Baurecht) in Art. 675 Abs. 1 ZGB geregelt: Bauwerke und andere Vorrichtungen, die auf fremdem Boden eingegraben, aufgemauert oder sonstwie dauernd auf oder unter der Bodenfläche mit dem Grundstücke verbunden sind, können einen besonderen Eigentümer haben, wenn ihr Bestand als Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen ist. Eigentum am Boden und Eigentum an Bauten und Anlagen fallen auseinander. 13

14 Aus einem Baurecht können berechtigt sein: a) der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks Grunddienstbarkeit b) eine bestimmte Person reguläre Personaldienstbarkeit (Ausnahme) c) eine bestimmte Person oder deren Rechtsnachfolger irreguläre Personaldienstbarkeit (= selbstständig; falls auch dauernd, d. h. mindestens 30 Jahre, kann es als Grundstück ins Grundbuch aufgenommen werden) 14

15 Heimfallsentschädigung Art. 779c ZGB Geht das Baurecht unter, so fallen die bestehenden Bauwerke dem Grundeigentümer heim, indem sie zu Bestandteilen seines Grundstückes werden. Art. 779d Abs. 1 ZGB Der Grundeigentümer hat dem bisherigen Bauberechtigten für die heimfallenden Bauwerke eine angemessene Entschädigung zu leisten, die jedoch den Gläubigern, denen das Baurecht verpfändet war, für ihre noch bestehenden Forderungen haftet und ohne ihre Zustimmung dem bisherigen Bauberechtigten nicht ausbezahlt werden darf. 15

16 ohne vertragliche Regelung Verkehrswert der heimfallenden Bauwerke im Zeitpunkt des Ablaufs des Baurechts Einzelfall ist zu beachten; in jedem Fall ist der Wert zu entschädigen, den die Baute für den Eigentümer der Liegenschaft mindestens hat. häufig vertragliche Regelung (gibt Rechtssicherheit) Festlegen der Heimfallsentschädigung (absolute Zahl oder Berechnungsmethode) Wegfall einer Heimfallsentschädigung Pflicht zur Wiederherstellung des unüberbauten Zustandes Achtung: Gilt grundsätzlich nur für Vertragsparteien; Verbindlichkeit für Käufer der Liegenschaft oder des Baurechts nur falls Vereinbarungen vorgemerkt. 16

17 Vorzeitiger Heimfall Art. 779f ZGB Wenn der Bauberechtigte in grober Weise sein dingliches Recht überschreitet oder vertragliche Verpflichtungen verletzt, so kann der Grundeigentümer den vorzeitigen Heimfall herbeiführen, indem er die Übertragung des Baurechts mit allen Rechten und Lasten auf sich selber verlangt. Art. 779g ZGB 1 Das Heimfallsrecht kann nur ausgeübt werden, wenn für die heimfallenden Bauwerke eine angemessene Entschädigung geleistet wird, bei deren Bemessung das schuldhafte Verhalten des Bauberechtigten als Herabsetzungsgrund berücksichtigt werden kann. 2 Die Übertragung des Baurechtes auf den Grundeigentümer erfolgt erst, wenn die Entschädigung bezahlt oder sichergestellt ist. 17

18 Besonderheiten des vorzeitigen Heimfalls: Baurecht endet nicht (wie beim ordentlichen Heimfall), sondern wird dem Liegenschaftseigentümer übertragen. Entschädigungsvereinbarungen grundsätzlich nicht verbindlich. Möglich ist eine Vereinbarung, die nach begangener Pflichtverletzung die Folgen regelt. Schuldhaftes Verhalten des Bauberechtigten beeinflusst Höhe der Heimfallsentschädigung. 18

19 Nutzniessung 19

20 Bestellung der Nutzniessung an einem Grundstück oder an einem bestimmten Teil eines Grundstücks oder eines Gebäudes (Art. 745 Abs. 3 ZGB) Höchstdauer: Lebenszeit des Nutzniessers bzw. bei juristischen Personen 100 Jahre (Art. 749 ZGB) reguläre Personaldienstbarkeit Nutzniessung weder abtretbar noch vererblich, aber die Ausübung der Nutzniessung kann einem Dritten übertragen werden (Art. 758 ZGB) 20

21 Nutzniesser hat Recht auf Besitz, Gebrauch und Nutzung. Nutzniesser verwaltet die unter Nutzniessung stehenden Sachen. Nutzniesser hat Anspruch auf natürliche Früchte, Zinsen und andere periodischen Leistungen. 21

22 Erhaltung der Sache Art. 764 ZGB 1 Der Nutzniesser hat den Gegenstand in seinem Bestande zu erhalten und Ausbesserungen und Erneuerungen, die zum gewöhnlichen Unterhalte gehören, von sich aus vorzunehmen. 2 Werden wichtigere Arbeiten oder Vorkehrungen zum Schutze des Gegenstandes nötig, so hat der Nutzniesser den Eigentümer davon zu benachrichtigen und ihre Vornahme zu gestatten. 3 Schafft der Eigentümer nicht Abhilfe, so ist der Nutzniesser befugt, auf Kosten des Eigentümers sich selbst zu helfen. + Versicherung durch Nutzniesser (Art. 767 ZGB) 22

23 Unterhalt Art. 765 ZGB 1 Die Auslagen für den gewöhnlichen Unterhalt und die Bewirtschaftung der Sache, die Zinse für die darauf haftenden Kapitalschulden sowie die Steuern und Abgaben trägt im Verhältnisse zu der Dauer seiner Berechtigung der Nutzniesser. 2 Werden die Steuern und Abgaben beim Eigentümer erhoben, so hat ihm der Nutzniesser in dem gleichen Umfange Ersatz zu leisten. 3 Alle andern Lasten trägt der Eigentümer, er darf aber, falls der Nutzniesser ihm auf Verlangen die nötigen Geldmittel nicht unentgeltlich vorschiesst, Gegenstände der Nutzniessung hiefür verwerten. 23

24 Grundpfandschulden: Zinsen vom Nutzniesser, Amortisationen vom Eigentümer zu begleichen. Steuern und Ausgaben: periodische Steuern und Abgaben sind vom Nutzniesser zu begleichen, andere Steuern und Abgaben vom Eigentümer (z. B. Beiträge an Erschliessungsanlagen). Die Regeln sind dispositiv, können also vertraglich abgeändert werden. 24

25 Wohnrecht 25

26 Unterschied zu Nutzniessung: Nicht die Beschränkung auf eine Wohnung (ist bei Nutzniessung auch möglich) Sondern Beschränkung darauf, Wohnung zu nehmen (also keine andere Nutzung wie etwa Vermietung) reguläre Personaldienstbarkeit weder abtretbar noch vererblich (auch Ausübung kann nicht abgetreten werden) 26

27 Umfang der Berechtigung: Wohnung nehmen Umfang richtet sich nach den persönlichen Bedürfnissen des Berechtigten (Art. 777 Abs. 1 ZGB) meistens Präzisierungen im Errichtungsakt (ausschliesslich / nicht ausschliesslich, Lasten usw.) keine dominierende gewerbliche Nutzung vermutungsweise können Familienangehörige und Hausgenossen aufgenommen werden (Art. 777 Abs. 2 ZGB), keine «Untermiete» Mitbenutzung gemeinsamer Einrichtungen (Art. 777 Abs. 3 ZGB) 27

28 Lasten Art. 778 ZGB 1 Steht dem Berechtigten ein ausschliessliches Wohnrecht zu, so trägt er die Lasten des gewöhnlichen Unterhaltes. 2 Hat er nur ein Mitbenutzungsrecht, so fallen die Unterhaltskosten dem Eigentümer zu. andere Abreden im Errichtungsakt möglich (und auch häufig) Hypozinsen, Versicherungen usw. sind vom Eigentümer zu tragen. Nebenkosten sind grundsätzlich vom Berechtigten zu tragen. 28

29 Danke! 29