Reduzierung von Baurechten bei rechtsverbindlichen Bebauungsplänen in der Stadt Burg

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1 Reduzierung von Baurechten bei rechtsverbindlichen Bebauungsplänen in der Stadt Burg Ausgangspunkt: Fortschreibung des Flächennutzungsplan Eingemeindungen von umliegenden Ortschaften mit unterschiedlichen FNP Situationen - Thema und Ergebnisse des Stadtumbau

2 Herstellung von Zielkonformität zwischen Stadtentwicklungskonzept und Flächennutzungsplan: - Prognosen und Szenarien der wesentlichen Eckparameter wie Einwohner, Haushaltsgrößen und zu erwartendes Baugeschehen wurden zwischen dem FNP 2020 dem Stadtentwicklungskonzept abgestimmt, - Stärkung der Innenstadt Burg als identitätsstiftender, zentralörtlicher Kernbereich u.a. durch Sanierung historischer Baussubstanz, den Ausbau der Zentrumsfunktion und die weitere Entwicklung des Wohnens wird Ziel in beiden Planungssträngen, - Konzentration der Wohnbauflächenentwicklung auf Nachnutzung innerörtlicher Brachen durch die Rückwidmung nicht erschlossener Wohnbauflächen, Erschließung innerörtlicher Brachen und die Beschränkung der Entwicklung bereits erschlossener Wohnbauflächen auf den Einfamilienhausbau. = Aufgabe Planungsbeginn FNP 2020 Reduzierung von Wohnbauflächen allgemein Einführung einer GFZ im FNP Verfahrensabschluss FNP 2020 im August 2007

3 Überprüfung aller Bebauungspläne, in welchem Umfang die Errichtung von Wohnungsneubau erfolgen kann. Einleitung mehrerer Planänderungsverfahren Welche Planänderungsverfahren wurden eingeleitet? -Rechtsverbindlichkeit länger / = als 7 Jahre -Erschließung des Gebietes nicht vollständig abgeschlossen -Nachfrage schleppend bis 0 -Nachfrage bisher konstant, aber über(?)große Flächenreserven -Pläne, an denen aus anderen Gründen Anpassungsbedarf bestand Was bisher geschah war relativ unproblematisch in den Burger Ortschaften. Reduzierung der Wohnbaufläche um rund 3,5 ha - Ortsrandlage - keine Erschließung - kein Entwicklungsträger - ausreichende Flächenpotentiale im 34 er BauGB Bereich in der Ortslage, leerfallende Hofgrundstücke - Verfahren abgeschlossen

4 Was bisher geschah.. Reduzierung der Wohnbaufläche um rund 2,5 ha. - Ortsrandlage - teilerschlossen, erschlossener Bereich nahezu ausgenutzt - ausreichende Flächenpotentiale im 34 er BauGB Bereich in der Ortslage, leerfallende Hofgrundstücke - Verfahren abgeschlossen Was bisher geschah.. Reduzierung der Wohnbaufläche um rund 0,5 ha. - Ortsrandlage - teilerschlossen - ausreichende Flächenpotentiale im 34 er BauGB Bereich in der Ortslage, leerfallende Hofgrundstücke - Verfahren abgeschlossen

5 Was bisher geschah.. Reduzierung der Wohnbaufläche um rund 1,4 ha. - Ortsrandlage - teilerschlossen, erschlossener Bereich nur teilweise ausgenutzt - ausreichende Flächenpotentiale im 34 er BauGB Bereich in der Ortslage, leerfallende Hofgrundstücke - Verfahren laufend Was bisher geschah in der Stadtlage war mit deutlich mehr Diskussionen verbunden. Reduzierung der Wohnbaufläche um rund 1,5 ha. - weitgehend integrierte Lage - Vermarktung aktiv - Ansprechpartner vorhanden - erschlossene Grundstücke in verschiedenen Lagen vorhanden - Interessenlage seitens des Haupteigentümers Flexibilisierung der Baurechte - Interessenlage seitens der Stadt: Reduzierung der Dichte und Fläche - Ergebnis ist nicht mehr und nicht weniger als ein Kompromiss

6 Bebauungsplan Ihletal 1. Änderungsverfahren Einwohnerentwicklung im Vergleich zur Gesamtstadt Wohngebiet Ihlethal Gesamtstadt

7 Wohnungsbestand Anzahl WE im mehrgeschossigem Wohnungsbau 460 In Reihenhäusern 92 In Einfamilienhäusern 11 GESAMT 563 Was hier noch kommen sollte: Mehrgeschossiger Wohnungsbau Anzahl WE Alt WA 3 76 Alt WA Alt WA 6 66 Alt WA 8 54 Alt WA Alt WA GESAMT etwa 100 RH

8 Erschließungssituation jetzt: erschlossen teilerschlossen Insolvenz des Entwicklungsträgers vor Abschluss der Gesamtentwicklung bebaute Bereiche diverse Eigentümer unbebaute Bereiche Insolvenzmasse, Verfahren läuft Baugeschehen im mehrgeschossigen Wohnungsbau stoppte 1999/2000 Baugeschehen EFH stoppte 2001 (1 Parzelle für EFH noch frei, Rest RH und mehrgeschossiger Wohnungsbau) derzeit keine Vermarktung der Baugrundstücke weil: Grundschuldproblematik liegt auf allen unbebauten Grundstücken und blockiert weitere Vermarktung

9 Interessen seit 2004: Eigentümer, Bürgerinitiative, Bewohner, Insolvenzverwalter, beteiligte Bank: - Ausweisung einer Sondergebietsfläche für Handel an der Landesstraße - statt Reihenhäuser bitte auch Einfamilienhäuser Stadt Burg: - Umsetzung der Empfehlungen des STEK, möglichst keine weitere Entwicklung, - gleichzeitig politischer Druck durch Interessenvertreter der 1000 Einwohner zur Verbesserung der Lebensbedingungen (Anbindung, Einkaufen etc.) - Kompromiss Handelsfläche an der Landstraße, wohngebietstypischer Versorger

10 Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplanes seit 1999 Verfahrenseröffnung in 2006 Intensive Vorabstimmung mit den großen Eigentümern, Insolvenzverwalter, Bank, Versorgungsträgern => viel Überzeugungsarbeit und graue Haare größte Probleme machten die Bank und deren Buchwerte sowie die Versorgungsträger, die in ihrer Vorleistung bereits Bereiche erschlossen haben (Wer baut wie weit zurück? Wer trägt die Kosten?) Schließlich Kompromissfindung zwischen den Beteiligten und den Forderungen des Stadtrates, der inzwischen sehr rigoros forderte: null Zuwachs im Ihletal. M1 M2 Kompromiss - kein mehrgeschossiger Wohnungsbau mehr, auch nicht zur Arrondierung - an bereits voll erschlossenen Bereichen Umwidmung in EFH - neue Fläche an der Landstraße für Handel, aber nur wohngebietstypisch - Reduzierung der RH- Bereiche und deren Flexibilisierung für EFH und DH - große Grünbereiche

11 Reduzierungen bisher in rechtsverbindlichen Bebauungsplänen Am Mühlberg in Ihleburg 3,5 ha Änderung BP Im Winkel in Niegripp 1,5 ha Änderung BP Am Deich in Schartau 1,4 ha Änderung BP Am Kirschenweg in Parchau 2,5 ha Änderung Weiderevier in Detershagen 0,5 ha Kleines Städtchen 0,5 ha Ihletal 4,5 ha Grabower Landstraße 1,5 ha Mühsam bisher 15,9 ha Bereiche, bei denen die Stadt bisher keine Einigung erzielen konnten: - Satzung nach 171d BauGB vorhanden - kein Bebauungsplan - FNP 2020: für das gesamte Gebiet Wohnbaufläche, - STEK: inzwischen erreichen die Abbrüche Ausdehnungen, die einer bauleitplanerischen Sicherung bedürfen, - mangelnde Interessenlage und fehlende Nachnutzung der Flächen Prioritäres Gebiet im Stadtumbau Burg Süd Stand 2006

12 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!