Brennpunkte der Umsatzsteuer bei Immobilien. Bearbeitet von Hans-Hinrich von Cölln

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1 Brennpunkte der Umsatzsteuer bei Immobilien Bearbeitet von Hans-Hinrich von Cölln

2 IX Der Autor... V Vorwort zur 2. Auflage... VII Abkürzungsverzeichnis.... XV 1. Veräußerung einer Immobilie Umsatzsteuerrechtliche Einordnung eines Immobilienerwerbs Begriff der Immobilie Keine Deckungsgleichheit zwischen BGB und UStG Das Grundstück und dessen Umfang Die sachenrechtliche Einheit des Grundstücks im Zivilrecht Wesentliche Bestandteile des Grundstücks Scheinbestandteile des Grundstücks Zubehör Mit dem Grundstück verbundene Rechte Grundstücksgleiche Rechte Keine Leistung mangels Verschaffens der Verfügungsmacht Geschäftsveräußerung im Ganzen Unmittelbare Rechtsfolge der Geschäftsveräußerung im Ganzen Mittelbare Rechtsfolgen der Geschäftsveräußerung im Ganzen Voraussetzungen der Geschäftsveräußerung im Ganzen Zur Vermietung eingesetzte Grundstücke Übertragung eines Miteigentumsanteils Übertragung eines Erbbaurechts Übertragung von Anteilen an einer grundstückshaltenden Gesellschaft Umwandlungen Gestaltungsmöglichkeiten Die Umsetzung der Geschäftsveräußerung im Ganzen im Vertrag Umsatzsteuerfreie Veräußerung einer Immobilie Voraussetzungen des 4 Nr. 9a) UStG Allgemeine Voraussetzungen Fallen unter das Grunderwerbsteuergesetz Die grunderwerbsteuerrechtlichen Umsätze Nichtige Rechtsgeschäfte Unmittelbare und mittelbare Rechtsfolgen Umfang der Umsatzsteuerbefreiung Nebenleistungen Zubehör Die Option zur Umsatzsteuerpflicht gemäß 9 UStG Voraussetzungen der Option Voraussetzungen auf der Seite des Veräußerers Voraussetzungen auf der Seite des Erwerbers Zusätzliche Voraussetzung für die Option gemäß 9 Abs. 2 UStG Formvorschriften für die Option Formvorschrift im Falle des Grundstückskaufs Formvorschrift bei Erwerb durch Zwangsversteigerung...42

3 X Keine Formvorschrift bei Erwerb i.s.d. 1 Abs. 2 GrEStG Keine Zustimmung des Leistungsempfängers zur Option erforderlich Kein Zugang der Option beim Finanzamt erforderlich Zeitraum für die Option Unmittelbare und mittelbare Rechtsfolgen der Option Unmittelbare Rechtsfolge der Option Mittelbare Rechtsfolgen der Option Vorsorgliche Option und Geschäftsveräußerung im Ganzen Das Risiko bei einer Geschäftsveräußerung im Ganzen Die vorsorgliche Option als Sicherung der Geschäftsveräußerung im Ganzen Unbedingtheit der vorsorglichen Option Widerruf der Option Voraussetzungen des Widerrufs der Option Rechtsfolgen des Widerrufs der Option Unmittelbare Rechtsfolge des Widerrufs der Option Unmittelbare Rechtsfolge des Widerrufs der Option im Einzelnen Mittelbare Rechtsfolgen des Widerrufs der Option Zeitliche Begrenzung des Widerrufs der Option Die Umsetzung der Option im Grundstückskaufvertrag Die Teiloption Wesen der Teiloption Gründe für eine Teiloption Voraussetzungen der Teiloption Rechtsfolge der Teiloption Berechnung der Umsatzsteuer Der Aufteilungsschlüssel bei einer Teiloption Minderung der Bemessungsgrundlage bei einer Teiloption Die Umsetzung der Teiloption im Grundstückskaufvertrag Die Bemessungsgrundlage beim umsatzsteuerpflichtigen Erwerb Netto- und Bruttopreis Die Bestandteile der Bemessungsgrundlage Die Minderung der Bemessungsgrundlage Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Berechtigungen und hoheitsrechtlichen Nutzungsrechten Der Begriff des Grundstücks Scheinbestandteile Zubehör Betriebsvorrichtungen Das Aufteilungsgebot des 4 Nr. 12 Satz 2 UStG Der Begriff der Betriebsvorrichtung Prüfungsschema Checkliste zur Betriebsvorrichtung ABC der Betriebsvorrichtungen und Grundstücksbestandteile Der Begriff des Gebäudes Der Begriff der Vermietung Der Begriff der Verpachtung Leistung eigener Art und gemischte Verträge...91

4 XI ABC der Leistungen eigener Art Die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen Die Voraussetzungen der kurzfristigen Vermietung von Wohn- und Schlafräumen Checkliste zur kurzfristigen Vermietung Die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen Die Voraussetzungen der Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen Vermietung von Stellplätzen als Nebenleistung Grundstücksgleiche Berechtigungen Überlassung aufgrund eines auf Übertragung gerichteten Vertrages oder Vorvertrages gemäß 4 Nr. 12b) UStG Die Bestellung, Übertragung und Überlassung der Ausübung dinglicher Nutzungsrechte an Grundstücken gemäß 4 Nr. 12c) UStG Der Vermieter/Verpächter Miteigentümer als Vermieter Wohnungseigentümer i.s.d. WEG als Vermieter Untervermietung Nebenleistungen zur Vermietung oder Verpachtung Verzichtsleistungen des Mieters Ort der Vermietungs- oder Verpachtungsleistung Die Option zur Umsatzsteuerpflicht Die Option zur Umsatzsteuerpflicht gemäß 9 UStG Voraussetzungen der Option Voraussetzungen auf der Seite des Vermieters/Verpächters Voraussetzungen auf der Seite des Mieters/Pächters Zusätzliche Voraussetzungen für die Option gemäß 9 Abs. 2 UStG Keine Formvorschrift für die Option Weitere Voraussetzungen und Zeitraum der Option Unmittelbare Rechtsfolgen der Option Berechnung und Ausweis der Umsatzsteuer Mittelbare Rechtsfolgen der Option Widerruf der Option Voraussetzungen des Widerrufs der Option Rechtsfolgen des Widerrufs der Option Mittelbare Rechtsfolgen des Widerrufs der Option Zeitliche Begrenzung des Widerrufs der Option Die Umsetzung der Option im Miet- oder Pachtvertrag Die Umsetzung der Teiloption im Miet- oder Pachtvertrag Leasing Abgrenzung Die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums beim Leasing Das wirtschaftliche Eigentum verbleibt bei dem Leasinggeber Das wirtschaftliche Eigentum geht auf den Leasingnehmer über Sale-and-Lease-back Die Grundkonstellationen im Rahmen des Sale-and-Lease-back Die unentgeltliche Überlassung von Grundstücken Voraussetzungen der unentgeltlichen Wertabgabe...144

5 XII Keine Umsatzsteuerbefreiung gemäß 4 Nr. 12 UStG Bemessungsgrundlage der unentgeltlichen Wertabgabe Anschaffungs- und Herstellungskosten Nebenleistungen Checkliste zur unentgeltlichen Überlassung von Grundstücken Die umgekehrte Steuerschuldnerschaft gemäß 13b UStG Die allgemeinen Voraussetzungen des 13b Abs. 5 UStG Unternehmer und juristische Personen Der Unternehmer auf der Empfängerseite Die juristische Person auf der Empfängerseite Ansässigkeit im Inland auf Empfängerseite nicht erforderlich Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen Bauleistungen Der Begriff des Bauwerks An einem Bauwerk verrichtete Leistungen Planungs- und Überwachungsleistungen ABC der Bauleistungen Empfangender Unternehmer muss selbst Bauleistender sein Nachhaltiges Erbringen von Bauleistungen Fiktion des Bauleistenden durch Vordruckmuster USt 1 TG Die Vereinfachungsregel Checklisten zur umgekehrten Steuerschuldnerschaft auf Bauleistungen Besonderheit bei der Rechtsfolge der umgekehrten Steuerschuldnerschaft auf Bauleistungen Bauträger als Bauleistende Alte Rechtsauffassung bis Neue Rechtsauffassung ab Eigenschaft als Bauleistender und Zeitpunkt des Bezugs der Leistung Zeitpunkt einer Bauleistung Zeitpunkt einer Teilleistung Zeitpunkt einer Anzahlung Umgekehrte Steuerschuldnerschaft, obwohl keine Bauleistung vorliegt Gebäudereinigungsleistungen Der Begriff des Gebäudes ABC der Gebäudereinigungsleistungen Empfangender Unternehmer muss selbst Gebäudereiniger sein Fiktion des Gebäudereinigers durch Vordruckmuster USt 1 TG Die Vereinfachungsregel Prüfungsschemata zur umgekehrten Steuerschuldnerschaft auf Gebäudereinigungsleistungen Besonderheit bei der Rechtsfolge der umgekehrten Steuerschuldnerschaft auf Gebäudereinigungsleistungen Eigenschaft als Gebäudereiniger und Zeitpunkt des Bezugs der Leistung Rechtsfolgen der umgekehrten Steuerschuldnerschaft Unmittelbare Rechtsfolge Mittelbare Rechtsfolgen...202

6 XIII Mittelbare Rechtsfolgen für den Leistenden Mittelbare Rechtsfolgen für den Leistungsempfänger Netto- und Bruttopreis Die Umsetzung der umgekehrten Steuerschuldnerschaft im Vertrag Der Vorsteuerabzug Die allgemeinen Voraussetzungen des Vorsteuerabzugs Die Rechnung im Bereich der Immobilienumsätze Der Vorsteuerabzug bei Anschaffung oder Herstellung einer Immobilie Zuordnung der Immobilie zu dem Unternehmen Abgrenzung zu dem sogenannten Seeling -Modell Verhältnis der Beschränkung des Zuordnungswahlrechts zu 15 Abs. 1b UStG Prüfungsschema Checkliste der Zuordnungsmöglichkeiten eines Grundstücks zu dem Unternehmen Abwägung für die Zuordnung des Objekts zu dem Unternehmen Formen der Zuordnung zu dem Unternehmen Zeitliche Grenzen des Zuordnungswahlrechts Verwendung der Immobilie zu umsatzsteuerpflichtigen Ausgangsumsätzen Aufteilung des Grundstücks für teilweise Zuordnung oder teilweisen Vorsteuerabzug (Nachträgliche) Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand Abgrenzung der Herstellungskosten von Erhaltungsaufwand Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen Abweichungen von der einkommensteuerrechtlichen Begriffsbestimmung Die Berichtigung des Vorsteuerabzugs Das Prinzip der Vorsteuerberichtigung gemäß 15a UStG Die Grundkonstellation der Vorsteuerberichtigung gemäß 15a UStG Die Berichtigung der Vorsteuer gemäß 15a UStG im Einzelnen Berichtigungsobjekte Berichtigung bei Wirtschaftsgütern, die mehrfach verwendet werden, 15a Abs. 1 UStG Änderung der Verhältnisse bei Grundstücken Die Berechnung der zu berichtigenden Vorsteuerbeträge Leerstand Beginn und Ende des Berichtigungszeitraums Berichtigung bei nachträglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten, 15a Abs. 6 UStG Berichtigung bei Gegenständen und sonstigen Leistungen, die in Wirtschaftsgüter eingehen, 15a Abs. 3 UStG Anderer Gegenstand, der in ein Wirtschaftsgut eingeht Sonstige Leistung, die an einem Wirtschaftsgut ausgeführt wird Dauer des Berichtigungszeitraums Beginn und Ende des Berichtigungszeitraums Änderung der Verhältnisse Zu einer Maßnahme zusammengefasste Bestandteile und sonstige Leistungen Zusammenfassendes Beispiel für 15a Abs. 3 Satz 1, 2 UStG Änderung der Verhältnisse durch Entnahme des Wirtschaftsguts, 15a Abs. 3 Satz 3 UStG...256

7 XIV 5.4 Aufzeichnungspflichten Inhalt der Aufzeichnungen Prüfungsschema Checklisten zu der für die Berichtigung des Vorsteuer abzugs erforderlichen Dokumentation Prüfungsschema Checkliste bei Herstellung eines Objekts Prüfungsschema Checkliste bei Anschaffung eines Objekts Prüfungsschema Checkliste bei Bezug von Gegenständen und sonstigen Leistungen für das Gebäude Die Wohnungseigentümergemeinschaft Wesen und Unternehmereigenschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft Umfang der Umsatzsteuerbefreiung Die Option zur Umsatzsteuerpflicht gemäß 9 UStG Möglichkeit des Verzichts auf die Umsatzsteuerbefreiung des 4 Nr. 13 UStG Prüfung des Verzichts auf die Umsatzsteuerbefreiung des 4 Nr. 13 UStG Leistungskette i.s.d. 3 Abs. 3, 11 UStG Eingangsleistung der Wohnungseigentümergemeinschaft Ausgangsleistung der Wohnungseigentümergemeinschaft Wohnungseigentümergemeinschaft als Bauleistende Die sonstige Miteigentumsgemeinschaft Die Unternehmereigenschaft einer Miteigentumsgemeinschaft Sonstige Miteigentumsgemeinschaft mit Unternehmer eigenschaft Sonstige Miteigentumsgemeinschaft ohne Unternehmereigenschaft Nur die einzelnen Gemeinschafter können Unternehmer sein Besonderheiten beim Leistungsbezug und Vorsteuerabzug Anteiliger Vorsteuerabzug direkt durch Miteigentümer Geltendmachung des Vorsteuerabzugs und Aufbewahrung der Rechnung Die Erbengemeinschaft Stichwortverzeichnis