Marktwertanalyse 1. Herrn Karl Verkäufer Kleinstr Musterstadt. Datum: Az.: STX-L Beispiel NHK 2010

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1 Herrn Karl Verkäufer Kleinstr Musterstadt. Datum: Az.: STX-L Beispiel NHK 2010 Marktwertanalyse 1 über den Verkehrswert für das bebaute Grundstück : Kleinstr. 11, Musterstadt zum Wertermittlungsstichtag: Verkehrswert ,00 1 Diese Wertermittlung enthält 17 Seiten mit Zeichen inkl. Anlagen. Internet: / dr.fabers@immobilien-sachverstaendiger.de

2 2 Inhaltsverzeichnis 1. Verkaufswertermittlung Allgemeines Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Bodenwertermittlung Ertragswertermittlung Berechnung des Ertragswertes Objektspezifische Grundstücksmerkmale der Ertragswertermittlung Sachwertermittlung Berechnung des Gebäudewerts: Mehrfamilienhaus Objektspezifische Grundstücksmerkmale Außenanlagen Allgemeine Anpassung an den Grundstücksmarkt Leibrente DG Verkaufswert * Internet: / dr.fabers@immobilien-sachverstaendiger.de

3 3 1. Verkaufswertermittlung für das bebaute Grundstück Hendelweg 55, Heidelberg Grundstücksgröße insgesamt: 600,00 m² - davon Bauland: 455,00 m² - davon Gartenland: 145,00 m² zum Wertermittlungsstichtag: Allgemeines Definition des Verkehrswerts Der Verkehrswert ist in 194 BauGB gesetzlich definiert: "Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." Der Verkehrswert wird durch den Sachverständigen auf der Grundlage der 192 bis 199 des BauGB und der hierzu erlassenen Immobilienwertermittlungsverordnung und den Wertermittlungsrichtlinien abgeleitet. Er ist eine zeitabhängige Größe, bezogen auf den Wertermittlungsstichtag (=stichtagsbezogener Wert). Auch wenn der Verkehrswert damit eine Momentaufnahme (Zeitwert) ist, wird seine Höhe maßgeblich von einer längeren Zukunftserwartung der Erwerber bestimmt. Die für die Wertermittlung zugrunde gelegten Rechtsund Verwaltungsvorschriften, sowie die im Gutachten verwendete Literatur sind im beigefügten Literaturverzeichnis aufgeführt. Des Weiteren sind zur Wertermittlung die vom örtlichen Gutachterausschuß für Grundstückswerte aus der von Ihnen geführten Kaufpreissammlung abgeleiteten wesentlichen Daten (- soweit erstellt und verfügbar-) herangezogen worden. Hierbei handelt es sich insbesondere um die Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren und dgl. Die vorliegende Verkehrswertermittlung erfolgte unter Berücksichtigung der Grundstücksmarktlage zum Zeit-

4 4 punkt der Wertermittlung und gibt in etwa den Wert wieder, der unter der Prämisse von Angebot und Nachfrage im freien Grundstücksmarkt erzielbar erscheint. 1.2.Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Verkehrswertbildendes fahren Stützendes Verfahren Ver- Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Verkehrs-/Marktwert mit Hilfe des Ertragswertverfahrens zu ermitteln, weil für Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts, der marktüblich erzielbare Ertrag bei der Kaufpreisbildung im Vordergrund steht. Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und vorläufigem Ertragswert der nutzbaren baulichen Anlagen. Zudem sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen, insbesondere Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder einer gekürzten Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z.b. Abweichungen von der marktüblichen Miete), Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke, Abweichungen in der Grundstücksgröße, wenn Teilflächen selbstständig verwertbar sind. Zusätzlich wird eine Sachwertermittlung durchgeführt. Das Ergebnis wird jedoch nur unterstützend für die Ermittlung des Verkehrs-/Marktwerts (dort zur Beurteilung des Werts der baulichen Substanz) herangezogen. Das Sachwertverfahren basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung technischer Merkmale. Der Sachwert wird als Summe von Bodenwert und Wert nutzbarer baulicher Anlagen (Wert der Gebäude, der sonstigen Anlagen und der baulichen Außenanlagen) ermittelt 1.3.Bodenwertermittlung ImmoWertV Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ist der

5 5 Bodenwert in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. (vgl. 15 mit 16 ImmoWertV). Bei dessen Anwendung sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Vorhandene Abweichungen sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Wie oben erwähnt, wird der Wert eines Baugrundstückes durch eine Vielzahl von wertbildenden Faktoren beeinflusst. In ihrer Gesamtheit können diese Faktoren nur durch aufwendige statistische Untersuchungen lokalisiert und quantifiziert werden. Dies setzt die Existenz einer erheblichen Anzahl von Vergleichsfällen voraus. Grundsätzlich gilt auch für den vorliegenden Fall aus Gründen des seit langem bebauten Gebietes und der besonderen Nutzungsart -, dass diese erforderliche hohe Anzahl an Vergleichsfällen nicht zur Verfügung steht. Bodenrichtwert Der Bodenrichtwert ( 10 ImmoWertV) bezieht sich auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Richtwertgrundstück in den Wert beeinflussenden Umständen wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert. erschließungsbeitragsfreies Bauland 455,00 m² * 1.150,00 /m² = ,00 erschließungsbeitragsfreies Gartenland 145,00 m² * 300,00 /m² = ,00 Grundstücksgröße: 600,00 m² Bodenwert: ,00

6 6 1.4.Ertragswertermittlung ImmoWertV Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Drei Verfahrensvarianten stehen zur Anwendung: Nach 17 Abs. 2 Satz 1 das allgemeine Ertragswertverfahren. Hier wird der Grunstücksreinertrag um den Bodenverzinsungsbetrag gemindert, um deutlich zu machen, dass das in den Boden investierte Kapital nicht anderweitig angelegt werden kann. Ebenso wird dem Umstand Rechnung getragen, dass der Boden ein sich nicht verzehrendes Wirtschaftsgut darstellt (Verzinsung mit einem Faktor für die ewige Rente ) und das aufstehende Gebäude ein endliches Wirtschaftsgut ist (Verzinsung mit einem Zeitrentenfaktor). Nach 17 Abs. 2 Satz 2 das vereinfachte Ertragswertverfahren (mit Addition des über die Restnutzungsdauer des Gebäudes diskontierten Bodenwerts). Mit dieser Variante wird eine Brücke zu der international häufig angewendeten investment method geschlagen, die diesem weitgehend entspricht. Da die investment method von einer ewigen Nutzungsdauer ausgeht, ist der Bodenwert dort nicht erforderlich. Die deutsche Variante hat den Vorteil der besseren Nachvollziehbarkeit, da sie den wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen Restnutzungsdauer des Gebäudes und Bodenwert veranschaulicht. Nach 17 Abs. 3 das Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge. Hier wird der Ertragswert aus den durch gesicherte Daten abgeleiteten periodisch erzielbaren Reinerträgen 18 Abs. 1 innerhalb eines Betrachtungszeitraums und dem Restwert den Grundstücks am Ende des Betrachtungszeitraums ermittelt. Die periodischen Reinerträge sowie der Restwert des Grundstücks sind jeweils auf den Wertermittlungsstichtag nach 20 abzuzinsen. Ansatz im Gutachten Der Sachverständige zieht die Variante nach 17 Abs. 2 Satz 1 heran, da hier umfassend alle möglichen, das Objekt betreffenden Einflussfaktoren abgebildet werden können.

7 Berechnung des Ertragswertes Nettokaltmiete (tatsächliche Miete) Mieteinheit Nutz- bzw. Wohnfläche e Monatlich Jährlich m² /m² GG + EG 270,00 10, , ,00 OG ,00 10, , ,00 OG ,00 12, , ,00 DG ,00 0,00 0,00 0,00 Summe Wohnflächen: 710,00 m² Summe Nutzflächen: 0,00 m² Jährliche Erträge insgesamt: ,00 Nettokaltmiete (marktüblich erzielbare Miete) Mieteinheit Nutz- bzw. Wohnfläche e Monatlich Jährlich m² /m² GG + EG 270,00 11, , ,00 OG ,00 11, , ,00 OG ,00 11, , ,00 DG ,00 10, , ,00 Jährliche Erträge insgesamt: ,00 Die Berechnung der Nutz- und Wohnflächen wurde von mir überprüft und wohnwertabhängig ermittelt. Anmerkung: Aufgrund bestehender vertraglicher Bindungen weicht die tatsächliche Miete von der am Wertermittlungsstichtag bei Neuvermietung nachhaltig erzielbaren Miete ab. Die Mietdifferenz beträgt jährlich: ,00. Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten 1.057,24 Instandhaltungsaufwendungen 5.793,60 Mietausfallwagnis 1.890,60 Summe BWK ,44 Jährlicher Reinertrag ,56 2 nergiewertexperte Siehe Nebenrechnung auf Seite 9

8 8 Reinertrag des Bodens (Verzinsungsbetrag nur des Bodenwertanteils 3, der den Erträgen zuzuordnen ist) Liegenschaftszinssatz * Bodenwert 4,50 % * ,00 Ertrag der baulich nutzbaren Anlagen , ,81 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes (geschätzt) 44,00 Jahre Barwertfaktor bei 44,00 Jahren Restnutzungsdauer und 4,50 % Liegenschaftszinssatz Ertragswert der baulich nutzbaren Anlagen Bodenwert Vorläufiger Ertragswert des bebauten Grundstücksteils * 19, , , , Objektspezifische Grundstücksmerkmale der Ertragswertermittlung Mehr-/ Mindermiete ,46 Leibrente ,40 Summe objektspezifische Grundstücksmerkmale der Ertragswertermittlung ,86 Ertragswert insgesamt ,66 rd ,00 3 Bodenwertanteil, Belastungen nicht berücksichtigt 4 Siehe Nebenrechnung auf Seite 9 5 Siehe Nebenrechnung auf Seite 16

9 9 Nebenrechnung Mietdifferenz Mieteinheit Tatsächliche Miete nachhaltige Miete Dauer der Mietdifferenz Kapitalisierte Mietdifferenz / Jahr / Jahr Jahr(e) GG + EG , ,00 3, ,14 OG , ,00 2, ,16 OG , ,00 2, ,84 DG , ,00 0,00 0,00 Nebenrechnung Bewirtschaftungskosten Nebenrechnung Verwaltungskosten Nutzungsart Anzahl / Stück Kosten / Einheit Kosten Jahres- Jahresbetrag betrag Wohnen - jünger 22 Jahre 4,00 264, ,24 Summe Verwaltungskosten 1.057,24 % von Rohertrag 1,12 % Rohertrag ,00 Nebenrechnung Mietausfallwagnis Nutzungsart Jahresrohertrag Kosten Jahres- Kosten Jahres- satz % betrag Wohnen - jünger 22 Jahre ,00 2, ,60 Summe Mietausfallwagnis 1.890,60 % von Rohertrag 2,00 % Rohertrag ,00 Nebenrechnung Instandhaltungskostenpauschale Nutzungsart Fläche / Stück / Anzahl Kosten / Einheit Jahresbetrag / m² * / Stück Kosten Jahresbetrag Wohnen - jünger 22 Jahre 710,00 8, ,60 Summe Instandhaltungskostenpauschale 5.793,60 % von Rohertrag 6,13 % Rohertrag ,00

10 Sachwertermittlung Normalherstellungskosten Baunebenkosten Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Wertminderung Die Normalherstellungskosten werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen der Gutachter auf der Basis der Preisverhältnisse im Jahre 1995 bzw. im Jahre 2010 angesetzt. Der Ansatz der Normalherstellungskosten ist den Normalherstellungskosten 1995 / 2010 des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau entnommen worden. ( 22 ImmoWertV Abs. 1) Zu den Normalherstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten; insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen. Die Baunebenkosten hängen von den Gesamtherstellungskosten der nutzbaren baulichen Anlagen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab. Der Ansatz kann den Normalherstellungskosten 1995 / 2010 des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau entnommen werden. Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die nutzbaren baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Die Restnutzungsdauer ist nach 6 Abs. 6 Satz 1 ImmoWertV sachverständig zu schätzen und steht nicht im direkten Zusammenhang mit der Errichtung des Gebäudes. Die Wertminderung ist die Minderung des Herstellungskostens wegen Alters ( 23 ImmoWertV). Die Alterswertminderung ist unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen zu ermitteln (lineares Abschreibungsmodell)

11 11 Bauliche Außenanlagen Allgemeine Marktanpassung Die Kosten der baulichen Außenanlagen ( 21 ImmoWertV Abs. 3) werden im Normalfall mit einem Prozentsatz der Gebäudeherstellungskosten erfasst. Die Ansätze liegen erfahrungsgemäß je nach Art und Umfang zwischen 4 und 8%. Schutz- und Gestaltungsgrün ist im Bodenwertansatz abgegolten. Auf dem örtlichen Grundstücksmarkt können Kaufpreise für vergleichbare Grundstücke ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (d.h. ohne wesentliche Baumängel und Bauschäden bzw. ohne mietrechtliche Bindungen) am Wertermittlungsstichtag unterhalb / oberhalb des ermittelten Sachwerts liegen. Nach Kleiber Simon / Bundesanzeiger bestimmt sich die Höhe des Marktanpassungsfaktors nach zwei Hauptgruppen von Einflussfaktoren: nach der Methodik des angewandten Sachwertverfahrens und nach der Lage auf dem Grundstücksmarkt Alle Marktanpassungsfaktoren sind darüber hinaus zeitabhängige Größen. Schwankungsbandbreiten von 10% bis 20% innerhalb von 10 Jahren sind möglich Berechnung des Gebäudewerts: Mehrfamilienhaus Differenzierte Sachwertermittlung auf der Grundlage der Normalherstellungskosten Bruttogrundfläche (BGF) in m² 1.004,10 Fiktives Baujahr des Gebäudes: 2010 Typbeschreibung aus den Normalherstellungskosten 2010 des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau Mehrfamilienhäuser mit bis zu 6 WE, Typ 4.1 Korrekturfaktoren für die Grundrissart Einspänner = 1,05 Zweispänner = 1,00 Dreispänner = 0,97 Vierspänner = 0,95 Normalherstellungskosten 8 im Basisjahr ,70 / m² BGF (einschließlich Baunebenkosten in Höhe von 19% )

12 12 Die dem Gebäudetypenblatt Mehrfamilienhäuser mit bis zu 6 WE, Typ 4.1 entnommenen 1.136,70 /m² werden auf die Eigenschaften des Wertermittlungsobjekts unter Einbeziehung der Baunebenkosten auf der Grundlage von Korrekturfaktoren wie folgt ermittelt: - die Grundrissart (hier: Einspänner ) Korrekturfaktor 1, ,70 /m² BGF * 1,05 = 1.193,54 /m² BGF Wertermittlungsstichtag Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag (im Basisjahr = 100) 107,49 Normalherstellungskosten (einschließlich Baunebenkosten in Höhe von 19% ) am Wertermittlungsstichtag 1.193,54 /m² BGF * 107,49 / 100 Herstellungswert des Gebäudes am Wertermittlungsstichtag BGF * Normalherstellungskosten 1.004,10 m² BGF * 1.282,94 /m² BGF = 1.282,94 /m² BGF ,05 Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer 80,00 Jahre 44,00 Jahre Wertminderung wegen Alters (nach Linear ) 45,00 % des Herstellungswerts (inkl. Baunebenkosten) ,02 Zeitwert , Objektspezifische Grundstücksmerkmale Besondere Bauteile ,00 7,42 % vom Zeitwert Besondere Einrichtungen ,00 3,03 % vom Zeitwert Leibrente ,00 Summe der objektspezifischen Grundstücksmerkmale (der Ge ,00 bäudewertermittlung) Vorläufiger Gebäudesachwert ,03 9 Siehe Nebenrechnung auf Seite Siehe Nebenrechnung auf Seite 14

13 13 Nebenrechnung Restnutzungsdauer Übliche Gesamtnutzungsdauer Gebäudealter 80 Jahre 108 Jahre Modernisierungselemente Max. Punkte Punkte Dacherneuerung 4 4 Verbesserung der Fenster & Außentüren 2 1 Verbesserung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) 2 2 Modernisierung der Heizungsanlage 2 2 Wärmedämmerung der Außenwände 4 3 Modernisierung von Bädern 2 2 Modernisierung des Innenausbaus, z.b. Treppen, Decken, Fußböden 2 2 Wesentliche Änderung und Verbesserung der Grundrissgestaltung 2 1 Summe Restnutzungsdauer Modernisierungsgrad 44 Jahre 4 / überwiegend modernisiert Nebenrechnung NHK 2010 Kostenkennwerte (in /m² BGF) für Gebäudetyp Mehrfamilienhäuser mit bis zu 6 WE, Typ 4.1 Standardstufe Standardstufe Bauteil Gewicht Außenwände Dach Fenster und Außentüren Innenwände und -türen Deckenkonstruktion Fußböden Sanitäreinrichtungen Heizung Sonstige technische Ausstattung (alle Angaben in %) Bauteil Rechnung Ergebnis Außenwände 23 % * 100 % * /m² BGF 273,70 /m² BGF Dach 15 % * 100 % * /m² BGF 178,50 /m² BGF Fenster und Außentüren 11 % * 100 % * 985 /m² BGF 108,35 /m² BGF Innenwände und -türen 11 % * 100 % * /m² BGF 130,90 /m² BGF Deckenkonstruktion 11 % * 100 % * /m² BGF 130,90 /m² BGF Fußböden 5 % * 100 % * /m² BGF 59,50 /m² BGF Sanitäreinrichtungen 9 % * 100 % * /m² BGF 107,10 /m² BGF

14 14 Heizung 9 % * 100 % * 985 /m² BGF 88,65 /m² BGF Sonstige technische Ausstattung 6 % * 100 % * 985 /m² BGF 59,10 /m² BGF Summe 1.136,70 /m² BGF Nebenrechnung Besondere Bauteile Bezeichnung Wert Balkone / Terrassen ,00 Eingangstreppe 600,00 Eingangsüberdachung 350,00 Kelleraußentreppe 3.600,00 Nebenrechnung Besondere Einrichtungen Bezeichnung Wert Hausrufanlage 1.500,00 offene Kamine ,00 Sauna 8.000, Außenanlagen Zusammenstellung der Herstellungskosten aller Gebäude ,05 Nebenrechnung Außenanlagen Berechnung der Außenanlagen prozentual Die Außenanlagen werden bei vergleichbaren Objekten in der Regel prozentual mit 4% bis 8% der Herstellkosten veranschlagt und berücksichtigt. Die Außenanlagen des Bewertungsobjektes werden mit 8,00 % der Herstellkosten bewertet. 8,00 % aus , ,00 Baunebenkosten 10,00 % Herstellungswert der Außenanlagen (inkl. Baunebenkosten) Wertminderung wegen Alters Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer (geschätzt) , ,60 50,00 Jahre 30,00 Jahre 40,00 % des Herstellungswertes (inkl. Baunebenkosten) ,64 Wert der Außenanlagen (inkl. Baunebenkosten) ,96

15 Allgemeine Anpassung an den Grundstücksmarkt Auf dem örtlichen Grundstücksmarkt liegen Kaufpreise für vergleichbare Grundstücke ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (d.h. ohne wesentliche Baumängel und Bauschäden bzw. ohne mietrechtliche Bindungen) am Wertermittlungsstichtag rund 20,00 % überhalb des ermittelten Sachwerts. Sachwert des bebauten Grundstücks insgesamt (ohne Berücksich ,99 tigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale) Zu- / Abschlag 20,00 % * ,99 Markt angepasster Sachwert des bebauten Grundstücks insgesamt , ,39 Objektspezifische Grundstücksmerkmale ,00 Kapitalisierte Mietdifferenz ,46 Markt angepasster Sachwert des Grundstücks ,93 rd ,00

16 Leibrente DG Barwert einer Leibrente (Normalfall ) für mehrere Berechtigte bis zum Tode des Letztlebenden Rentenart: statisch Zahlungsweise: unterjährig vorschüssig Alter 1. Berechtigter (männlich ): 83 Jahre Alter 2. Berechtigter (weiblich ): 71 Jahre Verwendete Sterbetafel: 2009/11 Bund Anzahl der Zahlungen pro Jahr: 12 Unterjährige Rentenrate: 1.400,00 Jährliche Rentenrate (R): ,00 Zinssatz: 4,50 % Berechnungsformel: B = R * _x worin bedeuten: Leibrentenbarwertfaktor bei 12 Zahlungen (vorschüssig ) pro Jahr (_x): 11,238 (_x beinhaltet den Korrekturfaktor kft) 0,000 Barwert (B): ,40

17 17 2. Markwert * Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts werden am Wertermittlungsstichtag üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich vorrangig am Ertragswert orientieren. Der Verkehrswert für das Grundstück in Heidelberg, Hendelweg 55 wird zum Wertermittlungsstichtag mit geschätzt ,00 Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und zu dessen Information bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nicht gestattet. *) Da es durch das Gutachten nicht möglich ist, Ihren örtlichen Immobilienmarkt genau zu beurteilen, ist es auch nicht möglich, eine genaue Marktanpassung an die momentane Marktsituation für Ihr Objekt durchzuführen. Es werden hier Bundesdurchschnittsdaten zur Hilfe genommen.