Ausbildung zum Geprüfter Immobilienfachmakler PMA. Arbeitshandbuch. Modul 06. Mietrecht, WEG, Teilungserklärung

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1 Ausbildung zum Geprüfter Immobilienfachmakler PMA Arbeitshandbuch Modul 06 Mietrecht, WEG, Teilungserklärung

2 Hinweis zur Vorbereitung der Abschlussprüfung. Sie erhalten zu jedem Modul ein Arbeitshandbuch mit Fragen zur Vorbereitung der Abschlussprüfung. Auf den Präsentations-/Schulungsfolien zu jedem Modul befinden sich Nummern die jeweils eine Frage im Arbeitshandbuch darstellen. Damit können Sie bei einer Frage schnell im entsprechenden Video oder direkt in den Ausbildungsunterlagen immer die entsprechenden Antworten finden. Die Antworten zu den Fragen können Sie auf 2 unterschiedliche Weisen erhalten. 1. In den Schulungsunterlagen/ Präsentationen, die Sie zu jedem Modul als PDF Dokument erhalten. 2. Sie schauen sich das entsprechende Modul nochmals als Video an. Tragen Sie in das Arbeitshandbuch die Antwort zu einer Frage in kurzen Stichworten ein. Die Abschlussprüfung selbst wird im Multiple-Choice Verfahren durchgeführt. Beispiel: Welcher Paragraph im BGB regelt den Lohnanspruch eines Immobilienmaklers: a), b), oder c)? a) 654 BGB b) 433 BGB c) 652 BGB Das Aufschreiben der Antworten in das Arbeitshandbuch führt zu einem deutlich höheren Lernerfolg, auch wenn Sie Antworten aus der Präsentation in der Regel ablesen können. Versuchen Sie direkt nach dem Anhören der Videos eigenständig die Fragen zu beantworten und erst danach als Hilfestellung auf die Unterlagen zurückzugreifen. Wir wünschen Ihnen viel Spaß und viel Erfolg!

3 Modul 6 Teil 1 Frage 1 Welche Hauptpflichten entstehen im Mietvertrag für Vermieter und für Mieter laut 535 BGB? Frage 2 Welche 4 Inhalte müssen zwingend im Mietvertrag angegeben werden? Frage 3 Auf was muss bei der Vermietung von Wohnraum (ganze Zimmer, halbe Zimmer) beim Abschluss eines Mietvertrags besonders geachtet werden? Frage 4 Welche Vorgaben bestehen bei der Berechnung bzgl. der anrechenbaren Wohnfläche (0%,50% und 100%)?

4 Frage 5 Welche Einschränkungen gelten bei der Vermittlung von zweckgebundenen Wohnräumen? Welche Voraussetzung ist vom Mieter zu erfüllen? Was muss er vorlegen? Frage 6 Welche Regelung gilt bzgl. einer Mietminderung nach dem neuen Mietrechtsreformgesetzt 2013 in Bezug auf vom Vermieter durchgeführte energetische Modernisierungsmaßnahmen? Frage 7 Nennen Sie 3 Pflichten des Vermieters nach 535 und 536 BGB! Frage 8 Welche Fälligkeit zur Zahlung der Miete ist nach 556b BGB festgelegt?

5 Modul 6 Teil 2 Frage 9 Welchen HINWEIS könnten Sie einem Mieter einer Wohnung geben, wenn er unverzüglich die Beseitigung eines Mangels selbstständig beseitigen möchte und vom Vermieter dafür eine Kostenerstattung erhalten möchte? Frage 10 Welcher Tatbestand tritt für einen Mieter ein, wenn er bei einer Wohnungsübergabe einen bestehenden Mangel in einer Wohnung nicht im Übergabeprotokoll festgehalten hat? Frage 11 Welche grundsätzliche Pflicht hat ein Mieter, wenn nach Abschluss eines Mietvertrags ein Mangel in seiner Wohnung auftritt? Frage 12 Welche Voraussetzungen müssen vorliegen, dass ein Vermieter seinem Mieter die Wohnung nach 543 außerordentlich fristlos kündigen kann, wenn der Mieter seiner Mietzahlung nicht nachkommt?

6 Frage 13 Welche maximale Höhe an Mietkaution darf ein Vermieter von einem Mieter verlangen? Frage 14 Darf ein Vermieter bei Verzug der Mietzahlung auf die Kaution des Mieters zurückgreifen? Frage 15 Ein Mieter stellt bei Zugang der Betriebskostenabrechnung einen Fehler fest. Welche Frist gilt für den Mieter diesen Fehler dem Vermieter mitzuteilen? Frage 16 Nach welchem Verteilungsschlüssel werden die Betriebskosten für einen Mieter durch den Vermieter nach 556a BGB umgelegt, wenn nichts anderes vereinbart worden ist?

7 Modul 6 Teil 3 Frage 17 Benennen Sie eine Voraussetzung die erfüllt sein muss, damit ein Vermieter berechtigt ist eine Mieterhöhung durchzuführen! Frage 18 Mit der Mietrechtsreform 2013 gibt es für jedes Bundesland die Möglichkeit Kappungsgrenzen bzgl. der Mietpreise festzulegen. Was bedeutet dies genau? Frage 19 Nennen Sie eine Begründung, die ein Vermieter bei einer Mieterhöhung anführen kann, die er seinem Mieter schriftlich anzeigen muss! Frage 20 Ein Vermieter erhöht die Miete aufgrund durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen. Muss der Mieter diese Mieterhöhung akzeptieren? Welche Möglichkeiten hat der Mieter?

8 Frage 21 Ein Vermieter möchte in seinem Eigentum Modernisierungsmaßnahmen durchführen (mit erheblichen Einschränkungen für den Mieter). Er informiert seinen Mieter 4 Wochen vor Beginn der Bauarbeiten. Welchen Fehler hat er hier gemacht? Frage 22 Ein Vermieter hat mit einem Mieter einen Staffelmietvertrag über 4 Jahre abgeschlossen. Nach 2 Jahren steigen die ortsüblichen Mieten. Wie kann der Vermieter die Mieterhöhung gegenüber seinem Mieter plausibel begründen? Frage 23 Ein Vermieter schließt einen Staffelmietvertrag mit seinem Mieter. Im Mietvertrag wird mit dem Mieter vereinbart, dass wenn der vom statistischen Bundesamt ermittelter Preisindex für Lebenshaltung sich um mehr als 10% innerhalb von einem Jahr erhöht, die Staffelmiete dementsprechend angepasst werden kann. Was ist hier zu beachten? Frage 24 Welche Zeitfrist muss ein Vermieter nach 558 BGB beachten, wenn er in kurzen Zeitabständen eine erneute Mieterhöhung durchführen möchte?

9 Frage 25 Welche Voraussetzung nach 560 BGB muss gegeben sein, damit ein Vermieter erhöhte Betriebskosten auf seinen Mieter umlegen kann? Frage 26 Nennen Sie die Grundsatzregel, die bei einem Eigentümerwechsel greift, wenn es hierbei um eine vermietete Wohnung geht. (Hinweis: Bezug auf Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses) Modul 6 Teil 4 Frage 27 Ein Vermieter vermietet sein Haus nur für 2 Jahre, in der Zeit in der er im Ausland arbeitet. Auf was muss er beim Abschluss seines Mietvertrags achten? Frage 28 Welches Recht besteht für einen Mieter, der einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen hat, wenn er die Möglichkeit prüfen möchte das Mietverhältnis zu verlängern? (zeitliche Fristen beachten, Begründung)

10 Frage 29 Ein Ehepaar möchte ihren Mietvertrag künden. Der Ehemann setzt die Kündigung schriftlich auf, unterschreibt diese und lässt diese fristgerecht dem Vermieter zukommen. Welches Problem könnten hier trotzdem entstehen? Frage 30 Welche Kündigungsfristen muss ein Vermieter beachten, wenn er einem Mieter kündigen möchte, der bereits mehr als 5 Jahre oder mehr als 8 Jahre im Mietverhältnis steht? Frage 31 Welche Ausnahmen bestehen zur Vereinbarung von kürzeren Kündigungsfristen als 3 Monate? Frage 32 Nennen Sie 2 Beispiele für ein berechtigtes Interesse eines Vermieters, die er als Kündigungsgrund gegenüber seinem Mieter aufführen kann!

11 Frage 33 Ein Eigentümer hat in seinem Haus eine Einliegerwohnung vermietet. Er möchte sein Haus leerstehend verkaufen, kann er dem Mieter kündigen? Wenn ja, welche Kündigungsfristen sind hierbei zu beachten? Frage 34 Nennen Sie 2 Gründe für besondere Härtefälle, die dazu führen können, dass ein Kündigungsschreiben vom Vermieter nicht rechtswirksam werden kann! Frage 35 Ein Vermieter möchte, dass seine Wohnung nicht dauerhaft benutzt wird und schließt mit einem Unternehmensberater einen Mietvertrag zur Nutzung der Wohnung an 4 Tagen in der Woche. Der Unternehmensberater nutzt allerdings abweichend die Wohnung trotzdem häufiger, daraufhin kündigt der Vermieter außerordentlich. Ist dies möglich? Was ist dabei zu beachten? Frage 36 In welcher Form muss eine Kündigung laut 568 ausgeführt werden?

12 Frage 37 Kann ein Vermieter seinem Mieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er seine Wohnung verkaufen möchte und der neue Käufer die Wohnung selbst nutzen möchte? Modul 6 Teil 5 Frage 38 Eine vermietete Eigentumswohnung soll verkauft werden. Ein Käufer ist gefunden, der diese Wohnung erwerben möchte. Der Mieter sieht die Gefahr, dass der Erwerber die Wohnung in ein paar Jahren selbst nutzen möchte. Wie kann er diese Gefahr der Eigenbedarfskündigung in 2 oder 3 Jahren umgehen? (Hinweis: statt Miete Eigentümer sein) Frage 39 Welche maximalen Fristen bzgl. einer Eigenbedarfskündigung können nach 577a Abs. 2 durch die Landesregierung zum Schutz von Mietern festgelegt werden? Frage 40 Ein Vermieter hat in seine Mietverträge als Standardklausel die Übergabe der Wohnung wie im Anfangszustand aufgenommen. Damit soll der Mieter alle Renovierungen durchführen um diesen Zustand wieder herzustellen. Ist diese vertragliche Standardvereinbarung möglich?

13 Frage 41 Eine Neubauwohnung wird vermietet. Der Vermieter nimmt in den Mietvertrag auf, dass der Mieter den hochwertigen Parkettboden regelmäßig, mindestens 1 x im Jahr ölen wird, der Mieter stimmt zu. Ist diese Vereinbarung rechtens, was ist zu beachten? Frage 42 Welche Ausgaben (als Richtwert) können einem Mieter höchstens zugemutet werden zur Behebung von Kleinreparaturen in Prozent von der Jahresnettokaltmiete? Frage 43 Welche Paragraphen des BGB regeln die Gestaltung von vorformulierten Mietverträgen? Frage 44 Welche grundsätzliche Empfehlung/ Regelung gilt bei der Erstellung eines Mietvertrags, wenn der Mieter spezielle Vorgaben in den Mietvertrag aufnehmen möchte? (Hinweis: Formular, Standard)

14 Frage 45 Dürfen Sie als Makler einem Mieter oder Vermieter HINWEISE bei der Erstellung eines Mietvertrags geben? Was ist dabei zu beachten? Modul 6 Teil 6 Frage 46 Welche wesentlichen Inhalte definiert das Wohnungseigentumsgesetz? Frage 47 Beschreiben Sie kurz, was man unter dem Wohneigentum nach 1 (2) WEG versteht. Frage 48 Welche grundsätzliche Bedeutung hat der Miteigentumsanteil an einem Grundstück für den Erwerber einer Eigentumswohnung?

15 Frage 49 Nennen Sie 1 Kriterium, das durch den Miteigentumsanteil an einem Grundstück wesentlich beeinflusst wird! (relevant für den Eigentümer) Frage 50 Nennen Sie 3 Beispiele für das Sondereigentum, das einer Wohnung zugeordnet werden kann! Frage 51 Nennen Sie 4 typische Beispiele für das Gemeinschaftseigentum eines Gebäudes! Frage 52 In der Praxis entstehen immer wieder Probleme bei der Zuordnung von Teilen, Anlagen, Gegenstände etc. eines Gebäudes, ob diese zum Gemeinschaftseigentum gehören oder nicht. Wie kann diese Problematik vermieden werden?

16 Frage 53 Wie wird das Teileigentum nach 1 (3) WEG definiert? Modul 6 Teil 7 Frage 54 Ein Nachbar der Wohnungsanlage A ist an einem Stellplatz in der Wohnungsanlage A interessiert und möchte diesen kaufen. Der Eigentümer hat diesen Stellplatz als Sondernutzungsrecht zugeordnet bekommen. Kann er diesen Stellplatz problemlos verkaufen? Was muss er beachten? Frage 55 Welche Voraussetzung muss erfüllt sein, damit ein Sondernutzungsrecht nach der Begründung eines Wohnungseigentums neu eingeräumt oder verändert werden kann? Frage 56 Nennen Sie die 2 wesentlichen Arten der Begründung von Wohnungseigentum!

17 Frage 57 Welche grundsätzliche Bedeutung kommt dem Aufteilungsplan im Rahmen der Begründung von Wohnungseigentum zu? Frage 58 Beschreiben Sie kurz Sinn und Zweck einer Gemeinschaftsordnung! Frage 59 Nennen Sie 2 Pflichten eines Wohnungseigentümers nach 14 WEG, denen er im Interesse der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet ist! Frage 60 Nennen Sie 4 typische Kosten, die zu den laufenden Bewirtschaftungskosten einer Wohnungsanlage zugeordnet werden!

18 Frage 61 Welche Bedeutung haben Sonderumlagen für den einzelnen Eigentümer einer Wohnanlage? Frage 62 Ein Wohnungseigentümer veräußert seine Wohnung. In den letzten 10 Jahren hat er in die IH-Rücklagen in Höhe von Euro einbezahlt. Davon wurden nur 400 Euro aufgebraucht. Was passiert nach dem Verkauf seiner Wohnung mit dem Rest? Modul 6 Teil 8 Frage 63 Die Verteilung der Gemeinschaftskosten wird in 16 Abs. 2 WEG geregelt. Welche Möglichkeit besteht für eine Wohnungseigentümergemeinschaft abweichende Kostenverteilungsschlüssel festzulegen? Frage 64 Welche Bedeutung hat der Wirtschaftsplan für eine Wohnungseigentümergemeinschaft und bei welcher Gelegenheit muss dieser genehmigt werden?

19 Frage 65 Es findet der Verkauf einer Wohnung statt. Es bestehen noch offene Posten/ Lasten. Welche grundsätzliche Regelung gilt es hierbei zu beachten? Frage 66 Welche Voraussetzung muss erfüllt sein, damit eine außerordentliche Eigentümerversammlung, zusätzlich zu der jährlichen, einberufen werden kann? Frage 67 Bei einer Eigentümerversammlung wird über die Reparatur der Heizungsanlage abgestimmt. Das bedeutet für jeden Eigentümer eine Sonderumlage von ca Euro. Was sind die grundsätzlichen Voraussetzungen für die Beschlussfähigkeit? Frage 68 Auf welche maximale Dauer kann ein Verwaltervertrag abgeschlossen werden, wenn ein Bauträger eine Wohnanlage neu fertigstellt?

20 Modul 6 Teil 9 Frage 69 Welche wesentliche Funktion erfüllt die Teilungserklärung nach 2 WEG? Frage 70 In welchem Dokument kann man in der Praxis in der Regel immer die Inhalte der definierten Gemeinschaftsordnung vorfinden? Frage 71 Nennen Sie 3 typische Inhalte, die in einer Teilungserklärung festgehalten werden!