Vertiefungskurs Immobiliarsachenrecht

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1 Vertiefungskurs Immobiliarsachenrecht Theorieeinheit Grundpfandrechte Sommersemester 2017 Max Kübler-Wachendorff

2 Verwertungsrechte an einem Grundstück Verwertungsrechte an einem Grundstück 1. Grundpfandrechte 1147, 1192 I BGB Gewähren die dingliche Befugnis zur Verwertung des belasteten Grundstücks, d.h. der Grundstückseigentümer hat die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu dulden. Hypothek 1113 ff. BGB Akzessorisches Grundpfandrecht Grundschuld 1191 ff. BGB Nicht akzessorisches Grundpfandrecht Rentenschuld 1199 ff. BGB Sonderform der Grundschuld bei der in regelmäßig wiederkehrenden Terminen eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. 2. Reallast 1105 ff. BGB Recht einer bestimmten Person, aus einem Grundstück widerkehrende Leistungen zu verlangen. Dieses Recht ist je nach Ausgestaltung Sicherungs- oder Nutzungsrecht und nimmt daher eine Zwitterstellung zwischen Verwertungsrecht und Nutzungsrecht ein. Typischerweise wird eine Reallast zur Sicherung privater Rentenansprüche eines Landwirts nach Hofübergabe eingeräumt. 2

3 Ebenen der Rechtsbeziehung bei Sicherungsgrundschuld und wie Hypothek I. Forderung (meistens Anspruch aus 488 I S. 1 BGB) II. Sicherungsvertrag Rechtsgrund der Grundschuldbestellung Zwischen Gläubiger und Eigentümer, bzw. persönlichem Schuldner Stellt bei Grundschuld Verknüpfung mit der Forderung her III. Bestellung der Grundschuld Dingliches Verfügungsgeschäft, vorgenommen vom Eigentümer oder Ermächtigten IV. Auftragsverhältnis oder GoA (selten) zwischen Eigentümer und Schuldner Nur wenn persönlicher Schuldner und Eigentümer personenverschieden 3

4 Begründung einer Hypothek (Ersterwerb) I. (Dingliche) Einigung über Bestellung gem. 873 I BGB II. Eintragung der Hypothek im Grundbuch gem. 873 I, 1115 BGB III. Einigsein im Zeitpunkt der Eintragung, 873 II BGB IV. Verfügungsberechtigung des Bestellers oder gutgläubiger Erwerb, vgl. 878, 892 BGB Verfügungsberechtigter ist der in seiner Verfügungsmacht nicht beschränkte Eigentümer des Grundstücks sowie jeder kraft Gesetz oder Rechtsgeschäft Ermächtigte Nichtberechtigter kann unter den Voraussetzungen von 892 BGB Hypothek bestellen 4

5 Begründung einer Hypothek (Ersterwerb) V. Bestehen einer zu sichernden Forderung, 1113 I BGB Hypothek = akzessorisches Sicherungsrecht Nach h.m. entsteht der (häufig zu sichernde) Anspruch aus 488 I S. 2 BGB erst mit Auszahlung der Darlehensvaluta VI. Hypothekenbrief Bei Briefhypothek: Briefübergabe bzw. Surrogat, 1116 I, 1117 I, II BGB Bei Buchhypothek: Einigung über Ausschluss u. dessen Eintragung, 1116 II BGB 5

6 Übertragung der Hypothek (Zweiterwerb) Wichtig: Eine Hypothek wird nur durch Abtretung der Forderung auf den Neugläubiger übertragen, 1153 I, 1154 BGB I. Einigung über die Abtretung der Forderung, 398 BGB II. Form (Vollzugsmoment) Briefhypothek: Abtretungserklärung bzgl. Forderung in schriftl. Form oder Eintragung ins Grundbuch & Briefübergabe gem I, II BGB Nur Erklärung des Zedenten (= bisheriger Forderungsinhaber) in Schriftform erforderlich, nicht aber die Annahmeerklärung des Zessionars Buchhypothek: Einigung (Abtretung) und Eintragung der Abtretung im Grundbuch gem III, 873 I BGB III. Abtretbarkeit der Forderung, 399 BGB, beachte: 354a HGB 6

7 Übertragung der Hypothek (Zweiterwerb) IV. Bestand der Forderung und Verfügungsberechtigung über diese Wenn Zedent nicht Inhaber der Forderung, oder Forderung nicht besteht: Prüfung des gutgläubigen Erwerbs der Hypothek gem. 1138, 892, 1155, 1140 BGB, falls guter Glauben bzgl. Forderung vorlag. Forderung selbst wird aber nicht gutgläubig erworben, da es an Rechtsscheintatbestand mangelt! 1138 BGB fingiert nur für den Zweck des Übergangs der Hypothek eine Forderung: Hypothek geht auf Zessionar über als Forderungsentkleidete Hypothek V. Existenz und Verfügungsberechtigung Hypothek Nur dann Übergang, 1153 I BGB ( 401 BGB überflüssig) Wenn Fehler (z.b. Hypothek besteht nicht): Prüfung eines gutgläubigen Zweiterwerbs gem. 892, 1155, 1140 BGB bzgl. Hypothek. Bei 892 BGB kurz diskutieren, ob rechtsgeschäftlicher Erwerb (nur mittelbar rechtsgeschäftlich) (+) 892 BGB und 1138, 892 BGB kombiniert bei Doppelmangel 7

8 Trennung von Hypothek und Forderung Schicksal der Forderung, wenn diese zwar existiert, aber einem anderen als demjenigen zusteht, der über die Hypothek verfügt, so dass ein Dritter gutgläubig die Hypothek erwirbt? Es droht eine doppelte Inanspruchnahme des Schuldners (einmal vom Forderungsinhaber und einmal vom Hypothekeninhaber), deshalb Erwerb der Forderung durch Hypothekenerwerber? Mitreißtheorie (+): Grundsatz von 1153 II BGB, dass Hypothek und Forderung nicht getrennt von einander übertragen werden können Trennungstheorie (-): Grundsatz von 1153 I BGB, dass Hypothek der Forderung folgt und nicht Forderung der Hypothek; außerdem ordnet gerade das Gesetz die Trennung in 1138 BGB an. 8

9 gegen den Anspruch aus 1147 BGB I. Grundlagen Zwischen /Einreden gegen den ursprünglichen Gläubiger und gegen den neuen Gläubiger zu unterscheiden Weiterhin zu unterscheiden zwischen (i.) gegen die Hypothek selbst, (ii.) gegen Forderung und (iii.) aus einem Rechtsverhältnis zwischen Eigentümer und Gläubiger, insbesondere aus dem Sicherungsvertrag Die gängige Einteilung in rechtshindernde und rechtsvernichtende sowie rechtshemmende Einreden gilt auch hier Wichtig: rechtshemmende Einwendung heißt Einrede und wird bei Anspruch durchsetzbar geprüft 9

10 gegen den Anspruch aus 1147 BGB gegen ursprünglichen Gläubiger 1. Gegen das dingliche Recht Rechtshindernde Rechtsvernichtende z. B.: Bestellung nichtig ( 104, 105) z.b.: Aufhebung der Hypothek ( 875, 1183) Übergang Hypothek ( 1143 oder 1150, 1164) 2. Forderungsbezogene 3. Einreden aus Sicherungsabrede und sonstigem Rechtsverhältnis Rechtshemmende Einwendung (Einrede) Grundsatz Rechtshindernde undvernichtende Einreden, 1137 I Unmittelbare Einreden aus Abrede Einrede des 821 z.b.: fehlende Briefvorlage ( 1192 I, 1160 I) Diese Gegenrechte können gegen Hypothek vorgebracht werden (Akzessorietät) Forderung nicht wirksam entstanden oder erloschen (Erfüllung, Rücktritt, etc.) Folge: Eigentümergrundschuld,, 1163 I 2, 1177 I 1 Einreden des pers. Schuldners (Stundung, etc.) und die nach 770 stehen Eigentümer zu z.b.: Stundung der Hypothek, vorrangige Befriedigung aus Forderung Wenn SiV unwirksam ( 104, 105) dann kein Rechtsgrund für Hypothek 10

11 gegen den Anspruch aus 1147 BGB gegen ursprünglichen Gläubiger 1. Gegen das dingliche Recht Rechtshindernde Rechtsvernichtende z. B.: Bestellung nichtig ( 104, 105) z.b.: Aufhebung der Hypothek ( 875, 1183) Übergang Hypothek ( 1143 oder 1150, 1164) 2. Forderungsbezogene 3. Einreden aus Sicherungsabrede Rechtshemmende Einwendung (Einrede) Grundsatz Rechtshindernde undvernichtende Einreden, 1137 I Unmittelbare Einreden aus Abrede Einrede des 821 z.b.: fehlende Briefvorlage ( 1192 I, 1160 I) Diese Gegenrechte können gegen Hypothek vorgebracht werden (Akzessorietät) Forderung nicht wirksam entstanden oder erloschen (Erfüllung, Rücktritt, etc.) Folge: Eigentümergrundschuld, 1163 I 2, 1177 I 1 Einreden des pers. Schuldners (Stundung, etc.) und die nach 770 stehen Eigentümer zu z.b.: Stundung der Hypothek, vorrangige Befriedigung aus Forderung Wenn SiV unwirksam ( 104, 105) dann kein Rechtsgrund für Hypothek 11

12 gegen den Anspruch aus 1147 BGB gegen neuen Gläubiger (= Zweiterwerber) Grundsatz Gutgläubiger Erwerb Zeitpunkt des Bestehens 1. Gegen das dingliche Recht 2. Forderungsbezogene Alle bleiben erhalten (egal ob rechthindernd, - vernichtend oder - hemmend) gegen Forderung bleiben erhalten; sind nach 1156 nicht auf Hypothek anwendbar (auf Forderung bleiben sie anwendbar) Möglich nach 892 BGB vom Nichtberechtigten zu erwerben, bzw. frei von allen Nicht bei Einreden die sich aus Gesetz ergeben Fehlen der Forderung: Erwerb nach 1138, 892 durch Fiktion der Forderung soweit für Übertragung erforderlich Erwerb der Hypothek frei von Einreden nach 1137 nach 1138, 892; Nur für Einreden die gegen Hypo. eingesetzt werden, gegen Forderung bleiben diese erhalten 3. Einreden aus Sicherungsabrede und sonstigen Rechtsverhältnis Fortbestehen der Einreden nach Möglich nach 1157 S. 2, 892 BGB Hypothek frei von diesen Einreden zu erwerben Tatbestand der Einrede vollständig bei Abtretung erfüllt, Nachträgliche Entstehung irrelevant 12

13 gegen neuen Gläubiger (= Zweiterwerber) Gegen das dingliche Recht Forderungsbezogene Einreden aus Sicherungsabrede und sonstigen Rechtsverhältnis Alle bleiben erhalten (egal ob rechthindernd, -vernichtend oder -hemmend) gegen Forderung bleiben erhalten; sind nach 1156 nicht auf Hypothek anwendbar (auf Forderung bleiben sie anwendbar) Fortbestehen der Einreden nach Möglichkeit nach 892 BGB vom Nichtberechtigten zu erwerben, bzw. frei von allen ; Nicht bei Einreden die sich aus Gesetz ergeben Fehlen der Forderung: Erwerb nach 1138, 892 durch Fiktion der Forderung soweit für Übertragung erforderlich Erwerb der Hypothek frei von Einreden nach 1137 nach 1138, 892; Nur für Einreden die gegen Hypo. eingesetzt werden, gegen Forderung bleiben diese erhalten Möglichkeit nach 1157 S. 2, 892 BGB Hypothek frei von diesen Einreden zu erwerben Tatbestand der Einrede vollständig bei Abtretung erfüllt, Nachträgliche Entstehung irrelevant 13

14 gegen den Anspruch aus 1147 BGB gegen neuen Gläubiger (= Zweiterwerber) Grundsatz Gutgläubiger Erwerb Zeitpunkt des Bestehens 1. Gegen das dingliche Recht 2. Forderungsbezogene Alle bleiben erhalten (egal ob rechthindernd, - vernichtend oder - hemmend) gegen Forderung bleiben erhalten; sind nach 1156 nicht auf Hypothek anwendbar (auf Forderung bleiben sie anwendbar) Möglich nach 892 BGB vom Nichtberechtigten zu erwerben, bzw. frei von allen Nicht bei Einreden die sich aus Gesetz ergeben Fehlen der Forderung: Erwerb nach 1138, 892 durch Fiktion der Forderung soweit für Übertragung erforderlich Erwerb der Hypothek frei von Einreden nach 1137 nach 1138, 892; Nur für Einreden die gegen Hypo. eingesetzt werden, gegen Forderung bleiben diese erhalten 3. Einreden aus Sicherungsabrede und sonstigen Rechtsverhältnis Fortbestehen der Einreden nach Möglich nach 1157 S. 2, 892 BGB Hypothek frei von diesen Einreden zu erwerben Tatbestand der Einrede vollständig bei Abtretung erfüllt, Nachträgliche Entstehung irrelevant 14

15 Tilgung I. Tilgungsbestimmung Es ist zu unterscheiden: Wer zahlt worauf? Auf Forderung oder Hypothek? Primär: Wille der Parteien maßgeblich (=vertraglich geregelte Tilgungsbestimmung) Sekundär: Wille des Leistenden maßgeblich (hier evtl. Absprache des zahlenden Eigentümers mit Schuldner berücksichtigen!) Ist Wille nicht zu ermitteln, ist objektive Interessenslage des Leistenden maßgeblich: Schuldner zahlt grundsätzlich auf die Forderung Eigentümer zahlt grundsätzlich auf die Hypothek (vgl BGB) Schuldner = Eigentümer Zahlung erfolgt im Zweifel sowohl auf die Forderung als auch auf die Hypothek 15

16 Tilgung II. Rechtsfolgen der Tilgung 1. Zahlung des Eigentümers, der nicht zugleich Schuldner ist Die Forderung geht auf ihn über ( 1143 I 1 BGB) mit Hypothek ( 1153 I BGB); sie wird zur Eigentümerhypothek gem II BGB Muss Eigentümer aufgrund Innenverhältnis mit dem Schuldner endgültig leisten, leistet er ausnahmsweise auf die Forderung; 1143 BGB findet keine Anwendung, die Forderung erlischt und eine Eigentümergrund entsteht, 1163 I 2, 1177 I BGB 2. Zahlung des Schuldners auf die Forderung Die Forderung erlischt, 362 I BGB, die Hypothek wird zur Eigentümergs, 1163 I 2, 1177 I BGB Ist Schuldner nicht Eigentümer und hat er gegen den Eigentümer einen Ersatzanspruch (z.b. 426 II BGB oder 670 BGB), so erwirbt er Hypothek ( 1164 I 1 BGB) 16

17 Grundlagen der Grundschuld Allgemeines: Anders als die Hypothek ist die Grundschuld nicht akzessorisch zu der besicherten Forderung: Für Entstehung einer Grundschuld ist keine Forderung notwendig; Verknüpfung mit einer Forderung über Sicherungsvertrag möglich Vorteil der Grundschuld gegenüber de Hypothek Größere Flexibilität, da Forderung ausgetauscht werden kann, hierdurch auch Kostenersparnis Nachteil der Grundschuld (für Gläubiger) Eingeschränkte Verkehrsfähigkeit, da gutgläubiger einredefreier Erwerb in Bezug auf sicherungsvertragliche Einreden nicht möglich, 1192 Ia BGB Sicherungsgrundschuld nicht mehr durchsetzbar, wenn an den Zedenten nach Abtretung auf die Forderung bezahlt wird (Hypothek erlischt nach 1156 BGB nicht) 17

18 Grundlagen der Grundschuld Anwendbare Vorschriften 1192 I BGB: Alle Vorschriften aus dem Hypothekenrecht entsprechend anwendbar, mit Ausnahme der Regelungen, die den Grundsatz der Akzessorietät widerspiegeln (insb. 1113, 1137, 1138, 1143, 1153, 1163 I, 1164 BGB). Kurze Prüfung (zumindest im Kopf ), ob eine Vorschrift Ausdruck der Akzessorietät der Hypothek ist. Sicherungsgrundschuld: In der Praxis werden fast ausschließlich Grundschulden zur Sicherung von Forderungen bestellt (= Sicherungsgrundschuld i.s.v Ia 1 BGB). Durch Sicherungsabrede wird Verbindung zwischen Forderung und dinglichem Sicherungsrecht hergestellt 18

19 Grundlagen der Grundschuld diese wirkt jedoch nur schuldrechtlich und kann nicht im GB eingetragen werden Inhalt der Sicherungsabrede: Festlegung des Sicherungszwecks (= Grundschuld soll Forderung sichern). Bezeichnung der gesicherten Forderung. Aufschiebend bedingter Rückübertragungsanspruch für den Fall des Wegfalls des Sicherungszwecks (Erfüllung der Forderung, Nichtigkeit des Sicherungsvertrages, Nichtvalutierung der Forderung) SiV beinhaltet Pflicht Forderung und Grundschuld nicht getrennt von einander abzutreten, solange Sicherungsfall nicht eingetreten ist: schuldrechtliches Abtretungsverbot; kein dingliches Abtretungsverbot! Dingliches Abtretungsverbot muss im GB eingetragen werden und ausdrücklich im SiV vereinbart sein ( 877, 873 BGB) 19

20 Bestellung der Grundschuld, 873 I HS 1 Alt. 2, 1191 I, 1192 I, 1116 f. BGB I. (Dingliche) Einigung über Bestellung der Grundschuld gem. 873 I BGB II. Eintragung der Grundschuld im Grundbuch gem. 873 I BGB III. Einigsein im Zeitpunkt der Eintragung, 873 II BGB IV. Verfügungsberechtigung des Bestellers oder gutgläubiger Erwerb, vgl. 878, 892 BGB V. Briefübergabe gem I, 1116 I BGB oder Eintragung des Ausschlusses gem I, 1116 II 3 BGB 20

21 Übertragung der Grundschuld, 398, 413, 1154, 1192 I BGB (Zweiterwerb) Grundschuld wird selbst nach 398, 413, 1154, 1192 I BGB übertragen ( 1153 BGB findet keine Anwendung) Forderung wird selbstständig und unabhängig von der Grundschuld nach 398 S. 1 BGB übertragen Alle Erwerbstatbestände sind daher immer in Bezug auf die Grundschuld prüfen, nie in Bezug auf die Forderung I. Einigung über die Abtretung der Grundschuld, 398 BGB Einigung über Übergang der Grundschuld, nicht über Übergang der Forderung wie bei Hypothek, da Grundschuld nicht akzessorisch 21

22 Übertragung der Grundschuld, 398, 413, 1154, 1192 I BGB (Zweiterwerb) II. Form Briefgrundschuld: Abtretungserklärung bzgl. GS in schriftl. Form oder Eintragung ins Grundbuch, Briefübergabe gem I, II BGB Buchgrundschuld: Einigung (Abtretung) und Eintragung der Abtretung im Grundbuch gem III, 873 I BGB III. Abtretbarkeit der Grundschuld Ausschluss muss ausdrücklich vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden, 877, 873 BGB; ergibt sich nicht aus Sicherungszweck der Grundschuld IV. Existenz und Verfügungsberechtigung des Zedenten hinsichtlich Grundschuld Wenn Fehler (z.b. Grundschuld besteht nicht): Prüfung von gutgläubigen Zweiterwerbs gem. 892, 1192 I, 1155, 1140 BGB bzgl. Grundschuld 22

23 gegen den Anspruch aus 1192 I, 1147 BGB I. Grundlagen Gleiche Unterscheidungen wie bei Hypothek Ausnahme: Neben Einreden aus dem Sicherungsvertrag gibt es auch Einreden aus einem sonstigen Rechtsverhältnis zwischen Eigentümer und Gläubiger. Wichtig: rechtshemmende Einwendung heißt Einrede und wird bei Anspruch durchsetzbar geprüft 23

24 gegen den Anspruch aus 1192 I, 1147 BGB gegen ursprünglichen Gläubiger 1. Gegen das dingliche Recht 2. Forderungsbezogene 3. Einreden aus Sicherungsabrede 4. Aus sonstigem Rechtsverhältnis mit Gläubiger Rechtshindernde z. B.: Bestellung nichtig ( 104, 105) Rechtsvernichtende Rechtshemmende Einwendung (Einrede) Grundsatz: Können nicht unmittelbar gegen GS vorgebracht werden (Keine Akzessorietät) z.b.: Aufhebung der GS ( 1192 I, 875, 1183) z.b.: fehlende Briefvorlage ( 1192 I, 1160 I) Keine Kündigung ( 1193 I) Aber: durch diese Einreden entfällt der Sicherungszweck = Einrede aus der Sicherungsabrede Unmittelbare Einreden aus Abrede z.b.: Stundung der GS Einrede des 821 Einreden gegen die Forderung Einreden aus einem gesonderten Rechtsverhältnis mit Gläubiger werden nicht von 1192 Ia erfasst; müssen gesondert behandelt werden Wenn SiV unwirksam ( 104, 105) dann kein Rechtsgrund für GS z.b.: Einrede der Nichtvalutierung, Einrede der Tilgung Gesonderte Stundungsvereinbarung die nicht im SiV vereinbart ist selten 24

25 gegen den Anspruch aus 1192 I, 1147 BGB gegen ursprünglichen Gläubiger 1. Gegen das dingliche Recht 2. Forderungsbezogene 3. Einreden aus Sicherungsabrede 4. Aus sonstigem Rechtsverhältnis mit Gläubiger Rechtshindernde z. B.: Bestellung nichtig ( 104, 105) Rechtsvernichtende Rechtshemmende Einwendung (Einrede) Grundsatz: Können nicht unmittelbar gegen GS vorgebracht werden (Keine Akzessorietät) z.b.: Aufhebung der GS ( 1192 I, 875, 1183) z.b.: fehlende Briefvorlage ( 1192 I, 1160 I) Keine Kündigung ( 1193 I) Aber: durch diese Einreden entfällt der Sicherungszweck = Einrede aus der Sicherungsabrede Unmittelbare Einreden aus Abrede z.b.: Stundung der GS Einrede des 821 Einreden gegen die Forderung Einreden aus einem gesonderten Rechtsverhältnis mit Gläubiger werden nicht von 1192 Ia erfasst; müssen gesondert behandelt werden Wenn SiV unwirksam ( 104, 105) dann kein Rechtsgrund für GS z.b.: Einrede der Nichtvalutierung, Einrede der Tilgung Gesonderte Stundungsvereinbarung die nicht im SiV vereinbart ist selten 25

26 gegen den Anspruch aus 1192 I, 1147 BGB gegen neuen Gläubiger Grundsatz Gutgläubiger Erwerb Zeitpunkt des Bestehens 1. Gegen das dingliche Recht Alle bleiben erhalten (egal ob rechthindernd, -vernichtend oder -hemmend) Möglich nach 892 BGB vom Nichtberechtigten zu erwerben, bzw. frei von Einreden Nicht bei Einreden die sich aus Gesetz ergeben 2. Forderungsbezogene Können nicht unmittelbar gegen Grundschuld vorgebracht werden, also auch nicht vom Zessionar 3. Einreden aus Sicherungsabrede Fortbestehen der Einreden nach 1192 Ia (nicht 1192 I, ) Nach 1192 Ia 1 Hs. 2 nicht möglich, da 1157 S. 2 Unerheblich ob Tatbestand der Einrede schon bei Übertragung bestand oder sich danach verwirklicht 4. Aus sonstigem Rechtsverhältnis mit Gläubiger Fortbestehen der Einreden nach 1192 I, (nicht 1192 Ia) Möglich nach 1192 I, 1157 S. 2, 892, wenn die Vss. erfüllt sind Wie Hypothek; vollständig erfüllter Tatbestand der Einrede bei Übertragung 26

27 gegen den Anspruch aus 1192 I, 1147 BGB Gegen das dingliche Recht Forderungsbezogene Einreden aus Sicherungsabrede Aus sonstigem Rechtsverhältnis mit Gläubiger Alle bleiben erhalten Möglich nach 892 BGB vom Nichtberechtigten zu erwerben, bzw. frei von allen Nicht bei Einreden die sich aus Gesetz ergeben Können nicht unmittelbar gegen Grundschuld vorgebracht werden, also auch nicht vom Zessionar Fortbestehen der Einreden nach 1192 Ia (nicht 1192 I, ) Nach 1192 Ia 1 Hs. 2 nicht möglich, da 1157 S. 2 Unerheblich ob Tatbestand der Einrede schon bei Übertragung bestand oder sich danach verwirklicht Fortbestehen der Einreden nach 1192 I, (nicht 1192 Ia) Möglich nach 1192 I, 1157 S. 2, 892, wenn die Vss. erfüllt sind Wie Hypothek; vollständig erfüllter Tatbestand der Einrede bei Übertragung 27

28 Tilgung I. Tilgungsbestimmung Wie Hypothek Primär vertragliche Bestimmung maßgeblich, sekundär Wille des Leistenden Zuletzt Interessenlage: Schuldner zahlt grundsätzlich auf die Forderung Eigentümer zahlt grundsätzlich auf die Grundschuld Schuldner = Eigentümer Zahlung sowohl auf Forderung als auch auf GS 28

29 Tilgung II. Rechtsfolgen der Tilgung 1. Zahlung auf die Grundschuld Grundschuld wird analog 1142, 1143 BGB zur Eigentümergrundschuld Forderung bleibt grds. bestehen! (Außer Schuldner = Eigentümer, der in diesem Fall auf Grundschuld und Forderung zahlt). 2. Zahlung auf die Forderung Forderung erlischt durch Erfüllung gem. 362 I BGB Grundschuld bleibt bestehen, aber Sicherungszweck entfällt, so dass Anspruch auf Rückübertragung aus dem Sicherungsvertrag entsteht, entweder auf Grund (konkludenter) Einigung über Rückübertragungsanspruch ( 133, 157 BGB) oder aus 812 I 1 Alt. 1 BGB Hierdurch Einrede der Tilgung aus dem Sicherungsvertrag gegen GS 29

30 Zweck des Haftungsverbandes der Hypothek und Realisierung der Haftung Grundstück mit Zubehör und anderen wirtschaftlich mit ihm zusammenhängenden Gegenständen bilden eine wirtschaftliche Einheit Diese Einheit haftet als Gesamtheit für die Gläubiger Forderung Grundstück als Einheit mit Bestandteilen und Zubehör hat einen höheren Wert (Verbundwert) als einzelne Gegenstände (Zerschlagungswert) Haftung nur durch Zwangsvollstreckung realisierbar: 1147 BGB Zwangsvollstreckung durch Zwangsversteigerung und/oder Verwaltung ( 866 I ZPO) Durch Anordnung der Zwangsvollstreckung auf Antrag des Gläubigers wird Grundstück in Beschlag genommen ( 15, 20 I ZVG) Ab Beschlagnahme tritt rel. Veräußerungsverbot ein ( 23 I ZVG), Haftung des Haftungsverbandes realisiert sich und die Vss. der Enthaftung werden verschärft (vgl. Wirkung der Pfändung von Mobilien) 30

31 Was gehört zum Haftungsverband der Hypothek/Grundschuld im Rahmen des 1147 BGB 1120 BGB: Erzeugnisse vgl. 99 BGB Bestandteile des Grundstückes, 93, 94, 96 BGB (nicht 95 BGB!) Zubehör, 97, 98 BGB und Anwartschaftsrecht an Zubehör Nach Trennung vom Grundstück nur noch dann, wenn Sachen im Eigentum des Grundstückeigentümers oder Eigenbesitzers 1123 I BGB: Da Mieter (Pächter) Grundstück weiter nutzen darf ( 57 ZVG ivm. 566 BGB und 21 Abs. 3 ZVG) steht dem Hypothekengläubiger Miete als Ausgleich zu Die Haftung der Mietforderung wird nur durch Zwangsverwaltungsbeschlagnahme ( 148 Abs. 1 ZVG) oder Pfändung und Überweisung der Forderungen fällig 31

32 Was gehört zum Haftungsverband der Hypothek/Grundschuld im Rahmen des 1147 BGB Zwangsversteigerungsbeschlagnahme umfasst gerade nicht Mietforderungen ( 21 II ZVG) Frei werden der Forderungen nach 1123 II und 1124 BGB, wenn Forderung eingezogen oder sonst über sie verfügt ( 1124 I BGB) oder durch Zeitablauf von 1 Jahr nach Fälligkeit der Forderung ( 1123 II S. 1 BGB); bei Vorauszahlung der Miete frei werden für den Monat der Beschlagnahme ( 1123 II S. 2 BGB) 1126 S. 1 BGB Wiederkehrende Leistungen aus dem Eigentum am Grundstück 1127 I BGB Versicherungsforderungen in Bezug auf Gegenstände, die in den Haftungsverband fallen. 32

33 Enthaftung der Gegenstände Im Haftungsverband Vor Beschlagnahme 1121 I BGB: Veräußerung + Entfernung 1122 I BGB: Trennung von Erzeugnissen oder Bestandteilen + dauerhafte Entfernung im Rahmen der ordnungsgemäßen Wirtschaft 1122 II BGB: Aufhebung der Zubehöreigenschaft (Auf eine Veräußerung kommt es nicht an) Nach Beschlagnahme 1121 II 2 BGB i.v.m. 23 II ZVG: Veräußerung vor Entfernung + guter Glaube hinsichtlich der Beschlagnahme ( 936 BGB nicht anwendbar) 23 I 2 ZVG: Verfügung im Rahmen der ordnungsgemäßen Wirtschaft (anders bei Zwangsverwaltung, 148 I 2 ZVG; unabhängig vom guten Glauben hinsichtlich der Beschlagnahme) 929 ff., 136, 135 II, 936 BGB i.v.m. 23 I 1, II ZVG: Veräußerung + guter Glaube hinsichtlich Beschlagnahme (zur Überwindung eines relativen gerichtlichen Verfügungsverbots)+Entfernung 33

34 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit