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1 Verhaltenskodex für die Vergabe von wohnwirtschaftlichen Krediten. Informationen zur Baufinanzierung. Wir geben Ihrer Zukunft ein Zuhause.

2 1. Die Baufinanzierung im Überblick 4 2. Was ist Bausparen? 4 3. Wie erhalten Sie das Bauspardarlehen? 5 Der Abschluss eines Bausparvertrages 5 Das Besparen des Bausparvertrages 5 Die Zuteilung des Bausparvertrages 6 Das Bauspardarlehen 6 Bonitäts- und Beleihungsprüfung 6 Sicherstellung 7 4. Wofür kann das Bauspardarlehen verwendet werden? 8 5. Zins- und Tilgungsleistungen 9 6. Mit welchen weiteren Kosten müssen Sie rechnen? 9 Kosten, die die LBS berechnet 9 Kosten, die bei Dritten zusätzlich berechnet werden können 9 7. Die staatliche Förderung 10 Die Wohnungsbauprämie 10 Die Arbeitnehmer-Sparzulage 10 Die Wohn-Riester Förderung (Eigenheimrente) 11 Steuervorteile 13 Öffentliche Fördermaßnahmen Das ausserkollektive Geschäft der Landesbausparkassen 14 Zwischenkredite 14 Vorfinanzierungskredite 14 Verwendung und Sicherstellung Was Sie sonst noch wissen sollten 15 Widerrufsrecht 15 Die Finanzierung aus einer Hand 15 Sonstige Finanzierungsmodelle Fachbegriffe, die Sie kennen sollten Anhang: Europäische Vereinbarung 20 2

3 Vorwort Vorwort Die Europäische Kommission hat am 05. März 2001 nach Verhandlungen der europäischen Verbraucherschutzorganisationen und der europäischen kreditwirtschaftlichen Verbände eine Empfehlung für einen freiwilligen Verhaltenskodex für die Vergabe von wohnungswirtschaftlichen Krediten Dem Ziel nach allgemeiner Information kommen wir mit der vorliegenden Broschüre nach. Das Europäische Standardisierte Merkblatt, das auf der Grundlage Ihrer Angaben individuell für Sie erstellt wird, händigen Ihnen unsere Außendienstmitarbeiter sowie die Mitarbeiter der Sparkassen aus. (Kodex) erlassen. Die Landesbausparkassen haben diesen Unsere ESM erfüllt nicht nur die europarechtlichen Vorgaben, sondern genügt auch den Anforderungen des deutschen Gesetzgebers. Es wurde zum 11. Juni 2010 um die vorvertraglichen Informationspflichten nach Art Abs.1 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) erweitert. Kodex gezeichnet und damit freiwillig anerkannt, die Vorgaben des Kodex bis zum umzusetzen. Ziel des Verhaltenskodex ist es, den Verbraucher, der ein Baufinanzierungsdarlehen aufnehmen möchte, umfassend und transparent zu informieren. Hierdurch soll national und grenzüberschreitend die Vergleichbarkeit von Baufinanzierungsdarlehen gefördert werden. Der Text des Kodex ist der Broschüre als Teil II des Anhangs Um dieses Ziel zu erreichen, sieht der Kodex vor, beigefügt. dem Verbraucher allgemeine Informationen über die im Angebot befindlichen wohnungswirtschaftlichen Kredite sowie in einer vorvertraglichen Phase individuelle Informationen, die in einem Europäischen Standardisierten Merkblatt darzustellen sind, zur Verfügung zu stellen. 3

4 Die Baufinanzierung im Überblick Was ist Bausparen? Die Baufinanzierung im Überblick Was ist Bausparen? Sie benötigen ein Baufinanzierungsdarlehen, um sich z. B. den Wunsch nach einem eigenen Haus, einer Eigentumswohnung oder der Modernisierung Ihrer Wohnung zu erfüllen? Dann wird Sie diese Broschüre interessieren. Sie soll Ihnen erläutern, Bausparen ist zielgerichtetes freiwilliges Sparen, um für wohnungswirtschaftliche Verwendungen Darlehen zu erlangen, deren Verzinsung niedrig, von Anfang an fest vereinbart und von den Zinsschwankungen am Kapitalmarkt unabhängig ist. was Bausparen ist, wie Sie das zinsgünstige Bauspardarlehen erhalten, welche Verwendungsmöglichkeiten für das zinsgünstige Bauspardarlehen bestehen, mit welchen Kosten Sie bei Ihrer Finanzierung rechnen müssen, wie der Staat das Bausparen und den Eigenheimerwerb fördert, Durch den Abschluss eines Bausparvertrages werden Sie als Bausparer Mitglied einer Zweckspargemeinschaft. Am Beginn steht dabei die Sparphase, also eine Leistung zu Gunsten der Gemeinschaft. Damit erwerben Sie das Recht auf eine spätere Gegenleistung in Form eines besonders zinsgünstigen Bauspardarlehens. Die Mittel hierfür stammen aus den von den Bausparern angesammelten Geldern, insbesondere den Sparund Tilgungsleistungen (sog. Zuteilungsmasse). und vieles mehr. Die im Text mit einem Pfeil ( >) gekennzeichneten Begriffe haben wir am Ende der Broschüre für Sie unter dem Kapitel Fachbegriffe, die Sie kennen sollten erläutert. Sie schließen hierfür einen Bausparvertrag über eine bestimmte Bausparsumme ab. Haben Sie das vereinbarte Mindestsparguthaben angespart und bestand das Guthaben über eine Wenn Sie über diese Broschüre hinaus weitere Informationen erhalten möchten oder noch Fragen haben, stehen Ihnen Ihr LBS-Berater sowie die Mitarbeiter Ihrer Sparkassen für weitere Auskünfte gerne zur Verfügung. ausreichende Zeitspanne, wird der Vertrag zugeteilt. Die Bausparkasse zahlt dann das angesparte Guthaben und nach positiver Bonitäts- und Beleihungsprüfung sowie Sicherstellung das Bauspardarlehen aus. Die Bausparkasse errechnet aus Sparsumme und Spardauer für jeden Bausparvertrag eine Bewertungszahl, die die Reihenfolge der Zuteilung bestimmt. Die Bausparverträge mit der höchsten Bewertungszahl werden als erste zugeteilt. Das Bauspardarlehen kann dann für wohnungswirtschaftliche Zwecke wie z. B. den Bau oder Kauf einer Wohnung oder eines Hauses, Modernisierungen oder Umschuldungen verwendet werden. 4

5 Wie erhalten sie das bauspardarlehen? Wie erhalten Sie das Bauspardarlehen? Der Abschluss eines Bausparvertrages Den Bausparvertrag können Sie über Ihren LBS-Berater oder Ihre Sparkasse einrichten lassen. Da die für die spätere Vertragsabwicklung maßgeblichen Bedingungen wie die Wahl der Bausparsumme sowie die Tarifwahl bereits bei Abschluss des Vertrages festgelegt werden, sollten Sie sich zuvor Gedanken über die Ziele, die Sie mit dem Bausparvertrag verfolgen, machen. Denn Ihr Ziel bestimmt die Tarifwahl. Zur Verwirklichung dieser unterschiedlichen Wünsche und Ziele bieten wir verschiedene Bausparvarianten (Tarife) an, die auf Ihre persönlichen Bedürfnisse zugeschnitten sind und zwischen denen Sie wählen können. Ebenso wichtig wie die Wahl des richtigen Tarifs ist die Wahl der Bausparsumme. Die Bausparsumme umfasst das Bausparguthaben sowie das Bauspardarlehen und sollte sich sowohl an Ihren konkreten Plänen und Bedürfnissen als auch an Ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit orientieren. Unsere LBS-Berater Mit einem Bausparvertrag können Sie die unterschiedlichsten sowie die Mitarbeiter Ihrer Sparkassen informieren Sie gerne. Ziele erreichen. Sie haben zum Beispiel konkrete Finanzierungsabsichten für den Bau oder Kauf einer Immobilie, kurzfristigen Finanzierungsbedarf für eine Modernisierung oder eine Entschuldung. Das Besparen des Bausparvertrages Um das zinsgünstige Bauspardarlehen zu erhalten, ist zunächst der Bausparvertrag von Ihnen zu besparen. Sie können Ihre Sparleistung Ihrer individuellen Leistungsfähigkeit anpassen; Oder Sie möchten eine Sparpflicht besteht nicht. Der in den Allgemeinen Bausparbedingungen ( > ABB) genannte Regel -Sparbeitrag sich mit der Darlehensrückzahlung Zeit lassen, zunächst rentierlich mit VL-Anlage und Wohnungsbauprämie sparen und sich vorsorglich einen hohen Darlehensanspruch sichern, langfristig sparen mit einer Kindergeldanlage oder Geschenkbausparen. stellt keine Pflicht -Sparrate, sondern nur eine empfohlene Sparrate dar, bei deren Einhaltung Sie in angemessener Zeit die Zuteilungsreife Ihres Bausparvertrages erreichen. Darüber hinaus sind auch Sonderzahlungen, d. h. Zahlungen über den Regelsparbeitrag hinaus, grundsätzlich zulässig, sofern dies nicht im Rahmen von Finanzierungsmodellen anders vereinbart ist. Das Bausparguthaben wird verzinst. 5

6 Wie erhalten sie das bauspardarlehen? Das Bauspardarlehen Vom Zeitpunkt der Zuteilung an wird Ihnen die Bausparsumme zur Auszahlung bereitgehalten. Sie können über das Bausparguthaben jederzeit, über das Bauspardarlehen nach positiver Bonitäts- und Beleihungsprüfung sowie Sicherstellung des Bauspardarlehens verfügen. Die Zuteilung des Bausparvertrages Mit der Zuteilung wird die Bausparsumme zur Auszahlung bereitgestellt. Da die für die Zuteilung erforderlichen Mittel in der Regel nicht ausreichen, um die Finanzierungswünsche aller Bausparer zu befriedigen, haben die Bausparkassen in ihren > ABB bestimmte Zuteilungsvoraussetzungen festgelegt, die eine gerechte Verteilung der vorhandenen Mittel ermöglichen. Bonitäts- und Beleihungsprüfung Voraussetzungen für die Zuteilung eines Bausparvertrages sind: Für die Bonitäts- und Beleihungswertermittlung benötigt die LBS einige Angaben von Ihnen. Hierzu zählen u. a. Informationen die Mindestsparzeit ( je nach Tarif, z. B. 2 oder 84 Monate seit Vertragsbeginn) ist erreicht, die Mindestansparung (je nach Tarif 40 % oder 50 % der Bausparsumme) ist erfolgt sowie eine ausreichende Bewertungszahl wurde erreicht. über Ihr Einkommen und zu bestehenden Verpflichtungen, über den Zweck der Darlehensaufnahme, über den Zustand und Wert der zu beleihenden Immobilie, über die Sicherheiten, die Sie uns zur Sicherung des Darlehens anbieten. Die Bewertungszahl entscheidet über den Zeitpunkt der Zuteilung Ihres Bausparvertrages. Mittels der Bewertungszahl wird nach dem Zeit-mal-Geld-Prinzip der Sparverdienst des einzelnen Bausparers gemessen. Dabei gilt: Der Sparverdienst ist Im Übrigen werden für die Bonitätsprüfung ggf. Informationen von Kreditauskunfteien wie der > SCHUFA oder anderen Kreditinstituten eingeholt. um so höher zu veranschlagen, je länger und bezogen auf die Bausparsumme je mehr Sparmittel der Bausparer dem Bausparkollektiv zur Verfügung gestellt hat. Eine hohe Bewertungszahl kann entweder bei geringeren Sparleistungen durch eine entsprechend lange Liegezeit oder bei einer kurzen Liegezeit des Guthabens durch entsprechend hohe Sparleistungen erzielt werden. Sie können also mit Ihrem Sparverhalten den Zeitpunkt der Zuteilung beeinflussen. 6

7 Wie erhalten sie das bauspardarlehen? Sicherstellung Die Sicherstellung des Bauspardarlehens erfolgt in der Regel durch eine > Grundschuld, die üblicherweise nachrangig eingetragen wird. Die LBS lässt also anderen Kreditgebern, bei denen Sie weitere Kredite aufnehmen, grundsätzlich den Vorrang bei der grundbuchlichen Eintragung der Sicherheit. Die Grundschuld wird entweder neu bestellt oder eine bereits bestehende Grundschuld wird an die LBS abgetreten. Das durch Grundschuld zu sichernde Bauspardarlehen darf jedoch zusammen mit vor- und gleichrangigen Belastungen 80 v. H. des von der Bauspar- bzw. Sparkasse ermittelten > Beleihungswertes des Pfandobjekts nicht übersteigen. Das Bauspardarlehen kann aber auch anderweitig, z. B. durch Verpfändung von Wertpapieren, Abtretung von Sparguthaben oder durch Bankbürgschaft gesichert werden. Bis zu einem Betrag von Euro kann die LBS das Bauspardarlehen auch ohne Sicherheiten auszahlen (Blankodarlehen). 7

8 Wofür kann das Bauspardarlehen verwendet werden? Wofür kann das Bauspardarlehen verwendet werden? Nach 1 Abs. 3 Bausparkassengesetz ist das Bauspardarlehen für wohnungswirtschaftliche Zwecke zu verwenden und bietet damit eine breite Palette von Einsatzmöglichkeiten. Hierzu zählen 7. Maßnahmen zur Erschließung und zur Förderung von Wohngebieten, 8. die Umschuldung von Krediten, die der Finanzierung von Maßnahmen nach Nummer 1 bis 7 dienen, 9. die Umschuldung von Krediten, die auf einem überwiegend 1. der Bau, der Erwerb, die Renovierung und Modernisierung von Gebäuden und Wohnungen, die überwiegend Wohnzwecken dienen, Wohnzwecken dienenden Grundstück abgesichert sind, 10. die Umschuldung von Krediten, die zur Leistung von Bauspareinlagen aufgenommen worden sind. 2. der Bau, der Erwerb, die Renovierung und Modernisierung von anderen Gebäuden, soweit sie Wohnzwecken dienen, 3. die Bereitstellung von Darlehen, wenn ihre Gewährung Das Bauspardarlehen kann unter bestimmten Voraussetzungen auch für gewerbliche Bauvorhaben eingesetzt werden. Voraussetzung für die Überlassung einer Wohnung ist, z. B. bei einem Mieterdarlehen, 4. der Erwerb von Rechten zur dauerhaften Nutzung von Wohnraum, z. B. bei einem Einkauf in ein Seniorenstift, 5. der Kauf von Bauland und der Erwerb von Erbbaurechten zum Bau von überwiegend zu Wohnzwecken dienenden Gebäuden, 6. der Kauf von Bauland und der Erwerb von Erbbaurechten zum Bau anderer Gebäude, jedoch beschränkt auf den Teil des Kaufpreises, der dem zu Wohnzwecken bestimmten Anteil am zu errichtenden Gebäude entspricht, 8

9 Zins- und Tilgungsleistungen Mit welchenweiteren kosten müssen sie rechnen? Zins- und Tilgungsleistungen Mit welchen weiteren Kosten müssen Sie rechnen? Wird das Bauspardarlehen ausgezahlt, entrichten Sie zur Verzinsung und Tilgung des Bauspardarlehens einen Zins- und Im Zusammenhang mit dem Bauspardarlehen können neben dem Zins- und Tilgungsbeitrag weitere Kosten anfallen, die Sie an uns oder Dritte zu zahlen haben. Tilgungsbeitrag. Dieser bereits für die Gesamtlaufzeit fest vereinbarte Zins- und Tilgungsbeitrag liegt in der Regel je nach Bauspartarif zwischen 4 und 8 der Bausparsumme und ist Kosten, die die LBS berechnet. Dazu zählt neben der Abschlussgebühr, die bereits bei Abschluss des Bausparvertrages fällig wird, das > Agio bzw. die > Darlehensgebühr oder das > Disagio sowie ggf. Bereitstellungszinsen. monatlich zu zahlen. Die günstigen und fest vereinbarten Zinsen des Bauspardarlehens sind von den Bedingungen des Kapitalmarktes unabhängig. Dies bedeutet für Sie, dass Sie von Anfang an wissen, welchen immer gleich bleibenden Zinssatz Sie bis zur vollständigen Tilgung Ihres Bauspardarlehens zahlen werden. Kosten, die bei Dritten zusätzlich berechnet werden können Dazu gehören Notar- und Gerichtskosten im Falle der Sicherstellung durch > Grundschulden, Schätz -und Sachverständigenkosten, Kosten für die zur Auszahlung des Kredites zu beschaffenden Unterlagen und Sicherheiten, Prämien für die Gebäudeversicherung sowie laufende Kosten für nicht grundpfandrechtliche Sicherheiten (z. B. Bankbürgschaften). 9

10 Die staatliche Förderung Die staatliche Förderung Der Staat fördert Bausparen in verschiedener Weise: Bausparverträge mit Vertragsbeginn ab 2009 oder früher, für die keine ausreichend hohe Einzahlung (mindestens ein Regelsparbeitrag) bis Ende 2008 geleistet wurde unterliegen der ewigen wohnwirtschaftlichen Bindung. Die Verfügung ist nur prämienunschädlich, wenn Sie die Bausparmittel (Bausparguthaben und Bauspardarlehen) nach Zuteilung oder bei Beleihung des Bausparvertrages der besicherte Kredit für wohnwirtschaftliche Zwecke verwenden (z. B. den Bau, Kauf oder die Modernisierung einer Wohnung). Die Wohnungsbauprämie Die Wohnungsbauprämie steht Ihnen zu, wenn Sie im Sparjahr unbeschränkt einkommensteuerpflichtig und mindestens 16. Jahre alt sind und das zu versteuernde Jahreseinkommen bei Alleinstehenden und bei zusammen veranlagten Ehegatten nicht übersteigt. Die Wohnungsbauprämie beträgt 8,8 % der jährlichen begünstigten Aufwendungen (z. B. Sparbeiträge, gutgeschriebene Zinsen, gezahlte Abschlussgebühr). Die begünstigten Aufwendungen betragen: Die Arbeitnehmer-Sparzulage bei Alleinstehenden höchstens 512 und bei zusammen veranlagten Ehegatten maximal Die Arbeitnehmer-Sparzulage zahlt der Staat für vermögenswirksame Leistungen, die der Arbeitgeber für seinen Arbeitnehmer z. B. auf einen Bausparvertrag überweist. Sie beträgt Bausparverträge mit Vertragsbeginn vor 2009 und Einzahlung in Höhe von mind. einer Regelsparrate bis Ende 2008 unterliegen einer Bindungsfrist von 7 Jahren seit Abschluss des Bausparvertrages. Vor Ablauf der Bindungsfrist ist eine Verfügung nur unter bestimmten Voraussetzungen prämienunschädlich. Zum Beispiel, wenn Sie die Bausparmittel (Bausparguthaben und Bauspardarlehen) nach Zuteilung oder bei Beleihung des bei Anlage der vermögenswirksamen Leistung auf einen Bausparvertrag 9 % auf maximal 470 pro Jahr. Voraussetzung ist, dass das zu versteuernde Einkommen bei Alleinstehenden bzw bei zusammen veranlagten Ehegatten nicht übersteigt. Es gilt eine Bindungsfrist von 7 Jahren. Eine vorzeitige unschädliche Verfügung ist unter den gleichen Voraussetzungen wie bei der Gewährung der Wohnungsbauprämie möglich. Bausparvertrages der besicherte Kredit für wohnwirtschaftliche Zwecke verwenden (z. B. den Bau, Kauf oder die Modernisierung einer Wohnung). Nach Ablauf der Frist können Sie das Bausparguthaben für beliebige Zwecke verwenden. 10

11 Die staatliche Förderung Die Wohn-Riester -Förderung (Eigenheimrente) Ihre Sparbeiträge auf einen im Sinne von 1 Abs. 1a Altersvorsorgeverträge Zertifizierungsgesetz (AltZertG) zertifizierten Riester-Bausparvertrag und/oder Ihre Tilgungsbeiträge auf einen Riester-zertifizierten Darlehensvertrag können durch die Altersvorsorgezulage und ggf. zusätzlich durch Steuervorteile im Rahmen des Sonderausgabenabzugs gefördert werden. Die Abschlussgebühr eines nach 1 Abs. 1a AltZertG zertifizierten Bausparvertrages beträgt 1 v. H. der Bausparsumme. Der Anspruch auf die Abschlussgebühr entsteht mit Abschluss des Bausparvertrages. Sie wird in gleichmäßigen Jahresbeträgen über einen Zeitraum von fünf Jahren fällig und zwar erstmals zum Vertragsbeginn und anschließend zu den vier folgenden Jahrestagen des Vertragsbeginns. Einkommensgrenzen gelten hier nicht. Förderberechtigt sind insbesondere alle unbeschränkt Alle Aufwendungen und Erträge werden als nicht prämienbegünstigt behandelt. Um eine Prämie nach dem Wohnungsbau- Prämiengesetz erhalten zu können, müssen Beiträge in einen nicht zertifizierten Bausparvertrag (ohne Rister-Förderung) geleistet werden. Einkommensteuerpflichtigen, die Pflichtbeiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung zahlen, also u. a. Arbeitnehmer im versicherungspflichtigen Beschäftigungsverhältnis, rentenversicherungspflichtige Selbständige, Auszubildende, grds. auch Arbeitnehmer in Elternzeit, Wehr- und Zivildienstleistende, versicherungspflichtige Landwirte, Beamte, Richter und Wird ein im Sinne von 1 Abs. 1a AltZertG zertifiziertes Darlehen nachweislich entsprechend 1 Abs. 1a Satz 2 AltZertG i. V. m. 92a Abs. 1 Satz 1 Einkommensteuergesetz (EStG) verwendet, können die Tilgungsleistungen als Altersvorsorgebeiträge nach 10a und Abschnitt XI EStG gefördert werden. Eine Berufssoldaten, Arbeitslose u. U. auch Personen, die eine Rente wegen Erwerbsunfähigkeit oder Erwerbsminderung erhalten. Zum zulagenberechtigten Personenkreis gehören weiterhin nicht dauernd getrennt lebende, unbeschränkt einkommensteuerpflichtige Ehegatten von förderberechtigten Personen. solche Verwendung ist insbesondere die Herstellung oder Anschaffung einer selbstgenutzten Wohnung, die in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union oder in einem Staat, auf den das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum (EWR-Abkommen) anwendbar ist, belegen ist und die Hauptwohnung oder den Mittelpunkt der Lebensinteressen des Bausparers darstellt. Wird das Riester-zertifizierte-Darlehen für andere als die in 1 Abs. 1a Satz 2 AltZertG i. V. m. 92a Abs. 1 Satz 1 EStG genannten Möglichkeiten, insbesondere für Um- und Ausbauten sowie Modernisierungen verwendet, so ist dies eine förderschädliche Verwendung. Die Altervorsorgezulage kann sich aus einer Grundzulage und einer Kinderzulage zusammensetzen. Die Grundzulage beläuft sich pro Jahr auf maximal 154 bei Alleinstehenden bzw. 308 bei Ehegatten. Die Kinderzulage beträgt pro Kind maximal 185 für ab 2008 geborene Kinder maximal 300 jährlich. Förderberechtigte, die zu Beginn des Beitragsjahres das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet haben, erhalten einmalig eine Erhöhung der Grundzulage um 200 ( Berufseinsteigerbonus ). Die höchstmögliche Zulagen-Förderung zahlt der Staat, wenn Sie jährlich 4 % Ihres Vorjahres-Bruttoeinkommens, maximal 2.100, abzüglich Zulagen, sparen. Zudem können Sie ihre Einzahlungen sowie Zulagen bis insgesamt pro Jahr bei der Einkommensteuererklärung als 11

12 Die staatliche Förderung Sonderausgaben geltend machen. Das Riester-geförderte Kapital wird in der Rentenphase nachgelagert besteuert. Stellt die Bausparkasse Ihnen in Kooperation mit der Sparkasse zur Überbrückung der Wartezeit bis zur Zuteilung des Bausparvertrages ein Vorfinanzierungsdarlehen bereit, so Besteht bereits vor der Auszahlung der Bausparsumme Finanzierungsbedarf, kann die LBS Ihnen unabhängig von der Höhe des Guthabens Vorfinanzierungs- bzw. Zwischenkredite bereitstellen. Die LBS kann sich hierbei auch eines Dritten, insbesondere einer Sparkasse bedienen. Mit Abschluss des Vorfinanzierungs- bzw. Zwischenkreditvertrages erwerben Sie einen Rechtsanspruch auf Gewährung des Kredites unter der Bedingung, dass die gegebenenfalls gestellten Auflagen erfüllt sind. Der Vorfinanzierungs- bzw. Zwischenkredit ist für Maßnahmen im Sinne von 92a Abs. 1 Satz 1 EStG in der jeweils geltenden Fassung einzusetzen. Neben den oben beschriebenen Maßnahmen fällt darunter auch die Tilgung eines Darlehens, das für eine nach dem vorgenommene Maßnahme nach 92a Abs. 1 Satz 1 EStG verwendet worden ist. gelten Vorfinanzierungsdarlehen der Sparkasse sowie der Altersvorsorge-Bausparvertrag der LBS als einheitlicher Vertrag im Sinne von 1 Abs. 1a Satz 1 Nr. 3 Altersvorsorgeverträge- Zertifizierungsgesetz (AltZertG). Darlehensgeberin und insoweit Vertragspartnerin für Sie als Darlehensnehmer ist die Sparkasse. Vertragspartnerin bezüglich des Bausparvertrages und des späteren Bauspardarlehens ist die LBS. Hinsichtlich des einheitlichen Vertrags gilt die LBS als Anbieterin im Sinne des AltZertG. Sparleistungen auf den vorfinanzierten Bausparvertrag gelten auch hier als Tilgungsleistungen und damit als geförderte Altersvorsorgebeiträge im Sinne von 82 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG. Wird bei einem besparten Vertrag ein Vorfinanzierungsdarlehen aufgenommen, gilt das bereits angesparte geförderte Altersvorsorgevermögen als Tilgungsleistung nach 82 Abs. 1 Satz 3 EStG. Wird bei einem besparten Vertrag ein Vorfinanzierungs- bzw. Zwischenkredit aufgenommen, gilt das bereits angesparte geförderte Altersvorsorgevermögen als Tilgungsleistung nach 82 Abs. 1 Satz 3 EStG. Es wird unwiderruflich vereinbart, dass das auf dem Bausparkonto gebildete Altersvorsorgevermögen zur Tilgung des Vorfinanzierungs- bzw Zwischenkredits eingesetzt wird. Haben Sie die Förderung nach 10a oder Abschnitt Darüber hinaus bietet Ihnen die Bausparkasse in Kooperation mit der Sparkasse in Verbindung mit Vorfinanzierungskrediten auch Kreditmodelle an. Sie basieren darauf, dass der Vorfinanzierungskredit nicht in einer Summe, sondern abschnittweise im Wege der Zuteilung hintereinander geschalteter Teilbausparverträge getilgt wird (Opti- oder TBV-Finanzierung). XI EStG in Anspruch genommen, sind Sie entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen verpflichtet, den Kredit spätestens bis zur Vollendung des 68. Lebensjahres zu tilgen. Entsprechendes gilt für das spätere Bauspardarlehen 12

13 Die staatliche Förderung Steuervorteile Wenn Sie Kredite der LBS für ein vermietetes Objekt einsetzen, können die aufgewendeten Zinsen sowie sonstige Finanzierungskosten bei Ihrer Steuererklärung von den Einkünften abgesetzt werden. Zusätzlich ist eine Abschreibung auf den Anschaffungswert des Gebäudes oder der Eigentumswohnung möglich. Wegen der Einzelheiten wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater. Öffentliche Fördermaßnahmen Über sonstige öffentliche Fördermaßnahmen in Ihrer Region informieren Sie sich bitte bei Ihrem Landratsamt oder Ihrer Gemeinde oder der sonst zuständigen Bewilligungsbehörde. Auch unsere LBS-Berater sowie die Mitarbeiter Ihrer Sparkasse beraten Sie gern. 13

14 Das ausserkollektive geschäft der landesbausparkassen Das außerkollektive Geschäft der Landesbausparkassen Sie haben den Wunsch, schon vor der Zuteilung bzw. direkt nach dem Abschluss des Bausparvertrages über Finanzierungsmittel verfügen zu können. Sowohl durch die LBS als auch durch die Sparkassen können zur Überbrückung der Wartezeit Kredite bereitgestellt werden. Man unterscheidet dabei Zwischenkredite und Vorfinanzierungskredite. Vorfinanzierungskredite Auch einem Bausparer, der das tarifliche Mindestguthaben noch nicht angespart hat, kann zur Überbrückung der Sparzeit bis zur Zuteilung seines Bausparvertrages ein Kredit, ein sog. Vorfinanzierungskredit, zur Verfügung gestellt werden. Wie der Zwischenkredit kann auch der Vorfinanzierungskredit bis zur Höhe der Bausparsumme zu Kapitalmarktbedingungen bereitgestellt werden. Neben den Zinszahlungen sind Sparraten Zwischenkredite Ein Zwischenkredit wird Ihnen bereitgestellt, wenn das tarifliche Mindestguthaben angespart worden ist. Somit wird die zumeist noch kurze Wartezeit bis zur Zuteilung des Bausparvertrages überbrückt. Ein Zwischenkredit kann bis zur Höhe der Bausparsumme zu Kapitalmarktbedingungen zur Verfügung gestellt werden. auf den Bausparvertrag zu leisten. Nach der Zuteilung des Bausparvertrages wird der Vorfinanzierungskredit durch die Bausparsumme abgelöst. Anschließend ist das verbleibende Bauspardarlehen zu tilgen. Eine Ablösung ist auch durch die Bildung von Teilbausparverträgen zum Zinsanpassungstermin möglich ( > Sonstige Finanzierungsmodelle). Während der Laufzeit des Zwischenkredites zahlt der Bausparer lediglich Zinsen. Da das Mindestsparguthaben bereits vorhanden ist, müssen Sie in diesem Fall in der Regel keine weiteren Sparleistungen erbringen. Nach Zuteilung des Bausparvertrages wird der Zwischenkredit durch die Bausparsumme, d. h. das Bausparguthaben nebst Zinsen und das Bauspardarlehen, abgelöst. Anschließend ist das zinsgünstige Bauspardarlehen zu tilgen. Verwendung und Sicherstellung Wie das Bauspardarlehen dürfen auch Vorfinanzierungs- und Zwischenkredite nur für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen eingesetzt werden. Die Sicherstellung von Vorfinanzierungs- und Zwischenkrediten entspricht grundsätzlich der eines Bauspardarlehens. Für Vorfinanzierungs- und Zwischenkredite gelten andere Regelungen hinsichtlich einer blanko - Bereitstellung. Der Höchstbetrag beträgt

15 Was sie sonst noch wissen sollten Was Sie sonst noch wissen sollten Widerrufsrecht Sie können Ihren Antrag auf Abschluss eines Bauspar- bzw. Kreditvertrages innerhalb einer Frist von 14 Tagen widerrufen. Die Widerrufsfrist beginnt mit Erhalt der ordnungsgemäßen Belehrung über das Widerrufsrecht. Wird die Belehrung erst nach Vertragsabschluss mitgeteilt, beträgt die Bedenkzeit einen Monat. Sonstige Finanzierungsmodelle Im Rahmen einer OPTI-Finanzierung erhalten Sie von der LBS oder Sparkasse ein langfristiges Darlehen zu den aktuellen Konditionen am Kapitalmarkt. Die Zinslaufzeit, z. B. 10 Jahre, wählen Sie. Statt der üblichen Tilgung von mindestens 1 % besparen Sie einen LBS-Bausparvertrag. Ihre monatliche Leistung ist dabei genau so hoch wie bei einer normalen Hypothek. Sie nutzen gleichzeitig alle Bausparvorteile, wie z. B. attraktive Die Finanzierung aus einer Hand Guthabenzinsen, Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage für Vermögenswirksame Leistungen. Seit 1969 praktizieren Sparkassen und Landesbausparkassen die Finanzierung aus einer Hand, die zwischenzeitlich zu einem Markenzeichen der Sparkassenorganisation geworden ist. Bei der Finanzierung aus einer Hand wird die Gesamtfinanzierung federführend von der kunden-näheren örtlichen Sparkasse abgewickelt. Die Kreditanträge für den Sparkassenkredit und/oder die LBS-Finanzierung können so (gleichzeitig) bei einer Stelle der Sparkasse gestellt werden. Die zur Sicherung der Sparkassen- und LBS-Kredite erforderlichen Unterlagen sind nur einmal von Ihnen einzureichen. Nach Mit Ablauf der 1. Zinsbindung wird eine Teil-Bausparsumme zugeteilt. Die Höhe ist nicht von vornherein festgelegt, sondern bestimmen Sie selbst durch Ihre Sparleistungen. Mit der zugeteilten Bausparsumme lösen Sie einen Teil Ihres Darlehens ab und ersetzen es durch das zinsgünstige und zinsfeste Bauspardarlehen. Wenn die 2. Zinsbindung ausläuft, wird eine weitere Teil-Bausparsumme zugeteilt usw., bis Ihr Darlehen vollständig abgelöst ist. Sie gewinnen also Schritt für Schritt immer mehr Zinssicherheit. Prüfung der Kreditanträge bewilligt die Sparkasse sowohl die von ihr zur Verfügung zu stellenden Kredite als auch im Zusätzlich bietet Ihnen die OPTI-Finanzierung: Namen und für Rechnung der LBS deren Bausparkredite. Staatliche Förderung Sparleistungen, die auf den Bausparvertrag erbracht werden, sind durch die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage begünstigt. Die Sparkassen- und Bausparmittel werden dabei einheitlich durch eine zugunsten der Sparkasse zu bestellende Sicherheit sei es nun eine > Grundschuld oder eine anderweitige Sicherheit abgesichert. Den die Bausparkredite absichernden, nachrangigen Sicherheitenteil hält die Sparkasse anschließend treuhänderisch für die LBS. Flexibilität Das, was bei anderen Finanzierungen häufig nicht einmal als Sonderausstattung erhältlich ist, gibt es bei der OPTI- Finanzierung serienmäßig : Die Flexibilität durch Sonderzahlungen. 15

16 Was sie sonst noch wissen sollten Sie können jederzeit Extra-Leistungen in den Bausparvertrag einbringen und steuern damit ganz individuell Ihre Finanzierung. Sie sind also flexibel, wenn sich z. B. Ihr finanzieller Spielraum im Laufe der Zeit wieder vergrößert und Sie noch mehr Zinssicherheit aufbauen oder noch schneller entschulden wollen. Einfache Abwicklung Die Zuteilung der Teil-Bausparsummen erfolgt automatisch. Deren Höhe wird jeweils für Sie optimiert. Sie brauchen sich also nicht um Bausparsummen und Zuteilungstermine zu kümmern. Im Rahmen einer TBV-Finanzierung erhalten Sie von der Hamburger Sparkasse (Haspa) einen langfristigen Baukredit zu den aktuellen Konditionen am Kapitalmarkt und schließen in gleicher Höhe einen LBS-Bausparvertrag ab. Sie zahlen auf den Haspa-Baukredit nur die Zinsen, der Tilgungsanteil wird für die Ansparung des Bausparvertrages verwendet. In maximal 3 Abschnitten nach jeweils 8 Jahren wird der Haspa-Baukredit dann durch Zuteilung von Teilbausparsummen abgelöst. Für die TBV-Finanzierung können Sie eine Zinsvereinbarung von 8 oder 16 Jahren vereinbaren. Bei einer 16-jährigen Zinsbindung erfolgt nach den ersten 8 Jahren eine Ablösung von maximal 30 % des Haspa-Baukredites. 16

17 Fachbegriffe, die sie kennen sollten Fachbegriffe, die Sie kennen sollten ABB ABB ist die Abkürzung für Allgemeine Bedingungen für Bausparverträge. Sie regeln die Vertragsbedingungen zwischen Bausparern und Bausparkasse und liegen den Bausparverträgen zugrunde. Bereitstellungszinsen Bereitstellungszinsen werden von uns ab einem vereinbarten Zeitpunkt für die ab dem Zeitpunkt der Zuteilung bereitgehaltenen, noch nicht ausgezahlten Kreditmittel berechnet. Dies gilt sowohl für bereitgehaltene Darlehen sowie Vorfinanzierungs- und Zwischenkredite. Es soll so verhindert werden, dass sich in einer Bauspargemeinschaft ein hoher Bestand Agio Das Agio wird bei Auszahlung oder der ersten Teilauszahlung des Darlehens berechnet. Es handelt sich um ein Aufgeld mit Zinscharakter, das dem Bauspardarlehen zugeschlagen und an Auszahlungsverpflichtungen aus vergangenen Zuteilungsperioden aufbaut, da diese Auszahlungsverpflichtungen die für künftige Auszahlungen zur Verfügung stehenden Mittel verringern. mit ihm zu verzinsen und zu tilgen ist. Der Bausparer muss also z. B. bei einem Agio von 2 Prozent später ein Darlehen i. H. v. 102 Prozent des ihm ausgezahlten Nettodarlehensbetrages tilgen. Bei vorzeitiger Rückzahlung des Bauspardarlehens erfolgt eine zeitanteilige Erstattung. Darlehensgebühr Die Darlehensgebühr wird ebenso wie das > Agio dem Bauspardarlehen zugeschlagen und ist mit ihm zu verzinsen und zu tilgen. Bei vorzeitiger Darlehenstilgung hat der Bausparer jedoch keinen Anspruch auf anteilige Erstattung der Beleihungswert Darlehensgebühr. Die Darlehensgebühr stellt im Gegensatz zum Agio ein laufzeitunabhängiges Entgelt dar. Der Beleihungswert ist der Wert, der dem Beleihungsgegenstand unter Berücksichtigung aller für die Bewertung maßgeblichen Umstände beigemessen wird. Als Grundlage für die Feststellung des Beleihungswertes dienen der Ertragswert, der Bauwert, der Bodenwert und der Verkehrswert. Disagio Das Disagio stellt wirtschaftlich eine Zinsvorauszahlung dar. Es wird spätestens bei Auszahlung des Darlehens bzw. Kredites fällig und deshalb vom Darlehens-/Kreditbetrag einbehalten. Das Darlehen bzw. der Kredit wird also nicht in voller Höhe (zu 100 Prozent) ausgezahlt, sondern beispielsweise bei einem Disagio von 3 Prozent nur zu 97 Prozent (= Nettodarlehensbetrag). Die Vereinbarung eines Disagio bewirkt, dass über die Laufzeit des Darlehens bzw. Kredites ein geringerer > Sollzinssatz gezahlt werden kann. 17

18 Fachbegriffe, die sie kennen sollten Effektiver Jahreszins Grundschuld Eine Grundschuld ist ein Pfandrecht an einer Immobilie, das im Grundbuch eingetragen wird. Der effektive Jahreszins hat zum Ziel, unterschiedliche Kreditangebote (mit gleicher Laufzeit bzw. gleicher Zinsfestschreibungszeit) vergleichbar zu machen. Er gibt als Preis des Kredites die Gesamtbelastung pro Jahr in Prozent an und berücksichtigt daher den > Sollzinssatz nebst den anfallenden Kreditkosten wie z. B. das > Agio bzw. > Disagio etc. Werden die Konditionen für die gesamte Laufzeit des Kredites festgeschrieben, spricht man vom effektiven Jahreszins. Nettodarlehensbetrag Der Nettodarlehensbetrag ist der Betrag, der zur Auszahlung gelangt oder bei Ablösung eines Vorfinanzierungs- oder Zwischenkredites verrechnet wird. Bei Darlehen, deren Konditionen nur für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben sind ( > Zinsfestschreibungszeit), spricht man vom anfänglichen effektiven Jahreszins. Sollzinssatz Der Sollzinssatz ist der Zinssatz, nach dem sich die tatsäch- liche Zinszahlung richtet. Wird eine Zinsvorauszahlung in Festzins/Zinsbindungsfrist bzw. Zinsfestschreibungszeit Form eines > Disagio vereinbart, verringern sich Sollzinssatz und Nettodarlehensbetrag. Festzins bedeutet, dass die Zinskonditionen für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben werden und für diesen Zeitraum unverändert bleiben. Diesen Zeitraum nennt man Zinsbindungsfrist oder auch Zinsfestschreibungszeit. SCHUFA SCHUFA ist die Abkürzung für Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung. Es handelt sich bei der SCHUFA Fortsetzung des Vertrages Um das Anfallen von > Bereitstellungszinsen zu verhindern, z. B. weil Sie das Bauspardarlehen zu diesem Zeitpunkt noch nicht benötigen, können Sie auf die Zuteilung verzichten. Der um eine Gemeinschaftseinrichtung der kreditgebenden deutschen Wirtschaft. Aufgabe der SCHUFA ist es, ihren Vertragspartnern Informationen zu geben, um sie vor Verlusten im Kreditgeschäft zu schützen. Vertrag wird dann fortgesetzt. Sie können Ihre Rechte aus der früheren Zuteilung jederzeit wieder geltend machen. 18

19 Fachbegriffe, die sie kennen sollten Schlichtungsstelle Sollten Sie mit uns einmal nicht zufrieden sein, wenden Sie sich bitte direkt an uns. Wir werden uns bemühen, eine beiderseits zufriedenstellende Lösung zu finden. Lässt sich dennoch die Angelegenheit nicht einvernehmlich beilegen, haben Vertraulichkeit Persönliche Daten des Bausparers behandeln wir streng vertraulich. Nur im gesetzlich vorgegebenen Rahmen oder mit Ihrer Zustimmung können Informationen weitergegeben werden. Sie anschließend nunmehr die Möglichkeit, ein außergerichtliches Schlichtungsverfahren einzuleiten. Zum Zwecke der Durchführung dieses außergerichtlichen Schlichtungsverfahrens ist die LBS Bausparkasse Schleswig Holstein Hamburg AG der Schlichtungsstelle des Sparkassen- und Giroverbandes für Schleswig-Holstein angeschlossen. Die Inanspruchnahme ist für Sie kostenlos. Die Schlichtungsordnung erhalten Sie auf Aufforderung beim Vorzeitige Rückzahlung / Vorfälligkeitsentschädigung Die vorzeitige Rückzahlung des Bauspardarlehens ist jederzeit ohne Kosten möglich. Bei Krediten, die im außerkollektiven Geschäft zur Verfügung gestellt werden (wie Zwischenund Vorfinanzierungskredite, s.o.), kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung gleicht den wirtschaftlichen Nachteil aus, der der Sparkassen- und Giroverband für Schleswig-Holstein, Faluner Weg 6, Kiel LBS oder den Sparkassen durch die Rückzahlung des Kredites vor Ablauf der vereinbarten > Festzins/Zinsbindungsfrist entsteht. oder unter 19

20 Anhang: Europäische vereinbarung Anhang: Europäische Vereinbarung Europäische Vereinbarung eines freiwilligen Verhaltenskodex über vorvertragliche Informationen für wohnwirtschaftliche Kredite ( Vereinbarung ) Diese Vereinbarung wurde zwischen den europäischen Verbraucherorganisationen und den europäischen kreditwirtschaftlichen Verbänden, deren Mitglieder wohnungswirtschaftliche Kredite anbieten (siehe unten) ausgehandelt und Anwendungsbereich des freiwilligen Verhaltenskodex Der Kodex betrifft Verbraucherinformationen für national wie grenzüberschreitend angebotene wohnungswirtschaftliche Kredite. angenommen. Die Vereinbarung unterstützt einen freiwilligen Verhaltenskodex ( Kodex ), der von jedem Kreditinstitut umgesetzt werden sollte, das dem Verbraucher wohnungswirtschaftliche Kredite anbietet. Definition des wohnungswirtschaftlichen Kredits im Sinne des Kodex Ein wohnungswirtschaftlicher Kredit ist ein Kredit, der einem Eine Liste der Unterzeichner liegt der Vereinbarung in der Anlage bei. Verbraucher für den Kauf oder Umbau einer privaten Wohnimmobilie, die in seinem Eigentum steht, oder die er erwerben will, ausgereicht wird, und die entweder durch eine Hypothek/ein Grundpfandrecht auf das unbewegliche Eigentum Die Vereinbarung ist in zwei Teile gegliedert: Teil I: Die Maßnahmen zur Umsetzung und Kontrolle oder durch eine Sicherheit, die in einem Mitgliedstaat gewöhnlich zu diesem Zweck genutzt wird, gesichert ist. des freiwilligen Kodex; Teil II: Der Inhalt des freiwilligen Kodex über Informationen, die dem Verbraucher zur Verfügung Wohnungswirtschaftliche Kredite, die von der Verbraucherkreditrichtlinie (87/102/EWG) erfasst sind, sind vom Anwendungsbereich des Kodex ausgeschlossen. gestellt werden sollten: in Form allgemeiner Informationen über angebo- tene wohnungswirtschaftliche Kredite; in Form personalisierter Informationen, die in der vorvertraglichen Phase im Rahmen eines Europäischen Standardisierten Merkblatts unterbreitet werden sollten. Mit dem Kodex soll die Transparenz der Informationen und deren Vergleichbarkeit sichergestellt werden. 20

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