Negative Instandhaltungsrückstellung - die Konsequenz der Darlehensaufnahme durch Wohnungseigentümergemeinschaften

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1 Negative Instandhaltungsrückstellung - die Konsequenz der Darlehensaufnahme durch Wohnungseigentümergemeinschaften Früher undenkbar, ist die Darlehensaufnahme durch Wohnungseigentümergemeinschaften Realität geworden. Diese können jetzt ebenso wie sonstige Immobilieneigentümer Sanierungsmaßnahmen durch Kredite finanzieren. Banken und Bausparkassen erkennen zunehmend das Potential, das die Geschäftsbeziehung zu Wohnungseigentümergemeinschaften bietet. Letzte Zweifel an der Rechtssicherheit von Darlehensverträgen mit Wohnungseigentümergemeinschaften auf der Grundlage bestandskräftiger Beschlüsse hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom (V ZR 251/11) beseitigt, indem er ausdrücklich bestätigt hat: Es liegt in der Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Aufnahme eines Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen. Immer mehr Wohnungseigentümergemeinschaften werden daher künftig vor allem zur Finanzierung energetischer Sanierungsmaßnahmen auf zinsgünstige Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zurückgreifen. Das Rechnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaften muss diese Entwicklung berücksichtigen und jedem Eigentümer Auskunft über den Stand der Verschuldung geben. Insbesondere neu in die Wohnungseigentümergemeinschaft eintretende Eigentümer werden oft erstaunt sein, dass sie nicht etwa an einer bestehenden Instandhaltungsrückstellung partizipieren, sondern mehrjährig ihren Beitrag zur Rückführung bestehender Darlehensverpflichtungen leisten müssen. Eine negative Instandhaltungsrückstellung ist bisher nicht bekannt. Künftig wird bei der Bewertung von Eigentumswohnungen eine etwaige Verschuldung der Eigentümergemeinschaft zu berücksichtigen sein. Die Frage nach der letzten Jahresabrechnung, den aktuellen Wirtschaftsplan sowie weiteren Unterlagen zur Bewertung der Vermögenssituation bekommt mit der Berechtigung für

2 Wohnungseigentümergemeinschaften zur Darlehensaufnahme eine zusätzliche Bedeutung. Zum Verständnis der Darstellung eines WEG-Darlehens in der Jahresabrechnung soll zunächst der typische Ablauf einer Darlehensaufnahme skizziert werden: Nach (bestandskräftigem) Beschluss der Darlehensaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft folgt der Vertragsabschluss mit dem Kreditgeber durch den Verwalter als Vertreter des rechtsfähigen Verbands. Mit Bereitstellung des Darlehensbetrags entsteht zunächst ein Darlehenskonto bei der Bank, dieses stellt wie ein Girokonto oder ein Termingeldkonto ein zusätzliches Geldkonto dar. Durch Auszahlung des Darlehensbetrags wird das Darlehenskonto belastet (Geldabfluss). Die Sanierungsmaßnahme wird bezahlt und es entsteht ein in der Jahresabrechnung auszuweisender Aufwand für die WEG. Dieser Aufwand wird jedoch nicht durch Umlage auf die Eigentümer finanziert, sondern mit dem Geld bezahlt, welches durch das Darlehen von der Bank bereitgestellt wurde. Vom Ablauf in der Buchhaltung ist dies vergleichbar mit dem Vorgang der Finanzierung des Sanierungsaufwands aus einer angesparten Instandhaltungsrückstellung zum Zweck der Sanierung. Jedoch wird die Ansparungsphase der Instandhaltungsrückstellung (Zuführung durch Eigenmittel) umgangen. Es wird Geld ausgegeben, welches die Eigentümer erst mit ihren Tilgungsbeiträgen zurück sparen. Fraglich ist, wie die Jahresabrechnung mit ihren anerkannten Bestandteilen* diesen Vorgang transparent und über Jahre nachvollziehbar darstellen kann: Hierzu folgendes (sehr vereinfachtes) Beispiel: Die Muster-Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt zum über ein Sollvermögen von ,--. Das Guthaben auf dem Bankkonto beträgt , es bestehen Forderungen an Eigentümer aus der Jahresabrechnung Vorjahr 1.000,--, Verbindlichkeiten gegenüber dem Gasversorger (Nachzahlung) von 2.000,-- sowie Hausgeldrückstände in Höhe von 4.000,--, hiervon entfallen auf Beitragsleistungen zur Instandhaltungsrückstellung 1.000,--. Die Hausgeldrückstände werden erst in 2013 ausgeglichen. Die Instandhaltungsrückstellung (gem. Definition BGH V ZR 44/09) beträgt somit ,--. Die WEG führt eine Fassadensanierung für ,-- durch, davon werden in 2012 und 2013 jeweils bezahlt. Zur Finanzierung

3 der Sanierungskosten nimmt sie über ihre Hausbank ein Niedrigzinsdarlehen der KfW über ,-- in Anspruch. Der Darlehensvertrag sieht vor, dass ,-- jährlich an Annuität (Zinsen 2.000,-- und Tilgung ,--) gezahlt werden, die gemäß Beschluss der Instandhaltungsrückstellung entnommen werden. Die jährliche Zuführung zur Instandhaltungsrückstellung beträgt ,--. Die Ausgangssituation der Muster-WEG: Vermögenstatus per : Anfangsbestand Bankkonto ,00 Forderungen gegen Eigentümer aus Hausgeldrückständen 4.000,00 Forderungen gegen Eigentümer aus Abrechnung Vorjahr 1.000,00 abzgl. Verbindlichkeit gegenüber Gasversorger ,00 Sollvermögen ,00 abzgl. Beitragsrückstände zur Instandhaltungsrückstellung 1.000,00 = Instandhaltungsrückstellung ,00 Im Jahr 2012 ergibt sich somit folgende Bankkontenentwicklung: Die Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung und des Sollvermögens stellt sich wie folgt dar: Das Bankkonto steht Ende 2012 durch die Darlehensauszahlung mit ,-- im Plus, das Darlehenskonto mit ,-- im Minus. Das Sollvermögen weist einen Negativsaldo von ,-- und die Instandhaltungsrückstellung einen Negativsaldo von ,-- aus.

4 Im Jahr 2013 erhöht sich der Negativsaldo des Sollvermögens und der Instandhaltungsrückstellung durch die weiteren Entnahmen auf ,--: Die Darstellung des Darlehenskontos lässt aber erkennen, dass zum Ausgleich des schon getätigten Aufwands in Höhe von ,-- noch ,-- durch die Eigentümer aufzubringen sind. Die tatsächliche Vermögenssituation lässt sich nicht den Bankkontenständen entnehmen. Im Falle eines Darlehens wird aber besonders deutlich, dass auch weder die Darstellung des Sollvermögens noch die Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung (gemäß Definition BGH V ZR 44/09) dies leisten können. Nur der Vermögensstatus vermittelt das Verhältnis zwischen der Liquidität der Eigentümergemeinschaft zu deren Sollvermögen und der Instandhaltungsrückstellung: Vermögensstatus zum : Endbestand Bankkonto ,00 abzgl. Endbestand Darlehenskonto ,00 Sollvermögen ,00 abzgl. Rückstände Beitragsleistung Instandhaltungsrückstellung 0,00 = Instandhaltungsrückstellung ,00

5 Fazit: Der Vermögensstatus dient nicht nur der Schlüssigkeitskontrolle der Jahresabrechnung. Das Beispiel der Darlehensaufnahme durch Eigentümergemeinschaften beweist, dass er zur Darstellung der tatsächlichen Vermögenssituation unverzichtbar ist. Die Autoren Astrid Schultheis, öffentlich bestellte Sachverständige für Wohnungseigentumsverwaltung, und Dr. Michael Casser, Rechtsanwalt, sind Verfasser der Musterabrechnung* für Wohnungseigentümergemeinschaften des Verbands der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter e.v., veröffentlicht in ZMR 2/2011 S , und im ZMR-Sonderheft 1/2011 (zu beziehen über oder den Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.v.).

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