Inhalt. 1. Teil: Einleitung Teil: Einzelheiten der Mietpreisbremse... 9 III

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Marta Adler
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1 Inhalt 1. Teil: Einleitung... 1 Auswirkungen verfassungsrechtlicher Natur/Staatsrecht, Grundrechtseinschränkung... 2 Auswirkungen auf die Entwicklung der sog. ortsüblichen Vergleichsmiete... 3 Auswirkungen auf die wirtschaftliche Situation der Eigentümer und Vermieter... 3 Auswirkungen auf das Investitionsverhalten der Immobilieneigentümer... 4 Lückenschluss der Mietpreisregulierung Teil: Einzelheiten der Mietpreisbremse... 9 A. Zeitlicher Anwendungsbereich... 9 B. Örtlicher Anwendungsbereich C. Sachlicher Anwendungsbereich I. Andere (= keine Wohnraum-) Mietverhältnisse, die nicht der Mietpreisbremse unterliegen II. Wohnraummietverhältnisse, die nicht der Mietpreisbremse unterliegen Preisgebundener Wohnraum Stichtagswohnungen ( ) beim Neubau, 556 f BGB Wohnungen, die nach einer umfassenden Modernisierung erstmalig vermietet werden, 556 f S. 2 BGB a) Begriffsbestimmung baulicher Maßnahmen b) Modernisierung c) Umfassende Modernisierung d) Erste Vermietung e) Spätere erneute Vermietung einer umfassend modernisierten Wohnung f) Unentgeltliche Gebrauchsüberlassung III

2 g) Erste Vermietung ohne Zeitbegrenzung h) Vorübergehende Selbstnutzung durch Eigentümer i) Kostenermittlung der umfassenden Modernisierung j) Umfassende Modernisierung (ohne) Zeitbegrenzung Wohnraummietverhältnisse gemäß 549 Abs. 2 BGB III. Wohnraummietverhältnisse, die der Mietpreisbremse unterliegen Durch Rechtsverordnung ausgewiesenes Gebiet Abschluss bzw. Beginn eines Wohnraummietvertrages IV. Rechtsfolgen der Mietpreisbremse Begrenzung der Miete auf eine vom Gesetzgeber festgesetzte zulässige Höhe, 556 d Abs. 1 BGB a) Ermittlung der zulässigen Miete aa) Zulässige Miete bb) Ortsübliche Vergleichsmiete (1) Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand des einschlägigen Mietspiegels (2) Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand weiterer wohnwertbildender Merkmale (3) Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und zulässigen Miete (a) Vorüberlegung: Mietstruktur (b) Vorüberlegung: Anwendung des Mietspiegels (c) Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zur Feststellung der zulässigen Nettomiete anhand eines Nettokaltmietspiegels (aa) Anwendung des Mietspiegels Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete (bb) Alternative Anwendung des Mietspiegels Annahme des Oberwerts des Mietspiegelfeldes (cc) Keine Zwingende Vorgabe einer Berechnungsmethode durch den Gesetzgeber IV

3 (d) Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zur Feststellung der zulässigen Nettomiete anhand eines Brutto(kalt-)mietspiegels (e) Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zur Feststellung der zulässigen Bruttomiete anhand eines Bruttokaltmietspiegels (f) Ermittlung der ortsüblichen Bruttovergleichsmiete zur Feststellung der zulässigen Miete anhand eines Nettomietspiegels (g) Vereinbarung einer Teilinklusivmiete (h) Weitere wohnwerterhöhende Merkmale/ Umstände im Mietverhältnis (i) Zuschläge zur ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete (aa) Schönheitsreparaturen (bb) Kleinreparaturen (cc) Zuschlag für eine Erlaubnis einer teilgewerblichen Nutzung (dd) Untermietzuschlag (ee) Möblierungszuschlag (j) Andere Entgelte b) Einschränkungen (Ausnahmen von) der Kappungsgrenze des 556 d BGB aa) Höhere Vormiete, 556 e Abs. 1 BGB (1) Miethöhe (2) Vorherige Miete (3) Geschuldete (vereinbarte) Miete (a) Kein Einfluss von Leistungsstörungen bei der Ermittlung der Vormiete (aa) Mangel (bb) Zurückbehaltungsrecht(e) (cc) Aufwendungsersatzansprüche wegen Mangelbeseitigung oder Duldung von Modernisierungsund Erhaltungsmaßnahmen (b) Zeitliche Einschränkung der zu berücksichtigenden Vormiete V

4 VI (3) Änderung der Mietstruktur (4) Änderung des Leistungsumfangs bb) Modernisierungsmiete/Modernisierungsmaßnahmen (der letzten drei Jahre), 556 e Abs. 2 BGB Vorüberlegungen zur Unwirksamkeit vertraglicher Vereinbarungen Gesamtunwirksamkeit von mietvertraglichen Vereinbarungen Teilunwirksamkeit der Miet(höhe)vereinbarung Teilunwirksamkeit der Vereinbarung über Vorauszahlungen für Betriebskosten Teilunwirksamkeit der Vereinbarung über Betriebskostenpauschalen? Teilunwirksamkeit der Vereinbarung über die Mietkaution Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter a) Umfang der Auskunftspflicht b) Inhalt der Auskunft des Vermieters an den Mieter aa) Auskunft über Umstände betreffend die ortsübliche Miete bb) Auskunft über Umstände betreffend die Vormiete cc) Auskunft über Umstände betreffend die Bildung der Miethöhe mit Modernisierung dd) Auskunft über andere Umstände betreffend die Bildung der Miethöhe (ohne Modernisierung) c) Grenze der Auskunftspflicht des Vermieters d) Formerfordernis für das Auskunftsverlangen des Mieters e) Formerfordernis für die Auskunftserteilung des Vermieters f) Zurückbehaltungsrecht und Auskunftsverlangen Rückforderung zu viel gezahlter Miete, 556 g Abs.1, 2 BGB... 82

5 10. Rüge des Mieters betreffend die Miethöhe, 556 g Abs. 2 S. 1, S. 2 BGB a) Formerfordernis für die Miethöhe-Rüge des Mieters, 556 g Abs. 4 BGB b) Beachte bei Rügen des Mieters c) Rügeerwartungen Mietpreisbremse und Staffelmiete Mietpreisbremse und Indexmiete Schadensersatz wegen Verstoß gegen die Mietpreisbremse a) Verstoß gegen die zulässige Miete, 556 d Abs. 1 BGB b) Verstoß gegen Auskunftserteilungsbegehren des Mieters, 556 g Abs. 3 BGB Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter, 543 Abs. 1 S. 2 BGB Anfechtung des Mietvertrages durch den Mieter, 123 BGB Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter wegen Zahlungsverzug, 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB V. Mietpreisbremse und Vermieterwechsel VI. Mietpreisbremse und Untermiete VII. Außerkrafttreten einer Rechtsverordnung zur Mietpreisbremse Teil: Handlungsempfehlungen für den Vermieter A. Rüge des Mieters gemäß 556 g Abs. 2 BGB B. Auskunftsbegehren des Mieters gemäß 556 g Abs. 3 BGB C. Rückforderung zu viel gezahlter Miete gemäß 556 g Abs. 1 S. 3, 812 ff. BGB D. Feststellungsklage des Vermieters gegen den Mieter E. Verjährung F. Nachfolgende Mietänderungen G. Achtung bei (teilweiser) Einstellung von Mietzahlungen VII

6 4. Teil: Andere Kappungsgrenzen zur Bremsung der Mietentwicklung A. Die Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem, 558 ff. BGB I. Jahres-Sperrfrist II. 15-Monats-Sperrfrist III. Kappungsgrenze B. Beschränkungen bei der Modernisierungsmieterhöhung C. Kappungsgrenzen bei Betriebskosten Teil: Mietbegriffe (alphabetisch geordnet) Checkliste zur Mietpreisbremse Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz MietNovG) Literaturverzeichnis VIII

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