Inhalt Helmut Weigt. Immobilienmanagement und -finanzierung
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- Julia Siegel
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1 Inhalt Helmut Weigt Immobilienmanagement und -finanzierung 1. Lerneinheit Immobilien Immobilie Grundstück Bestandteil Zubehör Liegenschaftskataster Grundstücksveränderungen Vereinigung Abschreibung Zuschreibung Teilung Grundbuch Bedeutung des Grundbuches Führung der Grundbücher Einsicht in das Grundbuch Eintragungen und Löschungen Öffentlicher Glaube Arten von Grundbücher Wohnungs-/Teileigentums-Grundbuch Erbbau-Grundbuch Gliederung der Grundbücher Gliederung des Grundbuchblattes Wichtige Grundstücksrechte (Abteilung II) Vormerkung ( 883 BGB) Vorkaufsrecht ( 1094 BGB) Reallast ( 1105 BGB) Grunddienstbarkeit ( 1018 BGB) Beschränkt persönliche Dienstbarkeit ( 1090 BG) Nießbrauch ( 1030 BGB) Dauerwohnrecht, Dauernutzungsrecht ( 31 WEG) Wichtige Grundstücksrechte (Abteilung III) Hypothek ( 1113 BGB) Grundschuld ( 1191 BGB) Rentenschuld ( 1199 BGB) Rangordnung der Grundstücksrechte Rangordnung innerhalb derselben Abteilung Rangordnung innerhalb verschiedener Abteilungen Gleichrang... 23
2 Rangtausch Rangvorbehalt Verpflichtungserklärung (sogenannte Negativerklärung) Nutzungsmöglichkeiten und Arten von Immobilien Anschaffung, Herstellung, Veränderung Herstellungsaufwand Erhaltungsaufwand Objektive Beurteilungs- und Auswahlkriterien Lage und Beschaffenheit des Grundstückes Bebaubarkeit Beschaffenheit und Zustand bestehender Gebäude Nutzungsmöglichkeiten Ertrags-Situation Bewertung von Immobilien Vergleichswertverfahren ( 15 ImmoWertV) Ermittlung des Bodenwerts ( 16 ImmoWertV) Sachwertverfahren ( 21 bis 23 ImmoWertV) Ermittlung des Gebäudesachwertes Außenanlagen und der inneren Erschließung Baunebenkosten Abschließender Sachwert Ertragswertverfahren ( 17 bis 20 ImmoWertV) Bodenwert Jahresrohertrag des gesamten Objektes Jahresreinertrags des gesamten Objektes Jahresreinertrag des Gebäudes Gebäudeertragswert Abschließender Ertragswert Beleihungswert Differenzierung zum Verkehrswert Beleihungswertermittlung Beleihungsgrenzen Beleihungsgrenzen von Bausparkassen Beleihungsauslauf Niederstwert-Prinzip Lerneinheit Investoren Nutzungsmöglichkeiten aus subjektiver Sicht Besitzarten an Immobilien Illegale Besitzformen oder Besitzstörungen Legale Besitzformen oder Nutzungen Unentgeltliche Überlassung Entgeltliche Überlassung... 64
3 2.3 Motive zum Erwerb von Immobilieneigentum Investitionsmotive von Eigennutzern Investitionsmotive von Kapitalanlegern Subjektive Beurteilungs- und Auswahlkriterien Anlage- und Erwerbarten Schenkung ( 516 ff BGB) Erbschaft ( 1922 ff BGB) Gewinn Tausch ( 480 BGB) Kauf ( 433 BGB) Privatkauf Maklerkauf (Erst-)Erwerbermodell Bauträgermodell Sanierungs- und Modernisierungsmodelle Baubetreuung Zwangsversteigerung Eigentumsarten Alleineigentum Eigentum in Bruchteilen ( 1008 ff BGB, 741 ff BGB) Gesamthandsgemeinschaft Kaufvertrag Bonität Kreditfähigkeitsprüfung Kreditwürdigkeitsprüfung Persönliche Bonität Materielle Bonitätsprüfung Verfahren der Bonitätsprüfung Rating Scoring Lerneinheit Kapital Eigenkapital Liquides Eigenkapital Eigenleistung, Verwandten- und Bekanntenhilfe Illiquides Vermögen (Ersatzsicherheiten) Fremdkapital Darlehensbegriff Darlehensvertrag Darlehensbetrag Zins Sollzinssatz Effektiver Jahreszins... 99
4 Variabler Sollzinssatz Fester Sollzinssatz Cap-Sollzinssatz Disagio Nebenkosten eine Darlehensvertrages Vorfälligkeitsentschädigung Tilgung Annuitätendarlehen Darlehen mit sofortiger Tilgungsanrechnung Tilgungsdarlehen Endfällige Darlehen Bausparen Rechtsgrundlagen für das Bauspargeschäft Zweckbindung des Bausparvertrags Phasen des Bausparvertrages Abschluss des Bausparvertrags Ansparphase Zuteilung von Bausparverträgen Bauspardarlehen Staatliche Förderung und Bindungsfristen Bauspartarife und Gebühren Bewertungszahl und Zuteilungskriterien Veränderungen in der Ansparphase Teilung Ermäßigung Zusammenlegung Erhöhung Kündigung Vor- und Zwischenfinanzierung von Bausparverträgen Besteuerung von Bausparverträgen Abschließende Betrachtung Finanzierungsgeber Lerneinheit Szenarien Zeitliche Szenarien Zukunft Vergangenheit Gegenwart Grundsätze der Vorgehensweise Maximal finanzierbare Kosten Staatliche Förderung Riester-Förderung Wohn-Riester Wohnraumförderung
5 4.3 Steuerrechtliche Beurteilung hinsichtlich des Erwerbs Grunderwerbsteuer Steuerrechtliche Beurteilung hinsichtlich der Nutzung Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung Werbungskosten Lineare Gebäude-AfA Erhöhte Gebäude-AfA Anschaffungsnahe Herstellungskosten Anerkanntes Arbeitszimmer Liebhaberei Privater Veräußerungsgewinn Bedarfswert bei Erbschaft und Schenkung Einheitswert/Grundsteuer-Berechnung Finanzierungskonzepte Kostenschätzung Neubau-Vorhaben Kostenschätzung Bestands-Objekt Kostenschätzung Umfinanzierung Finanzierungsplanung Finanzierungsvergleiche Gleichgeschalteter Cashflow Barwert Anschlussfinanzierung Prolongation Umfinanzierung Prolongation versus Umfinanzierung Forward-Finanzierung Anhang Formelsammlung Finanzmathematik Berechnung der Restschuld eines Annuitätendarlehens Berechnung der Zahlungsrate zur vollständigen Tilgung eines Annuitätendarlehens Berechnung der Gesamtlaufzeit eines Annuitätendarlehens Berechnung des Barwertes eines Endwertes Basel II Anlagen Ertragswert-Vervielfältiger für Liegenschaftszinssätze von 0,25 bis 6,00 % sowie Restnutzungsdauern von 1 bis 25 Jahren Ertragswert-Vervielfältiger für Liegenschaftszinssätze von 0,25 bis 6,00 % sowie Restnutzungsdauern von 26 bis 50 Jahren Ertragswert-Vervielfältiger
6 für Liegenschaftszinssätze von 0,25 bis 6,00 % sowie Restnutzungsdauern von 51 bis 75 Jahren Ertragswert-Vervielfältiger für Liegenschaftszinssätze von 0,25 bis 6,00 % sowie Restnutzungsdauern von 76 bis 100 Jahren Ertragswert-Vervielfältiger für Liegenschaftszinssätze von 6,25 bis 12,00 % sowie Restnutzungsdauern von 1 bis 25 Jahre Ertragswert-Vervielfältiger für Liegenschaftszinssätze von 6,25 bis 12,00 % sowie Restnutzungsdauern von 26 bis 50 Jahren Ertragswert-Vervielfältiger für Liegenschaftszinssätze von 6,25 bis 12,00 % sowie Restnutzungsdauern von 51 bis 75 Jahren Ertragswert-Vervielfältiger für Liegenschaftszinssätze von 6,25 bis 12,00 % sowie Restnutzungsdauern von 76 bis 100 Jahren Endwerte Einmalzahlung 100,- Euro Zinssätze 0,50 bis 12,00 %, Laufzeit 1 bis 25 Jahre Endwerte Einmalzahlung 100,- Euro Zinssätze 0,50 bis 12,00 %, Laufzeit 26 bis 50 Jahre Endwerte laufende Zahlung 100,- Euro Zinssätze 0,50 bis 6,00 %, Laufzeit 1 bis 25 Jahre Endwerte laufende Zahlung 100,- Euro Zinssätze 0,50 bis 6,00 %, Laufzeit 26 bis 50 Jahre Endwerte laufende Zahlung 100,- Euro Zinssätze 6,50 bis 12,00 %, Laufzeit 1 bis 25 Jahre Endwerte laufende Zahlung 100,- Euro Zinssätze 6,50 bis 12,00 %, Laufzeit 26 bis 50 Jahre Kapitalisierungs-Faktoren für Erbbaurechte Berechnungsbeispiele Beispielrechnungen Immobilienrendite Beispielrechnung Objekt-Rendite Disagio-Varianten Barwert-Analyse aus Kapital Beispielrechnung Vorfälligkeitsentschädigung Beispielrechnung Darlehensarten Annuitätendarlehen mit jährlicher Zahlungsweise und Tilgungsverrechnung: Beispielrechnung Darlehensarten Annuitätendarlehen mit halbjährliche Zahlungsweise und Tilgungsverrechnung: Beispielrechnung Darlehensarten Annuitätendarlehen mit vierteljährliche Zahlungsweise und Tilgungsverrechnung: Beispielrechnung Darlehensarten
7 Annuitätendarlehen mit monatliche Zahlungsweise und Tilgungsverrechnung: Beispielrechnung Darlehensarten Annuitätendarlehen mit sofortiger Tilgungsverrechnung bei vierteljährlicher Zinsberechnung: Beispielrechnung Darlehensarten Endfälliges Darlehen mit jährlicher Zahlungsweise ohne laufende Tilgung, sondern mit Ersatztilgungsvertrag: Beispielrechnung Darlehensarten Sparplan mit jährlicher Zahlungsweise zur Tilgung des endfälligen Darlehens aus Beispielrechnung Beispiel Kostenschätzung Neubauvorhaben Beispiel Kostenschätzung Bestands-Objekt Beispiel Kostenschätzung Umfinanzierung Kumulierter Finanzierungsplan Finanzierungsvergleich Gleichgeschalteter Geldfluss Finanzierungsvergleich Barwertvergleich Darlehens ohne Sondertilgung im Gegensatz zu einem Darlehen mit Sondertilgung Finanzierungsvergleich Barwertvergleich Darlehens mit Sondertilgung im Gegensatz zu einem Darlehen ohne Sondertilgung Abkürzungsverzeichnis (alphabetisch)
8
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