Gesprächskreis zum Wohnungsaufsichtsrecht

Transkript

1 Gesprächskreis zum Wohnungsaufsichtsrecht Düsseldorf, Titelbild: istock.com/kwanchaichaiudom

2 Themen Grundgedanken zum Wohnungsaufsichtsrecht Schutzzweck des WAG Abgrenzung zum Ordnungsrecht Anwendung auf den geförderten Wohnraum Verfahrenseinleitung Ausstattung des Wohnraums Sachverhaltsermittlung Anordnung von Maßnahmen Kosten der Ersatzvornahme Unbewohnbarkeit Überbelegung 2

3 Grundgedanke Wohnungsaufsichtsgesetz Schlüssel zum Verständnis des Wohnungsaufsichtsrechts Konkretisierung der Sozialbindung des Eigentums Die Gemeinde unterstützt den Mieter im Verhältnis zum Vermieter mit dem Ziel, Wohnraum in bewohnbarem Zustand zu erhalten. Alle Tätigkeiten sind daher an der Frage auszurichten, Missstände zu beseitigen und menschenwürdiges Wohnen zu sichern. Rechtsprechung: gewissenhafter Eigentümer 3

4 Schutzzweck des WAG Gemeinde tritt dem Mieter zur Seite, um ihm bei der Durchsetzung seiner Rechte zu helfen sie wird nicht tätig bei eigengenutztem Wohnraum sie wird nicht im Sinne des Eigentümers tätig, um Mietverhältnisse zu beenden 4

5 Abgrenzung zum Ordnungsrecht - Gefahrenabwehr WAG ist ein Gesetz der Daseinsvorsorge mit ordnungsrechtlichen Instrumenten Eingriffsschwelle einer Gefahr nicht erforderlich Verwahrlosung und Missstände an Wohnraum als Eingriffsvoraussetzung Opportunitätsprinzip: Ob und Wie des Eingreifens nach pflichtgemäßem Ermessen Eingreifen bestimmt sich nach den 7-9 WAG 5

6 Anwendung des WAG auf den geförderten Wohnraum 21 WFNG regelt die Instandsetzung für den geförderten Wohnraum, Aufgabe der zuständigen Stelle Nach 1 Abs. 2 WAG finden die Vorschriften des WAG auf den geförderten Wohnraum Anwendung, soweit dessen Regelungen nicht entgegen stehen Bei Missständen an Zubehörräumen, Nebengebäuden und Außenanlagen findet das Verfahren nach 7 WAG Anwendung Die beiden Rechtsgrundlagen werden im Bescheid genannt, wenn der Wohnraum und Zubehörräume instand gesetzt werden müssen Wenn die Aufgabe von unterschiedlichen Stellen wahrgenommen wird, dann werden zwei Bescheide erforderlich 6

7 Verfahrenseinleitung 7 WAG pflichtgemäßes Ermessen Unterlagen/Fotos anfordern Durchführung eines Ortstermins Beiziehung des Verfügungsberechtigten zur Ortsbesichtigung Auf Mieterseite ist bereits ein Rechtsanwalt tätig oder ein zivilgerichtliches Verfahren eröffnet: Entscheidung im Einzelfall nach Zielsetzung des WAG Bezugnahme auf privatrechtliche Gutachten Mitteilung an den Mieter, falls kein Verfahren eröffnet wird Abgrenzung und Zusammenarbeit mit anderen Behörden Keller als Wohnraum? Wohnraum rechtlich zur dauernden Wohnnutzung geeignet 7

8 Ausstattung der Wohnung - Missstände Beheizbarkeit der Wohnräume 4 Wohnraum muss über Feuerstätte oder Heizungsanlage verfügen Wohnraum Wohngebäude, Wohnung oder der einzelne Wohnraum (vgl. 3 Ziffer 1) d.h. nicht jedes Zimmer muss über eine Heizquelle verfügen, aber mit den vorhandenen Heizquellen muss ein angemessenes Wohnklima erreicht werden Mindesttemperaturen vgl. DIN Bei Einzelöfen besteht kein Anspruch auf Modernisierung zu einer Zentralheizung Einzelöfen müssen funktionieren, Entsprechendes gilt bei einer Heizungsanlage für einzelne Heizkörper sowie bei Über- oder Untersteuerung 8

9 Ausstattung der Wohnung - Missstände Problem: Altbau - in Bad oder Küche besteht keine Heizmöglichkeit und es bildet sich Schimmel Rechtsprechung: keine Mindestausstattung, die ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht. Ausstattung muss ein Wohnklima ermöglichen, das das Entstehen von Feuchtigkeit und Schimmel verhindert, bauseitiger Missstand Feuchtigkeit der Kellerräume/ Nebenräume Wasseranschluss nur Kaltwasser Wärmebrücken Messmethoden DIN

10 Ausstattung der Wohnung - Missstände Sperre der Wasser- bzw. Energieversorgung Wasserversorgung Allgemeinstrom Heizenergie 2 Alternativen: Instandsetzungsanordnung ggf. mit Ersatzvornahme, ggf. Sofortvollzug nach 55 Abs. 2 VwVG bei gegenwärtiger Gefahr oder Unbewohnbarkeitserklärung erste Urteile im einstweiligen Rechtsschutz ergangen 10

11 Sachverhaltsermittlung Grundsatz: Ermittlung von Amts wegen eigener Sachverstand und Messgeräte Bewertung von Gutachten der Mieterseite Hinzuziehung von Dritten: Gutachter /Techniker Bauordnungsamt/Gesundheitsamt/Schimmelberater Verbraucherzentrale Ausnahme: Sachverhaltsermittlung durch den Verfügungsberechtigten, wenn feststeht, dass der Missstand bauseitig bedingt ist. Erfahrungen? 11

12 Anordnung von Maßnahmen Schadensursache im Nachbarhaus I. Untätigkeit des Verfügungsberechtigten Eigentümer hat einen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch gemäß 1004 BGB Anordnung an den Verfügungsberechtigten, seine zivilrechtlichen Ansprüche gegen den Nachbarn durchzusetzen, ggf. mit Zwangsgeldandrohung verbinden. II. Verfügungsberechtigter wird tätig, Nachbar reagiert nicht Keine Möglichkeit gegen den Nachbarn nach WAG vorzugehen Prüfung, ob bau-/ordnungsrechtliches Einschreiten möglich Gefahrenschwelle erreicht? Subsidiarität ordnungsbehördlichen Handelns zum Schutz von Eigentum und Vermögen 12

13 Anordnung von Maßnahmen Abschluss des Verfahrens Überprüfung, ob der Missstand beseitigt wurde Missstand tritt erneut auf, auf Grund mangelhafter Beseitigung Fortführen des Verfahrens bzw. neues Verfahren einleiten 13

14 Kosten der Ersatzvornahme Absicherung über öffentliche Last 7 Abs. 5 WAG bezogen auf Ersatzvornahmen nach 7 allgemeine Regelung neu: 59 Absatz 4 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes Grundstücksbezogene Kosten der Ersatzvornahme ruhen als öffentliche Last auf dem Grundstück beziehungsweise auf den grundstücksgleichen Rechten dies umfasst auch Sicherungsmaßnahmen nach Erklärung der Unbewohnbarkeit, die dem Verfügungsberechtigten auferlegt werden bzw. im Wege des Sofortvollzugs getroffen werden 14

15 Unbewohnbarkeit Verfügungsberechtigter beruft sich auf Unwirtschaftlichkeit oder künftige Zweckentfremdung Erfahrungen? Übergang von 7 zu 8 Unterbringung der Bewohnerschaft durch den Verfügungsberechtigten durch die Gemeinde Unterbringung - auch in Notunterkünften? 15

16 Unbewohnbarkeit Kostenerstattung durch den Verfügungsberechtigten? im WAG keine Regelung Fortentwicklung des Wohnungsaufsichtsrechts bei Bedarf Problem: Verhältnismäßigkeit welche Kosten Umfang der Kosten Dauer der Kostentragung 16

17 Überbelegung Mindestgröße abgeleitet aus Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts für menschenwürdige Unterbringung meist in Verbindung mit Räumung wegen Unbewohnbarkeit Erfahrungen? 17

18 Rückfragen Bei Fragen zum Wohnungsaufsichtsrecht können Sie sich gern an das MBWSV wenden unter der Mail-Adresse: 18