Steuerliche Anreize bei Einführung von Real Estate Investment Trusts in Deutschland

Transkript

1 Jura Dr. iur. Viktoria Lantos, LL.M. Steuerliche Anreize bei Einführung von Real Estate Investment Trusts in Deutschland Magisterarbeit

2

3 Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek: Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über abrufbar. Dieses Werk sowie alle darin enthaltenen einzelnen Beiträge und Abbildungen sind urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung, die nicht ausdrücklich vom Urheberrechtsschutz zugelassen ist, bedarf der vorherigen Zustimmung des Verlages. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen, Auswertungen durch Datenbanken und für die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronische Systeme. Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der fotomechanischen Wiedergabe (einschließlich Mikrokopie) sowie der Auswertung durch Datenbanken oder ähnliche Einrichtungen, vorbehalten. Impressum: Copyright 2006 GRIN Verlag, Open Publishing GmbH ISBN: Dieses Buch bei GRIN:

4 Dr. iur. Viktoria Lantos, LL.M. Steuerliche Anreize bei Einführung von Real Estate Investment Trusts in Deutschland GRIN Verlag

5 GRIN - Your knowledge has value Der GRIN Verlag publiziert seit 1998 wissenschaftliche Arbeiten von Studenten, Hochschullehrern und anderen Akademikern als ebook und gedrucktes Buch. Die Verlagswebsite ist die ideale Plattform zur Veröffentlichung von Hausarbeiten, Abschlussarbeiten, wissenschaftlichen Aufsätzen, Dissertationen und Fachbüchern. Besuchen Sie uns im Internet:

6 Viktória Lantos EINFÜHRUNG VON REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS IN DEUTSCHLAND Neue steuerliche Anreize für Immobilieninvestitionen? Magisterarbeit im Rahmen des Aufbaustudienganges für im Ausland graduierte Juristen und Juristinnen LL.M. Johann-Wolfgang-Goethe-Universität Fachbereich Rechtswissenschaft 30. August 2006

7 INHALTSVERZEICHNIS I. VORWORT... 4 II. REITS ALS IMMOBILIENANLAGEINSTRUMENTE HERKUNFT VON REITS WAS IST UNTER REITS ZU VERSTEHEN? REITS IN DEN VEREINIGTEN STAATEN VON AMERIKA Rechtliche Grundlagen Rechtsform Grundlegende Wesensmerkmale des US-REIT A, Gesellschaftsanteile B, Aktionärskreis C, Anlage- und Einkommensvorschriften (Asset Value Tresholds) D, Einnahmevorschriften (Income Thresholds) E, Zulässige wirtschaftliche Betätigung F, Mindestausschüttung G, Besteuerung KANADA Rechtsform Grundlegende Wesensmerkmale A, Aktionärskreis B, Anlage- und Einkommensvorschriften C, Einnahmevorschriften D, Mindestausschüttung E, Besteuerung AUSTRALIEN Rechtsform Grundlegende Wesensmerkmale A, Anlage- und Einkommensvorschriften B, Mindestausschüttung C, Besteuerung JAPAN Rechtsform Grundlegende Wesensmerkmale A, Aktionärskreis B, Anlage- und Einkommensvorschriften C, Mindestausschüttung D, Besteuerung EUROPA-REITS Niederlande Belgien

8 2.5.3 Frankreich Großbritannien A, Voraussetzungen auf der Gesellschaftsebene: B, Voraussetzungen der Geschäftstätigkeit C, Zusammensetzung der Vermögensgegenstände und Erträge ALLGEMEINER REIT-BEGRIFF REIT-ARTEN EQUITY REITS MORTGAGE REITS HYBRID REITS NEUERE ENTWICKLUNGEN Umbrella Partnership REITs (UPREITs) DOWNREITs III. IMMOBILIEN-INVESTITIONEN IN DEUTSCHLAND MIT AUSBLICK AUF DIE EINFÜHRUNG VON GERMAN-REITS IMMOBILIENINVESTMENT IN DEUTSCHLAND DIREKTE IMMOBILIENINVESTITIONEN INDIREKTE IMMOBILIENINVESTITIONEN Offene Immobilienfonds A, Definition B, Steuerliche Akzepte Geschlossene Immobilienfonds A, Gesellschaftsrechtliche Erwägungen B, Steuerrechtliche Aspekte Immobilien-Aktiengesellschaften A, Definition B, Steuerliche Behandlung WIRTSCHAFTLICHE PLATZIERUNG UND EINFÜHRUNG VON GERMAN REITS GRÜNDE FÜR DIE EINFÜHRUNG Entwicklungen des deutschen Immobilienmarkts Geschichte GRUNDZÜGE DES DEUTSCHEN REITS REGULATORISCHE RAHMEN Gesellschaftsform Börsennotierung Ausschüttungen Bilanzierung Tätigkeitsfeld Unternehmensvermögen Nicht geregelte Felder STEUERLICHES KONZEPT

9 A, Körperschaftsteuer B, Gewerbesteuer C, Umsatzsteuer Laufende Besteuerung der Anleger A, Inländische Anleger a, Privatanleger b, Kapitalgesellschaft als Anleger c, Ausnahmen B, Ausländische Anleger a, Mutter-Tochter-Richtlinie b, Doppelbesteuerungsabkommen C, Veräußerung von G-REIT-Anteilen UNTERNEHMENSBESTEUERUNG IM LICHT DER BESTEUERUNG VON G-REITS...54 IV. ZUKUNFT FÜR REITS IN DEUTSCHLAND? GRÜNDUNG VON G-REITS NEUGRÜNDUNG UMWANDLUNG STEUERLICHE ASPEKTE BARGRÜNDUNG SACHGRÜNDUNG UMWANDLUNG EINER BESTEHENDEN DEUTSCHEN AKTIENGESELLSCHAFT IN EINEN G-REIT BILANZIERUNGSFRAGEN AUFSTELLUNG VON EINZELABSCHLÜSSEN NACH IFRS BILANZIERUNG DES IMMOBILIENVERMÖGENS NACH IFRS MINDESTAUSSCHÜTTUNG ALTERNATIVEN FÜR OFFENEN IMMOBILIENFONDS NACH DER EINFÜHRUNG VON G-REITS OFFENE IMMOBILIENFONDS VERSUS G-REITS Unterschiedliche rechtliche Behandlung Unterschiedliche steuerliche Behandlung Konkurrenzvorteil bei G-REITs? G-REITS ALS ALTERNATIVE FÜR OFFENE IMMOBILIENFONDS Umwandlung von offenen Immobilienfonds in G-REITs Auslagerung von Immobilienbeständen der offenen Immobilienfonds auf G-REITs V. FAZIT ABBILDUNGSVERZEICHNIS LITERATURVERZEICHNIS

10 I. VORWORT Mensch: ein merkwürdiges Wesen. Er arbeitet immer härter für das Privileg, immer höhere Steuern zahlen zu dürfen 1. Dieser Spruch ist im Bereich der Einkommensteuer zweifellos zu bejahen. Unter dem Begriff Steuer sind aber sämtliche Steuerarten zu verstehen, wobei sich ein gemeinsames Merkmal des Steuerzahler-Verhaltens herauskristallisiert hat: das Streben nach Steueroptimierung. Die Menschen mit Hilfe von Steuerberatern und Rechtsanwälten arbeiten immer härter an der Ausarbeitung von solchen Lösungen und Modellen, bei deren Anwendung die Steuerpflichtigen mehr für sich einbehalten dürfen und weniger an den Staat in Form von Steuern bezahlen müssen. Diese Tendenz ist insbesondere an dem Anlagemarkt zu bemerken. Das System der Besteuerung von Wertpapier- und Immobilienanlagen wird mit der Zeit immer komplexer, so dass immer neue Steuersparmodelle ausgearbeitet werden müssen. Immobilien als besondere Form der Kapitalanlage verkörpern erhebliche steuerpflichtige Werte. Die auf Immobilien anfallende Steuer insbesondere bei Veräußerung oder Erwerb der Immobilien bedeutet meistens eine besonders große finanzielle Belastung für die Investoren, so dass die Immobilien selten ihren Eigentümer wechseln. Im Endeffekt ist die Stagnation des deutschen Immobilienmarktes in einem erheblichen Umfang auch steuerbetrieben. 1 George Mikes (György Mikes), , ungarischer Schriftsteller 4