Gemeinsame Pressemitteilung

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1 Stuttgart Gemeinsame Pressemitteilung Haus & Grund und Mieterverein Stuttgart: Stadt muss endlich mehr Anstrengungen im Wohnungsbau unternehmen Hausbesitzer- und Mieterorganisation bekräftigen ihre Forderung nach gründlicher Bedarfsanalyse und deutlicher Steigerung der Bautätigkeit in Stuttgart Stuttgart, den 4. Oktober 2017 Der Stuttgarter Mieterverein und der Stuttgarter Haus- und Grundbesitzerverein haben schon seit Längerem und wiederholt darauf hingewiesen, dass die Zielvorgabe der Stadt von jährlich neuen Wohnungen zu niedrig ist, mit der Folge, dass sich die angespannte Lage am Stuttgarter Wohnungsmarkt verfestigt und weiter verschärft. Die wiederholten Mahnungen beider Vereine, diese bisher durch keinerlei Erhebung gestützte Zielvorgabe durch eine detaillierte Bedarfsanalyse zu überprüfen, blieb bei der Stadtspitze jedoch ungehört. Um ihres immer dringlicher werdenden Anliegens Gehör zu verschaffen, haben beide Vereine Geld in die Hand genommen und Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte im Institut der deutschen Wirtschaft Köln beauftragt, eine Bedarfsanalyse der in Stuttgart in den kommenden Jahren benötigten Wohnungen zu erstellen. Die Ergebnisse wurden am Mittwoch, 4. Oktober vorgestellt. Sie ergeben einen jährlichen Baubedarf von Wohnungen und damit fast dreimal so viel wie die Zielvorgabe von OB Kuhn. Wir sehen uns in unseren Mahnungen mehr als bestätigt, sagt der Vorsitzende von Haus & Grund Stuttgart, Dr. Klaus Lang. Die Studie unterstreicht, dass die Bautätigkeit in Stuttgart bei deutlich zu wenig ambitioniert ist und den bestehenden Bedarf bei weitem nicht deckt, so Lang weiter. Es geht uns hier nicht nur um irgendwelche Zahlenspiele, sondern um die Folgen dieser seit mehreren Jahren viel zu geringen Bautätigkeit sowohl für die Attraktivität des Standorts als auch für die Entwicklung der sozialen Verhältnisse in der Stadt, betont Rolf Gaßmann, Vorsitzender des Mietervereins. Wir erwarten daher von der Stadt, endlich diesen Zahlen nachzugehen und in einer eigenen gründlichen Erhebung den tatsächlichen Bedarf detailliert zu ermitteln. Und: Die Aussagen von Prof. Voigtländer können eigentlich niemand überraschen, allenfalls die Höhe des ermittelten Bedarfs. In anderen Großstädten, wie etwa München oder Köln untersucht die Stadtverwaltung eingehend die Bedarfe, in Stuttgart fehlt dies.

2 Wohnungsbau braucht in unserer Stadt nicht salbungsvolle Worte, sondern Taten, so Dr. Lang und Gaßmann, OB Kuhn und der Gemeinderat müssen in mehrfacher Beziehung den Schalter umlegen, um die Bautätigkeit anzukurbeln. Aus Sicht des Mieter- wie des Haus- und Grundbesitzervereins besteht insbesondere auf drei Gebieten Handlungsbedarf: Wir brauchen erstens mehr Verdichtung im Bestand, beispielsweise auch in Bezug auf die Höhe von Gebäuden. Zweitens wird die Stadt nicht umhin kommen, auch neue Bauflächen auszuweisen und wir brauchen drittens verstärkte Anstrengungen in den sozialen Wohnungsbau ; so Dr. Lang und Gaßmann. Hinzu kommt eine intensivere Zusammenarbeit mit der Region, wo es erhebliche Baulandreserven gibt. Im Einzelnen müsse in Bezug auf die Nachverdichtung dem Wohnungsbau eine deutlich höhere Priorität und auch Vorrang gegenüber anderen Vorgaben eingeräumt werden, so Dr. Lang und Gaßmann. Notwendig sei des Weiteren, den strikten Vorrang der Innenentwicklung aufzugeben und auf der Basis zu entwickelnder klarer Kriterien neue Baugebiete zu erschließen, vornehmlich angrenzend an bereits bestehende Siedlungsflächen in den Außenstadtbezirken, um deren Infrastruktur zu nutzen. Angesichts der Tatsache, dass der Bestand an geförderten Wohnungen von Jahr zu Jahr rückläufig ist, schlagen Haus & Grund und Mieterverein schließlich vor, alte Belegungsrechte zu verlängern und zudem mehr neue anzukaufen. Des Weiteren soll das Wohngeld dem veränderten Preisgefüge angepasst und dynamisiert werden. Auch die Förderprogramme der Stadt gibt es zu überprüfen und gegebenenfalls neu zu justieren, so die Vorsitzenden des Mieter- und des Hausund Grundbesitzervereins. Wohnungsbau ist und bleibt das geeignetste Mittel gegen übermäßig steigende Mieten und ist damit der beste Mieterschutz. Private Vermieter, die den hiesigen Markt überwiegend ausmachen, würden auch in Zukunft gerne bauen und damit wie bisher ihren Beitrag zur Wohnraumversorgung leisten. Ansprechpartner: DMB-Mieterverein Stuttgart und Umgebung e.v. Vorsitzender Rolf Gaßmann Moserstr Stuttgart Mobil rgassmann@mieterverein-stuttgart.de Stuttgarter Haus- und Grundbesitzerverein e.v. Geschäftsführer Ulrich Wecker Gerokstr Stuttgart Telefon 0711 / Mobil 0172 / u.wecker@hausundgrund-stuttgart.de 2 Seite 2 von 2

3 Bautätigkeit und Baubedarfe in Stuttgart und den Umlandkreisen Prof. Dr. Michael Voigtländer Leiter Kompetenzfeld Finanz- und Immobilienmärkte 4. Oktober 2017, Stuttgart

4 Entwicklung der Nettomigration Daten: 1970 bis 2015 (grau), Prognose 2016 bis 2035 (blau) Datenbasis Prognoseintervall IW Prognose Bedingt durch eine starke Migration seit 2010 hat sich die Bevölkerungszahl deutlich geändert. Die Zuwanderung resultiert nicht nur aus der Aufnahme von Flüchtlingen, sondern auf der Arbeitsmarktmigration aus Ost- und Südeuropa. Nach dem IW-Demographie-Modell wird die Zuwanderung nachlassen, sich aber auf einem Niveau von etwa Menschen (Nettomigration) stabilisieren. Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft Köln Seite 2

5 IW-Bevölkerungsprognose Bevölkerungsentwicklung bis 2035 (in Tausend) Varianten 1-8 und W3 IW Schätzung 80% Intervall 60% Intervall 83,1 Mio Die Vorausberechnungen des Statistischen Bundsamtes berücksichtigen die starke Zuwanderung der Jahre 2015 und 2016 nicht, im IW-Demographie-Modell sind sie aber enthalten. Hierdurch ergibt sich eine deutlich stärke Bevölkerungszunahme, der Niveauunterschied liegt bei bis zu zwei Millionen Menschen. Überwiegend ziehen die Menschen in Ballungsräume, wo besonders viel Arbeitsplätze entstehen. Quellen: Institut der deutschen Wirtschaft Köln, Statistisches Bundesamt, 2015 Seite 3

6 Starke Zuwanderung in die Städte Zuwanderung in kreisfreie Großstädte und die restlichen Kreise Kreisfreie Großstädte (n=72) Sonstige Kreise (n=330) Quellen: Statistisches Bundesamt; Institut der deutschen Wirtschaft Köln Seite 7

7 Bevölkerungsprognose und tatsächliche Bevölkerungszahl liegen weit auseinander 2015 Wohnungsmarkt Bertelsmann Prognose für 2015 Bevölkerungszahl 2015 Abweichung in Prozent LK Böblingen ,90% LK Esslingen ,82% Stuttgart ,50% LK Ludwigsburg ,61% LK Rems-Murr-Kreis ,97% Die Bevölkerungsentwicklung wurde massiv unterschätzt, vor allem in Ballungsgebieten wie Stuttgart. Aktuelle regionale Prognosen liegen jedoch nur vereinzelt vor, so dass der erforderliche Wohnungsbau modular geschätzt werden muss. Im IW Wohnungsbaubedarfsmodell geschieht dies über Zuschläge für unerwartete Arbeitsmarktmigration und Flüchtlinge. Die Bevölkerungsprognose der Bertelsmann-Stiftung beruht auf Daten des Statistischen Bundesamtes. Seite 5

8 Das IW-Wohnungsbedarfsmodell Regionale Bauprognosen im Lichte aktueller Daten zur Migration eigene, amtliche und private, regionale Bevölkerungsprognosen Durchschnittsgröße im Neubau (letzten fünf Jahre) Berücksichtigung: Leerstand und Fluktuationsreserve (2,5 Prozent) Demographiebedingter Bedarf Bestimmung der zukünftigen, altersabhängigen Wohnraumnachfrage (Individualebene) Veränderung der Bevölkerungsanzahl und -struktur Umrechnung der Wohnflächenbedarfe in Wohneinheiten Differenziert nach Wohnungstyp und Region Quoten zwischen 0,14 und 0,30 Prozent des Wohnungsbestandes Ersatzbedarf Bestimmung des zukünftigen Ersatzbedarfs Nachholbedarf Unterschied zwischen Bedarf und Bautätigkeit der letzten fünf Jahre Seite 6

9 Großer Baubedarf in Deutschland Seite 7 Demografiebedingter Baubedarf Nachholbedarf Ersatzbedarf Zusätzlicher Baubedarf durch Flüchtlinge Im Durschnitt der Jahre 2015 bis 2020 müssen in Deutschland pro Jahr Wohnungen entstehen, in den Jahren 2015 und 2016 wurden jedoch nur gut Wohnungen fertiggestellt. Entsprechend gibt es nach wie vor einen hohen Preisdruck

10 Baubedarf und Bautätigkeit in Stuttgart Ersatzbedarf Bedarf durch Flüchtlinge Nachholbedarf Natürlicher Bedarf (Demographie) Nach IW Schätzung wurden in Stuttgart allein 2015 und 2016 rund Wohnungen zu wenig erstellt. Auch ohne Berücksichtigung von Flüchtlingen reicht die Bautätigkeit bei weitem nicht aus. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass Flüchtlinge erst nach und nach wohnungsmarktrelevant werden und die Zahl allein aufgrund des Familiennachzugs weiter steigt. Aus der Lücke von Bautätigkeit und Nachfrage resultiert ein fortgesetzter Preisdruck auf Wohneigentum und Mieten. Quelle: IW Köln, Stadt Stuttgart Seite 8

11 Baubedarfe und Baugenehmigungen in Metropolen Wohnungsmarkt Der Mangel an Neubau ist typisch für alle Großstädte, der wesentliche Knappheitsfaktor sind Bauflächen Berlin Hamburg München Köln Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Prognose Baugenehmigungen (2016) Baufertigstellungen (2015) Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft Köln Seite 9

12 Keine Baureserven in Stuttgart Baugenehmigungen und Bautätigkeit im Zeitraum 2012 bis Nicht realisierte Baugenehmigungen stellen ein kurzfristig verfügbares Potenzial für weitere Bautätigkeit dar. In Stuttgart Sind solche Reserven nicht vorhanden Berlin Hamburg München Stuttgart Frankfurt Köln Düsseldorf Baugenehmigungen Bautätigkeit Quelle: Statistisches Bundesamt Seite 10

13 Erweiterung des IW-Baubedarf-Modells Auswertung des SOEP (soziooekonomisches Panel) um zusätzliche Informationen über die Wohnungsgröße nach Alter der Haushalte zu erhalten. Damit ist eine Differenzierung der Wohnungsnachfrage möglich Im SOEP wird nach der Zahl der Räume unterschieden. Die Analyse erlaubt Hinweise auf besondere Mängel im Wohnungsangebot. Quelle: Fotolia Seite 11

14 Es wird viel zu wenig gebaut Verhältnis von tatsächlicher und notwendiger Bestandsveränderung im Zeitraum 2011 bis 2015 Gesamt 1 Raum 2 Raum 3 Raum 4 Raum 5 und mehr Räume Berlin 40% 73% 33% 27% 43% 55% Hamburg 59% 57% 45% 51% 71% 73% Köln 58% 37% 35% 43% 86% 81% Stuttgart 41% 83% 33% 28% 38% 61% Frankfurt 59% 190% 30% 35% 70% 80% München 43% 49% 53% 39% 53% 31% Düsseldorf 55% 7% 30% 53% 77% 75% Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft Köln Seite 12

15 Baubedarfe und Bautätigkeit in Baden-Württemberg 2011 bis 2015 Wohnungsmarkt Seite 13

16 Stuttgart braucht deutlich mehr 2- und 3-Raum Wohnungen Wohnungsmarkt Mittlerer jährlicher Baubedarf Baubedarf 1 Raum Baubedarf Baubedarf Baubedarf Baubedarf 2 Raum 3 Raum 4 Raum 5+ Raum LK Böblingen LK Esslingen Stuttgart LK Ludwigsburg LK Rems-Murr- Kreis Seite 14

17 Preise für Wohneigentum steigen immer weiter Preise für eine gebrauchte Eigentumswohnung pro qm Berlin Hamburg München Stuttgart Quelle: F*+B Seite 15

18 Haushalte müssen wieder ins Umland ziehen Binnenwanderung zwischen kreisfreien Großstädten und den restlichen Kreisen Sonstige Kreise (n=330) Kreisfreie Großstädte (n=72) In Stuttgart ist die Bevölkerung nur um 515 Personen im ersten Halbjahr 2017 gestiegen. 645 ausländische Zuwanderer stehen 130 deutschen Fortzügen gegenüber. Dies ist eine Reaktion auf das mangelnde Angebot, gerade deutsche Haushalte, die längerfristige Perspektiven haben, suchen nach Alternativen. Die grundsätzliche Attraktivität bleibt aber, der weitere Anstieg der Preise belegt dies. Quellen: Statistisches Bundesamt; Institut der deutschen Wirtschaft Köln Seite 16

19 Das Phänomen der Superstar City Die Forschung zeigt: Städte, die kein ausreichendes Wohnungsangebot bereithalten, werden immer teurer. Dies hat auch Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Bevölkerung, Geringverdiener werden an den Rand oder aus der Stadt verdrängt, es entstehen Superstar Cities wie die Extrembeispiele New York oder London. Aufgrund seiner geographischen Lage besteht besonders in Stuttgart die Gefahr, dass einkommensschwächere Haushalte verdrängt werden. Vorhandene Potenziale sollten daher bestmöglich ausgeschöpft werden Seite 17

20 Maßnahmen für mehr bezahlbaren Wohnraum Großstädte müssen in die Breite und Höhe wachsen. Entlastung des Neubaus bei der Grunderwerbsteuer Baukosten müssen gesenkt werden, Verwaltungen müssen schneller werden. Durch bessere verkehrliche Vernetzung können die Großstädte entlastet werden. Wohngeld sollte dynamisiert werden. Seite 18 18