1.Kapitel Einleitung Kapitel Anbahnung des Mietvertrags 19
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- Christin Meissner
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1 Inhalt 1.Kapitel Einleitung Kapitel Anbahnung des Mietvertrags 19 I. Abgrenzung der Miete zu ähnlichen Vertragstypen II. Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz Grundzüge der gesetzlichen Regelung Diskriminierungsverbot bei Anbahnung und Abschluss des Vertrages Diskriminierungsverbot bei Durchführung und Beendigung des Mietvertrages Beweislast, Vermutungswirkung und Ausschlussfrist. 28 III. Selbstauskunft 31 IV. Vorlage des Energieausweises 34 V. Mietvorvertrag 35 VI. Einschaltung eines Maklers Kapitel Abschluss des Mietvertrags 39 I. Vereinbarung und Form Schriftform Ort des Vertragsschlusses Grenzen der Vertragsfreiheit Kontrolle nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen 41 II. Der mindestens notwendige Vertragsinhalt Bezeichnung der Vertragsparteien
2 2. Bezeichnung des Mietobjekts Angabe der Mietdauer Miethöhe 46 III. Möglicher weiterer Vertragsinhalt Schönheitsreparaturen Kleinreparaturen Mietsicherheit Tierhaltung Parabolantenne Untervermietung Aufrechnung und Zurückbehaltung Überweisung und Einzugsermächtigung Hausordnung Kapitel Übergabe und Rücknahme des Mietobjekts I. Übergabeprotokoll 65 II. Abnahmeprotokoll bei Rückgabe Kapitel Betriebskosten im Mietverhältnis 75 I. Gestaltung des Mietvertrages Bruttowarmmiete Teilinklusivmiete Kaltmiete und Pauschale Kaltmiete und Vorauszahlungen 76 II. Vereinbarung zur Umlage der Betriebskostenvorauszahlungen im Mietvertrag Ausdrückliche Vereinbarung zur Umlage der Betriebskosten im preisfreien Wohnraummietvertrag und Gewerbemietvertrag Ausdrückliche Vereinbarung zur Umlage der Betriebskosten bei preisgebundenem Wohnraummietvertrag Schlüssige Vereinbarung Umlage durch Bezugnahme 79 III. Betriebskostenarten Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks Kosten der Wasserversorgung Kosten der Entwässerung Kosten des Betriebs des Personen- und Lastenaufzugs Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
3 6. Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung Kosten der Gartenpflege Kosten der Beleuchtung Kosten der Schornsteinreinigung Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung Kosten des Hauswarts Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage Kosten des Betriebs für die Einrichtung der Wäschepflege Sonstige Betriebskosten 88 IV. Wärmecontracting Neue Anlage Wärmenetz Alte Anlage Verbesserung der Energieeffizienz Kostenneutralität Verfahren Folgen von Verstößen 92 V. Abrechnung der Betriebskosten Abrechnungspflicht des Vermieters Abrechnungsfrist und Abrechnungszeitraum Nachbelastung von Betriebskosten Form der Abrechnung Inhalt der Abrechnung 97 VI. Prüfungsrechte und Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung Belegeinsicht Überlassung von Belegkopien Ausschluss von Einwendungen 111 VII. Veränderung von Betriebskosten Erhöhung/Ermäßigung von Betriebskostenpauschalen Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen VIII. Verjährung und Verwirkung Verjährung Verwirkung
4 6. Kapitel Mieterhöhung 117 I. Mieterhöhung aufgrund vertraglicher Vereinbarungen ( 557, 557a, 557b BGB) Staffelmiete ( 557a BGB) Indexmiete ( 557b BGB) 120 II. Mieterhöhung auf Grund gesetzlicher Regelungen Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete Mieterhöhung wegen Modernisierung ( 559 ff. BGB) Kapitel Gebrauchsgewährung, Mängel, Mietminderung 185 I. Gewährung des Gebrauchs Rechtzeitige Übergabe und Gebrauchsgewährung Instandhaltung und Instandsetzung Verkehrssicherungspflicht Nutzungszweck der Mieträume Vermietete Eigentumswohnungen 188 II. Mängel der Mietsache Sach- oder Rechtsmangel Fehlen zugesicherter Eigenschaft Kein Verschulden des Vermieters 192 III. Berechnung der Mietminderung Minderungsquoten Bruttomiete als Basis für die Ermittlung der Minderung Vorbehaltlose Zahlung des Mieters Verjährung Beweislastverteilung Abdingbarkeit gesetzlicher Regelungen 195 IV. Zurückbehaltüngsrechte Verhältnis Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht Betragsmäßige Höhe des Zurückbehaltungsrechts Kapitel Bauliche Veränderungen und Modernisierung durch den Vermieter 199 I. Bauliche Veränderungen Ankündigung der Arbeiten Zu duldende Tätigkeiten 200 II. Modernisierung
5 1. Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser Maßnahmen zur Schaffung von neuem Wohnraum Ankündigungsfrist Sonderkündigungsrecht des Mieters und Aufwendungsersatz Kapitel Bauliche Veränderungen durch den Mieter Kapitel Besichtigungsrecht des Vermieters 207 I. Kein allgemeines Besichtigungsrecht 207 II. Besichtigung aus besonderem Anlass 207 III. Durchführung der Besichtigung Kapitel Die Beendigung des Mietverhältnisses 209 I. Mietende durch Zeitablauf oder sichere Bedingung II. Mietaufhebungsvertrag 209 III. Wechsel der Vertragsparteien Nachmieter Ersatzmieter 213 IV. Fortsetzungswiderspruch 214 V. Vereinbarung von Ratenzahlung 215 VI. Tod des Mieters Rangfolge der Eintrittsberechtigten Verstorbener Mieter mit unbekannten Erben Kapitel Die Kündigung des Mietvertrags 221 I. Kündigung und Kündigungsgrund 221 II. Form und Frist der Kündigung 222 III. Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs Allgemeines Wichtiger Grund Verschulden des Mieters Zahlungsverzug Abmahnung Ausübungsfrist Abwehr der Kündigungsfolgen durch Zahlung in Schonfrist Kündigung nach Verurteilung zur Zahlung erhöhter Miete
6 9. Angabe des Kündigungsgrundes 238 IV. Kündigung wegen Gefährdung der Gesundheit ( 569 Abs. 1 BGB) Verschulden Räume Gesundheitsgefährdung Einzelfälle Kündigung 241 V. Kündigung wegen Störung des Hausfriedens ( 569 Abs. 2 BGB) Verschulden Unzumutbarkeit Nachhaltigkeit der Vertragsverletzung Hausfrieden Einzelfälle 242 VI. Kündigung wegen Verzugs mit der Sicherheitsleistung ( 569 Abs. 2a) 244 VII. Die ordentliche Kündigung im Allgemeinen Anwendungsbereich Generalkausel ( 573 Abs. 1) Vertragsverletzung ( 573 Abs. 2 Nr. 1) 246 VIII. Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs 247 IX. Kündigung wegen Eigenbedarfs Privilegierter Personenkreis Nutzungsabsicht Nutzungsinteresse Einzelfälle Vertragswidrige Kündigung 256 X. Verwertungskündigung Verwertungsabsicht Angemessenheit der Verwertung Verwertungshindernis Erhebliche Nachteile Unzulässige Kündigungsgründe 259 XI. Kündigung im Zweifamilienhaus ( 573a BGB) 260 XII. Teilkündigung von Nebenräumen ( 573b BGB) 261 XIII. Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung ( 577a BGB) Kapitel Versorgungssperre
7 14. Kapitel Das VermieterpFandrecht 267 I. Gesetzliches Pfandrecht 267 II. Gesicherte Forderungen 267 III. Umfang des Pfandrechts Einbringung Eigentum des Mieters 268 IV. Erlöschen des Pfandrechts Kapitel Insolvenz des Mieters 271 I. Verbraucherinsolvenzverfahren mit Restschuldbefreiung 272 II. Wohnraummietverhältnisse in der Mieterinsolvenz III. Gewerberaumietverhältnisse in der Mieterinsolvenz IV. Besondere Vermieterrechte Vermieterpfandrecht Miete Betriebskosten Unerlaubte Handlungen des Mieters Kapitel Die Schlussabwicklung 281 I. Rückgabe der Mietsache 281 II. Beseitigung von Mieterschäden Zustand der Mietsache Verjährung der Ansprüche des Vermieters 282 III. Verlorene Schlüssel Pflichtverletzung und Verschulden Schlüsselverlust durch Diebstahl Umfang der Ersatzpflicht Konkreter tatsächlicher Schaden nötig Schadensminderndes Mitverschulden des Vermieters 286 IV. Zurückgelassene Gegenstände des Mieters 286 V. Kautionsabrechnung und Rückgabe der Mietsicherheit Prüfungsfrist Inhalt der Abrechnung Inanspruchnahme eines Bürgen Kapitel Steuerrechtliche Hinweise 291 I. Zinsabschlagsteuer bei der Mietkaution Allgemeines Besonderheiten bei der Mietkaution
8 II. Haushaltsnahe Dienstleistungen und Betriebskostenabrechnung Leistungen nach 35a EStG Begünstige Aufwendungen Anspruchsberechtigte Verpflichtung des Vermieters Folgen für die Praxis 307 III. Bauabzugsteuer Allgemeines Abzugsverpflichteter Bauleistung Steuerabzug Freistellungsbescheinigung Bagatellgrenze Berechnung des Steuerabzugs Haftung des Vermieters als Auftraggeber 312 IV. Grundsteuer Gegenstand der Steuer Bemessung der Grundsteuer Steuerschuldner Erlass der Grundsteuer 314 V. Aufbewahrungspflicht für Reparaturrechnungen Allgemeines Aufbewahrungspflicht des Vermieters 318 Rechtsprechungslexikon 321 Stichwortverzeichnis
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