Büroflächen Office Space Marktreport 2016/2017 Hannover

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1 Büroflächen Office Space Marktreport /217 Hannover

2 Büromarkt Hannover Office market Hanover Starkes Jahresergebnis Der Markt für Bürovermietungen in Niedersachsens Landeshauptstadt präsentierte sich auch im Jahr stabil. Mit 124. m² liegt der Flächenumsatz nur 5 % unter dem starken Vorjahreswert und festigt damit Hannovers Rolle als bedeutendster Bürostandort nach den sieben etablierten A-Städten. Deutlich größere Volumina wurden dabei in den ersten beiden Quartalen realisiert. Über 86. m², inklusive der drei einzigen Deals über 5. m², fielen ins erste Halbjahr. Wie bereits wurden im analysierten Jahr eigengenutzte Neubauprojekte im Stadtgebiet weder gekauft noch gebaut. Dynamischer Markt Die große Anzahl an kleinflächigen Vermietungen hatte einen entscheidenden Anteil am erfreulichen Jahresergebnis. Knapp die Hälfte des Flächenumsatzes wurde durch Abschlüsse im Größensegment unter 1. m² generiert. Diese Tatsache unterstreicht die Stabilität und Nachhaltigkeit des Hannoveraner Büromarktes. Besonders großvolumige Anmietungen kamen nur in Einzelfällen vor. Größter Umsatz war die Vermietung des momentan entstehenden zweiten Rathauses am Schützenplatz. Dort schloss die städtische Gesellschaft Union Boden mit der Stadt Hannover im ersten Quartal einen Mietvertrag über eine Fläche von 2. m² ab, auf der zukünftig mehrere Ämter zusammengezogen werden. Durch diesen außergewöhnlich großen Abschluss erzielte die Branche Öffentliche Verwaltung mit 35 % den höchsten Anteil am Gesamtvolumen. Auch Unternehmen der technischen Dienstleistungen (15 %) sowie der Information, Kommunikation (13 %) traten durch besondere Marktaktivität in Erscheinung. Verstärkte Flächenknappheit Aus den geringen Flächenneuzugängen, der hohen Vermietungsaktivität und mehreren Umnutzungsvorhaben resultiert der weitere Abbau des Büroleerstands in Hannover. Die Quote von 2,9 % (ohne strukturellen Leerstand) stellt den niedrigsten Wert der vergangenen 16 Jahre dar. Während die Durchschnittsmiete im gesamten Stadt- Strong result for The year again showed stable figures on the office rental market in Lower Saxony s capital. The take-up of 124, m² was only 5% less than the previous year s result and therefore emphasises Hanover s role as the most significant office location after the seven established first-class locations in Germany. In the Hanover area considerably larger volumes were achieved in the first two quarters. More than 86, m², including the only three deals in excess of 5, m², were recorded during the first half-year. As already experienced in no new owner-occupied projects were purchased or built in the whole urban area during the analysed year. Dynamic market The large number of lettings of small-sized spaces played a great role in the pleasing annual result. Slightly less than half of the take-up was generated by deals below 1, m² in size. This fact underlines the stability and sustainability of the office market in Hanover. Particularly large-volume leases were only concluded in individual cases. The largest turnover figure was recorded for the letting of the Second City Hall currently under construction at Schützenplatz where the municipal company Union Boden concluded a lease with the City of Hanover during the first quarter for premises measuring 2, m². These are to accommodate several administrative offices in future. Thanks to this extremely large deal, the sector Public Administration has achieved the highest share (35 %) of the total volume. In addition, companies offering technical services (15 %) and the sector Information, Communication (13 %) were listed as a result of particular market activity. Increasing shortage of spaces Due to the low number of newly available spaces, intensive letting activity and several reutilisation projects there has been a further reduction in office vacancies in Hanover. The rate of 2.9 % (not counting structural vacancies) is the lowest recorded over the past 16 years. Whereas the average rent in the whole urban area fell Bedeutende Flächenumsätze Hannover* Significant take-ups Hanover* Nutzer User Fläche Space Bürolagen Office area Stadt Hannover (zweites Rathaus) 2. m² Hannover West Landessozialamt 6.3 m² City Vodafone GmbH 6.35 m² Hannover Nord ITSC GmbH 3.15 m² Lahe/Altwarmbüchen Rohde & Schwarz GmbH & Co. KG 2.5 m² Hannover West Connox GmbH 1.55 m² City * Jahr /year Büroflächen Marktreport /217 Hannover

3 Flächenumsatz Take-up Flächenumsatz Lage* Take-up location* in Tsd. m²/in 's m² * Hannover West 3 % City/Stadtmitte 2 % Hannover Nord 15 % sonstiges Stadtgebiet 9 % Hannover Nordost 7 % Lahe/Altwarmbüchen 7 % Hannover Ost 6 % Messe/Laatzen Hannover Süd 3 % 2 % Langenhagen 1 % % 5 % 1 % 15 % 2 % 25 % 3 % 35 % * Prognose/Forecast * Jahr /Year Flächenumsatz Branche* Take-up segment* Flächenumsatz Größenklassen* Take-up size categories* Forschung und Entwicklung 3 % sonstige Nutzer 4 % öffentliche Verwaltung, Dienstleistungen 35 % technische Dienstleistungen 15 % 5 m² m² 19 % 29 % freiberufliche Dienstleistungen 5% Finanzwesen 5 % sonstige Dienstleistungen 14 % Information, Kommunikation 13 % medizinische Dienstleistungen 6 % m² 18 % m² 7 % 5. m² 27 % % 1 % 2 % 3 % 4 % * Jahr /Year * Jahr /Year, Wirtschaftsförderung Hannover Büromieten (EUR/m²) Office rents (EUR/m²) Leerstand Vacancies in EUR/m² nettokalt/in EUR/m² excl. add. costs 16, 14, 12, 8, 6, 4, 2,, 12,5 9,5 8,4 13,5 9,5 8,6 14, 8,9 15, 15, 15, 15, 9, 9,1 11, 11,3 9,5 8,9 in Tsd. m²/in 's m² , 21 4,6 19 4,4 18 4,6 4,4 23 3,5 8* 25 2,9 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, Quote in % / Rate in % Spitzenmiete/Prime rent Durchschnittsmiete City/Average rent city Durchschnittsmiete Hannover/Average rent Hanover Leerstandsquote/Vacancy rate Leerstand/Vacancy * struktureller Leerstand/structural vacancy

4 gebiet auf 8,9 EUR/m² sank, stieg der Wert in der City auf 11,3 EUR/m². Diese Erhöhung verdeutlicht den weiter wachsenden Nachfragedruck in der Bürolage City/ Stadtmitte. Insbesondere große zusammenhängende Flächen im Zentrum sind rar. 21 % der Verträge wurden im vergangenen Jahr dort geschlossen. Der höchste Anteil am Flächenumsatz (ca. 3 %) wurde allerdings aufgrund des größten Abschlusses in Hannover West verzeichnet. Florierender Investmentmarkt Durch positive Wachstumsperspektiven und stabile Büromarktzahlen entwickelt sich Hannover immer mehr zu einem attraktiven Standort für institutionelle Investoren aus Deutschland sowie dem Ausland. wurden auf dem Investmentmarkt der größten Stadt Niedersachsens Büroimmobilienkäufe für 24 Mio. EUR getätigt. Damit liegt der Wert mit 28 % deutlich über dem Fünfjahresmittel (187 Mio. EUR). Die enorme Nachfrage nach Core-Immobilien innerhalb des Cityrings führte zu starken Preisanstiegen bei diesen langfristig vermieteten Objekten. Hier sind Faktoren bis zum 22-Fachen der Jahresnettokaltmiete zu erzielen. Doch auch in Bürogebäude an Ausfallstraßen und in den Bürozentren wird vermehrt investiert. Die wachsende Nachfrage durch Anleger führte dort ebenfalls zu einem starken Anstieg der Spitzenfaktoren. Überwiegend gehandelt wurden Objekte mit Volumina zwischen 4 und 8 Mio. EUR. Die Angebotslage lässt Verkäufe ab einem Investitionsvolumen von 15 Mio. EUR nur selten zu. Kommen derlei Objekte allerdings auf den Markt, werden diese häufig bereits im Stadium der Projektentwicklung erworben, was das Potenzial des hannoverschen Markts aufzeigt. to 8.9 euros/m², this figure rose to 11.3 euros/m² in the City. This increase shows the continually growing demand pressure on the office location City/City Centre. Especially large coherent spaces in the centre are rare. 21 % of all deals were concluded there last year. However, the highest share in the take-up (approx. 3 %) was in West Hanover as the largest deal was located there. Flourishing investment market Thanks to positive growth perspectives and stable office market figures Hanover has continued to develop into an attractive location for institutional investors from home and abroad. In office sales were concluded on the investment market of the largest city in Lower Saxony for 24 million euros, thus the value of 28% lies considerably higher than the five-year average of 187 million euros. The huge demand for core properties within the City ring road has led to strong price increases for these longterm lets. Multipliers of up to 22 times the annual net rent can be achieved here. However, more money is now being invested in office buildings along arterial roads and in office complexes where the growing demand on the part of investors has also led to a strong rise in top multipliers. Most of the traded premises had a volume of between 4 and 8 million euros. The supply situation only rarely generates sales with an investment volume of 15 million euros upwards, but as soon as properties of this category appear on the market, they are often even sold in the project development stage, which demonstrates the potential of Hanover s market. Transaktionsvolumen Büroinvestment Transaction volume office investment Spitzenfaktoren Büroimmobilien Prime factors office properties in Mio. EUR/in m. euros , 2, 15, 5, 16,1 16,4 17,2 17,2 12,7 13, 13, 13, 17,9 13,5 19,2 14,7 22, 17,, City/Stadtmitte/City Ausfallstraßen, Bürozentren/Arterial road,office center Büroflächen Marktreport /217 Hannover

5 Ausblick 217 Wie bereits im Vorjahr werden 217 nur wenige Büroflächen fertiggestellt. Die knapp 18. m² werden nicht für eine Sättigung des Flächenbedarfs sorgen können und lassen die Leerstandsquote weiter schrumpfen. Im darauffolgenden Jahr werden zwar etwa 7. m² als Neuzugänge dem Markt zugutekommen, wovon zum jetzigen Zeitpunkt jedoch bereits 89 % vorvermietet sind. Insgesamt treten Investoren auf dem Hannoveraner Büromarkt wenig risikobereit auf und errichten Bürogebäude meist nur mit hohen Vorvermietungsquoten. Eine Ausnahme ist die Strabag, die mit Bauvorhaben wie dem MARQ in Erscheinung tritt. Dort wird in Hannovers Innenstadt ein 2.6 m² großes Geschäftshaus mit einer für die Stadt mittlerweiler typischen Klinkerfassade errichtet. Da Hannovers Büromarkt langjährig durch eine lebhafte Flächenfluktuation geprägt ist, prognostiziert Engel & Völkers Commercial trotz der geringen Neuzugänge, einen konstant hohen Flächenumsatz für das Gesamtjahr 217. Dieser wird sich voraussichtlich zwischen 12. und 14. m² bewegen. Speziell in den zentralen, gut angebundenen Bürolagen ist nach wie vor ein deutlicher Nachfrageüberhang zu beobachten, was sich auch zukünftig auf das Preisniveau auswirken wird. Forecast for 217 As in the previous year, only a few office projects will be completed in 217. The newly created spaces of just under 18, m² will not fulfil the demand for office spaces and will cause the vacancy rate to decline even further. In addition, according to current figures, of the approx. 7, m² due for completion and arrival on the market next year, 89 % have already been pre-let. On the whole investors in the Hanover office market appear reluctant to take risks and only invest in office buildings that have high pre-letting rates. One exception is the Strabag with building projects such as the MARQ, a 2,6 m²-sized commercial building in Hanover s city centre with a clinker facade that is meanwhile considered typical for the city. As Hanover s office market has been characterised for many years by a lively fluctuation of spaces, despite the short supply of new premises, Engel & Völkers Commercial foresees a consistently high take-up for 217, probably of between 12, and 14, m². There is still a distinct excess of demand over supply particularly in central, conveniently placed office locations, which will continue to influence the price level in future. Büroflächen Fertigstellungen Hannover Office space completion Hanover m² Nutzfläche in Tsd./m² utility space in 's , * 218* geplante Fertigstellung/scheduled completion * Prognose/Forecast davon vorvermietet/of which, pre-let Quelle:/Source: bulwiengesa AG, Engel & Völkers Commercial Büroflächen Marktreport /217 Hannover

6 Bürolagen Hannover Office locations in Hanover Marienwerder Stöcken Nordhafen Ahlem A352 Davenstedt Badenstedt Ledeburg Leinhausen Engel & Völkers Commercial Limmer B217 Burg Bornum Vinnhorst Herrenhausen Mühlenberg Wettbergen Hainholz Nordstadt Linden Nord Linden Mitte Linden Süd Oberricklingen Brink-Hafen Vahrenwald Mitte Calenberger Neustadt Ricklingen Langenhagen Vahrenheide List Oststadt Südstadt Sahlkamp Zoo Waldhausen Döhren Bult Wülfel Waldheim Isernhagen Süd A2 Seelhorst Bothfeld Kleefeld Mittelfeld Groß Buchholz Messe Heideviertel Kirchrode B65 (Südschnellweg) Laatzen Bemerode Misburg Nord Wülferode Lahe Misburg Süd Anderten Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: 31. Dezember. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: 31. December. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. City/Stadtmitte City 8,5 16, EUR/m² Hannover Ost Hanover east 8, 12, EUR/m² Hannover West Hanover west 5,5 12,5 EUR/m² Sonstiges Stadtgebiet Other municipal area Hannover Süd Hanover south 7,5 13,5 EUR/m² Lahe/Altwarmbüchen Lahe/Altwarmbüchen 6,5 11,5 EUR/m² Hannover Nord Hanover north 5,5 12,5 EUR/m² Hannover Nordost Hanover northeast 8, 13,5 EUR/m² Messe/Laatzen Messe/Laatzen 6,5 11, EUR/m² Langenhagen Langenhagen 5,5 9,5 EUR/m² EVC Hannover GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Schiffgraben Hannover Tel. +49-() HannoverCommercial@engelvoelkers.com