Unerkannte Risiken des Verwalters beim Instandhaltungsmanagement
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- Kathrin Kohl
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1 Unerkannte Risiken des Verwalters beim Instandhaltungsmanagement Referentin: Dipl.-Ing. Susanne Gieler-Breßmer Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Betonschäden und Betoninstandsetzung Küblerstr. 7, Süßen, Tel.: 07162/ , Fax: 07162/ ingenieurgesellschaft@igf-beton.de Vordringlichste Aufgabe des Verwalters: Verantwortungsbewusstes Instandhaltungsmanagement der von ihm verwalteten Gebäuden Ziel: Sicherstellung der dauerhaften Gebrauchstauglichkeit Wahrung der öffentlichen Ordnung und Sicherheit Vermögenssicherung/ Besitzstandswahrung 1
2 Die Landesbauordnung Jeder Eigentümer einer Immobilie ist verpflichtet, diese so anzuordnen, zu errichten, zu ändern, instand zu setzen und zu erhalten, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung nicht gefährdet ist. 27 des Wohnungseigentumsgesetz : Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Statistische Erhebungen über Bauen im Bestand 1995: Dritter Bericht über Schäden an Gebäuden, Bundesminister für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau 2002: Endbericht Dialog Bauwesen, Institut für Erhaltung und Modernisierung von Bauwerken e.v. Kernaussage: Qualitätsmanagement muss sich in den einzelnen Phasen der Bauabwicklung etablieren. Kommunikation und Kooperation sind zu verbessern. Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung müssen systematisch betrieben werden 2
3 Forderung 3. Bauschadensbericht (1995) an Behörden, private Eigentümer, Verwalter: Systematische Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung nach folgenden Kriterien: Erfassung des Bestandes nach bautechnischen Kriterien Systematische Diagnose des Bestandes Ermittlung des kurz-, mittel- und langfristigen Instandhaltungs- / Instandsetzungsbedarfes Aufstellen von Investitionsplänen Förderung oder Prämierung systematischer Instandhaltung Brückenbau allg.hochbau Brückenbau allgemeiner Hochbau 1930: Richtlinie für die Überwachung und Prüfung eiserner Straßenbrücken keine Regelwerke und Richtlinien für Überwachung und Instandhaltung heute: DIN 1076 Überwachung und Prüfung von Ingenieurbauwerken im Zuge von Straßen und Wegen Schlecht ausgebildete Ingenieure und Architekten für das Bauen im Bestand Folge regelmäßige Inspektion regelmäßige Wartung Instandsetzung, wenn erforderlich Zu späte bzw. unterlassene Instandhaltung Fehler bei der Instandsetzung Teure, vermeidbare Instandsetzungsmaßnahmen 3
4 Ursachen für typische Bauschäden vermeidbar vermeidbar vermeidbar Bauüberw achungsmängel 11% Planungsmängel 18% Ausführungsmängel 53% vermeidbar Materialfehler 4% Nutzungsfehler 8% vermeidbar Natürlicher Verschleiß 6,0% unvermeidbar Vermeidbare Schäden: unterlassene Instandhaltung, Fehler bei Instandhaltung und Instandsetzung! Bauwerke instandhalten Fugen überarbeiten Anstriche ausbessern Abdichtungen nachbessern Instandhaltung: Maßnahmen zur Erhaltung der dauerhaften Gebrauchstauglichkeit eines Bauwerks Reinigungsarbeiten Warten technischer Einrichtungen Beseitigung kleinerer Mängel 4
5 Beispiele unterlassener Instandhaltung von Balkonbrüstungen Unterlassene Pflege Unterlassene Anstrichausbesserung Unterlassene Instandhaltung bei Balkonen 5
6 Unterlassene Instandhaltung bei Balkonbelägen Unerwünschter Baumbewuchs 6
7 Unterlassene Nachbesserung Holzschutzanstrich Unterlassene Instandhaltung und Wartung von Entwässerungsbauteilen 7
8 Ersatz und Teilersatz geschädigter Bauteile Reparaturarbeiten (z. B. Heizung, Sanitär, Aufzug) Erneuerung von Abdichtung Instandsetzung: Wiederherstellung des planmäßigen Zustands eines Bauwerks zur Wiederherstellung seiner dauerhaften Gebrauchstauglichkeit Putz- u. Beschichtungsarbeiten Korrosionsschutzarbeiten an Stahlbetonbauteilen Erneuerung der Fugen Fehler b. d. Instandsetz. Fehler bei der Instandsetzung: Unterlassene Ursachenforschung Fehlender Sachverstand und Erfahrung der Beteiligten Falsche Materialauswahl Falsche Verfahren Mangelhafte Kommunikation zwischen den Baubeteiligten Fehler bei der Ausführung 8
9 Zur Abdichtung beschichtete alte Fliesen, Beschichtung hält nur wenige Jahre Erneut undichter Balkon nach Instandsetzung Undichter Randanschluss, da neue Beschichtung auf nicht tragfähiger Altbeschichtung Ablösung Neubeschichtung auf nicht tragfähiger Altbeschichtung 9
10 Fehlgeschlagene Instandsetzung durch unsachgemäß instandgesetzte und abgedichtete Balkone Unsachgemässe Instandsetzung, Verwalter übernahm Planung selbst 10
11 Unsachgemässe Instandsetzung, Verwalter übernahm Planung selbst Erforderliche Kenntnisse des Verwalters Kaufmännisches Wissen Baurechtliches Grundwissen Bautechnisches Grundwissen 11
12 Mittlere Lebenserwartung in Jahren von Bauteilen im Wohnungsbau (Quelle: Leitfaden nachhaltiges Bauern, Bundesminister für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen) Außenwände aus Beton Außenwände aus Ziegel Dispersions-Außenanstriche Kunststoffputz WDVS Fensterglasabdichtung (Dichtstoffe) Mehrscheibenisolierglas Holzgeländer, innen Flachdachabdichtungen Kunststoff-Dachentwässerung Warmwasserleitungen Asphaltdecke einer Tiefgarage Wärmepumpen Heizbrenner Schadensmechanismen an Stahlbetonbauteilen nach DIN 1045/ 2001 Betonkorrosion Bewehrungskorrosion Frost, Frost-Taumittel Chemischer Angriff Verschleiß Carbonatisierung Chlorid Meerwasser 12
13 Karbonatisierungsinduzierte Korrosion der Bewehrung Junger Beton ist alkalisch, ph-wert etwa 12,5. Dadurch bildet sich eine Oxidschicht auf dem Stahl, die ihn vor Korrosion schützt. Dringt Kohlendioxid in den Beton ein, wandelt sich Calciumhydroxid in Calciumcarbonat um, d.h. der Beton karbonatisiert. Karbonatisierung: Ca(OH) 2 + CO 2 CaCO H 2 0 (alkalisch) (neutral) Wasser Sauerstoff Kohlendioxid Bei ph-werten unter 9,5 findet Stahlkorrosion statt Karbonatisierung Karbonatisierungsinduzierte Korrosion Brüstungsplatten Korrodierender Stahl 13
14 Umfangreiche Betonabplatzungen an Leichtbeton- Fassadenelementen Undichte Fuge, zu geringe Betondeckung, als Folge Korrosion der Bewehrung 14
15 Chloridinduzierte Korrosion der Bewehrung: ausgelöst z.b. durch Tausalze, chloridhaltige Estriche (Magnesiaestrich) oder bei Bränden von PVC-Bauteilen Erscheinungsbild: Lochfraß an der Bewehrung Flächenkorrosion Dadurch: Risse über der Bewehrung Betonabplatzungen über korrodierender Bewehrung Hohlstellen durch abplatzende Betondeckungsschichten Chloridinduzierte Korrosion am Wandsockel Chloridinduzierte Korrosion am Boden 15
16 Querschnittsverlust durch Lochfraßkorrosion Unsachgemäße örtliche Instandsetzung bei chloridinduzierter Korrosion 16
17 Undichtigkeiten an mit Fugendichtstoff unsachgemäß abgedichteter Fuge Inspektion d. Verwalters Inspektion durch den Verwalter und Verwaltungsbeirat Visuelle Prüfung Guter Zustand Instandhaltungsbedarf Instandsetzungsbedarf Keine Maßnahme Fachfirmen Beauftragen, ggf. Sonderfachleute Sonderfachleute einschalten 17
18 Begehungsprotokoll Begehungsprotokoll Tiefgarage Liegenschaft VE 021 Bauwerk: Tiefgarage Datum: Teilnehmer: Verwalter, Beiräte Schulz, Maier und Koch Bauteil Lage Baustoff Zustand Maßnahmen erforderlich Regenfallrohr Neben Parkplatz 31 Guß Korrosion am Fußpunkt ja / nein ja Stützen Parkplätze 1-10 Beton unbeschichtet Korrodierter Stahl, Betonabplatzungen ja Fahrspur 1.UG, vor Parkplätzen 1-10 Beton unbeschichtet Korrodierender Stahl, Abplatzungen, Pfützenbildung Wand Achse A/ 1-3 Beton, weiß gestrichen gut nein ja Rampe 1. UG ins 2. UG Beton mit Gußasphalt gut nein Begehungsprotokoll Begehungsprotokoll Liegenschaft VE 021 Bauwerk: Wohnhochhaus Datum: Teilnehmer: Verwalter, Beiräte Schulz, Maier und Koch Bauteil Lage Baustoff Zustand Maßnahmen erforderlich Regenfallrohr 2. OG, Balkon, Wohnung 21 verzinkt Korrosion am Stoß ja ja / nein Balkonbrüstung 2. OG; Balkon, Wohnung 21 Beton unbeschichtet Korrodierter Stahl, Betonabplatzungen ja Fensterelement 2. OG; Balkon, Wohnung 21 Holzrahmen gut nein Fugen zwischen Betonfertigteilen 2. OG; Balkon, Wohnung 21 Fugendichtstoff gut nein Vordach 2. OG; Balkon, Wohnung 21 Glas auf verzinkter Stahlkonstruktion Glasbruch ja 18
19 Instandsetz.erford. Instandsetzung erforderlich, dann: Einschaltung eines sachkundigen Planers IST-Zustandsanalyse Instandsetzungsbedarf kurzfristig mittelfristig langfristig Sofortmaßnahme Planungskonzept Prioritätenliste Finanzierungsplan Sachkundiger Planer Fachliche Beurteilung: - Berater - Planer Verwalter Eigentümer Organisatorischer Ablauf zwischen SP und ET Entscheidungsgewalt (Ausnahme: Gefahr in Verzug) Entscheidung auch gegen Willen der Eigentümer vom Verwalter durchsetzbar 19
20 Sachkundiger Planer Bauwerkszustand bewerten Instandsetzungskonzept erarbeiten Prinzipien - Methoden Alternativen Kosten Alternativen: Nichts tun für eine gewisse Zeit (notwendige Inspektionsintervalle) Temporäre Schutz- und Teilinstandsetzung Komplettinstandsetzung Prioritätenplan mit Zeitplan und Kosten Verwalter Eigentümer IST-Zustandsanalyse Geschädigte Betonfassade Erhebungen zur Vorgeschichte Kostenschätzung Visuelle Schadensaufnahme Instandsetzungskonzept Betontechnologische Untersuchungen Beurteilung der Schadensursachen 20
21 Betontechnologische Untersuchungsmethoden: Karbonatisierungstiefe Betondeckung der Bewehrung Chloridanalyse Betontechnologische Untersuchungsmethoden: Oberflächenzug-, Abreißfestigkeit Betondruckfestigkeit Potentialfeldmessung Rissaufnahme Gitterschnittverfahren Hohllagenfeststellung Feuchtemessung 21
22 Potentialfeldmessung Instandhaltung und Instandsetzung aber richtig! Phase 1: Ist-Zustandsanalyse Bauwerksuntersuchungen durch erfahrene Fachleute Feststellung der Instandsetzungsbedürftigkeit, Standsicherheitsbetrachtung Feststellung des kurz-, mittel- und langfristigen Instandsetzungsbedarfs Übergabe ausführlicher Bericht Grundsatzbeschluss im Rahmen einer Eigentümerversammlung 22
23 Instandhaltung und Instandsetzung aber richtig! Phase 2: Planung und Ausschreibung Entwurfs- und Ausführungsplanung Diskussion im Bauausschuss Erste Kostenberechnung Vorstellung der Instandsetzungsmöglichkeiten mit Kosten in Eigentümerversammlung Beschlussfassung über die Art der Ausführung Ausführliche Leistungsbeschreibung für die beschlossene Maßnahme Einholung von Angeboten Instandhaltung und Instandsetzung aber richtig! Phase 3: Ausführung Einsetzen eines Bauausschusses mit entsprechenden Kompetenzen Beauftragung einer kompetenten Baufirma Durchführung der Maßnahme mit sachkundiger Überwachung Regelmäßige Jour Fix Regelmäßige Soll-/ Istkostenvergleiche Abnahme der Maßnahme Regelmäßige Begehung während der Gewährleistungsdauer 23
24 Baubegleitung durch Fachleute (sachkundige Planer) Durchsetzung der Interessen des Auftraggebers Unterstützung des ausführenden Unternehmens in allen technischen Fragen Kontrolle der technisch richtigen Umsetzung des Instandsetzungsplans Kostenkontrolle Überwachung des Baufortschritts Abnahme Betreuung während der Gewährleistungsdauer Der sachkundige Planer: Mittler zwischen Eigentümern Verwalter ausführendem Unternehmen. Kontrolle Abstützungsmaßnahmen 24
25 Festlegung der freizulegenden Bewehrung Betonabtrag mit HDW - Roboter 25
26 Festlegung der Art und des Grades der Untergrundvorbereitung Überwachung der Untergrundvorbereitung Reste der Altbeschichtung 26
27 Überwachung Balkonbeschichtungen Kontrolle der Rissverpressung 27
28 Überwachung der Instandsetzung, Abnahme der Bewehrung Instandgesetzte Objekte 28
29 Vermeidung von Risiken für den Verwalter bei notwendiger Instandsetzung Sonderfachleute einschalten! Nicht selber planen, wenn nicht fachkundig! Keine Angebote von Fachfirmen zur Einholung weiterer Angebote verschicken Planungshaftung!!! Instandsetzung durchsetzen Falls Gefahr in Verzug: sofort handeln auch gegen Entscheidung der Eigentümer Vermeidung von Schäden bei bestehenden Bauwerken: regelmäßige Inspektionen! regelmäßige Wartung/ Instandhaltung! Instandsetzungsmaßnahmen umgehend einleiten! Pflege und Reinigung! Systematisches Instandsetzungsmanagement Dauerhafte Gebrauchstauglichkeit! 29
30 Forderung für die Zukunft: Bei Übergabe eines Neubaus übergibt der Architekt einen Wartungs- und Instandhaltungsplan mit Empfehlungen für 1 Inspektionsintervalle 1 Wartungsintervalle aufgeteilt nach Bauteilen und technischen Einrichtungen Gebäudepässe 30
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