Der Bau des Stockwerkeigentums ein rechtliches Abenteuer. MLaw Matthias Schrader

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1 Der Bau des Stockwerkeigentums ein rechtliches Abenteuer MLaw Matthias Schrader

2 Gliederung 1. Vor und Nachteile von Stockwerkeigentum 2. Abgrenzungsfragen 3. Gründung einer STWE-Gemeinschaft vor und nach Fertigstellung des Gebäudes 4. Ausgewählte Einzelfragen zum Bau des Stockwerkeigentums 5. Bauabnahme Checkliste 2

3 Vorteile von Stockwerkeigentum Anteil an Grundeigentum Geringeres Investitionsvolumen Im Normalfall gute Wertsteigerung im Verhältnis zum Kapitaleinsatz Gute Verkäuflichkeit, da wenig Kapitaleinsatz erforderlich 3

4 Nachteile von Stockwerkeigentum Abhängig von Entscheiden der anderen Stockwerkeigentümer Mittragen von Kosten für die allgemeinen Einrichtungen, welche nicht unbedingt Nutzen für den persönlichen Bedarf erbringen Unterordnen unter Bedingungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft Unkündbare Nachbarn Austritt aus der Stockwerkeigentümergemeinschaft nur durch Verkauf 4

5 Abgrenzungen Miteigentum ist gemeinschaftliches Eigentum an einer Sache oder an einem Grundstück, bei welchem jeder Berechtigte nach Bruchteilen beteiligt ist. Wohnbaugenossenschaften erstellen und kaufen unter dem Aspekt der Gemeinnützigkeit preisgünstige Wohnungen von guter Qualität, welche sie verwalten, unterhalten und ihren Mitgliedern weitervermieten. Stockwerkeigentum ist eine Form des Miteigentums, wobei jede Stockwerkeigentumseinheit als eigenständiges Grundstück mit eigenem Grundbuchblatt gilt. 5

6 Sie wollen Stockwerkeigentümer werden? 1. Kauf einer bestehenden Stockwerkeigentumseinheit 2. Kauf einer Immobilie und Umwandlung in Stockwerkeigentum 3. Bau des Stockwerkeigentums 6

7 Gründung einer STWE-Gemeinschaft Vor Fertigstellung des Gebäudes Nach Fertigstellung des Gebäudes 7

8 Gründung einer STWE-Gemeinschaft Stockwerkeigentum wird formell erst mit dem Begründungsakt rechtskräftig. Der Begründungsakt ist eine Erklärung, welche die öffentliche Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch beinhaltet. Eine formlose Vereinbarung innerhalb einer Wohngruppe begründet demnach noch kein Stockwerkeigentum. Die Erklärung kann gemäss Art. 712d Abs. 2 ZGB entweder auf Grund eines Vertrages der Miteigentümer oder auf Grund einer Erklärung des Alleineigentümers erfolgen." Diese Erklärung bzw. der Vertrag müssen schriftlich erfolgen. 8

9 Inhalt des Gründungsvertrages Die räumliche Bezeichnung der Stockwerkeinheiten" Die Festsetzung der Wertquoten" Die Bezeichnung der gemeinschaftlichen Gebäudeteile" Die Vorkaufs- und Einspracherechte" Die vom Gesetz abweichenden Beschlussfassungen 9

10 Vor Fertigstellung des Gebäudes Voraussetzungen:" Einreichen eines detaillierten Aufteilungsplanes beim Grundbuchamt" Aus dem Aufteilungsplan müssen alle im Sonderrecht ausgeschiedenen Objekte ersichtlich sein." Dem Grundbuchamt ist die Fertigstellung des Gebäudes zu melden, allenfalls mit den erfolgten Korrekturen des Aufteilungsplanes. 10

11 Vorgehen des Grundbuchamtes Für jede Stockwerkeigentumseinheit wird ein eigenes Hauptbuchblatt mit eigener Nummer erstellt." Dadurch wird die Selbständigkeit eines jeden Stockwerkeigentümers und seiner Sonderrechte hervorgehoben." In der Praxis häufig anzutreffen:" Die Begründung von Stockwerkeigentum wird durch eine Person vorgenommen, welche sämtliche Rechte am Objekt hat und diese anschliessend verkauft." 11

12 Pläne und Baubeschrieb Risiko: Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ab Plan besteht keine Möglichkeit, das Objekt vorab zu besichtigen. Der Käufer ist allein auf Pläne und den Baubeschrieb angewiesen. Lösung: Die Pläne und der Baubeschrieb sollten möglichst detailliert und unbedingt Bestandteile des Vertrages sein. Nur so kann der Käufer später zweifelsfrei belegen, ob die Immobilie dem von ihm bestellten Werk entspricht oder nicht. 12

13 Kaufvertrag und Werkvertrag Risiken: Werkvertrag: Grundsätzlich nur Nachbesserungsrecht und Minderungsrecht bei Mängeln Kaufvertrag: Recht auf Minderung oder Wandelung, d.h. Ersatz für den Minderwert oder eine Rückgängigmachung des Kaufs 13

14 Kaufvertrag und Werkvertrag Lösung: Abschluss von Kaufvertrag und Werkvertrag Werkvertrag entweder im Kaufvertrag integriert oder separat vereinbart Mit einem Werkvertrag kann ein Käufer nicht nur die bestellte Immobilie, sondern auch die Erstellung des Gebäudes an sich einfordern. 14

15 Nachträgliche Mehrkosten Risiko: Nachträglich höhere Kosten als vereinbart Lösung: Vertraglicher Schutz vor unerwarteten Mehrkosten Nachträgliche Änderungen am Bau, die zu einer Preiserhöhung führen, müssen vom Käufer schriftlich bewilligt werden. Entstehen dem Käufer tatsächlich Mehrkosten aufgrund der Behebung von Baumängeln, sollte er diese auf ein Sperrkonto einzahlen und erst freigeben, wenn die Mängel behoben worden sind. 15

16 Bauhandwerkerpfandrechte Risiko von Doppelzahlungen durch Bauhandwerkerpfandrechte Werden Handwerker oder Subunternehmer vom Bauherrn nicht bezahlt, können sie bis vier Monate nach Fertigstellung des Baus Bauhandwerkerpfandrechte errichten. Risiko: Neben den bereits geleisteten Zahlung an den Generalunternehmer müssen auch die Forderungen der Handwerker beglichen werden. Lösung: Der Kauf- und Werkvertrag sollte die Folgen eingetragener Bauhandwerkerpfandrechte klar regeln. 16

17 Baumängel Risiko: Mängel finden und rechtzeitig rügen Lösung: Broschüre des Schweizerischen Baumeisterverbands Darin werden die in 505 Gutachten vorgefundenen 1337 Baumängel statistisch auf die verschiedenen Gebäudeteile aufgeschlüsselt + hilfreiche Empfehlungen zum Umgang mit Baumängeln Hinzuziehen einer Fachperson 17

18 Ohne SIA-Norm 118 Der Bauherr muss das Werk nach Vollendung umgehend prüfen und Mängel sofort rügen. Wartet er zu, hat er seine diesbezüglichen Rechte verwirkt. Bei rechtzeitig gerügten Mängeln hat er die Wahl, entweder deren kostenlose Verbesserung durch den Unternehmer zu verlangen oder eine Minderung des Werklohns und bei Verschulden Schadenersatz geltend zu machen. Verjährungsfrist: 5 Jahre und für arglistig verschwiegene Mängel 10 Jahre 18

19 Mit SIA-Norm 118 Unternehmer muss die Vollendung des Werks anzeigen." Die Prüfung und Abnahme findet gemeinsam mit dem Bauherrn statt." Erkennbare Mängel sind im Abnahmeprotokoll zu rügen, andernfalls gelten sie als genehmigt." Während der zweijährigen Garantiefrist (Rügefrist) kann der Bauherr nachträglich festgestellte Mängel jederzeit rügen." Der Unternehmer muss beweisen, dass das Werk vertragskonform ist." 19

20 Bauabnahme Checkliste 1. Präziser Bauvertrag" 2. Vorbereitung der Bauabnahme" 3. Zeiteinteilung" 4. Mängelliste" 5. Verweigerung der Abnahme" 6. Termin für Mängelbehebung" 7. Abnahmeprotokoll" 20

21 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!