Investmentfonds in Form von Immobilienfonds

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1 erarbeitet von Angelika Schynol, Azubi zuletzt geändert am Investmentfonds in Form von Immobilienfonds Inhalt: 1. Investmentfonds 1.1. Die Beteiligung an Investmentfonds 1.2. Schutz des Anlegers 2. Offene Immobilienfonds 2.1. Risiko 2.2. Anteilsscheine 2.3. Steuerliche Betrachtung 3. Geschlossene Immobilienfonds 3.1. Rechtliche Konstruktion 3.2. Wirtschaftliche Konstruktion 3.3. Anlagemotive 3.4. Beteiligung 3.5. Risiko 3.6. Steuerliche Betrachtung 4. Zusammenfassung Seite 1 von 5

2 1. Investmentfonds Investmentfonds sind eine Anlagemöglichkeit von Kapital in Wertpapieren oder Grundstücken. Diese sind optimal für Personen, die Ihr Kapital: - ohne eigenen Zeitaufwand (laufende Verwaltung) - mit einem gewissen, aber noch überschaubaren Risiko - langfristig höher rentabel als festverzinsliche Geldanlagen - wertsteigernd - schnell liquidierbar anlegen möchten. Personen die Ihr Geld anderweitig in Immobilien anlegen möchten, benötigen: - die nötigen Kenntnisse / Erfahrungen / geeignete Berater - das notwendige Eigenkapital - die notwendige Zeit zur laufenden Verwaltung 1.1. Die Beteiligung an Investmentfonds Bei einer Kapitalanlagegesellschaft (KAGG) wird ein gewisser Betrag hinterlegt. Diese legt das gesammelte Geld nach dem Grundsatz der Risikostreuung im eigenen Namen für gemeinschaftliche Rechnung der Anleger in Aktien, festverzinslichen Wertpapieren oder Grundstücken an. An dem oben genannten Verfahren kann sich eine unbegrenzte Anzahl an Anlegern beteiligen (= offen). Die KAGG muss Ihre ausgegebenen Anteilscheine jederzeit zurückkaufen -> Problemlose Umwandlung in Bargeld. Die KAGG: KAGGen sind Unternehmen, deren Geschäftsbereich darauf gerichtet ist, bei ihnen eingelegtes Geld im eigenen Namen für gemeinschaftliche Rechnung der Einleger nach dem Grundsatz der Risikomischung in Wertpapieren oder Grundstücken anzulegen Schutz des Anlegers Zum Schutz der Anleger unterliegen die KAGGen dem Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften. Überwacht werden die KAGGen von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BAFin). In Deutschland gibt es 80 KAGGen (Stand: BAFin) Die Kapitalanlage muss gesondert vom eigenen Vermögen der jeweiligen KAGG erfolgen. Über die sich hieraus ergebenden Rechte der Einleger (Anteilinhaber) sind entsprechende Urkunden (Anteilscheine) auszustellen ( 1 KAGG). Eine Depotbank muss damit beauftragt werden, folgende Aufgaben auszuführen und zu überwachen: Seite 2 von 5

3 - Verwahrung der zum Fonds gehörenden Geldbeträge sowie Überwachung des Bestandes an Immobilien / Aktien / Wertpapieren - Ausgabe und Rücknahme von Anteilscheinen - Berechnung der Ausgabe- und Rücknahmepreise - Erträgnisausschüttungen 2. Offene Immobilienfonds Wenn eine KAGG das Geld der Anleger in ausschließlich Immobilien investiert, handelt es sich um einen Immobilienfonds. Sofern jederzeit eine Beteiligung an und ein Ausstieg aus diesem Immobilenfonds möglich ist, die Anzahl der Objekte und der Anleger (theoretisch) unbegrenzt ist, spricht man von einem offenen Immobilienfonds. Die eingezahlten Anteile der Anleger werden nach Entscheidung des Fondsmanagements genutzt, weitere Immobilien zu erwerben. Aus Sicht des Anlegers sprechen folgende Gründe für eine Beteiligung an einem offenen Immobilienfonds: - bequeme Anlage (keine Betreuung des Gebäudes) - Geld wird fachkundig verwaltet (KAGG) - Objekte in Spitzenlagen - geringer Mitteleinsatz - Möglichkeit, Vermögen in Immobilien aufzubauen - meist sichere Rendite - steuerliche Ersparnis durch Freibeträge ( Ehepaare 1.402,00 p. a. / Alleinstehende 701,00 p. a. ) 2.1. Risiko Es müssen in einem Fonds mind. 10 Immobilien eingebunden sein. Eine Höchstgrenze gibt es nicht. Aber bei einem sich insgesamt negativ entwickelnden Immobilienmarkt sichert auch dies keine Gewinngarantie. Der Markt wird vom Fondsmanagement (bzw. der KAGG) ständig beobachtet. Das Kapital wird dort angelegt, wo hohe und sichere Renditen erwartet werden: - unterschiedliche Standorte - auch im Ausland - an verschiedene Nutzer vermietet (Geschäftshäuser ) 2.2. Anteilsscheine Die Anteilsscheine können bei den Geschäftsbanken an- bzw. wieder verkauft werden. Bei Erwerb wird meist ein Ausgabeaufschlag von ca. 5 % erhoben. Der Anteil kann täglich verkauft werden. Die Geschäftsbanken verfügen über eine Rückstellung zum Rückkauf von ca. 30 % des Fondsvolumens. Seite 3 von 5

4 2.3. Steuerliche Betrachtung Die Erträge werden jährlich ausgeschüttet. Diese zählen bei der Ermittlung der Einkommenssteuer des Anlegers zu den Einkünften aus Kapitalvermögen. 3. Geschlossene Immobilienfonds Ein Initiator sammelt von den Anlegern das notwendige Kapital für ein vorher geplantes Immobilienobjekt (ggfs. auch mehrere). Sobald die geplante Summe erreicht ist, wird der Fonds geschlossen, eine weitere Beteiligung an diesem Fonds ist ausgeschlossen Rechtliche Konstruktion Das gesammelte Kapital ist kein Sonderkapital des Initiators. Geschlossene Immobilienfonds sind jeweils rechtlich selbstständige Gesellschaften des bürgerlichen Rechts (GbR) bzw. Kommanditgesellschaften (KG). Die Anleger werden Teilhaber und z. B. Kommanditisten oder Gesellschafter. Es gibt bei geschlossenen Fonds keine Überwachungsstelle. Allgemein gelten die Vorschriften des BGB oder HGB Wirtschaftliche Konstruktion Wegen der großzügigen Abschreibungsmöglichkeiten waren die Initiatoren bislang nicht gezwungen, kostengünstig zu planen und bauen. Die Gesamtkosten enthielten somit auch ca. 20 % weiche Kosten, die sonst bei Bauwerken nicht in Ansatz gebracht werden, z. B. Mietgarantien, Kosten der Erstvermietung 3.3. Anlagemotive Die Anleger waren aus steuerlichen Gründen daran interessiert, möglichst hohe Verluste auszuweisen, um so ihre Einkommensteuer zu reduzieren Beteiligung Eine Beteiligung ist nur mit rel. hohen Beträgen möglich (i. d. R. mind. 1000,- Eur.) Zusätzlich wird meist ein Agio von ca. 5 % erhoben Risiko Die Anleger haften gemäß den Haftungsvorschriften für die gewählte Gesellschaftsform. Wirtschaftliches Risiko: nur eine einzige bzw. wenige Immobilien in einem Fonds, Risiko des Leerstandes = höhere Verluste als bei einer Risikostreuung auf mehrere Immobilien. Ein geringeres Risiko besteht dann, wenn Fonds von Initiatoren aufgelegt werden, die seit längerer Zeit auf dem Markt sind und keine wirtschaftlichen Probleme haben Steuerliche Betrachtung Das Steuerrecht wurde in den vergangenen Jahren zu Ungunsten der Anleger verändert. Anleger können die Verluste nicht mehr uneingeschränkt mit Gewinnen Seite 4 von 5

5 verrechnen. Aufgrund von Steuergesetzesveränderungen werden gravierende Änderungen in den Konzepten von geschlossenen Immobilienfonds getätigt. So wird es künftig auch nur noch möglich sein, gleichartige Gewinne und Verluste miteinander zu verrechnen. Verluste können nur noch verrechnet werden, wenn nachgewiesen werden kann, dass die Erzielung eines steuerlichen Vorteils nicht im Vordergrund steht. Um das Haftungsrisiko zu minimieren, sind Änderungen der Rechtsformen angedacht, z. B. GmbH. 4. Zusammenfassung Immobilienfonds stellen eine Möglichkeit der Finanzierung von Immobilienprojekten dar. Sie galten in der Vergangenheit immer als sichere Geldanlage und wurden von Anlageberatern als unverzichtbare Beimischung für jedes Depot empfohlen. In der letzten Zeit sind Immobilienfonds etwas in Verruf gekommen. So haben sich geschlossene Immobilienfonds immer öfter im Zuge einer allgemeinen Immobilienkrise schlechter entwickelt, als vorausgesehen. Dazu kommt, dass gerade diese oft aus steuerlichen Gründen beabsichtigten Verluste im Zuge von Gesetzesänderungen künftig kaum noch steuersparend wirken können. Offene Immobilienfonds leiden momentan dadurch an einer Vertrauenskrise, als dass zwei große Investmentgesellschaften ihre weltweit anlegenden Immobilienfonds geschlossen haben, um der Zahlungsunfähigkeit vorzubeugen. Aber sicherlich gilt nach wie vor: Aus Investorensicht bieten Immobilenfonds eine Möglichkeit, die benötigte Finanzierung sicherzustellen. Anleger haben über Immobilienfonds die Möglichkeit, auch mit kleinen Beträgen an der Entwicklung der Immobilienmärkte zu partizipieren. Eine Gewinngarantie gibt es nicht je höher die Risikobereitschaft des Anlegers, desto höher wird ein möglicher Gewinn oder Verlust ausfallen. So wie Einzelimmobilien auch nur sehr langfristig rentieren, gilt dies sicherlich auch zukünftig für Immobilienfonds. Seite 5 von 5

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