SOMMERUMFRAGE 2014 BÜROMARKT WIRTSCHAFTSRAUM BASEL

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1 SOMMERUMFRAGE 14 BÜROMARKT WIRTSCHAFTSRAUM BASEL

2 BÜROMARKT WIRTSCHAFTSRAUM BASEL Branchenstruktur gibt Rückhalt Die Dynamik der Schweizer Wirtschaft hat sich 14 deutlich abgeschwächt. Dies hat bisher weniger auf den Basler Büromarkt durchgeschlagen als es in Zürich der Fall ist, wie die Auswertung der Expertenbefragung im Rahmen der Sommerumfrage von CSL Immobilien zeigt. Die grösste Treiberin auf dem Basler Büromarkt ist nach wie vor die Medizin-, Biotech- und Pharmaindustrie. Sie löst 23 Prozent des lokalen Flächenbedarfs aus. Rund 27 Prozent der Nachfrage sind nicht eindeutig einer Branche zuzuordnen. Im Vergleich zum Vorjahr abgenommen hat der Flächenbedarf der öffentlichen Hand sowie der Finanz- und Treuhandbranche. Räumlich betrachtet ergibt sich ebenfalls ein klares Bild: Die Nachfrage schwächte sich in den letzten Monaten in allen Marktgebieten mit Ausnahme der Innenstadt rund um den Bahnhof SBB und der Region West deutlich ab. 4 Prozent der befragten Marktakteure nannten räumliche Optimierungsstrategien als auslösenden Grund für die Nachfrage, gefolgt von Standortoptimierungen mit 3 Prozent und Kostensenkungen mit Prozent. Auf Wachstumspläne gingen nur1 Prozent der Nachfrage nach Büroflächen zurück; dies ist im Vergleich zum Vorjahr (23 Prozent) eine deutliche Abschwächung. Bezüglich Flächenbedarf ist das Interesse für mittelgrosse Flächen bis 1 m2 am stärksten. Kleinflächen bis 25 m2 sind am Markt zudem eher gesucht als Büroflächen mit über 3 m2. Hinsichtlich der Bedeutung verschiedener Kriterien bei der Anmietung sind analog zu den letzten Jahren eine ausreichende Anzahl von Parkplätzen sowie die Nähe zu Tram- und Bushaltestellen entscheidend. Im Vergleich zum Vorjahr hat die Gehdistanz zum nächsten Bahnhof an Bedeutung gewonnen. Energie- und Nachhaltigkeitszertifikate sind weiterhin kein entscheidendes Kriterium bei der Anmietung von kommerziellen Flächen. Entwicklung wie im Wirtschaftsraum Zürich. Ausbaubeteiligungen gehören heute zu den Standardforderungen eines potenziellen Mieters diese Form der finanziellen Anreize nahm im Vergleich zu 13 zu. Zudem sind die Nutzer preissensitiver geworden. Bei 5 Prozent der Vertragsabschlüsse werden mietfreie Phasen zwischen 2 bis 5 Monaten gewährt. Dies bleibt nicht ohne Folgen für die Rendite: 5 Prozent der Marktakteure geben an, dass bei Mietvertragslaufzeiten von 5 Jahren die gewährten Incentives zwischen bis 5 Prozent auf den durchschnittlichen Mietzins pro m2 ausmachen. Bei 1-Jahres-Verträgen rechnen 1 Prozent der Experten gar mit einem Preisnachlass von 5 bis 1 Prozent. Pharmabranche gibt Zuversicht Trotz der schwierigen Rahmenbedingungen erwarten rund 9 Prozent der befragten Experten für 15 eine e Zunahme der Nachfrage nach Büroflächen. 64 Prozent rechnen mit einem mittleren Flächenbedarf. Diese positiven Erwartungen bauen vor allem auf die Stärke und die prognostizierte gesunde Wachstumsdynamik der Medizin-, Biotech- bzw. Pharmabranche. Nur knapp 27 Prozent der Befragten erwarten für 15 ein es Interesse an Büroflächen. Einhergehend mit der prognostizierten Nachfrage sieht die Mehrheit der Basler Marktakteure bezüglich der Leerstandsquote eine gleichbleibende Entwicklung. 9 Prozent sehen die Leerstände eher zurückgehen, während 27 Prozent von einer Zunahme der verfügbaren Büroflächen ausgehen. In Bezug auf die mögliche Mietpreisentwicklung für das kommende Jahr erwarten rund 91 Prozent ein stabiles Niveau. 9 Prozent der Umfrageteilnehmer sehen die Mieten sinken. Mit steigenden Mietpreisen rechnet auf dem Basler Büromarkt kein einziger Experte. Obwohl der Basler Büromarkt über alles gesehen besser dasteht als sein Zürcher Pendant, wird auch er immer stärker von den Mietern bestimmt. Vermarktungsaufwand gestiegen Bedingt durch den gestiegenen Konkurrenzdruck ist der Vermarktungsaufwand im Wirtschaftsraum Basel heute grösser als vor einem Jahr. Zudem dauert es im Schnitt deutlich länger, bis es zu einem Vertragsabschluss kommt. Bei den in Mietverträgen festgehaltenen Konditionen zeigt sich in Basel dieselbe

3 NACHFRAGE VON BRANCHEN In welchen Branchen stellen Sie zur Zeit die grösste Nachfrage fest? Consulting (5%) Gewerbe allgemein (9%) keine spezielle/ kein Trend feststellbar (27%) Medizin/Biotech/ Pharma (23%) Finanz und Treuhand (5%) Forschung & Entwicklung (9%) Öffentliche Hand (5%) Handel (5%) NACHFRAGE IN VERSCHIEDENEN REGIONEN Wie beurteilen Sie die Nachfrage nach Büronutzflächen in den folgenden Regionen? Ausbildung (5%) IT (9%) Basel City/Bahnhof SBB Region West Region Ost Basel West, St. Johann Kleinbasel Region Süd Liestal, Siesach 4 1 sehr eher GRÜNDE DER NACHFRAGE Wo sehen Sie den Hauptgrund für die aktuelle Nachfrage? in % 1 sehr eher 15% 28% % 12% 25% 35% Kostensenkung 57% 44% 63% 22% 38% 3% 32% Standortoptimierung 25% 4 33% 24% 14% 4% 35% 55% 17% 19% 19% % 29% 1% NACHFRAGE NACH VERSCHIEDENEN FLÄCHEN Wie beurteilen Sie die Nachfrage nach Büronutzflächen in den folgenden Flächenkategorien? Sonstige 16% bis 25 m2 bis 1 m2 bis 3 m2 > 3 m2 4 1 sehr eher sehr eher Räumliche Optimierung Wachstum

4 VERÄNDERUNG DER MIETVERTRAGSVERHANDLUNGEN Wie haben sich die Konditionen bei Mietverträgen für Büroflächen seit dem letzten Jahr verändert? Konkurrenzdruck durch weitere Anbieter Verhandlungszeit Ausbaubeteiligung durch Vermieter Mietfreie Zeit Anwendung von Staffelmieten Verwendung der Indexierung Dauer des Mietvertrages Mietzinsniveau 4 1 abgenommen abgenommen eher abgenommen zugenommen zugenommen eher zugenommen BEDEUTUNG VERSCHIEDENER KRITERIEN BEI DER ANMIETUNG Wie wichtig sind die folgenden Aspekte bei der Anmietung von Büroflächen für potenzielle Nutzer? Ausreichend Parkplätze Tram-/Bushaltestelle in unmittelbarer Nähe Einkaufs- & Verpflegungseinrichtungen in unmittelbarer Nähe Bahnhof Gehdistanz Prestigeobjekt, repräsentativ Visibilität von aussen Energie-Zertifikate, Nachhaltigkeit 4 1 sehr unwichtig unwichtig eher unwichtig sehr wichtig wichtig eher wichtig EINSCHÄTZUNG DER NACHFRAGE FÜR DAS KOMMENDE JAHR Wie schätzen Sie die Nachfrage nach Büronutzflächen für das kommende Jahr ein? in % 1 mittel VERÄNDERUNG IM BÜROMARKT Wie haben sich die folgenden Aspekte/Kriterien im Büromarkt gegenüber dem Vorjahr verändert? Preissensitivität der Nutzer Vermarktungsaktivität/Aufwand Anzahl Neubauprojekte Preissensitivität der Eigentümer Anzahl Vermietungsmandate Qualität der Neubauprojekte Flächenbedarf/Nachfrage 4 1 abgenommen abgenommen eher abgenommen zugenommen zugenommen eher zugenommen

5 Kontakt CSL Immobilien AG Amelie Stielau Schärenmoosstrasse Zürich Zürcherstrasse Winterthur

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