LEED. in Deutschland. Anwendung des internationalen Green Building Standards im Development

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2 a l p h a r e s e a r c h LEED in Deutschland Anwendung des internationalen Green Building Standards im Development

3 2010 Alpha Energy & Environment GmbH Ottostraße Bamberg Alle Rechte, insbesondere die der Übersetzung, des Nachdrucks, der Entnahme von Abbildungen, der Funksendung, der Wiedergabe auf fotomechanischem oder ähnlichem Wege und der Speicherung in Datenverarbeitungsanlagen bleiben, auch bei nur auszugsweiser Verwertung, vorbehalten. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in dieser Marktstudie berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz- Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften. Wir übernehmen keine Gewähr, dass die in dieser Marktstudie enthaltenen Angaben frei von Patentrechten sind, durch diese Veröffentlichung wird weder stillschweigend noch sonst wie eine Lizenz auf etwa bestehende Patente gewährt. Trotz aller Sorgfalt, mit der Text und die Abbildungen dieser Marktstudie erarbeitet und vervielfältigt wurden, lassen sich Fehler nicht völlig ausschließen. Es wird deshalb darauf hingewiesen, dass die Alpha EE GmbH keine Haftung oder Verantwortung für Folgen welcher Art auch immer übernimmt, die auf etwaige fehlerhafte Angaben zurückzuführen sind. Für die Mitteilung möglicherweise vorhandener Fehler ist der Verfasser dankbar. Layout & Gestaltung: compress media, Bamberg Herstellung und Verlag: Books on Demand GmbH, Norderstedt ISBN

4 Vorwort Zahlreiche Gespräche mit Investoren und Projektentwicklern, aber auch der Industrie, zeigen eine starke Verunsicherung hinsichtlich der Nachhaltigkeitsdefinition in der Immobilienwirtschaft. Noch immer wird oftmals Nachhaltigkeit mit Energieeffizienz gleich gesetzt. So beispielsweise in dem europäischen Green-Building-Programm, das hier zu Lande durch die Deutsche Energieagentur DENA vertreten wird. Dass zur Nachhaltigkeit weitere Faktoren wie ökologische, soziokulturelle oder ökonomische Faktoren zählen, wird hierbei jedoch nicht berücksichtigt. Darüber hinaus fällt es der Branche auf Grund der Vielzahl von Zertifizierungssystemen (DGNB, LEED, BREEAM, HQE etc.) schwer, eine Entscheidung zu treffen und hierbei den Überblick über die dadurch entstandenen Konsequenzen für das Projekt abzuschätzen. Mit dieser Verunsicherung wird unser Beratungsunternehmen tagtäglich konfrontiert. Oft gestellte Fragen sind hierbei immer wieder: 1. Welches Zertifizierungssystem ist das richtige für meine Projektentwicklung? 2. Muss ich zertifizieren oder reicht auch nur eine Nachhaltigkeitsstrategie? 3. Mit welchen Mehrkosten ist zu rechnen? 4. Welches Label (Platin, Gold, Silber ) werde ich erreichen? 5. Welchen Einfluss hat die Zertifizierung auf die Bewertung der Immobilie? Da mittlerweile mehr als drei Viertel aller Anfragen von Unternehmen mit internationalem Fokus kommen, hat das Zertifizierungssystem LEED bei der ALPHA Unternehmensgruppe einen sehr hohen Stellenwert. Aus diesem Grund haben wir in Zusammenarbeit mit unserem Kooperationspartner HSB, Cleveland USA, diese Research heraus gebracht. Sie soll einen Überblick über den Zertifizierungsmarkt in Deutschland geben und im Besonderen Hilfestellung bei der Anwendung des LEED-Verfahrens geben. Einen besonderen Dank möchten wir an dieser Stelle Frau Katharina Pilz aussprechen die an der Ausarbeitung maßgeblich beteiligt war. Mit dieser Marktanalyse setzt die ALPHA Unternehmensgruppe Ihre Tradition fort über zeitgemäße Themen im Immobilienbereich zu veröffentlichen. Dipl.-Ing. Sebastian Hölzlein Geschäftsführer der ALPHA Energy & Environment GmbH

5 Inhaltsverzeichnis 1. Marktentwicklung Deutschland Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft Definition Nachhaltigkeit Bauen unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten Instrumente zur Umsetzung des nachhaltigen Bauens Immobilienzertifizierungen in Deutschland Wettbewerb unter den Zertifizierungssystemen Das amerikanische Bewertungssystem LEED Historie Subsysteme Portfoliostrategie Kategorien und Ziele Kriterien nach LEED und rechtliche Vorschriften Erfahrungswerte aus den USA Amerikanische Studien Interview mit Zertifizierungsexperten HSB Fallbeispiele aus Deutschland Implementierung der LEED Zertifizierung Projektentwicklung in Deutschland Aufbau der Projektentwicklung Ablauf der Projektentwicklung Umsetzung der Zertifizierung nach LEED Aufbau des Zertifizierungsprozesses Ablauf des Zertifizierungsprozesses Problemstellung für die Integration von LEED Integration der LEED Zertifizierung in die Projektentwicklung in Deutschland Integration in den Aufbau Integration in den Ablauf Kommunikation zwischen den Projektbeteiligten Bewertung der Anwendbarkeit von LEED in Deutschland Best practise Bericht der IVG Development Beteiligte Unternehmen Alpha Energy & Environment Hengst Streff Bajko Architects & Engineers...66 Anhang...67 Quellenverzeichnis...83 Tabellenverzeichnis...88 Abbildungsverzeichnis...89 Abkürzungsverzeichnis...90

6 Marktentwicklung Deutschland 7 1. Marktentwicklung Deutschland Seit einigen Jahren wird die Immobilienbranche von einem neuen Trend erfasst: Nachhaltigkeit. Lange Zeit gab es nur wenige Unternehmen, die sich mit diesem Thema auseinander gesetzt haben. Heute lässt sich fast auf jedem Internetauftritt einer Firma ein Bezug zur Nachhaltigkeit herstellen. Vor allem die Wirtschaftskrise hat in der Branche zu einem Sinneswandel beigetragen, wie Abbildung 1-1 zeigt. Demnach hat die Wirtschaftskrise fast in allen Geschäftsbereichen der Immobilienwirtschaft positive Auswirkungen auf die Entwicklung des Nachhaltigen Bauens Abbildung FM Anbieter/ Betreiber Banken/Finanzdienstleister Ingenieurbüros Investoren/ Immobilienfonds Architekturbüros Beratung/ Sachverständiger Projektentwickler/ -steuerer Baustoff-/ Zulieferindustrie Bauunternehmen keine Auswirkung negative Auswirkung positive Auswirkung Abbildung 1 1: Auswirkungen der Wirtschaftskrise auf das Nachhaltige Bauen bis 2014 nach Geschäftstätigkeit (1) Die Umsetzung der nachhaltigen Bauweise wird durch die Green Building Zertifizierung vorangetrieben. Viele europäische Länder haben mittlerweile ihre eigenen Standards entwickelt. Diese verschiedenen Strömungen führen allerdings zu einer Intransparenz des Marktes und damit zu Unsicherheiten bei den Akteuren. (2) Neben dem deutschen Label DGNB wird der deutsche Green Building Markt auch vom amerikanischen Label LEED (Leadership for Energy and Environmental Design) bestimmt. Seit seiner Gründung 1998 entwickelte sich das Ratingsystem zu einem der weltweit führenden. ALPHA RESEARCH LEED in Deutschland Anwendung des internationalen Green Building Standards im Development

7 8 Marktentwicklung Deutschland Bisher wurden bereits annähernd Objekte zertifiziert und über Projekte beim USGBC (United States Green Building Council) registriert. (3) (Abbildung 1-2) Abbildung LEED Projekte weltweit andere CI EB zertifiziert registriert CS NC Abbildung 1 2: LEED Projekte weltweit unterteilt nach Subsystemen(4) 2008 wurden die ersten deutschen Projekte beim USGBC registriert seitdem steigen die Neuanmeldungen stetig. Von der Gesamtanzahl an Projekten macht der deutsche Markt ca. 0,35 % des Weltmarktes aus. Bis Februar 2010 wurden 2 Projekte in Deutschland zertifiziert, eines mit Platin und eines mit Gold. Abbildung LEED Projekte in Deutschland 109 andere CI EB 50 CS 0 2 zertifiziert registriert NC Abbildung 1 3: LEED Projekte in Deutschland unterteilt nach Subsystemen (4) Das schnelle Wachstum zeigt sich vor allem in der rasant ansteigenden Nachfrage. 109 Projekte sind derzeit registriert Tendenz steigend. Abbildung 1-3 stellt die deutschen Projekte ALPHA RESEARCH LEED in Deutschland Anwendung des internationalen Green Building Standards im Development